楼市“谜局”

自2016年9月末以来,全国已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施,房地产市场的表现呈现出明显的分化状态。高价地频现的同时,各地的调控政策并未停歇。进入11月,全国共有10个城市在此前的基础上出台“加强版”楼市新政,楼市“拉锯战”仍将持续。楼市进入“拉锯战”:高价地频现
调控持续  11月21日,当福州市在一天内推出9宗住宅用地、其中4宗已超过3万元的单价成交之时,几乎所有从业者都觉得难以置信——福州是本轮较早出台调控政策,且政策力度较大的城市之一。  今年9月28日,福州发布全面调控楼市的“榕七条”,其中包括提高竞买土地保证金的比例、缩短土地价款的付款期限等。10月6日,福州又出台限购政策,福州五区的市民对144平以下房源限购2套,同时提高了首套房和二套房的首付比例。但这并没能阻止高价地的出现。  于是,福州再度出台政策予以调整。11月23日,福州下发调控文件,要求二套房公积金贷款首付提高到50%,同时要求新房价格“零增长”。  过去一个多月来的楼市格局,几乎都处于“地王”与新政交织的复杂状态。业内人士将其称为“博弈期”或“拉锯战”,意为在经过最初的剧烈调整后,市场与政策正在互相角力,以求达成新的平衡。楼市降温
土地市场仍火热  自今年9月末10月初超过20个城市出台调控政策以来,房地产市场的表现呈现出明显的分化状态。  住宅市场的局面可用“量价齐跌”来形容。据中原地产的统计,11月中上旬,全国54个热点城市共成交住宅15.37万套,比10月同期下降10.7%,比9月同期下降16.2%。  其中,11月中上旬,一线城市的住宅成交量降幅为23.5%,二线城市和三线城市分别下降7.5%和11.3%。  价格方面,根据统计局的数据,10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。10月下半月,深圳、成都、北京、天津、上海、厦门和郑州等7个城市新房价格已出现下降。  土地市场则并未如预期般大幅降温。虽然高价地的数量有明显减少,但在一些热点城市,土地热度并未降温,且近期有愈演愈烈之势。  11月22日,武汉公开出让土地17宗,5个地块触动“熔断机制”。尽管如此,武汉仍然诞生了总价为110亿的单幅地块,且当日入账近197亿。  11月22日,广州推出10宗地块,在超过40家房企的争抢下,共催生7个区域“地王”,土地出让时间持续了近9个小时。长沙也在当日诞生“地王”。经过114轮竞价后,“梅溪湖B-39地块”以180%的溢价率竞出,9240.8元/平方米的单价刷新了长沙的最高纪录。  此前的北京也有土地成交纪录,在设置最高限价的情况下,北京并未诞生高价地。但在交易中,开发商触动了“住宅全部自持”的条款,其对企业带来了强大的资金压力。  易居克而瑞的分析指出,近期土地交易和商品房市场出现冷热差异,主要原因在于,调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。该机构指出,在供应方面,预售证监管加严、房价“限涨令”等政策打击了不少项目的推案热情。在需求方面,限购、限贷等政策并没有从根本上消灭合理购房需求,只是将购房需求延后。并且当这部分购房群体再度回归市场时,往往迎来的是更加猛烈的需求爆发。  因此,热点城市前景预期未变,资金流入的冲动依然存在。除实体经济的优质投资渠道相对有限外,在2016年良好的销售业绩支持下,对市场份额的诉求也在推动着房企加大拿地力度。“博弈”仍将持续  就在高价地频现的同时,各地的调控政策并未停歇。据不完全统计,2016年11月以来,全国共有10个城市在此前的基础上出台“加强版”楼市新政,分别是广州、南京、西安、成都、东莞、武汉、深圳、福州。北京在土地出让中推出的“住宅部分自持”条款,同样也被视为新政。

澳门新莆京娱乐网站k ,据装一网了解,近期,经过数轮激烈的土地招拍挂后,广州、武汉和长沙产生了多个地王。可以说,近两个月来,楼市格局几乎就处在楼市新政和地王交织的复杂状态,一边是限购收紧,一边是地王频出,如此楼市迷局怎么破?

近几个月来,南京、武汉、济南、厦门等多个城市先后出台楼市调控政策。但业内人士观察发现,近期全国土地拍卖中仍有一些地产商高溢价购买土地,天津、济南、武汉等城市土地拍卖再次出现溢价超过200%现象,给楼市稳定带来了负面效应。

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新地王频出 房产商热情不减

调控令下住房成交量下滑房企购地热情难退

近日,广州一次性推出10宗地块进行招拍挂,仅仅9个小时,就出现了7个区域新地王。其中,竞价最高的白云新城地块,楼面价接近4.7万每平米,而周边的一手楼盘,售价也才4万元每平米。换句话说,他要盖完了,至少得卖8万元才有的赚,也就是说开发商唯一的预期就是未来3年后,房价再翻一番。

针对近几个月的楼市抢购热潮,国内多个城市出台调控政策,引导楼市理性发展,同时也打击开发商在楼盘营销环节出现的违规现象。国家统计局的数据显示,从新建商品住宅网签成交量看,一线和部分热点二线城市中,多数城市10月份成交量较9月明显下降。

无独有偶,当天,武汉、长沙也都拍出了新地王。一天之内,三地齐出地王,开发商是单纯囤地,还是真的觉得未来几年房地产依旧向好呢?

业内人士注意到,大多数城市的限购政策只针对楼盘的销售和购买环节,虽然提高了购房门槛,但一些开发商的抢地热情依然不减,在楼市调控令出台后,仍有不少城市的土地拍卖中出现“地王”现象。

广州市国土资源和规划委员会的说法是,地块成交价格依然在限制的价格里。

在11月22日多个城市进行的土地拍卖中,广州、武汉、长沙等地再次出现“地王”现象。广州市3宗土地拍出楼面价超过40000元/平方米,拍出价格刷新广州土地交易纪录。武汉一宗出让总价达110.65亿元的土地,长沙一宗成交总价28.99亿元的土地,也刷新了两地土地出让总价纪录。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭则指出,此前广州、长沙等地过去好几个月基本没有出让过土地,所以房子的售卖情况一直不错。

除一些城市再次出现“地王”外,在11月的土地出让中,不少城市也存在房企高溢价购地现象。山东济南高新区一地块被中垠地产以92296万元竞得,溢价率265%;四川成都出让的六宗商住地块中,最高溢价率达200.77%;天津空港经济区内3宗地块以总价57.5亿元成交,平均溢价高达494%。

杨红旭说:“广州、长沙过去的好几个月基本没怎么出让过土地,所以房屋卖得非常好,部分大企业需要补库存,只有这样才能够实现可持续经营和发展。这些企业对城市是中期看好,不是短期看好,所以才有这样的地王现象和行动”。

据中原集团的统计数据显示,11月上旬,全国54个热点城市住宅成交量比10月同期下降10.7%,比9月同期下降16.2%。但自6月份以来,部分城市新“地王”价格也较前期大幅飙升,此外,楼市调控政策实施后,近期各线城市土地拍卖溢价率近期再度抬头,土地市场依然高温难退。

房市先降温 地市后降温

苏州大学法学院刘磊教授认为,目前部分一二线城市的房地产市场,已被大量资本占据,在一些开发商推波助澜和购房投机者的跟风炒作下,一些商品住房具有了金融产品属性,因此高溢价买地行为出现的频率就会很高,对于这种现象应有所控制。

各地频出地王的消息,让人有些看不懂了。要知道9月底以来,全国已经有20多个城市出台了50多次楼市调控措施,高价地频现的同时,各地的调控政策并未停歇。

“面粉贵过面包”现象突出背后存在隐患

进入11月,全国共有10个城市在此前的基础上出台“加强版”楼市新政。以福州为例,就在广州、武汉、长沙出现地王的前一天,福州推出了9宗住宅用地,其中有8宗达到了最高限价。两天后,福州再度下发调控文件,要求提高二套房首付到50%,同时要求新房价格“零增长”。

国家统计局公布的数据显示,9月、10月房地产业土地成交价款仍然保持两位数增长,9月增长率为13.3%,10月则上涨至16.7%。业内人士分析,从数据的角度来看,成交价款的高速增长,意味着楼市“面粉贵过面包”现象仍较为突出。

不过,虽然一天之内,多个地方都出现了地王,但是,从全国热点城市土地市场来看,重点调控的城市已经明显降温。数据显示,10月份,全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿元的地块是27宗,相比调控前市场最火爆的8-9月,高价地数量开始减少。

海通证券的一份研究报告分析,“地王”频出带来更多“资产泡沫”,同时也给未来房价房贷留下隐患,这类地产泡沫应当引起警惕。业内人士观察发现,今年以来,“地王”频频出现的同时,一些问题也逐渐出现,不少开发商高价竞拍土地,但自身资金并不具备充足的实力。

可以说,经过最初的剧烈调整后,楼市市场和限购政策正在达成新的平衡,杨红旭认为,地王暂时不会销声匿迹,可能要到半年后,地王现象才会大幅减少。

6月29日,济南市唐冶片区一土地竞拍时共有13家房企竞价936轮,最终被帝华地产旗下公司拍得。但在拍地三个多月后,开发商一直未能支付首期35亿土地出让价款。最终,济南市国土资源局11月17日发布公告,由于相关地产商未按规定缴纳土地出让价款,形成违约,将被解除《国有建设用地使用权出让合同》,土地被济南市收回,并将违约房企纳入土地交易市场诚信黑名单。

杨红旭说:“从目前来看,很多城市的市场成交量已经开始下滑了,但是房价还没有开始跌。调控之后,市场降温需要一个过程。目前部分城市土地市场依然比较火爆,这反映出一个特征——降温的时候,房市先降温,地市后降温。随着时间推移,再等半年之后,这种城市的地王现象会大幅地减少”。

据苏宁金融研究院的统计显示,不少房企购地款实际缴付比例较低,而各地“地王”退地事件也屡见不鲜,不少高溢价拍下土地的房企并没有投入真金白银,却成为房价上涨的主要推手,给楼市发展带来负面影响。

提高土地供应量很重要

此外,今年拿下多个城市“地王”的融信集团,其投入土地竞拍的金额已超过商品房销售额。据克尔瑞研究中心的数据统计,今年以来融信集团已拿到14块土地,其中有7块地溢价率超过50%,14块地的总价超过345亿元,远超其去年一年的销售总收入。

一边是限购收紧,一边是地王频出,这样的楼市迷局到底应该如何破解?杨红旭有三个建议:“一是靠税收来调节住房需求,尤其是抑制不合理的住房需求。二是通过住宅制度设计,使整个住宅的供应、分配进一步完善。三是进一步做好土地供应,尤其是在核心城市,土地长期的供不应求,这个需要想办法提高土地供应水平。”

中原集团研究报告指出,如此跳涨的节奏并不利于市场平稳发展,部分房企频频出手高溢价买地,制造“地王”新闻,不仅加剧了房地产市场的不稳定性,也彰显了投资的焦躁。

北京隆安律师事务所律师杜鹃认为,衣食住行是基本生活资料,但目前住房的价值已经远远超出了钢筋水泥的价值,“面粉贵过面包”这一现象折射出目前土地的价值偏离甚远。

调控仍存完善空间各地有望继续加码

专家认为,出台楼市调控政策不应只针对商品房销售环节,在土地拍卖与竞标等环节也应继续加强控制,从多个角度来抑制此轮楼市的上涨热潮。

针对频繁出现的高溢价购地现象,一些城市也陆续出台管控措施,郑州市在出台的《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》中规定,市内五区及郑州高新区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,此举被外界称为地产领域的“熔断机制”。11月29日,上海、天津等城市出台差别化房贷新政,分别提高首套房、二套房贷款首付比例,从贷款角度对楼市进行调控。

易居中国的研究称,为防止地价飙升成为房价上涨的推手,不排除地方政府将进一步加码调控政策。就政策而言,类似南京、天津、济南等城市出台的“土地限价”、“土地交易诚信黑名单”、“差别化房贷”等政策可能会在更多城市出现。

国海证券一份研究报告分析,就全国范围而言,重点调控城市的土地市场已经出现降温,政府出台的一系列调控手段,使得前期地王集中区域开始出现地价回落现象。为进一步调控楼市,防止土地拍卖价格非理性增长,后续可能会有更为严格的调控措施。

安邦智库研究人员认为,要抑制房地产泡沫,除“限贷限购”之类的政策外,还要综合发力,抑制信贷的过快增长,加快农村土地制度改革,增加更多有效供给,从各方面给楼市降温创造有利条件。

业内人士分析,市场在如此严厉的调控之下依然持续亢奋,既有本地需求的坚实支撑,也反映出当前调控政策还存在进一步完善的空间。如何在控制土地拍卖、购房等多个环节不理智行为的同时,健全可持续的住房供应体系,满足不同人群和家庭类型的多样化需求,应成为今后相关规范政策出台的方向。

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