楼市虚火酿苦果 投资客折戟营口

税收下滑、固定投资减少、产业层次低  有着“关外上海“之称的辽宁营口,在过去几年里患上严重的房地产依赖症。大量的土地收益让城市享受了短暂的“繁荣”,但“过把瘾”之后,接踵而来的是大量楼盘空置带来的各种后遗症:税收下滑、固定投资减少、产业层次较低。  对此,相关官员指出,对地产的依赖和重视,让“营口与沿海开放城市地位很不相称”。  为扭转房地产行业下滑的颓势,营口市政府近几年接连出台了多项补贴政策。然而,依靠政府补贴政策能否拯救营口市的未来?
多家地产商陷泥潭,万科“及时止损”  “汇达零租金,家居建材全国最低价”——营口沿海产业基地一处荒地的围挡上,汇达广场打出性价比的宣传语。这处荒地规划的是汇达广场的二期和三期项目,但事实上仅开发了一期项目。  这是一个门可罗雀的家居建材城,物业部为了吸引商客给出了全年只收取4个月租金的优惠政策。  在多年前的宣传页上,这里是沿海产业基地的繁华之地,是营口新城的新商业中心所在,但现实是汇达广场西、南、北均是一片空地,东边倒是建起一个叫做星汇奥城的楼盘,但是早已烂尾,落锁的铁门已经锈迹斑斑,从门缝里望进去杂草丛生。  这不是营口新城唯一的烂尾楼盘,《中国经营报》在2013年报道中提及至少4家项目烂尾。烂尾属于极端情况,但陷入泥潭的地产商很多。  水岸新都是沿海产业基地最早开发的楼盘,规划建设40栋高层住宅楼。但是从2009年开盘以来,7年间仅销售了30%的房屋,迄今尚有一大半闲置。院子内杂草丛生,临街商铺大都闲置。售楼处内的桌椅落满了厚厚的灰尘,售楼处销售人员也失去了销售热情,直接坦承房子不好卖,因为“营口人很多手里至少有两三套房”。  鲅鱼圈也是营口的一个新区,20年前还是一个渔村,在这里可以看到“夕阳落海”的奇观。旅游资源和沿海经济催生了营口市振兴旅游业的大梦想,在发展中鲅鱼圈成为一片房地产项目林立的区域,国内诸多地产商纷纷在这里投资。  万科是其中的一个。万科在鲅鱼圈的万科海港城项目只建设了6栋高层住宅和两栋洋房,而万科原本抱着宏大的野心——开发55万平方米的土地。当拿下第一期14万平方米土地后,却遭遇激烈竞争,卖得并不好。万科销售人员表示,最后以每平方米亏本五六百元的促销将房子处理出去,以快速回笼资金。这也让万科几乎成为鲅鱼圈地区唯一一个将房子卖掉的开发商。  不过万科将余下的40万平方米左右的地皮退还给了营口市政府。销售人员告诉记者,第一期14万平方米尚有三分之二没有开发,再接着开发至少也得两年以后了,因为“卖不上价格”。  万科连预期十分之一开发规模都没有达到,而万科“及时止损”的做法反映了万科营口市房地产界的审慎态度。  大连国际董事会秘书崔巧会日前亦表示,公司今年将以去库存为首要任务,加大营口项目的销售力度,加快资金回笼。
土地出让收入锐减,财政收入遭腰斩  地产商当下审慎的态度,恰好映射出之前的非理性行为,尤其是地方政府。  在房地产一片惨淡景象和外界对于营口“鬼城”的印象中,营口市沿海产业基地组织承办了一个“三四线城市房地产发展论坛”,管委会常务副主任张渤在论坛上表示,营口房地产业的发展,某种程度上代表了一部分三四线城市房地产发展的现状,而举办论坛也是为营口及其他三四线城市房地产健康发展问诊把脉。  论坛上透露出乐观的讯息:沿海产业基地目前开发24个商品住宅项目,达到出售条件的商品住宅总建筑面积约206.4万平方米,累计销售98万平方米,近3年年均去化约20万平方米,有效库存约90万平方米。  上述表述中提及“达到出售条件”和“有效库存”,这意味着有些房地产项目烂尾和未交工的未计算在内。《中国经营报》记者两年前的调查显示,营口沿海产业基地26个项目有一半左右未完工或者未营业;具备入住条件的项目平均入住率不到10%。  营口市住建委公示的今年1~5月份房地产数据透露出些许乐观数据:商品房销售77.89万平方米,同比增长37%。但销量仅为2011年的四分之一,2012年的五分之一。  销量增长的另一面,是房屋价格的下跌,营口市2015年年度统计公报显示,房价同比跌幅为3%。  营口房地产开发协会副秘书长、颐中地产机构执行董事毛文涛在2012年楼市鼎盛时期评价营口楼市“大跃进”现象严重,开发商和政府太急功近利,企图把5~10年的开发规模集中在2年完成,使市场在调控后迅速陷入滞销泥潭。  政府一直保持着乐观姿态。如2014年声称将力推包括住宅、商业地产、教育地产在内的20余个重点房地产项目,并称房地产开发建设将达到新高峰。  但统计数据回击了政府的乐观。

二三线城市商品房销售低迷、开发商资金链紧绷等问题日益突出,部分城市在“造城热”之后的过剩情况尤为明显。作为二三线城市的一个样本,辽宁营口市已出现多个楼盘停工、烂尾等现象,集中体现了当前房地产市场的风险。

“我2010年花3800元/平方米在营口买的房子,2013年才交房,如今想卖掉,却发现在二手房市场上,同一小区有大量房源在甩卖,价格跌到3000元/平方米以下了。投资四年,我损失惨重。”投资客李潇急于脱手营口的一套房子。如果算上银行贷款利息,这套房子损失十几万元。

前几年涌入营口的众多投资客不得不咽下大量资金被套、房价下跌的苦果。一些房地产开发商由于销售持续低迷,资金链紧张,导致项目停工、烂尾。业内人士指出,类似营口这样曾热衷于“造城”的二三线城市并非个案。城市建设一定要避免“重硬件,轻软件”,城市规模如果盲目扩张而缺乏配套设施、就业支撑和人口导入,势必积累金融风险,对资源形成极大的浪费。

多个楼盘停工

受营口美好的规划愿景驱动,2010年,李潇在营口沿海产业基地的星汇奥城投资一套房子,按合同约定应该是2011年年中交房,但由于开发商资金紧张,工程干干停停,一直拖到2013年年中才交房。如今,在二手房市场上,星汇奥城小区有58套房源要出售,价格低至2600元/平方米—2980元/平方米。营口房地产交易中心附近的一家房地产中介机构负责人告诉中国证券报记者,目前营口的房子实在太难卖了,即使房价跌破3000元/平方米,也乏人问津。

澳门新莆京娱乐app,由于持续销售低迷,房屋大量积压,项目停工、烂尾的情况在当地并不少见,这集中体现在三大片区——沿海产业基地、鲅鱼圈区和营东新区。中国证券报记者在营口沿海产业基地看到,星汇奥城二期已停工,只有灰色的钢筋混凝土框架伫立着。在不远处,星汇奥城圈的另一块土地仍是光秃秃的一片,没有任何动工迹象。

五矿豪生大酒店后面的大型楼盘“丽湖名居”迟迟未交付,偌大的小区耸立着十几栋高楼,空无一人。小区内外满是泥土,一阵风吹过即掀起漫天灰尘。小区的正门残破,瓷砖斑驳,曾经的售楼部大门紧锁。

民生路附近的“沿海家园”楼盘也停工烂尾了很长一段时间。该小区的建筑面积接近9万平方米,总规划900户,开盘四年销售不畅。如今售楼处已荒芜,小区内杂草丛生,数栋红黄相间的高楼仅有框架,连门窗都没有安装,门口“全民健身”的塑像掩映在杂草之中。

营口通泰房地产信息有限公司总经理张宁表示,开发商“跑路”在营口不算新闻。由于资金紧张,一些楼盘即便在交付之后,开发商仍然欠着钱,无法完善手续,迟迟难以办理房产证,购房者的权利得不到保障。

当地一位开发商透露,辽宁沿海产业基地级别不低,计划引入的大型企业也不少,但落地的尚不多,导致营口房地产发展的速度远远超越产业导入和升级的速度。人口导入也不足。鲅鱼圈区虽然有一些外来人口,但土地和住房供应量太大,超过实际需求。

开发商陷滞销困局

营口的商品房滞销令一批开发商陷入困局,万科、万达、保利、恒大、佳兆业、嘉里建设、中南建设(000961,股吧)、五矿集团等大型房企均曾在当地布局,项目动辄上百万平方米。恒大地产于2010至2011年一举在营口拿下三幅大体量住宅用地,合计规划建筑面积超过300万平方米。

“除了恒大绿洲的销售状况稍好一点,恒大其他两个楼盘均处于滞销状态。”营口某房地产销售机构负责人告诉中国证券报记者,佳兆业的龙湾项目销售情况不佳;保利香槟花园已开盘三年,已签约销售面积仅占总面积的一成;万科在鲅鱼圈区的海港城总建筑面积120万平方米,由于销售缓慢,不得不分十期慢慢开发。

鲅鱼圈区拥有旅游地产与沿海经济双重概念,房地产开发一度狂热,目前至少有50个楼盘在售,如果以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算,开发面积已超过1000万平方米。中国证券报记者在鲅鱼圈区看到,正在打造的南部新城的新楼盘一眼望不到头,宽阔的马路两旁都是近两年新建的商品房,也有一些已停工的项目。水岸尚品等楼盘已开盘四年,仍有大量房源在售;华海城虽已交房,仍有大量现房滞销且入住率极低;中南世纪城为了促销,广告铺天盖地。

营口地处辽东半岛中枢、渤海东岸,常住人口约235万,城区人口约120万。2009年7月,“辽宁沿海经济带”被确定为国家级经济发展战略,营口房地产开始突飞猛进。营口市“十二五”规划目标力争经济总量达3000亿元,常住人口达300万人。中国指数研究院的统计数据显示,2011至2013年,营口共出让商品房用地660幅,合计建设用地面积2794万平方米,规划建筑面积6314万平方米,成交楼面均价578元/平方米,平均溢价率不到1%,合计土地出让金314.52亿元。按照营口市2013年商品住宅的销售速度,现有土地存量预计需要10年以上才能完全消化。

供过于求并非个案

东北地区其他一些二三线城市也存在类似问题。始建于2006年的铁岭市新城区规划总面积22平方公里,建筑面积700万平方米,规划人口在2010年达15万人,2015年达20万人,但实际入住人口规模未达预期。新城区近年来小高层、高层住宅大量竣工,但入住率偏低,开发最早的楼盘“浅水湾1号”目前入住率不足三成。堪称当地最高端的“金月蓝湾”项目入住率也仅有三成左右。

有区域经济研究专家表示,新城区缺乏人气的主要原因是缺乏相应产业支撑,配套无法到位,人口导入低于预期。铁岭市在新城区外围规划的专用车生产基地招商情况并不乐观,东北物流城的商铺和交易市场也大量空置。当地计划打造的北方金融后台服务基地尚未成型。

辽宁省会沈阳也面临住房供过于求的局面。某房地产研究院的报告显示,截至4月末,沈阳新房市场累计库存量达1720万平方米,同比增长21.5%。沈阳的存销比为19.1,现在的库存需要消化近20个月。4月沈阳商品住宅成交91万平方米,同比下降32%。房地产专业咨询顾问公司新峰地产的数据显示,截至4月底,沈阳商品房供应36万余套,其中商品住宅供应超过27万套,可售商品住宅面积2645.55万平方米。

沈阳楼市存在较大的去库存压力,沈北新区、浑南新区尤为突出。据沈阳中原物业代理有限公司监测,2010年至2013年,沈阳共成交土地面积约10799万平方米,其中浑南新区成交约2779万平方米,占全市的25.7%,需要2至3年的消化周期。

沈北新区一家房企营销负责人表示,平价走量已成为各楼盘的主基调。按照目前促销的价格,算上拿地成本、建筑成本和税费,开发商基本不赚钱,有的楼盘甚至可能亏钱。

值得注意的是,沈阳经济区是传统重工业区,工业化起步早,目前城市化率已达65%,是我国城市化水平最高的地区之一,后续农村转移人口较少。中国房地产学会副会长陈国强表示,沈阳等城市房地产库存量高企,除非当地出台吸引外来人口等有利于去化的措施,否则只能让时间来慢慢消化。

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