海外房地产投资潮涌:财富机构染指直投

本报记者 杨井鑫
北京报道  在国内房地产企业和保险公司纷纷大举出海投资房地产的同时,国内越来越多的富人也紧跟潮流,将本国积攒的大笔财富投向了海外。据《中国经营报》记者了解,在中信、平安等部分商业银行私人银行打通海外房地产投资业务之后,目前市场上的财富机构也在尝试从中分一杯羹,为富人“搭桥”海外房地产直投业务。  财富机构“牵线”  优选财富董事长张虎成近来一直忙着接待国外房地产开发商,这也是他将生意做到国外去的第一步棋。  “越来越多的有钱人都想投资海外房地产,这已经是财富管理的一个大趋势。为了满足客户的需求,公司当前已经和28家海外开发商合作,以直接投资购买的形式配置资产。”张虎成接受《中国经营报》记者采访时表示。  他认为,从目前中国经济走势来看,国内房地产行业及房价的上升空间有限,而国外房地产投资机会更多。对于这些富人而言,将“鸡蛋放在一个篮子里”的风险要稍高一些,选择性的投资海外房地产能够有效的分散风险。  “优选财富已经和美国、英国、加拿大、澳大利亚和马来西亚5个国家28家房地产商合作,以公司平台协助客户对外进行直接投资。”张虎成表示,客户的投资以直接购房为主,优选财富在其中起到的是牵线搭桥的作用,并能够给客户专业的投资顾问建议。  他向记者透露,所有的海外房源信息都是透明的,也不收取费用。“我们也是在不断熟悉各个国家的房地产行业,更看重其中投资机会。”  “搭建这样的一个平台可能仅仅是第一步。在公司团队有实力对海外房地产投资情况有更深研究的时候,企业可能会考虑成立海外投资基金。”张虎成认为,由于信息不对称和对市场熟悉的欠缺,国内富人群体投资海外的占比还有待进一步提高。  据他介绍,相比投资国内房地产,投资海外房地产在某些方面能够突显出更大优势。“优选财富现在成立了一个30人的海外房地产团队,对上述5个国家房地产市场做过比较详细的研究,对比了国内差异,感觉投资机会还是很大。”  “对于国内的购房者来说,大产权的年限法定70年,而英国房屋的产权却是永久或准永久;同时,房屋购置的税收是一个投资关键问题。相比英国,美国房地产投资的税费就要高昂得多。这也是全球十大顶级富豪6个在英国的原因之一。至少李嘉诚对英国房地产市场尤为看好。”张虎成表示,在英国置业购房不受限制,而交易印花税大概在3%左右。  更重要的是,投资英国房地产的回报率也较可观。数据统计显示,英国房地产平均年租金回报率是5%-7%,而中国大部分一线城市的租金回报仅1%-3%。这也就是说,300万的资金投在北京购房,大概租金回报为年3万-9万,相比投资到伦敦房地产15万-21万的年回报要少的多。  张虎成告诉记者,现在中国富人到英国购置房产的很多。由于英国房地产没有大涨大跌,可能是一个资金的避风港。  此外,在英国购置房产的杠杆也利于放大收益。“在英国,海外买房申请房贷不受限制,仅仅需要10%的首付就能在法律上拥有房产,并能够交易。目前来看,80%的购房者都在购房时申请了房贷。以投资角度来看,可以用高杠杆优势来获得更高的收益。”  张虎成表示,经过公司考察和研究,发现英国房屋租赁市场和二手房产交易市场都非常火爆,数百万的当地和国外人都以支付房租的形式生活,包括伦敦在内的城市房租价格高居不下。  “英国仅仅是海外房地产投资的一个代表,其实各个城市投资各有优劣。”张虎成说,优选理财打通这条投资路径满足了客户需求,同时让公司的业务也能够多元化了。  海外投资潮  国内房地产不紧气,房地产企业和保险企业将投资都瞄准了海外。不时的大手笔投资引起了业内关注。  今年年初,绿地、万达以及碧桂园三家千亿元级销售规模的地产企业分别在英国伦敦和澳大利亚抛出总计约530亿元人民币的海外投资计划。随后,万达斥资2.65亿欧元收购了西班牙马德里地标建筑西班牙大厦。  数据显示,今年一季度,房地产企业海外投资总额已接近千亿元,超过去年总投资额。按照仲量联行等机构的预测,中国房企海外投资总量在2014年翻番不成问题。  与此同时,随着保险资金投资范围的扩大,保险企业出海步伐也丝毫不逊于国内房地产企业。中国人寿近日传出消息称,拟在伦敦花费7.8亿英镑购买当地地标金丝雀码头的30层10U
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BankStreet大楼,是继去年7月中国平安买下伦敦金融城的标志性建筑劳合社大楼的第二笔成功案例。  据记者了解,合众人寿、阳光保险等险企都在寻求海外房地产投资机会。“保险资金的成本大约在6%,趴在账上的数额太大容易直接形成亏损。在资金运用的压力下,未来保险公司投资步伐会有所加快。”一家中型保险公司高层告诉记者。  相比机构的海外投资,国内个人直接对外投资比例正处于一个高速增长期。“投资海外房地产需要一个通道,之前很多富人可能更多的是通过商业银行私人银行的相关业务或者海外房地产投资基金来曲线投资,但是这扇门在被逐渐打开。”一家股份行私人银行人士称,部分国外开发商看到中国资本的实力后,也在国内和机构联手炒房,直投这块市场也很大。  据一份胡润调查报告显示,海外置业在富豪海外投资项目中占比重最大,超过四成。中国富人在世界范围内疯狂抢房、购房已成为当下一个显著现象。  “随着中国富人的越来越多,可投资的东西却越来越少。中国富人的眼光要逐渐放远,去海外投资肯定是一个不错的选择,但是切忌盲目。”上述股份行私人银行人士认为,国家政策、市场行情、法律法规都与房地产投资相关,任何疏忽大意都会造成无法挽回损失。

专家建议 国内投资者购买海外地产应找专注一国并有资质的代理机构

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近期,多个海外开发商在国内频频露脸推介。海外置业专家表示,目前海外房产投资均要通过代理律师,也可让其帮助完成看房,流程上看“足不出国”购置海外房产完全可以做到。

10月换房族入市增多 前三周的数据显示——

同时,专家建议,投资者应选择相对专业、专注于一个国家的代理机构,并且了解开发商的资质,尽量选择大型开发商以规避风险。

进入10月传统置业旺季,不少买家忙于把楼梯楼换成电梯楼。最新统计数据显示,10月前3周,二手市场改善型购房个案数量比9月同期上升27.6%,占整体二手市场36%的成交份额。市场人士认为政策刚刚转向的时机,业主心态还“不上不下”,建议有换房需要的买家可抓住机会多看楼、多比较,趁机买得“心头好”。

在投资项目选择上,可以选择购买期房,以降低购房税费成本。

记者了解到,楼梯房换电梯房的情况主要集中在大沙头东湖板块和东风东板块。合富置业东湖二分行主管陈东升发现,周边的换房客中不乏“孝子买家”,多考虑到父母年迈,所以把房子换成电梯楼。这些买家中不少和父母同住,所以一般会选择总价在220万~300万元之间的3房单位,面积大约80~110平方米左右。

文/记者潘彧、李婧暄

“这种情况自从央行出台关于房贷新政以及陆续有银行出台细则后,就开始明显增多。”

近期,多个海外开发商也将海外房产推销的目光转向中国华南区域。本月初,英国最大的住宅开发企业邦瑞集团“挺进”华南,并将其位于伦敦东区的新项目在广州、佛山两地率先发布。这也是英国房企首度关注华南市场。

东风东板块的换房客积极性也比之前有所提高,他们的目的大多数是为了子女入学而做准备。“目前换房客一般会选择总价约400~500万元、面积约90~100平方米的3房电梯单位。”
合富置业锦城二分行主管黎湛表示。

此前,有报道显示,新加坡最大的开发商远东机构也在积极拓展中国业务,包括在北京、上海安排办事处等;总部位于澳大利亚悉尼的哈曼环球控股集团也于今年8月将其澳大利亚新项目的启动发布会安排在北京举行。

同样作为“学位房板块”的天河北侨怡板块最近也因为换楼客的入市而有所活跃,据了解,看楼量和成交量都上升30%左右。一名中介人士透露,买家对楼价议价空间的期望值有所降低,“一个是确实有需要,一个是房贷利好对资金要求确实降低了。”

“我们今年上半年销售给中国内地的购买伦敦房地产的业主超过400个,只有50个到伦敦看房,也就是说超80%的业主没有看房就投资购买伦敦房地产。”邦瑞大中华区总经理白兮对记者表示。

业内分析

专家:

业主或缩减让价幅度

是否出国购房区别在了解房屋类型

据最新研究报告,首次改善型置业是广州二手楼市中率先复苏的市场。“受房贷新政和购房者预期改变的影响,前三季度仅占29%的改善型购房需求,在10月上旬和中旬这段时间内成交明显增加。”合富置业市场经理梁燕明表示,10月前3周,广州累计录得的改善型购房个案数量比9月同期上升27.6%,占整体二手市场36%的成交份额。

而海外开发商推“足不出户购置海外房产”,到底靠谱吗?

二手住宅市场平均让价幅度自1月以来已连续8个月出现增长,甚至在9月出现减价10%的现象。市场人士估计,随着10月“转折点”的出现,业主对后市预期乐观,很可能会缩减让价幅度甚至小幅加价,因此,建议“换房一族”适当把握政策刚刚转向的时机,根据自己的资金能力尽快入市。

据海外置业专家介绍,目前海外房产投资产分为投资期房和二手房,投资期房对于多数国家都可实现在国内完成所有交易;投资二手房一般需要考察房子装修状况、周边环境等,也可交由代理律师看房,之后的过程都可在国内完成。

机构数据显示近五年个人投资海外房产规模增长近150倍

无论是国内直接购买海外房产还是出国购置房产投资者都不会直接与开发商或卖房者接触,一般整个过程都是由各方的代理律师完成的。所以从流程上看,国内直接完成海外投资和投资者出国购房是没有区别的。

海外投资购房成本不低风险大

两者的主要区别在于对房屋的了解上,但对于期房来讲,无论是在国内还是国外都是通过地产商的房屋推介资料来了解相关项目的,周边环境或者规划建设也可以通过网络查询。

案例

建议:

广州的李小姐于2010年赴澳大利亚留学。李小姐在父母的支持下,在澳读书的第一年就在学校附近买了一套三室一厅的公寓,总价值40万澳元。李小姐自己住一个卧室,其余两个房间租给同学,每月获得租金1500澳元,现在,银行评估这套公寓价值56万澳元。

最好找专注一国并有资质机构

据记者初步测算,李小姐的投资回报为:房屋售价56万澳元+租金收入约7.2万澳元-当初买房40万澳元-买房支付税费0.5万澳元-房屋持有期间各种税费2.6万澳元-卖房税费支出4万澳元=16.1万澳元。也就是说,3年前的这笔投资总回报率为40%,年化收益10%。

白兮建议,不出国选购国外房产,要注重信息风险。“最好找专注一个国家楼盘、并有授权资质的海外置业机构。要慎重选择既卖伦敦、也卖美国、澳大利亚的代理商。”同时,国内投资者若不出国,最好从其他途径了解开发商的资质,慎防小型地产商无限期的开发。

本报讯
海外房地产投资方兴未艾。机构数据显示,2014年上半年私人海外房产投资规模接近50亿美元,远超过2011、2012年全年的规模。业内人士提醒,投资海外物业,门槛较高,需要资产或现金储备才适合投资,要警惕市场、汇率、利率以及法律等风险。

“以英国为例,土地产权为99~999年或永久,部分开发商推出期楼后,因实力问题,可以无限期推迟完工时间。”白兮介绍。

“今年上半年,我们商会的几个朋友一起去了新西兰,考察奥克兰周边的农庄,做点投资。”一个广州企业主张先生对记者表示,没想到,自己在新西兰的短短十余日,接连遇到了两个同样来自广州的“旅游农庄团”。最终,这三个“农庄旅游团”在奥克兰市郊“狂扫”近十块农庄地块。

优选金融执行总裁张虎成表示,对于房屋类型,建议投资者选择期房投资。对于多数国家印花税的征收是根据房屋建设的进度征收的,而购期房一般不需要征收印花税,能降低房屋购买成本。期房因尚未建成不存在抵押等法律问题,购买手续更简单。

仲量联行数据显示,2013年,中国在海外商业房地产市场的投资总额为140亿美元,而2012年,这个数字仅为60亿美元。今年截至目前,中国海外房地产投资的金额已达75亿美元。

而对于投资的地区,张虎成认为,单从投资的角度看澳大利亚政治局势稳定、房屋交易法律健全,并且对海外投资者更具有包容性,贷款手续和额度均比较有优势。

私人投资者投资海外房地产的规模更是飞跃性发展。据优选财富不完全统计,我国私人投资者投资海外房地产的规模,由2008年的不足7000万美元增长到2013年的接近100亿规模,增长幅度达近150倍。2014年上半年私人海外房产投资规模接近50亿美元,远超过2011、2012年全年的规模。

白兮称,英国经济发展稳定,伦敦又是全球顶尖的经济金融中心之一,且对海外买家持有英国房产及其转售均不设限制,也不限制海外买家申请房贷。“目前英国的银行利率降至0.5%,平均年回报率达5%~6%。”

海外购房风险不小

风险提示:

提醒一:

找有资质律师认真阅读合同

警惕市场、汇率、利率以及法律风险

投资海外房产的风险问题也非常引人关注。

优选金融集团执行总裁张虎成提醒投资者,海外投资存在市场、汇率、利率以及法律四个方面的风险,在进行海外房产投资时也存在诸如信息不对称、信誉缺失等陷阱。“比如说有些机构在推销房源的时候并没有做到价格的同步,尤其对中国内地客户,有独立的报价单,可以不夸张地说,溢价率高达100%。”

业内人士表示,由于“一站式购房”购房者不用出国,因此对于房产的很多问题了解得更为不全面,因此寻找一个有资质、经验丰富、职业素养高的律师至关重要。

提醒二:

吉熹市场总监叶丽敏则认为,在国外购房,要想规避资金风险,最重要的是找到有认证的律师,一切费用不应由中介公司转交。“以在英国买房为例,客户要找到有英国资质认证的律师作为买方代表,才能完成整个手续。中介公司不收客户的费用,客户的钱只会入对应方的账户。例如,客户买房的订金直接交到开发商处;而购房款则转到买方律师行的托管账户,等交楼时再由买方律师转给卖方律师。”

国外房产管理、“套现”难

而优选金融执行总裁张虎成提醒投资者,海外房产投资还存在市场风险及价格波动的风险。此外,海外购房还存在信息不对称的风险。如果投资者购买的是二手房,中介推介时加价现象也需要警惕。

品鑫海外置业董事长卢志光则认为,由于目前资金投资海外的监管相对比较严格,目前在国外购置物业,未来套现后,资金的回流可能会遇到一些困难。也有业内人士分析称,目前由于国内的投资者很多并不住在境外,没有充足时间寻找租客,另一方面也缺乏当地中介资源进行转租。这些被空置的海外房产,持有的成本并不低。

最后,在合同签署上,虽然合同一般为标准文本,但投资者仍然需要仔细阅读,双方权利义务关系、房屋款的交付事宜以及房屋的交付事宜等合同事项,一旦出现烂尾现象可以有据维权。

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