开发商再跑路,楼市新预警?

【中国经营网综合报道】每当楼市有什么风吹草动,第一个感知冷暖的便是开发商,开发商卷钱跑路,不是最近才有的新闻,但是当房价面临新一轮走向拐点的关键时期,开发商的动向,往往也成为判断楼市的风向标。最近一则看似平常的公告,揭开了长三角地区如履薄冰的楼市险境。  南京再现开发商跑路长三角楼市危机预警  据网易财经的报道,4月15日,舜天船舶公告称,截至目前,尚未收到对南京福地房地产开发有限公司委托贷款本金9000万元及相应利息1543万元。  事实上,舜天船舶此时发布该公告,似乎有些后知后觉,据多方信息证实,福地房产法人代表张从春早在去年年中就已失踪。目前,其个人手机已成空号。改公司所属南京葛塘新城项目在建工程,约于2013年8月左右停工,甚至一些停工项目的建筑费用也未支付,所欠外债或达数亿,预计舜天船舶所涉上亿元贷款难以收回。  “企业的委贷更多是因人脉关系促成的,有时与行业风险和企业本身的状况并无太大直接关联”,某银行业人士表示。在房地产市场形势回落的大背景下,这一消息格外刺激行业内敏感神经,南京福地老板跑路或许只是长三角楼市趋紧的一个缩影。  事实上,南京跑路的开发商不止南京福地一家。涉及房地产项目的违约风险或许还将持续爆发出来。近期一家名为海宁市立德房地产开发有限公司的企业实际上已经破产,由于未能如期偿还多笔民间借款,多名债主已将其告上法庭。由于资金链断裂,旗下的多个项目已经烂尾。消息称,除了暴露出来的诉讼之外,立德房地产还有银行欠款,违约的风险已经在所难免。  作为二线城市地产风向标的杭州,情况也不容乐观,“杭州目前尚没有曝出有开发商资金链断裂的情况,但或明或暗的降价现象的确存在”,透明售房市场研究院院长丁建刚表示。  4月11日,万科将杭州钱塘府项目的2号楼进行促销,其中89平方米52套小户型降低了装修标准,比此前开售的1号楼和6号楼,总价优惠40-50万元。杭州万科放下身段,以价换量让市场更添几分寒意。杭州当地分析人士称,杭州万科一向谨慎,而此次推出部分房源以精装修的名义进行降价,意味着开发商在杭州已全线失守。  二三线楼市恐慌情绪逐渐蔓延,一线城市房价亦现松动。上海多家中介地产门店的情况表明,近期新楼盘的集中入市分流了不少买家,本来流动性颇好的二手房市场压力倍增。上海中原地产研究部数据显示,3月上海外郊环二手房交易主动降价促成交的比例占到3成以上。  实际上,自3月以来,由于上海的二手房市场交易价格挂牌价方面出现松动迹象,多数卖家均在挂牌时提醒业务员“如果有买家想买,价格还可以谈。”州当地分析人士称,杭州万科一向谨慎,而此次推出部分房源以精装修的名义进行降价,意味着开发商在杭州已全线失守。  资金面收紧被指导火索
长三角面临信贷压力更大  以资金充裕著称的长三角楼市,接连出现中小房企资金断裂、龙头房企以价换量的情况,这让市场颇为意外,调研发现,除了楼市风向转换,观望情绪弥漫等因素影响,银行信贷收紧、整体资金面紧张或是重要导火索。  “年后房贷政策持续收紧,即使是首套房,也很难获得贷款优惠利率”,上海某银行的信贷员告诉网易财经,要想比较顺利地拿到贷款,除了条件符合,利率也需要适当上浮。而2月份出现的兴业银行停贷风波更是让房企倚重的开发贷雪上加霜,尽管随后各大银行均澄清表示“不会停贷”,但是,针对房地产行业信贷整体收紧仍被认为是大势所趋。  “信贷的确在收紧,而长三角可能面临的压力更大”,某银行业分析师称,各大银行2013年报中均显现出江浙区域不良率上升,考虑到银行信贷规模量入为出的特点,这些区域在今年或将面临更为严厉的信贷政策,这对缺乏资金的开发商并不是个好消息。  从工农交建四大行2013年报可以看出,富庶的长三角,成了不良贷款的高发地。以建行为例,建行的长三角地区资产质量在全行中压力最重。建行在长三角的五家一级分行的贷款及垫款余额在全行占比为20.74%,而不良贷款却占了全行的48%,而在2012年,该比重也只有44.15%。这意味着,建行在长三角的贷款只占全行五分之一,但不良贷款余额却占了全行近一半。数据显示,截至去年末,建行在长三角的不良贷款余额为408.44亿元,不良贷款率达2.29%。  同样的问题也在工行身上出现。截至2013年年末,工行在长三角的四家一级分行不良贷款出现“三升”:不良贷款余额为225.68亿元、不良贷款率为1.09%、占全行不良贷款比重为24.09%,而在上年这三个数据分别为,154.65亿元、0.80%、20.74%。  “长三角不良率上升,就银行来说,是否在信贷额度上限制不好说,但是一般会对这一地区的放贷更加审慎,采取增加抵押或者担保条件等条件减少信贷风险”,某银行人士表示。据国家统计局日前发布数据显示,前两月,房地产开发企业到位资金21264亿元,同比增速较去年全年回落14.5个百分点。南京一商业银行总行今年更宣布暂时停止办理房地产夹层融资业务,并暂停房地产供应链金融业务。  此前高歌猛进的中小城市,在供给大幅增加之时,需求却未能有效跟上,当市场持续观望之际,资金脆弱的房地产企业将难以支撑。丁建刚也对此表示“现在的销售无法支撑开发商正常的资金回笼。”“现在大家还没认识到楼市中的风险究竟有多大,虽然还不到整体崩溃的程度,但不能说没有存在这种风险,要想不崩盘就得让需求进来。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示。  事实上,南京跑路的开发商不止南京福地一家。涉及房地产项目的违约风险或许还将持续爆发出来。  各地房价回落趋势明显
考验房企回笼资金能力  在银行信贷紧缩的市场背景下,市场悲观情绪蔓延,未来可能面临更多的房企债务违约的市场风险。下一个倒下的会是谁?  对此,宋会雍认为,房地产企业的债务违约产生的连带反映主要体现在心理恐慌上,而非财务数据上的相互关联。在信贷收紧的情况下,经营能力差、风险意识不强的企业最可能倒下,“有些企业把所有压力都放在银行信贷上,没有风险意识,即便资金链紧张也不通过降价等其他措施快速回笼资金,这是企业的经营能力问题。”在他看来,目前开发商债务违约的情况均是个案,主要原因是企业的运营方法不当,并非行业主流。  同策咨询研究部总监张宏伟则认为,三类企业在今年上半年会面临资金链断裂的风险,第一类,产品类型偏高端周转率较慢的企业,这些企业的销售业绩最容易受到影响;第二类,前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业;第三类,一部分资信不好贷款受限的中小企业,难以获得银行贷款。  “若银行信贷紧缩导致的“钱荒”持续超过6个月以上,也就是到2014年5月之后银行信贷紧缩环境仍然持续,房企短期内遭遇的现金流紧张的状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时,就有可能会出现债务违约的风险,成为下一个即将倒闭破产的房企”,张宏伟表示。宋会雍则认为,目前二三线房地产市场很大的问题在于难以发掘新的需求,开发商卖不动,“去年下半年开始,一些开发商纷纷进军一二线城市,实际上也是感受到了这些压力。”  数据显示,2014年第一季度,杭州主城区商品房成交套数5276套,创了近三年来同期成交套数新低,还不到去年同期的50%。面临严峻的形势,部分开发商采取以价换量,“目前房价回落的迹象已经很明显了,杭州若没有外力改变的话,还看不到止跌企稳的趋势”,丁建刚表示。  就全国数据来看,全国商品房销售额13263亿元,同比下降5.2%,其中住宅销售额下降7.7%。房地产开发企业土地购置面积5990万平方米,同比下降2.3%。3月末,全国商品房待售面积52163万平方米,同比增长22.9%。  张宏伟认为,在当前的市场博弈中,能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键,也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。在2014年上半年楼市仍需在“量”上做文章,坚持“跑量”回笼资金,坚持现金为王,而不应在价格上做太多考虑。“预计二季度,大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略”,张宏伟表示。(编辑含笑)

  4月初,南京合家春天公寓业主维权,称其购买楼盘的开发商盈嘉地产资金链断裂、施工暂停。

“今年前三季度土地市场溢价率逐渐回落有可能会诱使更多的底价成交,甚至出现更多流拍。而土地市场频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场。”说到当前土地流拍现象出现的原因,张宏伟认为,主要是由于银行信贷紧缩持续导致,因为开发企业资金面越来越紧,致使拿地动作越加谨慎。此次土地市场流拍现象有可能因为银行信贷紧缩的延续而继续出现,并且有逐渐增多的趋势。

  而在3月,浙江省宁波奉化知名的房企浙江兴润置业投资有限公司及关联企业被爆出总负债35亿多元,已经严重资不抵债。

某品牌房企管理层表示,在银行信贷紧缩、市场持续低迷的市场背景下,大多数企业或面临资金面进一步紧缺的风险,第四季度及未来一段时期内,房企被收购股权的现象会越来越多,而这样的“外延式”增长机会,品牌房企是不会错过的。

  张宏伟表示,前期拿地过于激进、影响销售资金回笼的企业将面临资金链断裂的风险,而中小型房企普遍贷款受限,融资成本较高,大大加大了倒闭的可能。

资料显示,今年以来,浙江温州和宁波、江苏南京和无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地均出现了开发商“跑路”现象。进入9月,河北邯郸、河南洛阳等多家中小房企因资金链遇到问题而选择“跑路”。“中小房企面临债务违约的风险越来越大。”专业人士表示,当前金融机构对开发贷款仍会持谨慎态度,会比较谨慎选择交易对手。由于金融机构偏好大型品牌企业的投资,对中小房企而言,仍然会面临较大的资金压力。

  国际评级机构惠誉企业评级董事王颖认为,中国房地产行业在金融机构非标业务整体收紧的状态下,影响最大的将是中小型地产商。其分析称,因大型地产商的融资渠道较多,非标渠道融资占比不会超过三分之一,影响相对较小。

马年四季度来临,楼市在各地积极“救市”中将何去何从,成为各界关注的焦点。权威数据显示,截止到目前,除了北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚外,全国46个限购城市中40个已正式取消或变相放松限购。“限购政策松动,救市措施到位,使得部分城市楼市、特别是库存偏大城市反应明显,有的城市还出现了小波市场放量行情。”专业人士分析,目前,由于货币政策特别是信贷政策尚无没实质性松动,市场成交量的反弹力度短时间不会太大。

  记者发现,在此轮“倒闭潮”中,绝大部分房企都位于长三角地区,而珠三角地区显得颇为平静。“长三角一带融资比较激进,多以民间融资为主,开发也不是很规范,而珠三角一向相对稳健,本来风险就小于长三角地区。”广东中原地产项目部总经理黄韬对记者表示。其透露,珠三角的三四线城市近年来涨幅不大,销售量也一直较为平稳,近期虽然销量下降,但是并未出现大幅的价格调整。虽然有一些小的项目或者小型房企出现短暂的资金紧张,但是还未见到“伤筋动骨”的案例,近期珠三角“接棒”长三角出现开发商倒闭现象的可能性不大。

资料显示,今年1-8月,多数房企销售量普遍未达预期,而传统意义上的“金九”也并未迎来喜人行情。“如今‘铁九’已成定局,而银行信贷紧缩局面还没有实质性改变。”张宏伟判断,在这样的市场背景下,无论是为了销售业绩指标而进行战略调整,还是因为短期内资金面压力较大而进行大幅度降价销售,毫无悬念的是,四季度房企尤其是品牌房企会通过“以价换量”来争夺更多购房消费者,目的是能在年底前有个漂亮数据反映在财务报表上,进而减少与年度销售业绩指标的差距。

  据报道,浙江立德房产由于未能如期偿还多笔民间借款,多名债主已将其告上法庭。而早在2012年,该公司便开始甩卖资产,旗下的多个项目烂尾,实际上已破产。

“由于银行信贷紧缩局面并没有实质性改变,年底前会有大范围以价换量现象发生,土地市场也会继续低迷徘徊,更多的地块则会流拍。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,受银行信贷紧缩局面影响,中小房企资金面紧张会进一步加剧,品牌房企会借机逆势扩张。

  珠三角房企资金面

中小房企危机加深行业并购加速

  业内人士分析称,融资渠道一再收紧和销售回款不力是中小房企率先“倒下”的主因。不过,广东业内人士表示,相比频繁“踩雷”的长三角楼市,由于珠三角房价相对平稳,开发商相对保守,珠三角房企短期“接棒”倒闭可能性小。

在银行信贷紧缩尚未实质性松动、房企资金面紧张、土地市场遭遇冰点并流拍持续的当下,大放异彩的互联网金融产品成为了楼市的宠儿。房企、代理公司、媒体、甚至保险机构等都参与到了互联网金融产品的研发与推广。“从目前这些主体参与互联网金融主要目的来看,无论是万科、万达或其他房企、房产媒体、代理公司,甚至部分保险机构,这些房地产产业链条上的企业的野心应该不在房地产市场开发环节,而在于通过推出地产金融产品,在房地产上下游产业链上获取更为广阔的增值收益或附加值收益。”专业人士判断,未来,房地产产业链条上的相关公司会更加注重互联网金融对公司转型的影响,这或许成为房企发展与转型的一条新思路,而互联网金融也将成为楼市新的热点。

  浙江又有房企破产 业内人士认为珠三角房企倒闭可能性小

“从9月份以来市场表现看,杭州、成都、重庆、南京等大中城市均有品牌房企大幅降价的现象发生,以龙头房企为主导的个案降价仍将搅动整个市场,影响未来市场格局的发展与变化。”业内人士也表示,当前地方宏观经济处于触底阶段,房地产市场同时低迷,部分城市库存去化压力较大。此时,尽管地方政府已取消限购等调控政策,但由于房贷利率仍然高企,单方面放松限购对市场成交量反弹作用有限,甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大效果。张宏伟判断,除福建、湖南、广西、成都、湖北、绍兴、嘉兴、包头等地方政府发布的楼市“救市”政策之外,第四季度还会有库存压力较大的省份或城市发布“救市”措施。

  “在银行信贷紧缩的市场背景下,中小企业可能面临更多的债务违约的市场风险。”同策咨询研究部总监张宏伟对记者表示。

互联网金融或成楼市热点

  小型地方房企接连“倒下”

“今年的楼市为龙头房企提供了千载难逢的并购时机,其极有可能乘机借势收购面临债务违约的中小房企,进行达到逆势扩张的目的。”张宏伟认为,受银行信贷紧缩的影响,市场普遍面临去库存压力,尤其是中小房企如果短期内遭遇现金流紧张而无法通过销售、贷款等渠道及时得到解决,进而出现债务违约风险,则可能陷入倒闭破产或被收购的境地。

  黄韬分析称,面临楼市“冰封”期,开发商可能出现三个阶段,首先是小范围的促销,比如垫首付、送装修等;第二阶段是降价;第三阶段是项目转让。“现在珠三角楼市依然处在第一个阶段,尚未真正大幅降价。短暂来看市场有波动,但资金面不至于出现明显的紧张。”

降低库存以价换量或成大概率事件

  融资难销量跌压垮小房企

  未出现明显紧张

  “大者愈大、强者恒强,中小型房企将愈发艰难。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,虽然一季度万科、恒大、碧桂园销售依然上涨,但多数房企业销量明显下调,特别是立足三四线城市的很多企业,下调幅度惊人。

  昨日,有专业媒体爆出浙江省海宁市立德房地产开发有限公司破产,旗下多个项目烂尾。记者注意到,短短一个月已经有至少四家长三角中小型房企被爆“破产”、“跑路”,中小房企“倒闭潮”又一次拉开序幕。

  在销售方面,中小型房企同样遭遇回款不畅。从上市房企一季度数据可以看到,多个中小型开发商一季度的销量大幅下滑,其中花样年、建业、恒盛地产、深圳控股、合生创展的一季度销售同比“斩半”。

  2012年上半年,浙江、广东多家小型开发商宣告破产,直到楼市转暖的2012年底,依然有小型开发商“倒在黎明前”。而在信贷收紧、销售冰封的新一轮楼市“寒冬”之中,在融资上“先天不足”的小房企又一次首当其冲。

  4月15日,上市企业舜天船舶公告称,有一笔超过1亿元的银行委贷本息资金逾期没有收回,借款对象为南京福地房地产开发有限公司。紧接着,传出南京福地老板跑路的消息。

  此前,评级机构标准普尔及惠誉均指出,小型开发商可能出现的债务违约情况,导致银行向大型开发商更为倾斜,加速市场分化。

  在销售乏力的情况下,多个三四线城市的楼市已经出现打折让利。而在打折走量之时,大型开发商显然更有“本钱”承担降价风险。

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