开发商纷纷进军养老地产 专家认为还在探索阶段

进入21世纪,中国老龄化明显加速,据不完全统计,目前中国老年人口已经高达2亿,中国的老龄化程度在逐步攀升中。作为经济发展水平更高的东部地区,南京的老龄化程度和速度都要高过全国平均水平,得天独厚的条件让南京成为不少机构看好的“银发经济”开掘的沃土。而在这一被誉为“朝阳产业”的产业链中,养老地产无疑是最为典型的代表。  然而,在养老地产领域,目前也存在着高端养老市场盲目上马不接地气等怪现状。如何看待国内养老市场的现状,养老地产应该如何接地气,就此问题,《中国经营报》记者近日对江苏中江国际房地产有限公司董事长李粉山进行了专访。  据悉,中国江苏国际集团下属的江苏中江国际房地产有限公司早在6年前就密切关注老龄产业的发展,时任公司总经理的李粉山在江苏省人口老龄化对策高层论坛上发表了题为《创新江苏养老模式,抢占长三角老年服务产业制高点》演讲,受到与会者的好评。公司并专门设立了老年项目课题组,先后对国内外和长三角地区38个养老机构进行了市场调研和课题研究,对于养老地产的研究成果颇丰。  李粉山认为,很多养老地产没有深入到老年消费群体之中调研他们的消费需求和心理需求而盲目上马。“养老地产不能盲目追求经济利润,上马开建高端项目,如此不接地气自然也会在市场上遇冷。”  高端养老市场盲目上马  《中国经营报》:怎么看目前国内养老市场的发展现状?  李粉山:对于养老地产的发展现状,我认为首先要充分了解两方面内容:一方面是老人的现状,另一方面则是养老的现状。  我初步总结了老龄化社会中老人的三大特点:一、家庭规模缩小,计划生育的实施以及现在老年人与子女分居的情况很普遍。二、人的生活水平提高,对于私密空间的要求提升。目前社会上大家庭变少,人口流动性加快,社会、交通飞速发展,就业观念也发生改变。现在的年轻人生活压力巨大,工作更换城市的现象很多。地区之间的跨度很大。从而带来了人口流动很快,加上社会养老的体系还未形成,因此不少老年人出现老无所依的情况。三、生活方式的变革。这其实跟人的生活水平提高有关系,老年人与子女一般同城都不同住,代际严重。  而从养老方面来看,状况也是多面的。一是老人想工作无去处:人的生命周期在延长,老人有充沛的精力无法支配,很多老年人无所事事,感觉很渺茫,缺少有力的社会组织把他们组织起来。  二是老人想快乐无追求,比如不少老年人想跳舞、唱歌,但是没有场所提供,老年大学等社会资源也很有限。  三是老人想依靠没有着落:家庭靠不了,社会靠不住。子女生活压力大,加上很多家庭是一个子女要照顾几个老人,所以比较吃力。所以我把这群老年人成为“宅老男女”。例如当年教育部在南京草场门附近为十所高校教师盖的家属楼,现今该区域老人密度非常大。这群老人的一些特点我也总结了一下:精神空虚,生活无趣,网络无缘,守护终点(钟点)。  《中国经营报》:目前国内养老地产发展现状如何?  李粉山:目前进军养老行业的房企越来越多,保险业巨头也纷纷进军该领域,以求分得一杯羹。  我认为目前国内养老大环境存在几个问题。一是城乡差距巨大,城市之间贫富差距也不小,政府保障方面缺失,造成了很多老年人老无所养。其实目前养老地产发展的最大问题是缺功能,有了功能就要资金,归根到底是资金难题。

中新网杭州7月24日电 (记者
柴燕菲实习生问泽英)随着中国社会老龄化进程的加快,养老服务的需求也在加速增长。不少房地产企业已经嗅到了“银发经济”的商机,纷纷进军养老地产。专家表示中国的养老地产还在探索阶段,需结合养老事业一起发展。

日前,新版《老年人权益保障法》将“常回家看看”写入法律,引发众多网友热议。这个规定,让众多的“漂”一族犯了难。路途遥远,怎样才能时时探望父母呢?其实,新版保障法就是鼓励家庭成员和老年人共同生活或者就近居住。

中国从1999年开始进入老龄化社会,据中国老龄事业发展基金会的报告称,预计到2020年,中国老年人口将达2.48亿,老龄化水平将达到17.17%,其中,80岁及以上老年人口将达3067万人,占老年人口的12.37%。

中国已经逐步买入老龄化社会,据统计,截至2012年底,我国60岁及以上老年人口已达1.94亿,占总人口的14.3%,预计在2013年将突破2亿,2034年突破4亿,2054年突破4.72亿。不仅父母的养老是我们需要关心的事情,我们这一代80后群体,也需要展望一下未来的养老模式。

面对社会老龄化进程的加快和发展相对不足的养老产业,不少房地产开发商为了拓展业务,实现自身转型升级的目标,纷纷把目光投向养老地产。

未来将怎么养老?

绿城集团于2007年就开始在绿城·蓝庭项目里,尝试做了一批颐养公寓,今年又在桐乡乌镇的雅园项目中成功打造了“学院式”养老模式。万科去年也在杭州推出了首个养老项目,位于良渚文化村的“随园嘉树”,专门为老年人打造了一个集度假、休闲、养生、人文、医疗等居住功能于一身的养老配套集群。

一个在北京工作了八年的广告人庞小姐告诉记者,将来等自己老了,如果经济允许的话,会在故乡或者环境好的地方买房养老,不会向往到处旅游的那种老年生活。但会比较注重城市是否具有文化气息。而现在她自己爸妈的养老,出于经济考虑,也不会专门购买老年人住宅,而是尽量和儿女住在一起。

较之各房地产开发商对养老地产的热衷,浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚作了冷静的分析。他表示,中国的养老地产还在摸索阶段,很多人对它的了解仅仅是一个概念,养老地产从比例上来说只是一个小众化的市场。虽然基于中国社会庞大的人口基数,以及老龄化现象的严重,哪怕是给10%的人造房子量也不小,但是基于养老地产目前的一种混沌状态,对于开发商能不能探索成功,他还打一个问号。

记者还调查了一些80后群体关于养老的选择后发现,多数80后表示,如果有一定经济能力,可能选择住在老年公寓或者其他为老年人独立规划和设计的住宅,而并不乐于接受“老了要和儿女住在一起”这样的传统观念。老龄化社会的到来以年青一代人养老观念的转变,正在催生养老住宅市场的发展。

朗盛地产市场研究部主任岳希敏也表示,中国养老地产的火爆市场不会很快出现。一方面是由于中国百姓对家庭养老这种方式的认同根深蒂固,传统观念的转变需要很长时间;另一方面,中国的“未富先老”现象,使得养老地产的主要客户群没有充裕的资金购买养老地产。

对于像北京上海这样的一线城市而言,养老的问题将会最先凸显出来。有数据显示,上海养老床位仅占60岁及以上老年人口的2.9%,且目前养老机构大多为小规模、低层次,无法满足巨大的养老需求,现在国家有3700万失能、半失能老人,都需要面临养老。

那能不能借鉴国外养老地产的一些经验模式呢?

据相关机构研究表明,中国老年市场需求达1.2万亿,而每年提供的养老地产产品还不足1000亿,也就是不到1/10。很多企业看好这块市场,近几年将大力进入老年住宅装修市场的博洛尼公司的CEO蔡明表示,目前国内的养老地产还是为中高经济实力的老年群体打造,老年公寓多数在住宅小区内,专门规划出我几栋楼,按照适于老年人居住的要求来设计和建造。而老年社区是指以老年人为主要居住对象而开发的住宅小区。

丁建刚表示,他去考察过很多国家和地区,坦率地说,国外对养老地产同样是非常迷茫的,也没有模式可借鉴。在中国,单纯的养老地产很难做起来,养老地产一定是和养老事业相结合才可能有突破,而且在地域选择上,要符合老人及老人子女的基本价值观。他说:“养老地产不能完全脱离社会,在地理距离上不能被孤岛化,而是要有一个物理条件,即物理距离是能被社会所接受的,同时包含有比较好的医疗服务、生活服务、精神服务等。”

未来将会有越来越多的老人选择住在这样的小区。图片 1养老住宅的卫生间设计

丁建刚还表示,中国大众的养老方式一定是居家养老,或者说是社区养老。当前存在不少三四十年房龄的多层老社区,不带电梯,没有车位,硬件设施上也不适合老年人居住,急需升级换代,因此在未来10至15年会进入旧城改造阶段。可以预见,未来中国房地产市场很大一部分会来自于旧城改造。开发商可以从此处入手,多考虑老年人的生活和精神需求,在发展养老地产的同时,也让老年人体面、有尊严的生活。

中国式养老住宅设计

不管是在一线城市养老,还是选择在小城市养老,对于老年人的住宅装修设计都是不可或缺的一部分。

现在很多国内养老住宅的设计借鉴了日本和美国的养老住宅经验,不过据设计师介绍,中国老人和外国生活习惯有所不同、饮食和烹饪习惯也不同,因此在厨房、起居空间的设计都会有所区别。例如中国的厨房和餐厅分开比较合理,日本和美国多注重开放厨房和自助形式。

另外,中国人还十分重视朝向和自然通风,对屋内的设备使用比较少,因此从居室的物理结构上需要进行设计,利用自然采光和通风,而美国和日本的人更依赖于先进设备,对于屋子朝向没有什么要求。

一些家装公司也在摸索着为老年人专门设计养老住宅,例如东易日盛装饰近期推出的“爱屋集屋”中就有一个为老两口居住而设计的样板间,东易日盛董事长陈辉表示,老年人的住宅设计主要突出安全性和便利性,从地板、卫浴间到家具的设计都应该符合老年人的人体工学。但他坦言,目前由于中国的老年人群体现状很复杂,要找到一个很好的市场切入点还需深入调研和研究。

不过在目前的中国,更多的老年人是与儿女住在一起养老,专家建议,当家中老人的岁数达到60岁时,儿女们就应有计划地一步步营造家中的适老环境。比如:在马桶两侧安装扶手,地面上不放单块儿的地垫儿、添置符合老年人生理要求的家具,如少用炫目的灯光、提高报警声响,一些操作电器或者开关上的字要大等等,在家中为父母营造一种安全、舒适的居住环境。

市场背景:

养老地产集中在一线城市

早在2010年,国内一线城市已有品牌房企开始试水养老房产。万科集团率先在北京房山试点了养老住宅项目“万科幸福汇”。2012年,保利地产也宣布会在北京试水养老地产,并成立了养老产业专业管理公司。目前,保利地产已在北京、上海、广州、成都、三亚等城市规划及在建7个养老地产项目。

从保利地产对养老地产的运营方式来看,养老地产的运营主要分两类:一是出租疗养的形式向有需要的老年人开放;二是直接出售使用权。

据统计,到2015年,中国老年人护理服务和生活照料潜在市场规模将超过4500亿元,养老服务就业岗位将超过500万个,未来市场发展潜力很大。

面对如此大的一块蛋糕,万科、保利地产、远洋地产等20余家房企,中国人寿、平安保险、中国太保等保险巨头,以及中国石化和中国水电等央企纷纷投身养老地产。

企业声音:

老龄化住宅供不应求

博洛尼从近两年开始介入老龄化住宅市场,专门研究老龄化住宅内部装修、服务的信息化设计,例如老人怎么打电话,怎么提醒吃药,怎么通知老人的子女,还有该怎么与医院相连接,等等,这些均需要专业化的设计。不久,博洛尼将在北京建800平米的养老专门体验中心,展示老龄化住宅室内设计。

博洛尼CEO蔡明表示,目前一线城市开始关注专门的老年住宅,并且供不应求,一线城市会尝试更新模式,在市中心最繁华的地段建立高档老年住宅,通常而言,老年人住得离市中心较远。

国家政策:

在今年两会上,有代表提出将老年人住宅社区纳入保障房建设,让老年人集中居住,以解决日益突出的养老问题。

针对经济条件较好的老人,可以可按照商品房的建设模式,建设高档老年人住宅社区,以出售和出租两种方式开放;而针对低收入老年人群体,可类比廉租房或租赁型经济适用房的有关政策,由政府出资建设,用政府核定的低租金租赁给低收入老人。

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