杭州楼市因何“价跌量跌”?

【中经点评】虽然库存高企、购房者观望气氛浓重是导致杭州楼市“价跌量跌”的客观原因,但本质上来讲,经济增速下滑才是杭州楼市疲软的“罪魁祸首”。而在笔者看来,杭州楼市现在非常“缺钱”,原因有二:第一,银行房贷业务的“收紧”;第二,民营经济的萎靡不振。  据证券时报网报道,价格下来了,但成交量仍然上不去,这就是杭州楼市今年上半年的真实写照。  据透明售房市场研究院统计,今年上半年,杭州新房签约量较去年同期出现大幅下滑,签约2.92万套,同比下降30.62%。其中,杭州主城区签约量较2013年同期的2.33万套减少1.04万套,签约量同比下跌44.69%。  量跌的同时,杭州楼市上半年的库存却节节攀升。今年4月下旬,杭州楼市商品房库存首次突破12万套,6月下旬突破13万套,到6月30日,杭州商品房库存创下13.23万套的历史新高。  今年前6月,杭州商品房月均签约4859套,按照前6个月的市场消化速度,杭州楼市13.23万套库存房源,去化周期超过27.23个月。今年年初,杭州商品房库存11.32万套,按照当时市场月均7000余套的消化速度,去化周期为15.61个月。  今年两会期间,住建部副部长齐骥在谈及杭州楼市价格战时称:“去化周期12~15个月,是市场公认的楼市合理库存量。若低于12个月的去化周期,属于供应偏紧状态,而高于12~15个月,就属于超正常的警戒水平。”换而言之,杭州楼市供求失衡的局面在加剧,按照目前的去化速度,杭州楼市库存超警戒线近一倍。  在当前低迷的需求下,杭州楼市今年的供销比出现逆转。以5月份为例,当期杭州楼市新增供应量达到1.31万套,而当月的成交仅为5901套,不及供应量的一半。  放眼当下杭州楼市,房企“以价换量”已成为市场常态。透明售房数据显示,上半年,杭州市区新建商品房签约均价较2013年同期的1.79万元/平方米,下降12.86%。而中国指数研究院[微博]最新发布的《6月百城价格指数报告》显示,刚刚过去的6月,十大城市中有9个城市环比下跌,其中杭州环比下跌2.06%,跌幅最大。  楼市的冷清,使得土地市场急转直下。今年上半年,杭州土地市场呈现出“断崖式”下坠的趋势,前两月成交火热,共计卖地431.8亿元,占上半年卖地总额的79.5%。但随后的3~6月,杭州土地市场合计卖地111.3亿元。  更为严峻的是,从潜在供应的角度看,2013年杭州市土地出让金高达1300亿元。这些新增的土地,仅少量在今年上半年入市。记者了解到,由于供应延时产生的效应将在今年下半年带来一波“集中供应潮”。届时,杭州楼市库存的失衡局面还将加剧。

  证券时报记者 李小平

但预计后续房源加上新增土地将带来很大的潜在供应

  价格下来了,但成交量仍然上不去,这就是杭州楼市今年上半年的真实写照。

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  据透明售房市场研究院统计,今年上半年,杭州新房签约量较去年同期出现大幅下滑,签约2.92万套,同比下降30.62%。其中,杭州主城区签约量较2013年同期的2.33万套减少1.04万套,签约量同比下跌44.69%。

自去年底,各个城市就掀起了一股去库存狂潮。

  量跌的同时,杭州楼市上半年的库存却节节攀升。今年4月下旬,杭州楼市商品房库存首次突破12万套,6月下旬突破13万套,到6月30日,杭州商品房库存创下13.23万套的历史新高。

借力于降首付、调减两税等利好政策,在这场去库存战役中,杭州楼市轻松走在了前列——半年时间,库存骤降36936套。

  今年前6月,杭州商品房月均签约4859套,按照前6个月的市场消化速度,杭州楼市13.23万套库存房源,去化周期超过27.23个月。今年年初,杭州商品房库存11.32万套,按照当时市场月均7000余套的消化速度,去化周期为15.61个月。

不过,在大力去库存的同时,今年上半年杭州也卖出了有史以来最多的土地。土地决定供应,参照过去几年的楼市表现,若成交量跟不上,库存极有可能迎来较大幅度反弹。

  今
年两会期间,住建部副部长齐骥在谈及杭州楼市价格战时称:“去化周期12~15个月,是市场公认的楼市合理库存量。若低于12个月的去化周期,属于供应偏
紧状态,而高于12~15个月,就属于超正常的警戒水平。”换而言之,杭州楼市供求失衡的局面在加剧,按照目前的去化速度,杭州楼市库存超警戒线近一倍。

在业内专家看来,伴随着库存反弹,楼市也可能出现调整,而最直接的体现就是房价的震荡。

  在当前低迷的需求下,杭州楼市今年的供销比出现逆转。以5月份为例,当期杭州楼市新增供应量达到1.31万套,而当月的成交仅为5901套,不及供应量的一半。

(备注:文中杭州市区含余杭、萧山,不包括富阳。)

  放
眼当下杭州楼市,房企“以价换量”已成为市场常态。透明售房数据显示,上半年,杭州市区新建商品房签约均价较2013年同期的1.79万元/平方米,下降
12.86%。而中国指数研究院最新发布的《6月百城价格指数报告》显示,刚刚过去的6月,十大城市中有9个城市环比下跌,其中杭州环比下跌2.06%,
跌幅最大。

半年库存骤降3.7万套 主城区优质板块“无房可售”?

  楼市的冷清,使得土地市场急转直下。今年上半年,杭州土地市场呈现出“断崖式”下坠的趋势,前两月成交火热,共计卖地431.8亿元,占上半年卖地总额的79.5%。但随后的3~6月,杭州土地市场合计卖地111.3亿元。

没有天量的成交,杭州楼市库存根本不可能下降。

  更为严峻的是,从潜在供应的角度看,2013年杭州市土地出让金高达1300亿元。这些新增的土地,仅少量在今年上半年入市。记者了解到,由于供应延时产生的效应将在今年下半年带来一波“集中供应潮”。届时,杭州楼市库存的失衡局面还将加剧。

据快房网(kfw001.com)K指数研究室统计,今年1月1日至6月30日,杭州市区卖出了97657套商品房。其中3-6月,分别贡献了24801套、19620套、18563套和18214套。

这个数据超过了2010-2014年任何一年的全年销量。

在“天量”成交下,库存应声而落,从2015年底的172788套降到了今年6月底的135852套,6个月时间商品房库存少了36936套。

从右上图中可以清晰地发现,这是2009年以来,杭州商品房库存首次出现下降趋势。这其中,住宅库存下降最多,从98897套下降至67371套,骤降31526套。

对比不可思议的成交和持续走低的库存,不少媒体和开发商都发出了“杭州即将无房可售”的声音。

从数据分析看,这种观点从某种角度看,可以算是成立的。

以主城区住宅库存、成交数据为例,今年上半年主城区共成交住宅30809套,而截至6月30日住宅库存仅23842套。若下半年仍保持这样的成交速度,今年底前主城区住宅就将售罄。

杭州楼市真的会面临供不应求的局面吗?

对于桥西、市中心、拱宸桥及滨江等优质板块来
说,供需矛盾可能会很突出。但对于大多数区域乃至整个杭州来说,现有的低库存只是暂时的,未来仍然有不少房子可供选择。因为目前这种去化周期的计算,建立
在静态库存的基础上,也就是未来一段时间内库存保持不变。实际上,这是不可能的。后续新推房源和新开楼盘会补充到库存中。这将大大延缓库存的去化速度,同
时剩余房源的位置往往较差,也会影响成交速度。

历史上两次卖地大年后 都迎来了库存的大幅增长

相比楼盘的后续新开,更关键的是,还会有大量新增土地加入其中。

这是一个很现实的问题。因为今年上半年,杭州市区卖出了有史以来最高的土地出让金。805.8亿元的土地金额,排在了全国所有城市的前列。

后续房源加上新增土地,一些看似库存不高的板块,其实有着很大的潜在供应。以申花板块为例,6月底的住宅库存仅1132套,按照上半年2516套的成交量,不到3个月就能卖光了。

实际上,它肯定卖不光。因为,除碧桂园·西江月、九龙仓·珑玺、德信西宸、滨江·锦绣之城、融信·学院府等新老项目外,该板块今年上半年就成交了3宗宅地,本周五还有1宗宅地即将出让。

创纪录的卖地金额,值得引起我们深思。

在过去的10余年间,杭州楼市经历过两次卖地大年,分别是2009年的1069.1亿元和2013年的1326.9亿元。这两年的卖地金额,均排在当时全国城市前列。

卖出大量土地后,杭州楼市才有了不断上升的天量库存。从2009年底的27685套到2015年底的172788套,库存暴涨了524%。

2014年和2015年卖地量缩减至630.5亿元、844.9亿元,加上成交量的复苏,才有了来之不易的库存去化。

如今短短半年时间,杭州卖地金额就创造了新纪录。如果没有高额的持续成交支撑,库存大幅反弹的概率将是极大的。

专家:未来三年楼市或迎调整期

最有可能成为楼市库存重灾区的板块,很可能就是眼下大热的奥体和未来科技城。

数据显示,2015年7月至今,奥体钱江世纪城及周边辐射区块,已累计成交住宅类地块24宗,总建筑体量约269.7万平方米。去除配建商业及其他性质用地,即使按80%计算,住宅建筑体量也有约215.8万平方米。

即使按140平方米单套大户型计算,未来供应量也有约1.5万套。考虑到工期节奏等原因,大部分房源将在明年形成集中上市。届时,板块的供需压力可想而知。

未来科技城板块也是类似情况。潜在供应量超过百万平方米,未来楼盘之间的竞争压力不会小。

在透明售房网市场研究院院长方张接看来,土地金额的创新高,是一个最根本的市场转向指标。他甚至表示,未来三年之内,杭州楼市或经历一次调整。

2014年的杭州楼市,有目共睹,市场竞争激烈,库存高的板块大幅打折降价的现象屡屡发生。这样的观点得到了部分开发商的赞同。“土地大量出让,地价凭空跳涨,这样的市场不存在可持续性,调整的可能性非常大。”杭州某本土房企营销负责人说。

事实上,转变已经在悄然发生。昨天,2宗被认为大热的钱江世纪城宅地,意外爆冷,分别仅以1.21%和1.49%的超低溢价率成交。

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