澳门新莆京娱乐网站k北京前4个月卖地收入近千亿 土地财政无解?

【中国经营网综合报道】虽然诸多专家学者纷纷建言土地财政转型,但根据最新财政数据显示,“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。事实上,第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元,同比增长40.3%,而同期地方本级财政收入1.95万亿元,“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1:1.7。  据证券日报报道,中原地产市场研究部的数据显示,一季度北京的土地出让收入为753.44亿元,同比增长了56.98%,已相当于去年全年土地出让金的40.79%,刷新了历史同期的最高记录。  中原地产首席分析师张大伟还表示,4月份北京准备出让土地的起价已经达到了221.76亿元,按照平均溢价率计算,成交总价将突破300亿元,这也意味着今年前四个月北京土地出让金有望突破千亿元大关。而从4月中上旬实际的市场表现看,北京土地市场的热度似乎还超过了此前人们的预期。  4月10日,丰台长辛店、大兴黄村等4宗地块集中成交,成交总价88.28亿元。其中,中筑以21亿元配建8.5万平方米限价房的代价获得长辛店辛庄村地块。由于竞争激烈,该地块7成以上的住宅建筑面积变为限价房,使得纯商品房部分的楼面价高达4.5万元/平方米,高于同区域在售物业。  据悉,长辛店区域新建住宅目前区域市场均价在3万元/平方米,区域内二手房成交均价在2.5万元/平方米。  一周后的4月18日,北京一天内再度同时出让4宗地块,并迎来房企争抢。其中大兴生物医药基地0505-069、075地块F1住宅混合公建用地、R51中学用地,吸引了包括东亚、中铁建、华远地产在内的多家房企参与竞拍。经过48轮激烈竞拍,住总正华以6.05亿元并配建29400平方米自住房和12600平米公租房的代价拿下该地块,溢价率81.13%,商品房部分的楼面价为1.4万元/平方米。  而与之相邻的另一地块则被金科地产以23.6亿元拿下,配建自住房和公租房面积分别高达104000平方米和44400平方米,可自主定价部分的建筑面积则只有63427.8平方米,该部分的楼面价为1.68万元/平方米。  对于上述情况,张大伟表示,从目前来看,房企对北京等一线城市的土地依然渴求,相比较三四线城市看得见的风险,北京等一线城市目前需求总量仍然很大,即使出现调整,幅度也不会很大,对房企的影响有限。实际上,除了京沪等一线城市,全国其它地方的土地市场由于受到库存量较大且销售萎缩的影响,早已不复去年的火热局面,土地市场两级分化的状况越来越明显。  根据国土资源部发布了今年一季度全国城市地价监测成果,显示一季度地价继续上涨,但涨幅环比收窄,这也是地价涨幅在7个季度后首次收窄。据了解,多个城市土地市场在一季度呈现由热变冷的趋势。中国指数研究院的研究报告也显示,2014年一季度,全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%,成交量则同比下降12.8%,尤其是3月份成交热度消减明显。  “对地方政府而言,现在调控房地产、营改增,首先冲击的就是地方财政。”安邦咨询高级研究员贺军表示,与中央政府相比,没有发债权的地方政府面临的“财政焦虑”更为严重,不少地方患上“土地财政依赖症”说明财税体制改革需要深化,地方政府的财权和事权不统一,导致很多地方只能依靠卖地推动地方发展。  更加值得注意的是,在“经营土地”、“卖地还债”的过程中,地方政府无形之中会强化自身“商人”的角色,过度参与到市场竞争等微观事务中,这显然不是现代政府应追求的角色。因此,改变“卖地还债”的根本,还在于深入推进财税体制改革,加快政府职能转变等。  “土地财政问题是改革很重要的突破口,地方政府要稳定的收入来源,不是通过卖地,而是通过土地的渠道获取可持续收入。”国务院发展研究中心副主任刘世锦认为,三中全会文件重点已经提到房地产税,国务院日前印发关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见也提出要做好房地产税立法相关工作。改革最后结果之一,是形成可持续地方财政体系,不能再靠卖地作为政府主要收入来源。(编辑:姜小鱼)

  在顺利拍出位于大兴区生物医药基地和门头沟区永定镇的4宗地块后,北京2014年的土地出让收入
已经高达973.9亿元,前4个月突破千亿元大关可以说已无悬念,且目前的平均溢价率高达32.65%。而实际上,除了京沪等一线城市,全国其它地方的土
地市场由于受到库存量较大且销售萎缩的影响,早已不复去年的火热局面,土地市场两级分化的状况越来越明显。

2014年伊始,部分房企在持续火热的土地市场实现了“马上有地”,而对于依赖土地财政的地方政府而言,则顺利实现了“马上有钱”。

  北京宅地仍受追捧

1月份,京沪杭三地土地出让金收入超过千亿元,仅北京一地,土地出让金收入就超过了去年同期的7倍。

  中
原地产市场研究部的数据显示,一季度北京的土地出让收入为753.44亿元,同比增长了56.98%,已相当于去年全年土地出让金的40.79%,刷新了
历史同期的最高记录。中原地产首席分析师张大伟还表示,4月份北京准备出让土地的起价已经达到了221.76亿元,按照平均溢价率计算,成交总价将突破
300亿元,这也意味着今年前四个月北京土地出让金有望突破千亿元大关。

数据显示,1月份北京共有19宗经营性用地出让,已成交经营性用地面积达300.11万平方米,同比增长74%;成交金额高达403.10亿元,同比增长128%。土地成交平均楼面价也提升了31%,达到了1.34万元/平方米,平均溢价率达62%。

澳门新莆京娱乐网站k,  而从4月中上旬实际的市场表现看,北京土地市场的热度似乎还超过了此前人们的预期。

针对土地市场持续高温的情况,中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为,去年销售市场的火爆、房价的节节攀升带给开发商很大的信心,再加上开发商去年的回款融资情况普遍不错,因此造成今年年初各房企积极拿地的情况出现。

  4
月10日,丰台长辛店、大兴黄村等4宗地块集中成交,成交总价88.28亿元。其中,中筑以21亿元配建8.5万平方米限价房的代价获得长辛店辛庄村地
块。由于竞争激烈,该地块7成以上的住宅建筑面积变为限价房,使得纯商品房部分的楼面价高达4.5万元/平方米,高于同区域在售物业。据悉,长辛店区域新
建住宅目前区域市场均价在3万元/平方米,区域内二手房成交均价在2.5万元/平方米。

从全国土地市场看,2月份将延续升温趋势。杭州市国土资源局资料显示,2月份杭州将有27宗地块计划出让。从总量上看,虽然比1月份有所下降,但是考虑到春节长假,27宗地块依然算是一个比较大的推量。北京2月份已经确定出让的经营性地块有16宗,合计土地建面达到了242.6万平方米,其中7宗挂牌地块起价已经达到了175.16亿元,预计2月份土地出让金有望再次突破400亿元。

  而随后拍出的大兴区黄村镇地块,由于较高的溢价更是
引来业内关注。最终,今年以来表现颇为活跃的泰禾豪掷51.7亿元将大兴区黄村镇两宗地块全部拿下,其中大兴黄村镇0101-016a地块的竞争尤为激
烈,各家房企在经过175轮竞拍后,泰禾才击败万年基业、华远地产、保利首开联合体等竞争对手,以17.1亿元竞得该宗地块,折合楼面价20672元/平
方米,溢价率高达158%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,从全国土地市场看,因为土地财政的存在,导致在楼市火爆的时候,政府愿意更多卖地,部分高价地的出现又促进了房价上涨。

  一周后的4月18日,北京一天内再度同时出让4宗地块,并迎来房企争抢。其中大兴生物医药基地
0505-069、075地块F1住宅混合公建用地、R51中学用地,吸引了包括东亚、中铁建、华远地产在内的多家房企参与竞拍。经过48轮激烈竞拍,住
总正华以6.05亿元并配建29400平方米自住房
和12600平米公租房的代价拿下该地块,溢价率81.13%,商品房部分的楼面价为1.4万元/平方米。而与之相邻的另一地块则被金科地产以23.6亿
元拿下,配建自住房和公租房面积分别高达104000平方米和44400平方米,可自主定价部分的建筑面积则只有63427.8平方米,该部分的楼面价为
1.68万元/平方米。

“土地价格的上涨,明显影响了购房者、开发商的预期。从2013年来看,各地都出现了部分地块的楼面价超过周围在售物业价格的情况。地价与房价是相互影响,在目前情况下,地价房价均在互相促进上涨,2014年新地块上市,定价很可能会再次上涨。“张大伟告诉记者。

  而作为当天最优质的地块,毗邻西六环辅路的门头沟东辛秤C地块西区共引来10余家房企的争夺,经过长达63轮的竞拍
后,中水电最终以35.7亿元配建61000平方米自住房的代价获得。商品房部分的楼面价为2.4万元/平方米,而该区域内目前普通商品房均价在2.8万
元/平方米-3万元/平方米左右,低密度洋房的销售均价在3.5万元/平方米上下。同区域出让的另一宗土地,则被中铁建以21.74亿元摘得。

此外,张大伟认为,新一轮地王潮主要出现在一二线城市,证明全国房地产市场已经分化,房企选择在一、二线城市聚集,竞争更加激烈,而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能。

  对此,张大伟表示,从目前来看,房企对北京等一线城市的土地依然渴求,相比较三四线城市看得见的风险,北京等一线城市目前需求总量仍然很大,即使出现调整,幅度也不会很大,对房企的影响有限。

相对土地市场的火爆,楼市方面则显得要略微平静一些。中国指数研究院近日发布的数据显示,2014年1月,全国100个城市住宅平均价格为10901元/平方米,环比上月上涨0.63%,是2012年6月以来连续第20个月环比上涨。同比来看,全国100个城市住宅均价与2013年1月相比上涨11.10%,涨幅较上月缩小0.41个百分点,为2013年1月以来首次缩小。

  一季度土地市场整体降温

十大重点城市房价涨幅依然走在前列,北京、上海等十大城市住宅均价为19226元/平方米,环比上月上涨1.22%,较去年同期上涨17.11%。

  此前,国土资源部发布了今年一季度全国城市地价监测成果,显示一季度地价继续上涨,但涨幅环比收窄,这也是地价涨幅在7个季度后首次收窄。据了解,多个城市土地市场在一季度呈现由热变冷的趋势。

  中国指数研究院的研究报告也显示,2014年一季度,全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%,成交量则同比下降12.8%,尤其是3月份成交热度消减明显。

  此外,3月份十家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额仅为62.93亿元,为近19个月的最低值。不过,分城市来看,今年一季
度,10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。和去年下半年的占比相比较,一线城市购地金额的占比增加了
24%,二线城市占比下滑了28%,三四线城市占比则微增4%。由此可见,标杆房企对一线城市的后市仍持续看好,而近期诸如杭州、常州、成都等城市降价风
潮的出现,使得开发商在二线城市购地时更为谨慎。

  更为重要的是,从全国房地产市场看,目前很多城市的库存积压已经非常严重,部分三、四线城
市甚至有崩盘风险。而房企本身来看,截至目前,共有33家上市房企公布了一季度销售业绩,其中16家房企同比明显下滑,房地产企业的资金状况或受影响。有
业内人士指出,如果二季度销售不能好转,房企的资金状况甚至可能逐渐转向紧张,而这将一进步影响到其在土地市场上的投入。

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