澳门新莆京娱乐网站k土地增值税杀伤力巨大需谨慎使用

梁发芾近日,财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》向社会公开征求意见,引发社会强烈关注。土地增值税是个什么税?与老百姓自住房有什么关系?成为热门关注的焦点。土地增值税当然不是一种新税,1993年国务院颁发《土地增值税暂行条例》,1994年实施,至今已经有25年的历史了。征收这个税的主要目的是进行房地产市场的宏观调控,压缩房地产企业的巨额利润。为此它实行四级累进税率(30%、40%、50%和60%),最高税率是60%,是中国所有税种中税率最高的一种。为了落实税收法定,现在《土地增值税暂行条例》要升格为《土地增值税法》。征求意见的《土地增值税法》的规定,与《土地增值税暂行条例》的规定变化不大,很多内容都是平行移动。我国税种中有增值税,是商品与服务中普遍实行的税种,房地产企业出售商品房自然要缴纳增值税。虽然个人自住房转让时,增值税往往是暂免征收的,但总的来说,个人转让自住房会涉及增值税。那么,土地增值税和这个增值税有什么关系呢?从文字上看来,确实好像颇有关系,但实际上两者有很大的差别。普通增值税普遍覆盖,定期征收,适用于一切商品和服务,但是土地增值税只适用于土地,是专门针对房地产暴利而量身定制的调控性税种。普通增值税的税率是16%,而土地增值税的最高税率是60%。土地增值税威力无比巨大,对于房地产企业的暴利,一定起到了相当的抑制作用。土地增值税现在也是5种房地产相关税收中收入最大的一个税种,今年上半年即达3565亿元。《土地增值税暂行条例》对于个人转让住房的土地增值税征收规定了详细、复杂的征收办法,但目前是暂免征收。但是,土地增值税上升为法律后,个人还能享受到这样的优惠吗?此次财政部公示的“土地增值税法”征求意见稿中,并没有明确的减免措施。虽然有关专家多强调个人住房转让仍然暂免征收,但是,这只是一种较大的可能性。到底是不是免征,当然只有等到法律最终出台后才能确定,专家的说法也不一定准确。即使土地增值税向个人自住房转让暂免征收,但它仍然是高悬在业主头上的一把达摩克利斯之剑,说不定什么时候会落下来,给业主带来不确定。目前,个人住房转让涉及的税收各地并不完全一样,但是基本来说,如果年限较短且属于豪宅,就要缴纳转让全额或差额5%的增值税;还要缴纳净所得额20%的个人所得税。个人转让住房缴纳个人所得税的同时再负担土地增值税,那么,将会面临高昂的税负。即使按土地增值税最低税率30%计算,个人转让净所得的一半将要缴给国家。实际上,在个人转让住房时涉及的增值税、土地增值税和个人所得税三个税种,其税基是基本重叠的,属于重复征税。且不说增值税和土地增值税,就是个人所得税和土地增值税,虽然税种性质不同,征收目的不同,但其税基却是重合的。土地增值税,顾名思义是针对土地增加的价值而征收的税收,但目前个人购房的房价中不会详细列出住房的价格构成,即哪些是建筑物的价格,哪些是土地的价格,因此,土地增值其实是一个糊涂账,不论是过去的《土地增值税暂行条例》还是未来的《土地增值税法》,都按照转让住房的售出价格减去购入价格,再扣除一些其他因素如税费等,这样得出的差额,就是住房的土地增值额,是土地增值税的税基。而住房转让中的个人所得税税基是总房价扣除各项成本和费用的部分,主要就是售出价减去购入价和一些费用的差额。显而易见,土地增值税的税基和个人所得税的税基大部分重合,也就是说,其实是大致相同的一笔金额。这种情况下,个人住房转让时根本没有必要在个人所得税之外另行征收土地增值税。除非房地产市场出现严重动荡,住房转让出现严重暴利,政府不得不使用土地增值税这样的大杀器稳定市场,否则,根本没有必要在个人所得税之外另外征收一种杀伤力极其巨大的土地增值税。如果征收土地增值税,个人转让住房需要缴纳30%到60%不等的增值税,那么,会有什么严重后果?可想而知,在个人所得税外再征收这样一道重税,个人自住房转让将变得几乎无利可图。应对此情形,一种情况是房主尽可能保有住房,不再流转交易。这种情况,当然与搞活房地产市场,促进二手房市场交易,方便人们购房的目标是不相符合的。目前我国房地产交易环节税费过重,抑制市场交易,一直受到人们批评。如果向自住房开征土地增值税,将提高交易成本,增加交易难度,那显然是不可取的。另一种情况是,用于交易的住房,可能也会根据累进税的特点,进行精细的税收筹划,千方百计转嫁税负,实现净所得最大化的目的。其结果当然是提高住房价格。这种情况也是不可取的。目前我国房地产税种,大致有四种:土地增值税、房产税、耕地占用税和城镇土地使用税。与房地产有关的税收,还有增值税和个人所得税、企业所得税、契税和印花税。这么多税种实际上存在多方面的重复和交叉,有重复征收的严重弊病。简并房地产税种应该是房地产税收改革的大方向。首先,房地产税作为涉及土地和房屋的特殊税种,应该与我国普遍实行的增值税、消费税和所得税进行通盘考虑,形成一定的整合,解决这些税种中的重复征收问题。其次,对房地产税种也要实行整合和简并。前些年,有关方面对于拟议中将要在未来开征的房地产税进行解释和说明时,就设想这种税种应该是对已经存在的多种房地产税收的简并,而不是在这些税种的旁边另外长出一种新税。目前,四种房地产税中,土地增值税领先入法,且主要是平移此前暂行条例的规定,这实际上给拟议中未来的房地产税增加了难度,因为这个率先入法的税种,显然是不可能被整合到房地产税中了,而且也没有考虑与未来的房地产税的衔接关系。未来的房地产税如何与土地增值税整合是一个大问题,因为都涉及土地,要防止重复征税。

近日,中国财税法学研究会顾问、全国人大常委会预算工委法案室原主任俞光远建议,“将原来涉及房地产税所有的有关税种,如土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等税种及其有关税费全部精简合并为统一的房地产税一个税种,其他税种及其税费一律取消。简并税种有利于简化税制,避免重复征税,提高税收征管效率。”前些年,围绕向居民自住房征收房产税还是物业税争执不下的时候,中央提出征收房地产税,当时有专家即解释说,房地产税是对目前涉及房产、地产的税收的大整合,那些零碎征收、重复征收的涉房涉地的税收以及一些合理收费,将会被整合到统一的房地产税中,房地产税不会增加太多的税负。这种说法当然有相当的安抚人心的作用,不过在整合简并中还是有很多需要解决的实际问题。目前,直接针对住房和土地的税收,主要有如土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等税种,另外还有契税、印花税等。除了这些税之外,还有体量最大的土地出让金以及其他众多的收费。去年,全国土地和房地产相关税收中,土地增值税5642亿元,房产税2889亿元,城镇土地使用税2388亿元,耕地占用税1319亿元,四项税收总共12238亿元。而2018年全国卖地收入超6.5万亿元。这些税费中,土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税以及土地出让金主要在房地产开发企业中征收,房产税则在持有环节由经营性房产承担。目前普通居民住房暂免征收房产税、土地增值税和土地使用税。如果将土地增值税、房产税、城镇土地使用税和耕地占用税整合成一种新的房地产税而不增加税负,那么,一年的税收大概也要1.2万亿元左右。但这是在对居民住房免征房产税、土地增值税和土地使用税的前提下的数字。正在拟议中的房地产税的核心问题是要向居民住房征收,那么,自住住房的居民一定不再免税,所以,这几个小税种整合转化而来的房地产税税负可能会有相当的提高。但这还没有把土地出让金考虑进去。如果再加上土地出让金,那么,房地产税一年的规模可能达到7.7万亿元,一跃而成为中国第一大税,远远超过增值税,不论城乡每年人均税负至少在0.5万元以上。这是完全不可负担的。可以想象,“简并税种”显然无法将土地出让金整合进去。所以,即使征收房地产税,也几乎不能指望它能取代土地出让金。最大的可能性是,土地出让金和房地产税同时并存,各自发展。土地增值税或许无法整合到房地产税中。目前土地增值税在房地产企业中征收,在房地产的几个税种中,它是收入最多,对房企压力较大的一个税种。目前,国家立法规划是制定《土地增值税法》,针对土地增值税的立法正在征求意见之中。这意味着土地增值税必然是一个单独存在的税种。原因可能是,一是这是一个有巨大潜力,可能带来可观收入的税种,国家舍不得把它整合到房地产税中,影响收入。二是国家通过这种手段分享土地增值部分的利益,不让土地增值利益被房主等独享。三是作为增值税的一种,它在交易环节征收比较方便。四是土地增值税在持有环节征收确有困难。目前拟议中的房地产税是持有环节的税种,如果房主不出售住房,该住房的土地增值情况很难测算评估,税基不能确定。所以,土地增值税这个收入较高的税种,可能会单独存在而不被整合到房地产税中。按照目前有关方面透露的消息,房地产税将按照市场评估价征收。城镇土地价值可能一直在提升,评估价当然会体现这种提升。房地产税按照这种不断提升的土地价格计税的话,无疑是在暗中征收土地增值税;但土地增值税却又是单独税种单独征收。这样就形成一种重复征税。还有,居民在出售住房缴纳土地增值税时,在持有环节暗中缴纳的土地增值税也无法被抵扣。这也是重复征税。当然,个人在出售住房的时候,还会发生土地增值税与个人所得税重复征税的情况。由此可见,如果土地增值税单独立法单独征收,那么,房地产税就不应按照市场评估价计税征收。如果不能把土地增值税整合进去,“简并税种”的对象就只有房产税、城镇土地使用税和耕地占用税了。拟议中的房地产税下,住户个人不再享有城镇土地使用税的免税优惠。由此带来的关键问题是,城镇土地使用税与土地出让金存在严重的重复征收问题。土地出让金本来就是土地使用费,二者性质上没有什么本质区别。如果土地出让金不能取消,则土地使用税确实不应该由个人住房者逐年缴纳,因为他们已经一次性缴纳。如果土地出让金继续存在,土地使用税就不必由房主负担。这样,简并税种就只有在房产税和耕地占用税中进行了。且看房产税。目前房产税只是针对经营性房产征收,而未来的房地产税也不会对个人自住房免税。按照目前的房产税的征收办法,从价计征的,其计税依据为房产原值一次减去10%~30%后的余值;从租计征的,以房产租金收入为计税依据。按照房产余值计征的,年税率为1.2%;按房产租金收入计征的,年税率为12%。房产税只是对于土地之上建筑物的征税,并不是对土地征税,所以,目前这种房产税的征收办法本身是不科学的。建筑物逐年折旧贬值,即使以当年购入时的价格打折后的余值征收,也没有体现出折旧贬值的客观事实。将房产税整合到房地产税中,显然应该考虑到房产贬值这样的因素。总之,房地产税“简并税种”是一个比较理想的方案,意在解决重复征税这个大问题。但受制于客观现实和政策环境,简并整合会有很多难题。如果这些难题不能解决,那么,要么房地产税无法成立,不该征收;如果一定要征收,那么不妨直接将房产税经过重新认真修订,扩大到个人住户征收。毕竟土地是国有的,房主一次性缴纳土地出让金已经获得了土地的使用权,无需为土地纳税;土地增值的税收由单独的土地增值税解决;房主在居住期间合理负担的就只应该是不包括土地税的建筑物税即房产税。重复征税问题由此解决。

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