一二线热点城市楼市首季成交量下降 城市分化加剧

一线城市楼市受到持续调控的影响成交量下降,涨幅趋缓,而二、三线城市楼市仍然需求旺盛,三线城市取代一、二城市,一季度成为全国房价上涨的主力军。在全国楼市“需求旺盛,预期未改”的情况下,越来越多的二、三线城市也加入调控的行列。据不完全统计,自3月份以来,已经有超过50个城市出台或者加码楼市调控政策。三线城市涨幅居前在持续的调控政策下,一季度,全国成交面积同比小幅下行,但绝对规模仍处历史同期较高水平;百城均价保持上涨趋势,累计涨幅持续收窄,但3月单月环比涨幅略有扩大,城市分化显著。一线城市受调控影响涨幅收窄幅度最大,据中国指数研究院的数据显示,一季度一线城市房价仅累计上涨0.80%,较去年四季度收窄1.3%,其中深圳房价自2016年11起已连续五个月环比下跌,今年一季度累计下跌1.23%。二线城市房价累计上涨2.19%,较去年四季度收窄0.70%。其中,具备优良旅游资源的海口、三亚一季度房价领涨百城,青岛、扬州等地量价亦大幅上涨。而南京、苏州等地因限价调控、限制高端项目入市致使价格出现小幅下调。值得注意的是,由于春节行情,吸引大量投资和回乡置业需求入市,推动三线城市房价整体上涨,一季度三线代表城市累计上涨2.57%,在各线城市中涨幅最为突出,其中处于核心城市辐射圈范围的这类三线城市依旧领涨,如中山、廊坊等。中国指数研究院分析称,在调控持续收紧背景下,预计未来一二线城市成交仍难见起色,价格整体平稳甚至部分城市下跌;而三四线城市在政策托底效应下,年内有望继续保持回温趋势。“限售”或将成标配在楼市需求仍然旺盛的情况下,调控政策也在不断升级,继“限购”、“限贷”后,“限售”也升级为楼市调控的关键词。3月24日,二线城市中房价最高的厦门发布楼市调控新规,“新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易”。在厦门之后,先后有福州、青岛、杭州、广州、惠州、常州等城市加入到限售队伍行列,截止发稿,限售城市已经增加到9个。其中,广东省惠州市还上调了限售的年限,自4月9日起,在惠州新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让。作为打击投机性购房的利器,“限售”或将成为继限购限贷后楼市调控的标配。业内资深分析师卢文曦认为:“限制销售的做法主要对投资者心理上进行打击,三年锁定,如果市场下跌,高杠杆的投资者可能面临‘吃套’的风险,不排除未来有更多的城市效法跟进。”第一太平戴维斯简可补充分析称:“限售对自住需求影响不大,两年或者三年的短期限制打击的主要是投机性需求。”除了“限售”外,近期出台调控政策的城市在不同层面上弥补了之前的政策短板,体现了“因城施策”的特征,例如一、二线城市诸如北京、广州、等地实行“认房又认贷”、“商住房”限购、“离婚一年内买房为二套”等,重在弥补政策的短板;而热点二三线城市和一线城市的周边城市则是加强社保年限和提高首付比例,为楼市降温并进一步遏制投资性需求。

中国指数研究院的最新数据显示,中国一二线热点城市今年以来调控政策升级后,住宅市场成交量持续回落。据装一网了解,第一季50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米左右,同比下降约15%。

2017年的楼市,一定会在房地产发展史上留下重重的一笔。这一年,我们见证了90个地级市以上的城市,和35个县市出台的调控政策,经历了限购、限售、限贷、限价组合拳,看多了阴阳合同、抢房热潮、号头费后,我们来看,这番的房价上涨和之前比有哪些变化?这些变化会对2018年楼市有哪些影响?阜宁装修网借助中国指数研究院的报告,为您稍作分析。

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从政策回顾2017楼市

此外,百城价格今年首季环比涨幅继续收窄,涨幅较2016年第四季收窄1.28个百分点。

2017年的楼市调控坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”为基调,以城市群为调控主场,从中心城市向周边三四线城市扩圈,总体上看,这轮调控时间更长、涉及城市更多、政策强度更大。

据新华社旗下的《经济参考报》、第一财经网昨天报道,统计显示,3月份地方调控频率有增无减,中国共有41个省市出台了67次调控,其中涉及限购限贷的调整有33次,以稳定市场预期。

从时间上看,3-5月是政策密集出台的高峰期,2016年“930”后,20多个热点城市出台政策,2017年3月,以北京为首的36个地级以上的城市出台了44项调控政策,随后的5月,又有41个地级以上的城市出台了58项政策。最后一波在9月下旬,虽然调控力度不及三月份强,但仍有部分城市呈继续收紧姿态。

业内普遍认为,本轮调控表现出极强的区域联动性,更重视利用金融方式深化城市协同,促进市场参与各方回归理性。

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在成交量方面,一线城市受调控影响较大,同比降幅在各线城市中最为突出,首季住宅成交面积同比下降约四成。除广州外,其余城市同比均下降。

从调控区域来看,城市群调控愈加明显。和2016年主调一二线城市策略不同的是,2017年的调控主要以城市群为主。

城市间增长分化加剧

上半年,主要调控的范围是长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市,并且从强度上看,三大城市群中心城市调控最为严厉,如:北京、天津、广州、深圳、上海、南京等,调控强度最高,政策出台最为频繁。

此外,二线城市成交量也显著下降,但旅游型城市成交增长明显,城市分化加剧。核心城市辐射圈的三线城市成交量受调控政策影响普遍回落,其余三线城市成交量表现稳定增长。

下半年则主要把调控范围放在山东半岛城市群、安徽中部及中西部地区城市群重点城市及周边三四线城市。随着调控政策向中西部深入,长沙、郑州、武汉、成都等中心城市逐渐加码。而三四线城市调控强度强度最弱,大多数三四线城市仅出台1-2次调控政策。

第一季各级城市住宅价格也出现涨幅分化。一线城市涨幅收窄最为显著,首季累计上涨0.8%,较去年第四季收窄1.3个百分点;二线代表城市累计上涨2.19%,较去年第四季收窄0.7个百分点;三线代表城市则累计上涨2.57%,在各线城市中涨幅最为突出。

从调控思路上来看,调控从传统的抑制需求向增加有效供应转变。传统的限购限贷手段仍在持续,此外,限售抑制需求成为打击短期炒房的重要方式,与限购、限贷一起打配合,为长效机制的出台打基础。

在调控持续收紧下,预计未来一二线城市成交仍难见起色,价格整体将趋向平稳。

从限售范围上看,热点城市限售时间相对长,甚至有特定地块10年限售,三四线限售年限短,大多数三四线并没有限售政策出台。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,楼市调控政策的持续收紧,对缓解市场恐慌情绪、稳定市场预期起到了立竿见影的作用。胡景晖预计,北京和部分热点城市二手房市场成交量还将继续回落。房价随之也将企稳,前期价格涨幅过大、总价过高的房源挂牌价和成交价都将出现回落。

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同策咨询研究部总监张宏伟则认为,当全中国核心一二线城市“全城限购限贷”后,楼市需求势必会外溢到其他城市,如一线城市周边的三四线城市甚至县级市。

从长效机制逐步建立看政策走势

张宏伟预测:“今年楼市政策及市场亮点有可能在三四线城市,如何让三四线城市成为全国楼市平稳发展的平衡器成为今年的重点工作”。

2017年不管是两会政府工作报告或是诗酒大的召开,亦或是中央政治经济工作会议上,都强调过:加快长效机制的建立和完善。并提出以下政策:

推进租购并举住房制度建设,加快住房租赁市场的发展。并且在广州、深圳、南京、厦门、武汉、沈阳、合肥、郑州、佛山、杭州、肇庆、成都这12个城市开展住房租赁试点。

利用集体土地建设租赁住房正式推行落地。北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、肇庆、佛山、成都13个城市开展试点。

推进共有产权住房建设,完善住房供应体系。

加快户籍制度改革落地。多个城市积极引进人才落户,如成都户籍制度改革提出条件入户和积分入户“双轨并行”。

加快土地供应。2018年供地速度不会减慢,但也不必过于猜测,以北京为例,除了供应地段大部分在偏远地段以外,你会发现大部分的供地还都是共产房。

一系列政策的出台,可以预见2018年长效机制落实将进一步加快,短期调控和长效机制的衔接更密切。

这也就是说,那些盼望2018年房价大跌/大涨的人可以醒醒了,2018年的房地产市场,主要以稳为主,完善多层次住房体系,形成“高端有市场,中端有支持,低端有保障”的住房发展格局。

从百城房价走势看热点城市发展

知道大家都关注房价问题,先来整体看一张百城住宅均价及环比变化图:

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整体看,百城均价涨幅持续收窄,价格整体趋稳。百城住宅价格同比连续十个月回落,环比涨幅连续13个月在1%以内,累计来看,1-11月份百城住房价格累计上涨6.74%。

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从各级城市来看,2017年以来,一线城市市场调控最为严厉,市场反应最迅速,房价涨幅持续拉低,进入横盘阶段。

热点二线城市政策密集出台,限售不断升级,市场降温明显,而政策相对温和的二线城市,部分绝对价格水平低,房价有明显的涨幅。不过,整波大牛市已经接近尾声,这些还在涨的二线城市房价上涨,已是强弩之末。

三四线城市,由于政策较宽松,加上棚改货币化的带动,三四线涨幅最为突出。从图中看,三四线虽然累计涨幅较高,但也有收紧趋势。

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再来看这张图,对比2011年和2016年这两年,同样的7个区域板块涨跌情况,不难看出,未来房地产市场将进一步分化。

2017年涨跌情况之所以和之前不太一样,完全是政府调控的结果。在严厉政策的打压下,长三角、珠三角、环渤海、中部的城市降温最明显。

东北西北地区在宽松的政策环境和棚改货币化的支持下,价格涨幅明显。

西南在重庆和成都的带领下,呈现量价齐升的态势,但在政策趋严的大环境下,市场开始趋稳。

总的来说,2017年全年房价表现为,一二线热点城市退潮,未来一段时间会出现横盘期,弱二线及三四线上涨动力不足,整体市场趋稳。

从一二三四线楼盘成交量看买房策略

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一线城市成交规模下降最明显,绝对水平和2011年相当,北京、上海、深圳三大城市,在楼市不放松调控的基础上,供需双方主要以观望为主,成交量会继续趋稳。

热点城市供应受限,成交量比较低,但市场需求仍在。热点城市人口的涌入会直接带动住房需求上升,一旦放开口子,市场会立马做出比较强的反应。

二线城市成交量降至2015年水平。其中合肥降幅达到73%以上,南京、厦门、福州降幅腰斩。

三线城市成交规模相对高。以东莞、中山等为核心的热点城市,受调控政策的影响,同比降幅超四成。扬州、绍兴、宿州等普通三线城市政策相对宽松,加上棚改因素的影响,成交量上升两成。

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除了楼市价格出现分化外,买房结构也出现了明显分化。楼盘一般分为中低价位、中高价位、高价位三类。说明大家对楼房的品质要求更高,并且不同区域对房子的需求已然发生变化。

上图显示,一线城市北上深对市场高端需求更旺盛。

一线城市90平米以下的刚需盘成交量大,改善类大户型成交量小。

多数二三线城市中低价位楼盘销售超过四成。对于大多数二三线城市来说,房价基数低,很多首次买房的人更倾向于买大户型。

二线城市成都、南京、西安、武汉等城市,中高端需求上升,杭州改善型需求更旺盛。南通、常州有高端市场潜力。

从房企拿地看未来哪些城市被看好

从房企拿地城市上,我们也能看出,哪些城市更被看好。毕竟每拿一块地开发商都是要下血本的,押赌注的话肯定会选胜算大的城市。

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从房企拿地情况来看,大型房企布局重点压在主要城市群市场。长三角、珠三角、京津冀、长江中下游及成渝5个城市群。

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房企拿地主要集中在热点城市,大房企在北京、武汉、成都等城市拿地占比大。

阜宁装修网 2018年的楼市,和房价相关的三点想法

买房成本会增加吗?

2017年的政治经济工作会议的定调是“实施稳健中性货币政策守住不发生系统性金融风险底线”。

有人说“稳健中性”,比2016年的“稳健”用词更严厉,其实2016年前面说的“稳健”,在正文里面又加了一个“稳健中性”,所以并没有本质变化。

信贷基本保持和2017年的平稳,房价大幅度波动的可能性就降低了不少。

金融去杠杆方向不变,2018年M2增速会持续保持低位。

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是一个金融学概念,和狭义货币相对应,货币供给的一种形式或口径,以M2来表示,其计算方法是交易货币以及定期存款与储蓄存款。简之,M2就是现金加各种存款,表示流动性,可以形象的理解为“一个区域的资金水量”。

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除此之外,房贷利率存在上行压力。买房单价降低,但成本会有提升,打击炒房客的同时,也误伤了部分刚需。

阜宁装修网:房价是涨还是跌?楼市分化严重吗?

2018年的全国楼市一定是一个更加分化、更加冷热不均的市场,我们将会看到一个更合理,更灵活的、更健康的一个房地产市场。

上部分我们说过:信贷基本保持和2017年的平稳,房价大幅度波动的可能性就很小了。

短期内货币政策不放松,价格上涨趋势将被抑制。2018年的市场,在适度中性的金融货币环境中,在全国层面来说,房价将会保持相对稳定,增幅在0%-2%之间。

并且人口净流入的城市可以多关注,之前在很多文章都论述过“长期看人口,中期看土地,短期看金融”这个理论。

上图显示,流动人口主要集中在城市群内的一二线城市,并且这些城市是未来租赁市场发展的主要阵地。

目前一线城市房价已企稳,春节前该看房子的可以动了,而硬伤房、无学区老破小,等到明年8月份以后再入手,都来得及。

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另外,北上广等一线重点城市可以吸引全国各地人口,人口吸引辐射范围广,而西安、武汉、郑州等城市对省内辐射力更强。

阜宁装修网:三四线城市还值得关注吗?

先说一下棚改,毕竟三四线房价的上涨,有一大半功劳归于棚改货币化。

按照住建部规划,2018年到2020年,我国将持续改造各类棚户区1500万套。2018年棚改目标是580万套,而棚户区的改造主要集中在三四线城市,比例高达80%。

2017年年末,住建部确定在15个城市开展老旧小区改造试点,这15个城市分别是:

广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波

长期看,我国房地产市场城市发展分化会越来越严重,之前,我们一直关注一线及热点二线,但随着城市群的推进,加之三四线城市数量多,分布广,我们不能用单一的眼光看三四线城市的发展潜力。对于三四线城市总的来说,位于城市群内,并且有一定内生产动力的三四线可长期关注。

(消息摘自:一点资讯)

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