多项中长期调控措施正在酝酿 房地产业有望实现软着陆

面对部分一二线城市楼市出现的局部泡沫,部分市场人士产生了可能蕴藏危机的担忧。房地产行业是目前多个部门联手防控风险的重点领域之一。专家分析,一系列长短相济的政策措施将陆续出台,短期内以“限”为主的调控不会放松;中长期看,土地制度改革、特大城市治理、多层次住房供应体系建设等措施将陆续出台,房地产业将实现软着陆。加杠杆带来风险中信建投银行业首席分析师杨荣认为,一二线城市的房地产泡沫是头号重点金融风险。与债券市场过度加杠杆、银行表外业务风险、理财业务高杠杆等金融风险相比,目前应优先着力防控房地产泡沫风险。历史经验显示,房地产泡沫破裂将严重损害实体经济。国际金融市场上的逢“7”魔咒显示了金融风险集中释放对实体经济的负面冲击,如1987年美国股灾、1997年亚洲金融危机、2007年美国次贷危机。就中国的情况而言,中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为,去年三季度以来,实体经济企稳迹象初显,后续能否持续尚存在不确定性。如果房地产泡沫持续吹大,则不仅仅是金融层面的风险,还可能引发整个国家发展战略层面的风险:实体经济的成本进一步上升,金融体系资金被进一步分流,对经济发展极为不利。房地产价格快速上涨不利于经济结构转型,对制造业、小企业等领域的信贷产生挤出效应。同时,居民部门的杠杆率增长过快将带来很多风险。尽管目前居民部门的杠杆水平整体不高,但2016年以来杠杆水平的快速上升带来较大隐患。中国人民大学副校长、中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春表示,从房贷增量来看,当前居民部门债务率快速攀升难以持续。国家金融与发展实验室的数据显示,近两年居民部门加杠杆迅速,仅2016年其杠杆率就上升了近5个百分点。就规模而言,2016年居民部门债务比上一年增加了6万多亿元。国家金融与发展实验室副主任、国家资产负债表研究中心主任张晓晶指出,居民部门如此迅速加杠杆面临较大风险。尽管以居民部门债务与GDP相比,中国处在相对较低的水平,但考虑到居民部门净财富仅占全社会净财富的40%-50%,远低于发达经济体70%-90%的水平,因此从居民债务占居民净财富的比重来看,居民部门的杠杆率水平非常高。此外,其他一些隐性的杠杆值得警惕。民生银行首席研究员温彬说,首付贷、假按揭等变相加大了杠杆,可能导致后续出现一些风险。尽管不会触发系统性风险,但仍需警惕风险外溢。在海通证券首席经济学家姜超看来,本轮房价上涨源于货币增速创新高,但如果未来金融去杠杆持续,银行同业融资增长趋缓,房贷利率上升压缩房贷需求,那么今年以银行总负债为代表的广义货币增速大概率将高位回落,房地产泡沫将难以维系。警惕风险传导对于楼市泡沫风险,监管部门早已察觉。4月7日,银监会强调,银行业金融机构要牢牢把握住房的居住属性,分类调控、因城施策,落实差别化住房信贷政策。严禁资金违规流入房地产市场,严厉打击“首付贷”等行为,切实抑制热点城市房地产泡沫。一位央行人士对中国证券报记者道出了监管部门的担心:去年某些商业银行的新增贷款中的70%甚至百分之百是个人住房按揭贷款,与商业银行的资金端存在较严重的期限错配,带来巨大的风险隐患。一旦市场流动性紧张或房地产价格下滑,则风险会蔓延至金融系统。

居民杠杆率到底是什么意思?中国的居民杠杆率究竟有多高?抑制居民杠杆率对普通百姓意味着什么?北京青年报记者调查发现,业内人士普遍认为,现在中国的居民杠杆率从绝对水平看并不是非常高,特别是与发达经济体相比,但近两年居民杠杆率加速攀升,这才是最需要警惕的地方,也是监管层提出抑制居民杠杆率的主要原因。

日前召开的2018年全国银行业监督管理工作会议提出,2018年要打好防范化解金融风险攻坚战,使宏观杠杆率得到有效控制,其中一个重要工作就是努力抑制居民杠杆率,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。一时间,居民杠杆率成为大家关注的热点名词。

热点

抑制居民杠杆率说法并非首次出现

事实上,抑制居民杠杆率的说法并非首次出现。1月中旬,银监会主席郭树清接受媒体专访,圈出了下一阶段银行业改革及防范化解金融风险的工作重点,其中,抑制居民部门杠杆率的说法为监管部门首次提出,透露出监管新风向。

提起杠杆率,就会与债务联系到一起。从公开研究来看,居民杠杆率主要指居民债务和GDP之比,也有专业人士认为这个比例不能准确反映居民的债务偿还能力,换作居民债务与可支配收入之比更准确。居民的债务主要是指大家非常熟悉的房贷、车贷、信用卡透支等消费贷款以及不在官方统计范围里的各种个人贷款。

澳门新莆京娱乐app,不管是用哪种公式计算,居民杠杆率体现的都是居民的债务负担和偿债能力。杠杆率越高,负担越重,偿还压力越大,也越容易出现金融风险。

关注

中国居民杠杆率接近危险水平?

那么中国的居民杠杆率到底有多高呢?

海通证券去年11月发布的报告指出,如果按照居民债务和GDP之比计算,当前我国居民杠杆率还低于发达经济体的水平。截至2017年9月,我国居民部门的杠杆率已经达到54%,在主要经济体中属于中等水平。美国、日本等发达经济体居民杠杆率水平均超过中国,瑞士、澳大利亚、丹麦、荷兰、挪威、加拿大等甚至超过了100%。

但是我国居民杠杆率水平几乎是新兴经济体中最高的。例如,阿根廷居民杠杆率不到10%,印度仅11%,俄罗斯16%,墨西哥17%,巴西22%,均远远低于中国的水平。我国居民债务水平比德国、奥地利、意大利还要高,甚至接近日本、法国的水平。美国在2007年房地产泡沫破灭前居民债务占可支配收入比重达到130%,日本在上世纪90年代初也曾在120%的高位,但随后均爆发了危机,当前均回落至100%左右。

海通证券同时指出,如果考虑到居民部门的可支配收入,我国居民债务水平接近“危险”区间。所以要衡量居民部门的偿债能力,还要考虑收入分配的问题,看居民部门获得的可支配收入有多少。

追访

居民杠杆率上升过快

“在过去十年,中国的杠杆率上升得很快,表面上企业杠杆率是最高的,但当前我们更应该警惕的是过去这几年居民部门加杠杆加得很快,居民部门债务占居民部门可支配收入的增长已经接近90%到100%,去年是标志性的一年,中国居民部门的贷款超过了居民部门存款的增量,居民部门杠杆率高和房价有关系,这是一个潜在的风险。”日前,平安证券首席经济学家、中国社科院世界经济与政治研究所国际投资研究室主任张明如此表示。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼也直言,中国宏观杠杆率在2017年出现下降,但是仍然相对偏高。分部门来看,主要是企业部门尤其是国有企业偏高,居民部门加杠杆速度较快。

放眼全球,居民加杠杆最主要的用途是购买房产,所以各国居民杠杆率和房地产市场走势高度相关。近年来,中国居民杠杆率快速攀升,被认为是我国此轮楼市繁荣的主要动力。

华融证券统计,2016年一二线热点城市居民债务/本地GDP的比为65%-70%,三四线城市这一比例为30%。从居民债务/可支配收入看,一二线热点城市达到150%,三四线城市这一比例仅为60%。

现象

居民高杠杆催生房地产泡沫

那么,如果持续不抑制杠杆上升会有什么恶果呢?

海通证券姜超根据别国经验总结出典型的欧美危机模式:在宽松货币政策的刺激下,居民加杠杆推动房地产市场发展,房价飙升进一步刺激居民加杠杆,在不断循环作用下房地产市场也容易出现泡沫化,居民杠杆率飙升;而随着通胀压力的显现,各国央行开始收紧货币政策,债务成本提高,达到一定程度后出现房产抛售、房价下跌,居民财富和银行资产均缩水,转入恶性循环的债务-通缩模式,居民破产、银行债务减记导致杠杆率下降。姜超认为,绝大部分经济体的居民杠杆率变化符合这一规律,

姜超强调,居民杠杆率过快增长,用在资产价格泡沫的炒作上,短期内虽然对经济需求也起到一定的刺激作用,但杠杆并没有提升经济增长的长期动力,这便为将来埋下了隐患。当利率上浮、房价下跌,经济的脆弱性便暴露出来。

聚焦

抑制居民杠杆率须管好个贷投放

抑制杠杆率意味着抑制新增贷款的疯狂增长。事实上,对于大部分购房者来说,从去年3月各地楼市调控加码之后已经领教到贷款的难度直线上升。

“认房又认贷”、提高二套房首付比例等,既可有效堵住差别化住房信贷政策执行过程中可能存在的漏洞,又显着增加了住房炒作成本。监管还强化了商业银行在个人购房贷款环节的借款人收入真实性审核,使不合格的贷款人无法钻空子。央行营管部发布的信息显示,去年北京市房地产信贷调控取得显着成效,房地产贷款增加额与增速同步回落,个人购房贷款增速明显回落。除了管好个人房贷,监管部门还及时发现了其他个人贷款的不正常增长,加大了对个人消费贷款、个人经营贷款用途的监管检查,将不符合贷款门槛的借款人排除出去,进而在宏观上降低了居民部门整体的债务负担。

深圳市房地产研究中心李宇嘉认为,抑制居民部门杠杆率必须要管控住个人购房贷款的非理性增长。要控制居民杠杆率,首先就要改变热点城市房价“只涨不跌”、“长期上涨”的预期。其次,控制金融机构基于短期利益的融资行为。要严格落实“受托支付”,杜绝装修贷、汽车贷等短期贷款违规进入楼市;严格落实近期五部委发布的资管新规,实现“去通道”、“去嵌套”;再次,保持适当的首付成数,要严厉打击诸如“首付贷”、“尾款贷”、“赎楼贷”等变相降低首付的融资;最后,分散投资渠道、加快贷款证券化,避免杠杆集中,并实现房价平稳回调。

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