澳门新莆京正在官网住房丨让全体人民住有所居

●经过近20年的住房制度改革和发展,住房总量供不应求矛盾已经得到明显缓解,必须转变过去供不应求阶段的住房发展理念,形成以人为本的住房发展理念,在发展中保障和改善民生,补齐民生短板、全面改善居住条件。●面对新的住房发展阶段,亟须改变住房宏观调控工具化的倾向,改变过度强调住房经济属性的倾向,让住房回归居住本质属性,针对不同收入、不同区域的差异性,根据分层、分城施策原则,精准界定不同类型住房产品的属性。●针对住房发展的不平衡不充分矛盾,我们亟须根据不同属性住房需求特点,构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。经过近20年的住房制度改革和发展,我国城镇居民住房条件得到明显改善,2016年城市人均居住建筑面积达到36.6平方米,比1998年住房制度改革之初几乎翻了一番。住房总量供不应求矛盾已经得到明显缓解,同时,住房发展不平衡不充分矛盾仍然存在,并对经济结构平衡、新型城镇化以及金融风险的影响日益突出。十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居,系统阐述了未来一个阶段我国住房政策的价值取向、制度框架和发展目标,为解决新时代住房领域的不平衡不充分矛盾提供了一个清晰的路线图和解决方案。新时代需要建立新的住房发展理念近年来,住房迅猛发展对宏观经济、地方财政、金融资产以及家庭财富等方面产生了巨大拉动作用。主要表现为以下几个方面:第一,房地产成为拉动经济增长的重要动力。2016年房地产业和建筑业的增加值占GDP比重为13.1%,房地产的带动作用可以涉及到整个经济的30%左右。第二,房地产成为地方财力的重要支撑。2016年国有土地使用权出让收入3.7万亿,相当于当年地方政府本级税收收入的57.9%。第三,房地产相关贷款成为银行资产配置主体。截至2016年末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为26.7万亿,占各项贷款余额的25%。第四,住房成为居民重要的家庭财富。据有关测算,中国城镇居民住房资产占总资产的比重为69%,而美国这一比例仅为29%。但从经济发展规律、新型城镇化建设要求以及金融系统稳健性来看,房地产的高速发展具有阶段性,并且是不可持续的。第一,房地产投资对宏观经济带动作用下降是经济发展的客观规律。根据全国第六次人口普查数据和近年来住房建设竣工情况测算,在全国城镇常住人口中,家庭户均住房套数已经达到1.0套以上,即过去住房供不应求的总体矛盾已经得到缓解,本地户籍城镇居民的住房问题已经得到基本解决。中国住房已经进入新的发展阶段,原来动辄两位数的投资增速将不会成为常态。第二,房地产吸引大量财富涌入的“一枝独秀”局面不可持续。除了一般意义上的银行信贷,一些金融资产还通过信托、理财等渠道进入房地产领域,有些人还通过消费贷、经营贷等方式为房地产提供杠杆。这必然带来两方面严重结果。一方面是家庭消费潜力萎缩,特别是一些住房抵押贷款还款比例过高的家庭,消费能力和发展能力被严重削弱。另一方面,由于资金过度配置给房地产领域,直接导致实体经济融资被挤占,经济结构出现失衡局面。第三,房地产市场高位运行导致新型城镇化成本抬升,提高了农业转移人口进城门槛。相当一部分农业转移人口的家庭财富积累还相对薄弱,高企的房价势必增加新市民进城的综合成本,进而影响到新型城镇化建设进程。第四,房地产泡沫逐步积累将对金融体系的稳健性产生潜在风险。从美国、日本和香港住房市场变化和政策变化情况观察,过度加杠杆甚至较长时间维持低利率是房价大幅上涨并产生房地产泡沫的重要原因。第五,住房的财富效应导致社会群体分化,有房无房家庭之间的财富悬殊。由于近年来房地产市场持续普涨且幅度较大,前期购房家庭的资本利得丰厚。同时,住房资产在信贷杠杆的作用下,催生了自我强化的马太效应。对于中高收入家庭来说,由于更具备使用信贷杠杆的能力,所以也更容易享受到住房资产增值的收益。对于中低收入家庭来说,商业性信贷支持不足,即使是购买首套、中小户型的住房也往往会面临贷款额度不足、贷款成本压力相对较大的问题。另外,住房市场的区域分化也造成不同地区的家庭财富差距拉大倾向。面对新时代的新特点新要求,面对住房领域发展不平衡不充分问题,必须转变过去供不应求阶段的住房发展理念,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,真正形成以人为本的住房发展理念,在发展中保障和改善民生,补齐民生短板、全面改善居住条件。与此同时,要提高防范房地产市场系统性风险能力,不断完善财政、税收、金融、土地、规划等相关公共政策体系,有效控制防范房地产系统性风险,从而实现住房平稳健康发展,确保广大居民能够安居乐业,实现住有所居的发展目标,不断满足人民日益增长的对美好生活的需要。新时代需要准确界定住房属性住房既是具有居住功能的民生产品,也是具有较高价值量的资本品。在住房总量供不应求的阶段,房价持续走高的主要动力是供求基本面造成的,即使出现阶段性库存往往会在下一个经济周期中被消化掉,这也是过去10余年中国住房市场价格特征的基本逻辑。但在住房供求总量达到基本平衡的阶段以后,住房市场对信贷、税收、土地等政策更加敏感,或者说更容易在不当的政策刺激下,诱发房地产市场泡沫。因此,面对新的住房发展阶段,亟须改变住房宏观调控工具化的倾向,改变过度强调住房经济属性的倾向,更加准确界定住房的本质属性。新时代的住房理念就是要让住房回归居住本质属性,与此同时,针对不同收入、不同区域的差异性,根据分层、分城施策原则,精准界定不同类型住房产品的属性。对低收入住房困难家庭,政府应提供具有福利性住房。低收入居民的住房水平不仅是反映一个国家(地区)经济社会发展水平和居民生活水平的重要标志,而且对于改善民生,促进社会和谐稳定都具有重要意义。因此,确保低收入居民“住有所居”是各国公共政策的重要目标和主要着力点。无论是采取实物配租方式,还是提供租赁补贴,政府必须为民生兜底,加大财政投入力度,责无旁贷地为低收入住房困难家庭提供救济型住房产品。美国政府对低收入家庭的住房保障方式就随着不同发展阶段调整住房政策,在1940年代的住房严重短缺阶段,直接为低收入群体建设租赁住房,当1960年代住房短缺问题缓解之后,提出补贴住房建设计划和房租补贴计划,当住房供求进入到更加平衡阶段,联邦政府逐步减少对公共住房的直接参与,而是通过税收抵扣等间接政策,帮助低收入家庭减轻住房支付压力。

“1978年,我国城镇人口不足1.8亿,人均纯居住面积约3.6平方米;而现在,城镇人口8.1亿,人均纯居住面积约19平方米。”

接受《民生周刊》记者专访时,住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌,通过数据对比讲述了改革开放40年我国住房条件的巨大改善。

作为民生之本,住房始终是群众最关心的话题之一。

改革开放以来,我国经历了从福利性住房到商品房,从刚需性住房到改善性住房,从“蜗居”到“宜居”的历史性转变。随着经济发展与居民消费升级,我国早已告别住房严重短缺时代,住房形态发生了翻天覆地的变化。

房子是用来住的,不是用来炒的。党的十九大以来,各级政府致力于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,从而让全体人民真正住有所居。

从福利房到商品房

改革开放之初,最大的民生问题是住房问题。按照当时的标准,住房困难家庭是指那些人均居住面积不足2平方米的家庭。

“当时,每次给中央写的报告中都会谈到,住房严重短缺,出现了‘房荒’。因为居住面积狭窄,三代同堂、两户合居等现象较为普遍。”顾云昌回忆。

为深入了解群众住房状况,刚到国家城建总局下属的房产住宅局工作不久的顾云昌走访了很多城市,当时的情形他还清晰记得:

“在哈尔滨,去一位老太太家里,需要弯腰才能走进去。”

“因为没有住房,广州的很多居民住在船上。”

“北京的很多房子也是破破烂烂,属于危旧状态。”

1978年,邓小平提出,“力争到1985年,人均住房居住面积达到5平方米。”建筑面积相当于10平方米,为实现这个目标,当时提出发挥国家、地方、单位和个人4个主体的积极性,加快住宅建设。

与此同时,以市场化为导向的住房制度改革开始探索前行。

有资料显示,自1978年改革开放以来,住房市场化改革先后经历了探索试验售房、提租补贴、以售带租、全面推进、取消福利分房、实行货币分房等阶段。

1983年,顾云昌受命组织成立中国城市住宅问题研究会。研究会由当时的北京市常务副市长担任会长,经济学家于光远、社会学家费孝通、建筑专家戴念慈任顾问。作为发起者和组织者,顾云昌担任研究会的第一任秘书长。

“当时研究的主要内容是住房的属性。住房到底是福利品还是商品?最终基本达成共识:住宅是商品,要逐步推行住宅商品化。”顾云昌说。

1998年6月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》,标志着我国沿袭数十年的福利住房政策为住房商品化所取代。

通知提出,“1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”“停止住房实物分配后,新建经济适用住房原则上只售不租”“发展住房金融,培育和规范住房交易市场”等内容。

房改取得突破性进展,在制度上实现了转轨,为何发生在1998年?

据顾云昌分析,有两方面原因:一方面,将近20年的探索、积淀和试点,思想、舆论和政策等方面的条件逐步成熟;另一方面,1996、1997年我国经济进入低谷,住宅建设被视为新的经济增长点和消费热点。

多数城镇家庭拥有一套商品房

虽然制度已确立,但开始的几年,群众购房热情并不高。除了福利分房观念一时难以扭转外,群众更预想不到房价会上涨如此之快。

“为鼓励人们买房,2000年上海出台过一个优惠政策,包括降低交易契税,给购买商品房的非沪籍居民办理上海蓝印户口等。”顾云昌说。

在快速城镇化与工业化浪潮强力推动下,住房市场形势发展提出了住房进一步商品化的要求,住房的投资投机属性开始为多数人所认识。

这一时期,大量农村人口涌入城市,形成巨大住房刚性需求;工业大发展、经济起飞所带来的国民家庭收入快速增长,也必然催生大量改善家庭原有居住条件的诉求。

房价最先涨起来的是杭州。从2000年开始,此后的三四年一直领涨全国。此后,北京、上海、杭州、广州、深圳等经济发达城市的房地产市场迅速热起来,“房价像坐了火箭一般地蹿升”。最后,涨价势头逐步蔓延到了其他城市。

2004年,国土资源部和监察部联合下发了71号文件,要求各地在当年8月31日前将“土地历史遗留问题加以界定并处理完毕”,此后不得再以协议方式出让土地。

因为从根本上改变了开发商获得土地的方式,“8·31大限”对地产界影响巨大。自此以后,土地价格开始上涨,加之居民购房热情高涨,住房市场出现供不应求,不断推动各地房价上涨。

到2010年,城镇人均住房建筑面积达31.6平方米。在这一阶段,多数城镇居民家庭都拥有了一套商品房,甚至不少家庭拥有多套房;很多进城务工农民家庭也在其流出地县城或地级市购置商品房。

在住房大发展的同时,这一阶段也出现了房价飞涨、住房投机盛行等问题。例如,温州炒房团开始骚动,在各个城市伺机炒房。

为解决低收入家庭住房问题,2007年我国保障性住房进入制度性建设阶段。但当时保障政策难以保障大量中低收入家庭的住房问题。

2010年,我国保障房建设开始发力。该年6月,住建部等七部委联合出台加快发展公共租赁住房的指导意见,广大“夹心层”住房问题正式列入国家保障性住房建设体系。次年发布的“十二五”规划纲要中,正式提出建设3600万套保障房的目标任务。

住有所居 房住不炒

改革开放40年来,城镇居民人均住房建筑面积增加30.2平方米,居住条件和质量显着提升。随着棚户区改造和贫困地区危旧房改造项目推进,许多居民家庭告别低矮、破旧、简陋的住房,迁入宽敞明亮、设施齐全的楼房。

截至今年,我国启动以棚户区改造为重要内容的保障性安居工程已经10年。10年间,全国棚改累计开工3896万套,圆了1亿人的安居梦。2018年至2020年,“三年棚改攻坚计划”提出再改造各类棚户区1500万套。

据《中国住房发展报告2015—2016》测算,按照未来5年1亿人城镇化计算,如果70%的家庭人口在城镇购房,每年以新市民为主体的购房需求可达4.6亿平方米。

在房地产野蛮生长时期,投资、投机住房一度成为快速致富的捷径。房地产商捂盘惜售,借机拉抬出售价格;一些企业大量涉足房地产,在推升房价中大发横财;不少个人或投机者借助信贷杠杆结队“扫楼”,囤积居奇并频繁高抛低吸。

此外,房地产是极易产生高杠杆、滋生泡沫的领域。因此,防控金融风险,最大的风险就是房地产泡沫的风险。

要彻底解决楼市中存在的矛盾,最根本的还是推进房地产调控长效机制的建立。以习近平同志为核心的党中央高度重视人民的住房问题,不断采取新举措,以让人民安居乐业。

2016年12月中旬召开的中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。

同年12月21日,习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上指出:“要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,分类调控,地方为主,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,形成长远的制度安排,让全体人民住有所居。”

今年是贯彻党的十九大精神的开局之年,也是改革开放40周年。

在顾云昌看来,习近平总书记提出“住有所居”,使得调控的目标更加精准。

“对群众而言,实现住有所居,可通过购房或租房实现。目前,解决的重点应针对两类人群,刚刚进入工作岗位的大学毕业生和大量进城的农民工群体。”他解释说。

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