澳门新莆京娱乐app合肥新政难退土地“高烧” 上半年卖地收入已超去年全年

【中国经营网综合报道】6月29日,合肥举行了首次网络拍卖土地,共19宗地块,总出让面积1826.7亩,参考总价592811.429万元,合约59.3亿元。值得一提的是,虽然采取网络拍卖,但是依然吸引了数十家房企的参与。最终19幅地块悉数成交,并且多幅地块楼面价超过每平方米2万元,最高为每平方米2.2万元,刷新了合肥土地拍卖的楼面价。  对此,业内人士表示,合肥采取网络拍卖的目的是限制地价,但是从此次拍卖的结果来看,效果并不大,下一步不排除出台土地熔断机制。  据《21世纪经济报道》报道,6月30日上午,合肥17家房企现场确认拍地结果,此前的6月29日,他们参与了合肥历史上首次土地“网上拍卖”,结果显示这17家房企竞得了此次公开出让的19幅地块,最终成交结果近195.71亿,是起始总价的近5倍。其中,合肥市属高新、庐阳、蜀山、
滨湖四区的楼板价被刷新,地王版图再次被改写。  而就在6月24日晚间,外界频传的合肥房地产新政被证实。  当地官方公布的调控新政包括限贷、提高二三套房首付比重、增加土地供应、土地网上拍卖及缩短出让金缴清期限等组合拳,并规定7月1日起正式实施。从新政公布起至今的一周时间内,合肥的房地产市场进入疯狂“抢收”阶段,不过,土地拍卖方式率先“试水”新政,仍难挡开发商“看多”合肥的空前预期。  实际上,为了配合7月1日施行的新政,合肥公积金中心已于6月30日下午发出通知,确认停止向三套及以上住房发放公积金贷款。此次合肥的差别化信贷政策,即对于二套房的首付比例提高至最低四成,若名下有贷款未还清则为五成;对于三套房的首付比例提高至六成,且停止提供公积金贷款。  此举意在提高购房门槛,抑制投资需求。不过,对于本地的改善型人群来说,也降低了他们利用杠杆的能力,房产会进一步向能够付出全款或高首付的人群集中。  但此次合肥新政对市场触动最大的并不在此,更重磅的政策显然在对房企的约束。  新政规定,提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%,且缩短居住用地的土地出让金缴纳时限。出让金总额在20亿元以下含20亿元的,须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清,出让金20亿元以上的,缴纳时间不超过6个月。  在合肥市各区县拍出“地王”(即楼面地价超过当地历史最高成交单价)的,开发企业必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。“这是一个比较紧的时间点”,新城控股副总裁欧阳捷表示,“虽然土地出让金缴纳时限每个城市不尽相同,但一般来讲是分两批,第一批是在土地出让合同签订后1个月之内交50%左右,第二批是3个月或半年内交清。”  以一幅参考总价5亿元的地块为例,开发商参加竞购需缴纳50%也就是2.5亿元保证金,此前为20%-30%。以合肥市场今年以来平均3倍的溢价率,如该地块以15亿元成交,成功竞得的开发商则需要在一个月内一次性付清款项。  迄今为止,合肥公开招拍挂的土地成交额基本都在20亿以下,也就是说,只要开发商想在合肥拿地,基本都需要在1个月内付清。“这等于是要提着现金去拍地”,一家房企投资部负责人表示,此前他们也多次参与合肥土拍,但“只有看热闹的份”。  “实际上,这也是合肥政府在挑选开发商”,一位房企负责人说,“操盘能力强的,资金实力强的,才能进入合肥市场。”  在业内人士看来,目前的合肥楼市,土地价格很难得到抑制,合肥房地产研究所副所长凌斌称,“官方出台网络拍卖的形式,通过保证金存在的风险,意在控制开发商的竞价步伐,但是从此次结果来看,效果并不明显,开发商依然我行我素的疯狂拿地,还是看好合肥楼市的前景。”  而在一家大型开发商营销总监李睿看来,此次合肥土地的疯狂拍卖属意料之中,他表示,“虽然从网络拍卖和将要实施的新政中,对开发商拿地都提出了更高的要求,但是目前合肥楼市依旧火爆,开发商对合肥楼市也依旧看好,为了在合肥开疆破土,就必须得拿地。所以开发商抢地的局面,短时间内不会有改变。”  “合肥的核心问题在于供不应求,而且过去几年合肥土地供应量其实是偏紧的”,新城控股副总裁欧阳捷说。  他认为合肥房地产市场飙涨的逻辑在于:货币的廉价打破了合肥市场一直以来的供求弱平衡状态,使得房价开始上涨。这个时候,资金又开始在弱平衡城市寻找机会,低门槛的合肥成为投资客涌入的地方,加剧了供不应求,再引发刚需和改善型人群的恐慌性入市,使得房价更快上涨。  但无论是一线城市严字当头的调控政策,还是合肥这类二线城市的新政来看,都是从抑制需求的角度来切入,并没有真正从化解供求关系上入手,其逻辑在于抑制房价过快上涨。  中原地产市场总监张大伟亦表示,全国在一二线城市出现地王潮的根本原因还是资金潮下的资产慌。的确,对于房企来说购地已到非理性地步。截至日前,北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗,这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿,而截至2016年6月16日,销售额只有224.8亿。  张大伟表示,从地王的平均成本价看,楼面价平均高达3.8万,按照基本成本测算,销售价格需要在6万左右。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右,这部分地王入市的难度依然非常大。而如果按照目前市场正常的销售利润,这部分地王的总货值预期将在3800亿,224亿的销售额,目前来看,只相当于一年的资金成本,酝酿巨大的市场风险。(中经新媒体)

合肥土地市场在当地房地产新政施行的前夜疯狂揽金近196亿,这无疑给了观望中的购房者们又一记重击。

合肥宣布重新执行限贷政策后的首场土地拍卖,尤为吸引眼球。6月29日,合肥举行了首次网络拍卖土地,共19宗地块,总出让面积1826.7亩,参考总价592811.429万元,合约59.3亿元。

6月30日上午,合肥17家房企现场确认拍地结果,此前的6月29日,他们参与了合肥历史上首次土地“网上拍卖”,结果显示这17家房企竞得了此次公开出让的19幅地块,最终成交结果近195.71亿,是起始总价的近5倍。

虽然采取网络拍卖,但是依然吸引了数十家房企的参与。最终19幅地块悉数成交,并且多幅地块楼面价超过每平方米2万元,最高为每平方米2.2万元,刷新了合肥土地拍卖的楼面价。

其中,合肥市属高新、庐阳、蜀山、
滨湖四区的楼板价被刷新,地王版图再次被改写。

值得注意的是,本次拍卖的溢价率依然较高,多幅地块溢价率超过300%。对此,业内人士对《每日经济新闻》记者表示,合肥采取网络拍卖的目的是限制地价,但是从此次拍卖的结果来看,效果并不大,下一步不排除出台土地熔断机制。

而就在6月24日晚间,外界频传的合肥房地产新政被证实。当地官方公布的调控新政包括限贷、提高二三套房首付比重、增加土地供应、土地网上拍卖及缩短出让金缴清期限等组合拳,并规定7月1日起正式实施。

首次网络拍卖土地使用权

从新政公布起至今的一周时间内,合肥的房地产市场进入疯狂“抢收”阶段,不过,土地拍卖方式率先“试水”新政,仍难挡开发商“看多”合肥的空前预期。

6
月26日,合肥市对外发布《合肥市国有建设用地使用权网上交易规则》,自今年6月22日起施行,有效期两年。国有建设用地使用权网上交易,是指
市、县国土资源部门依托公共资源交易部门组织开发、维护、管理的网上交易软硬件系统,以互联网为载体,在网上发布国有建设用地使用权拍卖、挂牌出让公告。

21世纪经济报道记者通过统计今年以来合肥单月卖地收入得知,上半年合肥卖地收入约为565亿元,而去年全年这个数字仅为498亿。

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记者了解,开发商可在网上交易系统开放交易期限内,通过竞买人网上竞价,确定最高报价。每宗地的竞买人应至少有一次有效报价,否则,竞买保证金不予退回。
初次报价应大于或等于起始价。报价应为规定增价幅度的整数倍。同时,交易期限内,可多次报价。报价一经提交,不能撤回。

新政意在洗牌合肥房企

此外,合肥市还明确规定,竞买人在网上交易中实施违法违规行为产生的法律后果,由竞买人承担,竞买保证金不予退回。在业内人士看来,合肥此举意在限制开发商的竞价,并且存在保证金不能退回的风险。

为了配合7月1日施行的新政,合肥公积金中心已于6月30日下午发出通知,确认停止向三套及以上住房发放公积金贷款。

6月29日,合肥迎来了首次网络拍卖土地,共19宗地块,总出让面积1826.7亩,参考总价592811.429万元,合约59.3亿元。市场数据显示,最终经过开发商的激烈争夺,19幅地块全部成交,累计揽金195.71亿元。

此次合肥的差别化信贷政策,即对于二套房的首付比例提高至最低四成,若名下有贷款未还清则为五成;对于三套房的首付比例提高至六成,且停止提供公积金贷款。

或将出台熔断机制

此举意在提高购房门槛,抑制投资需求。不过,对于本地的改善型人群来说,也降低了他们利用杠杆的能力,房产会进一步向能够付出全款或高首付的人群集中。


7月1日,合肥将实施的限贷政策中,明确了对土地竞拍出招。其中,20亿元以内土地款须1个月付清,提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%,缩
短居住用地的土地出让金缴纳时限,出让金总额在20亿元以下含20亿元的,须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清,出让金20亿元以上的,缴纳时间不
超过6个月。

但此次合肥新政对市场触动最大的并不在此,更重磅的政策显然在对房企的约束。

新政无疑对开发商提出了更高的资金要求,但是并未能阻止开发商的疯狂。在此次土地拍卖中,有两幅地块楼面价超过20000元/每平方米。

新政规定,提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%,且缩短居住用地的土地出让金缴纳时限。出让金总额在20亿元以下含20亿元的,须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清,出让金20亿元以上的,缴纳时间不超过6个月。

其中,位于滨湖的9号地块,楼面价为21550.22元每平米;位于滨湖的8号地块,楼面价超22000元每平米,一举创造了合肥楼市的单价地王。此外,合肥此次土地拍卖,有4幅地块溢价率超过300%,最高溢价率达到374.11%,可谓是相当火爆。

在合肥市各区县拍出“地王”(即楼面地价超过当地历史最高成交单价)的,开发企业必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。


业内人士看来,目前的合肥楼市,土地价格很难得到抑制,合肥房地产研究所副所长凌斌对《每日经济新闻》记者说,“官方出台网络拍卖的形式,通过保证金存在
的风险,意在控制开发商的竞价步伐,但是从此次结果来看,效果并不明显,开发商依然我行我素的疯狂拿地,还是看好合肥楼市的前景。”

“这是一个比较紧的时间点”,新城控股副总裁欧阳捷告诉21世纪经济报道记者,“虽然土地出让金缴纳时限每个城市不尽相同,但一般来讲是分两批,第一批是在土地出让合同签订后1个月之内交50%左右,第二批是3个月或半年内交清。”

而在一
家大型开发商营销总监李睿看来,此次合肥土地的疯狂拍卖属意料之中,他对记者说,“虽然从网络拍卖和将要实施的新政中,对开发商拿地都提出了更高的要求,
但是目前合肥楼市依旧火爆,开发商对合肥楼市也依旧看好,为了在合肥开疆破土,就必须得拿地。所以开发商抢地的局面,短时间内不会有改变。”

以一幅参考总价5亿元的地块为例,开发商参加竞购需缴纳50%也就是2.5亿元保证金,此前为20%-30%。以合肥市场今年以来平均3倍的溢价率,如该地块以15亿元成交,成功竞得的开发商则需要在一个月内一次性付清款项。

值得注意的是,合肥楼市进入今年2月份以来相当火爆,一度领涨全国,而控制地价无疑是对房价最好的抑制,但是此次拍卖的结果并不理想,记者从合肥官方权威人士处了解到,下一步合肥很有可能跟随苏州和南京的步伐,出台土地熔断机制控制地价。

迄今为止,合肥公开招拍挂的土地成交额基本都在20亿以下,也就是说,只要开发商想在合肥拿地,基本都需要在1个月内付清。

“这等于是要提着现金去拍地”,一家房企投资部负责人表示,此前他们也多次参与合肥土拍,但“只有看热闹的份”。

“实际上,这也是合肥政府在挑选开发商”,一位房企负责人说,“操盘能力强的,资金实力强的,才能进入合肥市场。”

谁能在合肥拿到地?

此政策施行后,合肥房企会出现洗牌效应,中小房企加速退出。在这种情况下,谁更能拿到地呢?

欧阳捷认为,第一类是取得土地使用证马上就能抵押贷款并迅速筹到钱的国企;第二类是资金来源渠道多的上市公司。

从2015年下半年以来,合肥的迅速“蹿红”让市场的供求平衡瞬间被打破,由此出现一系列乱象。通过什么渠道能抢到房子,以及通过什么渠道能拿到合肥的地,成了购房者和开发商日思夜想的话题。

就拿此次成交的19幅地块来说,其中合肥市域内各区有8幅,竞得者中国企占了大多数,包括国贸地产、葛洲坝、合肥城建、安徽皖新等。而在5月底的土拍中,厦门国企建发一举摘得两地块,以346%和350%的溢价率宣布首进合肥。

自去年年底融创一举拿下合肥单价地王宣告进军合肥后,外来房企首战必拿地王似乎成了合肥市场颠扑不破的规律。

目前,合肥的房地产市场已经形成全国性品牌房企、央企和外来上市国企、本地国企这三股势力鼎立的局面。

不过,曾经的合肥总价和单价“双料地王”融创已暂停了拿地的节奏。在6月28日融创合肥品牌发布会上,融创中国董事长孙宏斌表示,最近都没有报名参与竞拍,想看看风险怎么样。

但孙宏斌本人仍然坚定“看涨”合肥,“合肥的市场没有不健康,就是地推的少”,他说。

上半年卖地收入

已超去年全年

截至6月30日的19幅地块确认成交,上半年合肥土地出让金收入也已出炉。

21世纪经济报道记者通过统计今年以来合肥单月卖地收入得知,上半年合肥卖地收入粗略估计约为565亿元,而去年全年这个数字为498亿。

分月来看,今年3月合肥开始大幅供地,其中3月、4月、5月、6月这4个月土地出让金均超百亿,6月更是接近200亿。

“合肥的核心问题在于供不应求,而且过去几年合肥土地供应量其实是偏紧的”,新城控股副总裁欧阳捷说。

他认为合肥房地产市场飙涨的逻辑在于:货币的廉价打破了合肥市场一直以来的供求弱平衡状态,使得房价开始上涨。这个时候,资金又开始在弱平衡城市寻找机
会,低门槛的合肥成为投资客涌入的地方,加剧了供不应求,再引发刚需和改善型人群的恐慌性入市,使得房价更快上涨。

但无论是一线城市严字当头的调控政策,还是合肥这类二线城市的新政来看,都是从抑制需求的角度来切入,并没有真正从化解供求关系上入手,其逻辑在于抑制房价过快上涨。

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