香港旺铺租金大跌近五成 到底是无奈还是价值回归?

澳门新莆京正在官网,【中国经营网注】仲量联行商铺部主管陈耀峰认为,2016年将会是整个商铺租赁市场的改变之年,过去,香港的业主在不停地加租过程中保持着强势的态度,尤其在2011年,香港的繁华商业中心的加租情况非常强烈,租金几乎成倍地增加,造就了一个“业主市场”(landlords’market),但现在,这种强势的态度可能需要改一改了。  陈耀峰称,其实商铺市场并非一面倒看淡,他对整个市场还是保持乐观的态度。他认为,商业区的街铺租金回落反而为生活品味、化妆品零售商及餐饮业经营者提供了机会,在核心购物地段以较低的价格租用商铺。尽管奢侈品牌、珠宝首饰及名贵中标零售商正在缩小规模,预期中档零售商,比如快消品与餐饮业经营者仍会活跃在租赁市场。  而从今年香港商场的情况看,情况也确实并非如此悲观,今年香港商场的租金整体上升了0.7%,陈耀峰称,由于香港的商场拥有完善的租户组合,又愿意花钱做推广,从而为商场提供稳定的人流,因此租赁商需求也非常大,他预期租金可大致保持平稳。  据第一财经日报报道,年尾已至,在所有员工都在耐心地等待年终奖的时候,在香港铜锣湾连卡佛从事某化妆品品牌售货工作的杨倩(化名)却不堪重负,向公司递交了辞职信。在香港零售业持续下滑的情况下,杨倩所在的公司竞争压力越来越大,寻找客户的难度也越来越大。  “真的一分钟也待不下去了。”杨倩说,如果按照她今年的绩效,想要拿年终奖金是不太可能的,而同事之间为了抢客户不择手段的“宫斗”场景几乎天天发生,在如此恶劣的工作环境下,杨倩表示不如回家做全职太太。  根据香港特区政府统计处数据,2015年前10个月,香港的零售业总销货价值同比下跌2.7%,仅10月份,香港珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销货价值下跌17%,药品及化妆品下跌2.4%,而其他商品种类的销货价值都统一呈现了下跌趋势。  在零售业如此明显的下滑趋势下,香港黄金商业地带出现了一片片的空置店铺,在全球最贵租金的商业街铜锣湾罗素街,曾经的一间间“铺王”如今成为了无人问津的空铺,门口贴满了地产中介的广告。  旺区租金大跌50%  位于铜锣湾罗素街交界的波斯富街76号地下单边铺位,是香港铺租排名第三名的店铺,目前正由Rado雷达表租用,这间店铺自从2011年开始,就一直由雷达表承租。资料显示,2011年雷达表租下这个店铺时,租金只需要64万港元,但随后很快便遭到涨租,雷达表在2012年租金已经涨到133万港元,更在2014年,雷达表以179万港元的租金续租,租金在几年间经历了大幅增长。  随着香港高端消费受到严重影响,雷达表已经决定搬出这家店铺。如今,这间面积约500平方呎的店铺,已经获得了国际品牌FolliFollie以90万港元预租,每平方呎的租金约1800港元,较原来租约低47%。  在香港,一般来说,店铺租金占营业额的比重在30%左右,2014年如果雷达表的店铺租金达到179万港元,每月的营业额需要达到597万港元,以每个月30天计算,每天雷达表的营业额需要达到20万港元,以雷达表的均价2万港元计算,每天需要卖10块表才能基本维持平衡。而如果按现在的租金90万港元计算,那么每天只需要卖5块手表就可以维持平衡。“如果连这样也不愿意承租,说明香港的高端零售业受到了非常严重的打击。”一名香港零售业人士如是表示。  无独有偶,就在同一条街,曾经有“铺王”之称的罗素街59号地下B1至B3号的铺位,目前还处于空置状态,这一“铺王”的租金曾经高达每月250万港元。在等待了近半年以后,它终于迎来了新的租客。根据香港土地注册处资料,这一“铺王”被施华洛世奇租下,租约由2016年1月开始,每月租金达到150万港元,比旧租约租金低了40%。  这只是今年香港大型商业街商铺租金下挫的两个缩影。今年以来,香港不少零售街铺都感受到了冬天的“寒意”。仲量联行商铺部主管陈耀峰在接受《第一财经日报》记者采访时称,根据仲量联行综合香港中环、铜锣湾、尖沙咀和旺角四个传统大型商业地区的统计,今年商业街店铺的平均租金已经下跌22.6%,而更为严重的例子下调租金的幅度甚至达到了50%。  零售业寒意传导至商铺  陈耀峰称,香港的商业街店铺租金下滑得如此厉害,主要是受香港的零售行业变化太快影响。  首先,香港的访港旅客数目开始放缓,根据香港旅游发展局数据,今年1月至10月,香港访港旅客数目同比减少0.8%,而这一数字在2014年有12%的增长,其中来自内地的旅客同比减少了0.2%,与2014年同期增长的16%相比,旅客减少的情况似乎已经定下大局。今年前10个月,香港总共迎来了4950万人次的游客,要达到全年6450万的目标似乎可能性很小。

从去年港府要求收紧一签多行政策、香港反水货客事件频发以及天价药店等事件发生后,香港零售业自去年下半年开始已经感受到一股强劲的冷风。尽管港府试图以推广旅游项目、拨付专款支持等方式以挽回颓势,但仍然没能止住香港零售业越来越冷的状况。  受此影响,包括铜锣湾、尖沙咀、中环及旺角等在内的香港核心零售区的商铺租金按季环比下跌5%~7%,其中,铜锣湾的一线商铺租金更较2013年高峰时大跌近五成!  据证券时报报道,数据显示,与2015年同期比较,2016年前两个月合计的零售业总销货价值下跌13.6%。在扣除期间价格变动后,2016年2月的零售业总销货数量比2015年同月下跌19.5%,2016年前两个月合计的零售业总销货数量下跌12.3%。  香港零售管理协会主席郑伟雄表示,今年2月的跌幅甚至超过了2003年SARS和2009年金融海啸时的“惨状”,创下了17年来最大的单月跌幅。  “原本我们预计,除了受旅客减少而影响的珠宝及百货等类别外,就连我们以为农历新年会刺激消费上升的超市和鲜肉类别也一样下跌。而就算鲜果蔬菜的销货价值按年升8.1%,也只是因为天气冷导致菜价上升,实际零售量跌了近28%。”郑伟雄说,食品和超市销货价值都下跌,反映了香港消费差强人意,或受到包括经济信心、股市和楼市下跌的影响,他形容“令人可怕”。  郑伟雄还表示,1月和2月是农历新年消费档期,但两个月的销货价值都按年跌近14%,在过去这么多年都没有见过。而放眼刚刚过去的3月份,郑伟雄表示,受到复活节假期影响,港人外游也让本地消费减少,因此3月的销货价值还会按年跌近一成,直至7到8月,都估计难以有大幅的反弹。  郑伟雄坦言,虽然零售业每况愈下,但其经营成本却未跟着下降,有零售店在去年已经决定要加薪3%至4%,虽然有部分街铺已将租金下调40%至50%,但商场仍有加租的情况。  据《21世纪经济报道》报道,随着内地访港旅客人数锐减,香港黄金地段的店铺租金已出现断崖式下挫。“各类商品销售金额全线下滑,这是十分罕见的,其中以珠宝钟表以及电子产品的跌幅最大。因此,一线地段街铺的租金在今年第一季度平均下跌了5%-7%,而铜锣湾区的租金相比2013年高峰水平更暴跌了51%。”戴德梁行香港商业部主管林应威在4月6日的记者会上表示。  香港铜锣湾罗素街的部分铺位曾获封“全球最贵铺位”,随着香港奢饰品零售业进入寒冬,奢侈品牌高价抢铺情景不再。他透露,罗素街8号地下3-5号铺去年年底由香港本地化妆品零售商卓悦取代原有的奢侈名表店卡地亚承租,每月租金则由276万港元骤降至160万元港币,大跌42%。  无独有偶,就在同一条街,曾经有“铺王”之称的罗素街59号地下B1至B3号的铺位,租金一度高达每月250万港元。此前由英皇钟表以每月250万港元承租,但其后却空置了长达近半年。根据香港土地注册处资料,这一“铺王”被施华洛世奇租下,租约由2016年1月开始,每月租金达到150万港元,比旧租约租金低了40%。  除了零售市道不景外,经济放缓及社会不稳定因素,令部分零售商看淡生意前景,并与业主提前解除租约,从而节省余下合约期内的租金开支。“据我们了解,已经有一些钟表及化妆品公司正在与业主协商提前解约,主要由于前几年扩充过快,随着销售业绩明显受压,而租约未到期,他们面对较大的成本压力。”林应威指出。

相关文章