地产开发投资增速连创年内新低引担忧 明年初或有好转

【中国经营网注】交通银行首席经济学家连平指出,房地产投资增速的回落是必然的,因为整个需求跟过去相比发生了非常大的变化。随着房地产长效机制的不断落实,比如不动产统一登记制度的推进,房地产税研究立法等一系列措施,使得房地产作为投资产品的需求逐步减弱。“2015年上半年投资增速可能会跌破10%,下半年则可能会企稳。”连平说。  据《21世纪经济报道》报道,2月底至今的土地市场较为清淡。数据显示,3月上旬一线城市土地总成交仅59.8亿,环比同比均明显下调,20大房企全国拿地仅5亿。  1-2月份,全国土地成交下滑,房企土地购置面积2773万平方米,同比下降31.7%;土地成交价款699亿元,下降30.2%。  全年来看,2015年土地出让收入或出现下降。财政部“关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告(摘要)”中预计,2015年地方政府性基金本级收入44509.51亿元,下降4.7%。其中,国有土地使用权出让收入39452亿元,下降4.7%。  21世纪经济报道记者获悉,诸多房企对2015年的拿地金额和预期都有所下调,在全国商品房可售面积创下历史新高的背景下,房企普遍面临很大的去库存压力,即使计划大幅拿地的房企也更多考虑存量的并购。  包括民生证券在内研究机构预计,2015年房地产投资增速还将下滑,全年或降至10%以内。  去年房地产投资增速创下5年新低后,2015年继续下滑。1-2月份,全国房地产开发投资8786亿元,同比名义增长10.4%,增速比去年全年回落0.1个百分点。其中,住宅新开工面积9852万平方米,下降19.8%。  房企的拿地意愿在降低。北京中原地产首席分析师张大伟认为,土地市场冷清的主要原因,是各主要城市土地挂牌暂停,预计3月份会出现抢地的高峰。  从目前推地情况及市场情势来看,美联物业全国研究中心认为,3月份引人关注的仍是上海地市,其将推出起始价为60.67
亿元的稀缺宅地,其余城市则表现平平。  拿地节奏可以看出企业对市场的判断,房企拿地基本上目前集中于一二线城市,预计后市一二线城市拿地竞争将更加激烈,其他城市则多会避开。  民生证券宏观研究团队对3月30城市高频跟踪的房地产销售套数和面积数据显示,同环比均大幅走弱。从销售-库存去化-土地购置-开工投资的传导链条看,房地产投资还有持续下行的压力。  根据西南证券分析师王立洲的观察,商品房销售金额一般领先于房地产开发资金来源3-5个月。而房地产开发资金来源一般又会领先房地产开发投资3个月左右。2014年1-11月份,商品房销售额累计同比下降7.8%。预计2015年上半年销售增速将有明显提高,在销售开始回暖的6-8个月后房地产开发投资增速才会有所起色。  但与此同时,截至2月末,全国商品房待售面积63922万平方米,比去年末增加1753万平方米,再次创下历史新高,未来去库存压力仍然较大。花样年总裁潘军透露,2015年花样年将不再买地,而是全力去库存。  值得注意的是,保障房建设也已出现结构性过剩。易居房地产研究院研究员谢金龙指出,有数据显示,到2014年9月底,通过廉租住房等实物方式及发放廉租住房租赁补贴的方式,我国现有城镇低保家庭已基本实现了应保尽保。预计整个“十二五”保障房开工量近4000万套,建成量将超过2600万套。保障房快速建设的的同时,多省保障房空置率大幅上升。  国务院总理李克强在全国两会所作的《政府工作报告》指出,住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。住建部去年已发出通知,地方可以回购商品房转为保障房。  王立洲认为,2015年全年房地产开发投资完成额增速继续下行是大概率事件,预计2015年全年房地产开发投资增速将首次降至个位数,至6%左右。  交通银行首席经济学家连平指出,房地产投资增速的回落是必然的,因为整个需求跟过去相比发生了非常大的变化。随着房地产长效机制的不断落实,比如不动产统一登记制度的推进,房地产税研究立法等一系列措施,使得房地产作为投资产品的需求逐步减弱。“2015年上半年投资增速可能会跌破10%,下半年则可能会企稳。”连平说。

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每经记者 胡健

房企在开发端投资意愿不强,正在拖累宏观经济——这是众多专家的一致看法。

“未来经济要企稳,很大程度上要看房地产的投资能不能企稳。”交通银行首席经济学家连平11月13日在某论坛上表示。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者,今年前10个月房屋新开工面积同比跌幅再次扩大,主要是金九银十两个月份商品房销售相对平淡,去库存压力依旧较大,开发商开发节奏放缓。

地方投资低迷拖累经济

国家统计局上周数据显示,1~10月份,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2%,增速比1~9月份回落0.6个百分点。其中,住宅投资53150亿元,增长1.3%,增速回落0.4个百分点。

易居报告指出,今年以来,房地产开发投资和住宅投资单月同比已连续3个月出现下跌。

报告分析说,从房地产投资额同比增幅走势看,今年前10个月基本延续了去年以来整体逐步回落的态势。主要是当前楼市复苏力度较弱,投资决策更加谨慎。此外,去库存形势仍然较为严峻,企业资金压力依旧较大,从而使得开发投资一路走低。

截至10月末,全国商品房待售面积为68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,去库存仍旧是楼市的主旋律。

瑞银证券中国区首席经济学家汪涛表示,近年来房地产施工面积不断攀升、体量可观,形成了巨大的潜在供给,这意味着去库存过程可能持续更久,建设活动和房地产投资也将持续低迷。

《每日经济新闻》记者发现,个别省份已经出现房地产投资负增长的现象。

今年前三季度,贵州省房地产开发投资1621亿元,同比增长-1.3%。贵州省统计局分析认为,受商品房销售去库存压力大、资金保障力度下降等多重因素影响,贵州房地产持续深度调整。1~9月,房屋施工面积增长3.7%,其中住宅类施工面积仅增长0.4%;房屋竣工面积大幅回落,同比下降21.4%。

“房地产投资增速的回落是相当快的,年初的时候增速还有10%左右,现在已经降到了2%。固定资产投资增速向下是拉动房地产投资增速回落的主要因素。”连平说,从投资的角度来看,经济在四季度已经出现了一些企稳反弹的苗头,未来能不能持续主要要看房地产投资。

预计明年投资有所复苏

高层时隔数月也开始重新就房地产市场表态。

国家主席习近平在11月10日上午主持召开的中央财经领导小组第十一次会议上指出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。国务院总理李克强在次日主持召开的国务院常务会议上提出,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

不过,库存还不是房企投资意愿低迷的唯一原因。

高盛高华董事总经理、房地产研究主管王逸表示,受到今年销售回暖的影响,房地产企业明年的现金流将同比增加,财务状况将大为改善。但由于再投资回报率低迷,房企拿地的情绪普遍不高。今年截至目前,房企拿地成本占合同销售额的比例创下历史新低。

严跃进说,1~10月份,全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的47.6%,处于2011年以来的最高值,占比相比2011年高了10%以上。

“土地购置价格的涨幅快于商品房销售价格涨幅,土地成本在房地产项目开发经营中的占比进一步增加,加大了地方政府财政收入的同时,也降低了开发商项目的开发利润。”严跃进说。

一位不愿具名的人士告诉《每日经济新闻》记者,楼市去库存的过程中需要解决的是需求问题,但并非简单的放松购房政策,而是一些有针对性的政策扶持,同时要与户籍改革等联系起来。

高盛研究指出,在中国2.5亿流动人口中,农业户口人群在工作地购房的比例仅为6%,非农业户口人群在工作地购房的比例为25%。中原地产首席分析师张大伟表示,购房落户一直是大多数城市外来人群落户的主要方式。数据显示,2014年我国的城镇化率为54.77%,但2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%,按全国人口数量计算,这意味着有2亿人需要或可能需要城市房屋。

上述不愿具名人士还表示,农民工群体不缺乏购房意愿,但需要更多政策扶持,比如住房公积金制度是不是可以覆盖到这一人群。

对此地方政府也在想办法,比如贵州下一步将计划打通保障房和商品房通道,推进购买普通商品房用于棚户区的改造安置住房。

“中国的经济地理在发生变化,带动着房地产新的一轮变迁,人群在向南方、温带聚集,人口的移动也会带来新的置业需求。”清华大学教授李稻葵说,固定资产投资中的房地产开发,在明年的一季度或者是年中应该会上升。

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