上海拍出全国新单价地王幕后

【中国经营网注】上海中原研究总监宋会雍直言,在当前的市场中,出现地王很少见。他猜测,开发商是在对赌,参照了过往几次楼市调整的周期,认为明后年市场还能好起来。  宋会雍认为,这种对赌的心态很有风险。当前,美欧的经济都在复苏,中国楼市是处于供大于求的状态;09年曾有四万亿的大投资,但今年向楼市溢出的闲散资金不会再像09年那么粗放。宋直言,现在是更大的产能过剩和更萎缩的需求,已经不可能靠释放流动性来救市。“2008年,各地方政府借债2.6万亿,到了2013年达到24万亿,再发货币也抹不平了。”  据21世纪网报道,85513元/平方米!一幅超小的地块拍出了全国最高单价,在日渐萎靡的房地产市场中显得非常刺眼。对黄浦五里桥街道104街坊39/1地块(以下简称黄浦五里地块)的未来,上海房地产业界产生了激烈的分歧。  易居中国分析师薛建雄表示非常看好,“这是未来上海最市中心的别墅,不单单可以卖到二三十万,如果只有五栋,六栋那么稀缺,价格可以随便开,3个亿、5个亿(30万、50万的单价)都有可能。”  但上海中原研究总监宋会雍则表示非常不看好。“一墙之隔二手房的价格在3.8到4万之间,绿地的新房卖到八九万,从去年到今年只卖出去了四套,有价无市,只有打个七折,才卖得出。”  这背后,是豪宅市场今年以来的两极分化,每平米单价10万以下的市场出现供应和成交双增长;而以单价10万为界,价格越往上越难卖。并非所有的稀缺物业都能卖个好价钱,高价拿地的房企,需要承担的风险日益加大。  多位房地产业内人士指出,黄浦五里地块拍出天价,是当前整体低迷的市场中的个案,也难以改变土地市场底价成交的主流。  地王盈利能力也堪忧。中原地产的监测显示,自2009年以来的地王大多没有好的收场。在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下,短期内这些“地王”尚未开建便已“被破发”或难以以盈利方式推盘入市。如中海长风地王、金地青浦地王等,今年均遭遇尴尬;在低迷的市场中,地王想要盈利很难。  同策咨询研究部总监张宏伟认为,在银行信贷紧缩的市场背景下,标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等四类拿过“地王”企业受影响比较大,正在面临生与死的抉择,极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险。  丽新系高价拿地  7月9日,东方动力有限公司5.77亿竞得黄浦五里地块,剔除30%的保障房部分,该地块的土地楼板价高达85513元/平方米,超过了此前的全国单价地王记录保持者北京农展馆地块,后者在2013年由融创中国拍出,单价73099元/平方米。  东方动力为丽丰控股旗下公司,属于港资企业。丽丰控股是丽新集团成员之一,是丽新集团在中国内地从事物业发展及投资的平台,业务主要分布于上海及广州。  21世纪经济报道记者调查显示,丽新集团实际控制人为香港旅游发展局主席林建岳及其家族,旗下拥有多家上市公司,分别为丽新国际、丽新发展、丰德丽、丽丰控股、寰亚传媒,在此次天价拿地之前,丽新系便多次因为高价拿地引发市场关注,投资者中不乏质疑之声。  5月20日,丽新发展投得香港海洋酒店项目,预期为海洋酒店承担16亿港元补地价,连同预计接近25亿港元工程开支,投资额高达41亿港元。有投资者指出,丽新发展目前市值仅40亿港元左右,投资该项目会否力不从心?  而在此之前的2013年9月26日,丰德丽及丽丰控股斥资6.6亿元投得横琴岛文化创意区一幅建筑楼面26万平方米的地皮,将投放37.8亿元开发。  香港市场人士指出,由于丰德丽及丽丰早于2011年就与珠海政府签署《横琴文化创意园合作协议》,
横琴项目总投资额达180亿元人民币(约226亿港元),丽丰控股市值仅约30亿港元左右,如何能够推动逾200亿港元的项目,担心公司面对沉重资金压力。  自2013年开始,市场人士担心丽新系将资金运用于高风险项目,丽新系少数股东多次抛售相关上市公司股票。  丽新发展及丽新国际早前公布的2013年中期业绩显示,纯利皆暴跌近七成;丽丰及丰德丽若扣除物业重估,则盈利分别下挫五成及亏损1.1亿元,寰亚传媒则亏损5522万元。  此次上海拿地价格是否太高?在7月9日的拍卖现场,丽丰控股现场一位代表称,这个价格确实挺高;公司拿下它主要是因地块的位置优越;这位人士亦承认,该地块限制性条件也多,开发难度较高。据招标文件显示,黄浦五里地块限高24米、现房出售、全装修交付。  值得注意的是,这样一幅黄浦江边的稀缺宅地,并没有吸引众多地产商到场,7月9日的竞拍现场冷冷清清。“现在大家都在忙着去库存,这么小的一块地,价值不高。”一家大型房企内部人士表示。  记者了解到,万科、保利等快速开发、高周转的公司,在当前市场环境中的策略是现金为王,其次是去寻找高性价比的土地,单价地王不在他们的考虑范围内。

  实习记者 王 帆 广州、深圳报道

专家表示,北京、上海等一线城市的稀缺住宅地块,再创楼面单价新高的可能性依然存在

  85513元/平方米!一幅超小的地块拍出了全国最高单价,在日渐萎靡的房地产市场中显得非常刺眼。对黄浦五里桥街道104街坊39/1地块(以下简称黄浦五里地块)的未来,上海房地产业界产生了激烈的分歧。

■本报记者 王 峥 王丽新

澳门新莆京娱乐app,  易居中国分析师薛建雄表示非常看好,“这是未来上海最市中心的别墅,不单单可以卖到二三十万,如果只有五栋,六栋那么稀缺,价格可以随便开,3个亿、5个亿(30万、50万的单价)都有可能。”

虽然今年楼市整体低迷,但一线城市的优质地块仍然受到众多房企的追捧。7月9日,香港丽丰控股旗下公司东方动力以5.77亿元的价格,竞得上海黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块,楼面单价达59859元/平方米,溢价率为62.54%。剔除掉30%的保障房部分,该地块纯商品房的楼面单价达到了85513元/平方米。

  但上海中原研究总监宋会雍则表示非常不看好。“一墙之隔二手房的价格在3.8到4万之间,绿地的新房卖到八九万,从去年到今年只卖出去了四套,有价无市,只有打个七折,才卖得出。”

而这楼面单价也打破了北京农展馆地块73099元/平方米的全国楼面单价纪录,使得上海黄浦五里桥地块成为新的全国单价地王。

  这背后,是豪宅市场今年以来的两极分化,每平米单价10万以下的市场出现供应和成交双增长;而以单价10万为界,价格越往上越难卖。并非所有的稀缺物业都能卖个好价钱,高价拿地的房企,需要承担的风险日益加大。

实际上,对于这一价格,丽丰控股相关人士也表示有些贵。不过,由于上海黄浦五里桥地块在预合同上规定,该地块内建成房屋不得预售,须以全装修现房销售。而根据开竣工时间,这个项目最终入市的时间很可能是在4年后。因此,有大型房企内部人士向《证券日报》记者表示,“这个地段的房价,未来肯定还要涨,丽丰方面想实现盈利问题不大。”

  多位房地产业内人士指出,黄浦五里地块拍出天价,是当前整体低迷的市场中的个案,也难以改变土地市场底价成交的主流。

此外,中原地产首席分析师张大伟表示,未来的土地市场将愈加分化,非核心地段的土地绝大多数将会以底价成交,而北京、上海等一线城市的稀缺住宅地块,再创楼面单价新高的可能性依然存在。

  地王盈利能力也堪忧。中原地产的监测显示,自2009年以来的地王大多没有好的收场。在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下,短期内这些“地王”尚未开建便已“被破发”或难以以盈利方式推盘入市。如中海长风地王、金地青浦地王等,今年均遭遇尴尬;在低迷的市场中,地王想要盈利很难。

根据1.4的容积率计算,该地块地上建筑面积不超过9639平方米,地下建筑面积不超过6000平方米,其中地下建筑除配套设施和停车库外,经营性住宅建筑面积不超过2500平方米。根据2013年的政府规划,南外滩的建筑将严格控制“身高”,第一层面的滨江建筑高度将延续老外滩24米建筑高度的历史特征。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,在银行信贷紧缩的市场背景下,标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等四类拿过“地王”企业受影响比较大,正在面临生与死的抉择,极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险。

资料显示,丽丰控股是丽新集团成员之一,也是丽新集团在中国内地从事物业发展及投资的主要平台,于1997年在港上市。目前,丽丰控股的主要业务包括在中国的大城市,尤其是上海及广州,投资选择上则主要集中于交通便捷且基建设施完善的黄金地段。

  丽新系高价拿地

对此,同策咨询研究部总监张宏伟表示,对于港资企业来讲,其拿地选择目标仅仅局限于市中心优质地块,擅长于高端物业的开发,也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业,尤其是大型综合体的开发。

  7月9日,东方动力有限公司5.77亿竞得黄浦五里地块,剔除30%的保障房部分,该地块的土地楼板价高达85513元/平方米,超过了此前的全国单价地王记录保持者北京农展馆地块,后者在2013年由融创中国拍出,单价73099元/平方米。

值得注意的是,张宏伟向《证券日报》记者透露,今年上半年,上海最贵豪宅成交均价逼近16万元∕平方米,由于其区位优势,将来这个地王项目预计入市价格可能达到16万元∕平方米。实际上,这意味着该地王将叫板上海单价最贵豪宅,极有可能也是全国单价最贵的豪宅。

  东方动力为丽丰控股旗下公司,属于港资企业。丽丰控股是丽新集团成员之一,是丽新集团在中国内地从事物业发展及投资的平台,业务主要分布于上海及广州。

张宏伟介绍,同策咨询研究部数据显示,就商品住宅市场而言,2010年以来,黄浦区商品住宅累计成交面积36.2万平方米、1939套,成交均价从2010年的56404元/平方米上升至今年1月份-5月份的70440元/平方米。
而该地王项目所在区域内,即上海黄浦五里桥地块所在黄埔滨江板块,2010年以来,商品住宅累计成交面积仅仅7.7万平方米、289套,并且一直维持90000元/平方米的市场均价。其中,2014年1月份-5月份,尽管受到银行信贷紧缩、市场低迷的影响,该板块内的华润外滩九里项目仍然以93118元/平方米成交了20套房源。

  21世纪经济报道记者调查显示,丽新集团实际控制人为香港旅游发展局主席林建岳及其家族,旗下拥有多家上市公司,分别为丽新国际、丽新发展、丰德丽、丽丰控股、寰亚传媒,在此次天价拿地之前,丽新系便多次因为高价拿地引发市场关注,投资者中不乏质疑之声。

  5月20日,丽新发展投得香港海洋酒店项目,预期为海洋酒店承担16亿港元补地价,连同预计接近25亿港元工程开支,投资额高达41亿港元。有投资者指出,丽新发展目前市值仅40亿港元左右,投资该项目会否力不从心?

  而在此之前的2013年9月26日,丰德丽及丽丰控股斥资6.6亿元投得横琴岛文化创意区一幅建筑楼面26万平方米的地皮,将投放37.8亿元开发。

  香港市场人士指出,由于丰德丽及丽丰早于2011年就与珠海政府签署《横琴文化创意园合作协议》,
横琴项目总投资额达180亿元人民币,丽丰控股市值仅约30亿港元左右,如何能够推动逾200亿港元的项目,担心公司面对沉重资金压力。

  自2013年开始,市场人士担心丽新系将资金运用于高风险项目,丽新系少数股东多次抛售相关上市公司股票。

  丽新发展及丽新国际早前公布的2013年中期业绩显示,纯利皆暴跌近七成;丽丰及丰德丽若扣除物业重估,则盈利分别下挫五成及亏损1.1亿元,寰亚传媒则亏损5522万元。

  此次上海拿地价格是否太高?在7月9日的拍卖现场,丽丰控股现场一位代表称,这个价格确实挺高;公司拿下它主要是因地块的位置优越;这位人士亦承认,该地块限制性条件也多,开发难度较高。据招标文件显示,黄浦五里地块限高24米、现房出售、全装修交付。

  值得注意的是,这样一幅黄浦江边的稀缺宅地,并没有吸引众多地产商到场,7月9日的竞拍现场冷冷清清。“现在大家都在忙着去库存,这么小的一块地,价值不高。”一家大型房企内部人士表示。

  记者了解到,万科、保利等快速开发、高周转的公司,在当前市场环境中的策略是现金为王,其次是去寻找高性价比的土地,单价地王不在他们的考虑范围内。

  分化的豪宅市场

  围绕黄浦江五里地块的天价及其未来,上海房地产界人士出现了明显的分歧。

  易居中国分析师薛建雄表示非常看好,“这是未来上海最市中心的别墅,不单单可以卖到二三十万,如果只有五栋、六栋那么稀缺,价格可以随便开,3个亿、5个亿(30万、50万的单价)都有可能。”
薛建雄称,这样再看接近9万的地价,就会觉得相对合理。

  薛称,豪宅的供应能力在大幅上升,但是真正能跟得上时代需求的顶级产品,仍然比较稀缺,集中度还在提高。

  北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,未来土地市场将愈加分化,非稀缺的土地底价将成为主流,而北京、上海等一线城市的稀缺住宅地块,再创楼面价新高的可能性也依然存在。

  但上海中原研究总监宋会雍则表示非常不看好。“一墙之隔二手房的价格在3.8到4万之间,绿地的新房卖到八九万,从去年到今年只卖出去了四套,有价无市,只有打个七折,才卖得出。”

  宋会雍认为,新地王地价就8万多,开发的前景比较悲观。销售价格至少要到15万左右,而这个项目所在的地段基本不在上海的豪宅圈里,不值这么多钱;而且体量很小,面积只有6000多平米,也并不能给整个地段带来很大的改善,颠覆不了整体格局。

  上海豪宅市场的真实情况又是如何?易居克而瑞的数据显示,上半年上海成交均价超过10万元/平方米的楼盘超过10个,与2011年的历史最高点持平。

  但仔细分析豪宅的成交情况就会发现,单价超过10万的豪宅成交中,上半年仅有新鸿基滨江凯旋门卖出13套、凯德茂名公馆卖出14套、万特园二期卖出7套之外,其他单价10万以上的豪宅销售仅在1-3套;单价超过23万元的汤臣一品上半年仅售出一套。

  宋会雍直言,在当前的市场中,出现地王很少见。他猜测,开发商是在对赌,参照了过往几次楼市调整的周期,认为明后年市场还能好起来。

  宋会雍认为,这种对赌的心态很有风险。当前,美欧的经济都在复苏,中国楼市是处于供大于求的状态;09年曾有四万亿的大投资,但今年向楼市溢出的闲散资金不会再像09年那么粗放。宋直言,现在是更大的产能过剩和更萎缩的需求,已经不可能靠释放流动性来救市。“2008年,各地方政府借债2.6万亿,到了2013年达到24万亿,再发货币也抹不平了。”

  土地市场整体低迷

  事实上,黄浦五里地块竞拍现场的冷清,也是当前土地市场的整体反映。

  持续近半年的楼市降温,已经传导到了土地市场,“底价成交”成为主流,一二线城市的土地市场均出现了降温。

  据中原监测的全国重点一二线40个城市成交金额前100的宅地和商用地块显示,100幅地块中溢价率在5%以上的地块去年6月有36幅,而今年仅有13幅,底价成交率今年6月高达63%,而去年同期为34%。

  上海易居房地产研究院7月1日发布的《2014年6月份典型城市土地成交报告》也显示,6月,10个典型城市土地成交建筑面积2649万平方米,环比增长41.4%,同比下降4.54%;土地成交均价为2262元/平方米,环比下降29.7%,同比下降14.5%。

  标杆房企拿地的谨慎程度也愈发明显。中原地产市场研究部统计数据显示:20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4-6月连续3个月不足200亿,最近2个月更是在百亿周围徘徊。

  2013年6月,20大房企拿地总额高达421亿,今年6月仅在百亿左右;7月首周仅万达与保利有小笔拿地,万科、融创、远洋等企业已经多月未出现在土地市场;下半年房企拿地有可能继续萎缩,企业全面进入保守状态。

  易居研究员亢亚娟分析,土地成交建筑面积减少与部分城市减少供地有一定关系,但受房产市场转冷的影响是更为重要的因素,基本可以确定,土地市场正式随房产市场转冷进入了下行时期,短时间内土地市场将很难再现异常火爆的情形。

  宋会雍进一步指出,楼市也一样,2008年全国住宅开发量是6亿多平米,现在一年20多亿平米,把非商品住宅加进来就是30多亿,楼市已进入供大于求的状态,房地产开发的风险日益激增。

相关文章