北京十二区房价地图 西城14.8万每㎡位居榜首

【中国经营网综合报道】受严厉的房产调控政策影响,北京二手房价格正在一路走低。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计显示,1月份北京二手住宅成交均价为21140元/平方米,环比去年12月份的均价下跌了1.6%,与去年同期的成交均价相比下跌了0.6%。与2011年4月的历史最高点相比大幅下跌了近16%。  而不久前刚出炉的一份“2011北京二手房跌幅排行榜”榜单显示,望京新城成交价以接近30%的同比跌幅位列第一,领袖硅谷、龙华园分别位列第二与第三,跌幅分别为27.54%和27.11%。在区域方面,跌幅较大的楼盘主要位于朝东、通州、回龙观、石景山等区域。  业内人士分析称,调控已令新房价格出现了回落,二手房房价跌幅日趋明显,甚至降价趋势正在由郊区向城区蔓延。大量二手商品房聚集区域的楼盘,如望京的望京新城,回龙观的龙华园、龙禧苑等价格优势将非常明显。此外,之前投资比重较大的楼盘业主主动降价的可能性也较大,之前价格虚高区域的楼盘也极有可能出现价格回调。(编辑:孙明胜)

一个地产周期的轮回中,究竟谁是赢家还尚无定论。

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3月15日,北京土地市场一天内拍出望京、东升乡、亦庄三块地王。翌日,地王周边区域的房价便陡然飙升。本以为地价托高房价后能够使得三地王入市时已经站在一个更高的房价平台上,但接踵而来的宏观调控却使地王的如意算盘打得为时过早了。

北京2019年上半年,新房成交市场交出了漂亮答卷。二手房则在2016年后,成交量逐年下滑,并且有六大区域整体均价走势处于下跌状态。

如今,三块地王还都是一片黄土,而他们一年之后的命运仍然是个未知数。

撰文/ 廖凯

脆弱的二手房价

编辑/ 缪凌云

望京区域是三地王出炉后上涨幅度最大的板块。

平静的北京楼市,2019年土拍鲜有过激之举,让人难免陷入“楼市不断下行”误区。

据北京中原统计,地王拍出后的一个月之内,远洋拍得的大望京地王周边楼盘二手房价格普遍上涨了5000~8000元/平方米,区域的二手房均价也达到25000元/平方米。

低调背后,2019年上半年,北京楼市新房却交出了一份漂亮答卷。中原地产数据显示,北京楼市上半年新房成交总额1784.31亿元,同比增长135%,成交量35332套,同比增长246%,增加了20973套。

“望京历来是北京楼市中波动幅度最大的区域之一。”北京中原三级市场研究部总监张大伟介绍,在2008年北京楼市上一轮的调整期中,望京曾因为大量中高收入的韩国人离去,房价下跌了超过25%。“而随着2009年楼市的疯狂,望京楼市彻底摆脱了对韩国人的依赖,区域内大量购房者为国内的其他省市投资客。尤其是在3月以后,因为地王的出现,望京房价率先上涨,成交量也占到了整个朝阳区的10%,当月成交近600套。到了4月更是近800套。”

与近五年上半年段相比,仅低于2016年上半年,与去年上半年相比,北京新房地产成交回暖趋势明显。

截至4月15日,根据北京中原的统计数据,望京区域购房者北京户籍仅占30%左右。投资购房比例高达45%,仅次于通州。

在这半年成交节点里,风云地产界制作了2019年北京城六区和外六区的新房房价地图,供大家参考。

然而,由于短期内涨幅过大,望京也成了此次宏观调控以来房价降幅最大的区域之一。

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“我们有个客户,在望京地王附近的融科橄榄城有套闲置的三居,4月10日时有人出3.4万元/平方米的单价、总价425万元要买,但当时房主对于房子单价的预期是每平方米4万元,所以就没出手。结果最近他因为生意周转需要一笔钱,跑到我们的门店来问,报价325万元,较之前下降100万元,我们问了一圈,都没有一个客户想去看房。”张大伟说。

数据来源:中国房价行情

北京中原的统计数据显示,目前望京的二手房均价为22000元/平方米,相比4月中旬最高点25000元/平方米的价格,下跌已超过12%。“而望京西园及望京新城等小区下跌幅度甚至超过25%,而且均已经低于地王出现前的价格。”

北京楼市新房6月整体均价为5.81万/㎡,在北京十二区的新房房价地图里,西城区以14.8万/㎡的均价占比首位,东城区以12.9万/㎡紧随其后,而朝阳区均价9.58万/㎡,位列第三。十二个区里,9个区域的新房均价突破5万/㎡,仅有顺义、昌平和房山低于该价格,其中房山整体新房均价仅有3.64万/㎡,处于末位。

有相同遭遇的还有东升乡和亦庄两个区域。

中国房价行情网还公布了北京新房和二手房最新单价排行。

“地王产生后,这边的二手房价格最高时平均达到了32000元/平方米,而在这之前,这边像太月园、锦秋之春等大部分二手房的均价在27000元/平方米左右。”我爱我家蓟门桥附近一家门店的工作人员表示,一系列调控新政出台后,东升乡周边的二手房成交量下降了近40%,成交价也基本上回到了地王出现之前的水平。

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我爱我家知春路区域各门店的数据汇总显示,地王产生之前,三个参考楼盘的二手房平均销售均价为2.7万元/平方米,从3月15日地王拍出到“国十条”出台,这三块楼盘的二手房价最高时平均达到了3.2万元/平方米,比地王拍出前,平均涨幅在5000元/平方米左右。一系列调控新政出台后,东升乡周边的二手房成交量下降了近40%,成交价每平方米也跌了近3000元。

2019年6月新房排行榜

而来自我爱我家的数据显示,地王产生前后,该区域二手房均价由15000元/平方米上升到了19000元/平方米,一系列调控新政出台后,成交价下降了约10%。

风云地产界注意到,榜单前十均是北京大平层项目,其中西城西单上国阙占据榜首,该项目去化已经超过10年。大平层在北京的尴尬定位,在别墅夹击下,去化很难。

地王被套?

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反应迅速的不止是二手房价。

2019年6月二手房排行榜

“北三环内,精装修小户型公寓26000元/平方米。”几天之前,耿女士的手机上收到了这样一条短信。而根据实地了解,这一均价26000元/平方米的精装修项目距离东升乡地王并不算远,而且位于北三环内,位置比东升乡地王还要好。

6月北京二手房整体均价6.39万/㎡,在单价榜单排行榜里,已有7个项目单价突破18万/㎡。其中着名的大平层项目万柳书院以185421元/㎡占据榜首,该项目于2015年建成,位于海淀区巴沟地铁站旁,是一个集交通、学校、商业、医疗等多种优质配套于一身的大平层项目。

尽管该项目是50年产权的商住两用产品,户型也不算好,但相比东升乡地王扣除公共租赁房和酒店后的平均楼面价29913元/平方米,已经低了太多。

不论是在新房和二手房单价排行榜里,北京豪宅价格都表现强势,从丽兹行统计的北京上半年豪宅成交数据里,新房数据成交依旧抢眼。据统计,2019年上半年高端新房成交1192套,同比上涨174.02%。

“宏观调控之下,金色漫香林可能要改变推盘策略,很有可能先推价格较低的商业。”一位接近该项目的业内人士表示。金色漫香林是亦庄区域内具有价格标杆意义的在售新盘,该人士表示:“价格下降已经成为必然。”

北京豪宅在二手房里呈现两极分化,2019年上半年高端二手公寓成交1043套,同比下降7.37,二手高端别墅成交276套,同比上涨8.24%。

一片降价声中,望京地王“远洋退地”的消息近日甚嚣尘上。

在如此亮眼数据背后,北京十二个主要区域二手房价走势又是如何呢?

“不知是哪里来的消息,不可能的事。”远洋地产相关负责人在接受《第一财经日报》记者采访时表示,早在拿地后的一个月之内,远洋就已经付清了全部土地出让金,目前该地块尚未开工的原因是相关手续尚未办妥。“施工图、方案审批等手续就要跑半年,现在是肯定不可能开工的。”

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尽管三地王的前期工作正在进行当中,但其未来入市时的命运已经让颇多业内人士表示了担心。

西城区 二手均价11.52万/㎡

“一般来说,一个项目从拿地到产品上市,需要9个月的时间,快的甚至6个月就可以完成。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对记者表示,“如果超过一年还不推盘,就肯定要占压资金了。”

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而6~9个月之后,正是今年底明年初业内人士普遍预计的房价见底的最有可能的时间。陈云峰表示:“尽管开发商可以适当控制推盘的时间,但调控之下的市场周期是无法受其控制的,所以地王的命运还是扑朔迷离。”

西城区整体房价走势上扬,在2月份有小幅下跌之后,就一直往上攀升,相比2月最低价格上涨了2683元/㎡,涨幅明显。

“地王肯定被套。”张大伟的判断更加直接,“当时的地王都是建立在房价继续上涨的基础上的,但我的判断是,今年年底时房价将下降30%。而且现在政府部门也加大了土地供应,明年市场因供应量下降而导致房价报复性上涨的可能性很小。”

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区域在售新盘排行榜

目前西城在售新盘很少,以老盘加推为主,大户型和小户型均有,小户型面积偏大,虽然坐拥城区核心区位,不过因单价和总价过高,去化并不理想。

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东城区 二手均价10.28万/㎡

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东城区价格呈整体上涨趋势,与今年1月份相比,截止6月份增长了1442元/㎡。东西城区合并成中央商务区,网间一直流传,目前还有待确认。不过核心区域新楼盘日渐变少,是目前新房发展趋势。

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区域在售新盘排行榜

目前东城区在售住宅楼盘,仅有三个,区域在售新盘很少,跟西城区一样,目前区域内以大平层户型为主,1-4居,多种选择。

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朝阳区 二手均价7.14万/㎡

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朝阳区二手房价整体呈上涨趋势,今年6月与1月份相比,共增长了469元/㎡。

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区域在售新盘排行榜

朝阳区新房楼盘,单价前十均突破了10万/㎡,而且以大平层为主,朝阳区的大平层分布很广,楼盘很多,选择性强。

朝阳区除了位于中心位置的大平层,还有5环外的限竞房和共有产权房,非常热销,位于望京北的限竞房中海望京府楼盘于6月底开盘,首日去化达到了98%以上。朝阳区的孙河板块,作为别墅规划区,处于中央别墅区的中间位置,区域内有四个限竞楼盘,今年土拍中拍出了一个不限价地块,楼面价格6.95万/㎡,已经超过了区域限竞房的在售均价。

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海淀区 二手均价8.44万/㎡

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海淀区二手房上半年走势是上下浮动,整体浮动明显。截止6月,与今年1月相比,上涨了377元/㎡,与4月最低点相比,增长了1084元/㎡。

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区域在售新盘排行榜

海淀新盘整体位置较远,大多在西北旺周边,四环内暂无新盘在售,不过头部楼盘价格也超过10万/㎡,属于大平层户型。永靓家园作为海淀区域的共有产权房,位于西北旺,整体去化很好,显示已于6月底售罄。

值得注意的是,海淀三环内的天恒·学院里,是位于海淀学院南路与交大东路交汇处的限竞房。限定均价为85373元/㎡,最高单价89642元/㎡。该楼盘目前风声很紧,户型已经出来,仅有238套房,太抢手,一般人很难抢到。

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石景山区 二手均价5.03万/㎡

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石景山区整体趋势下滑,截止6月,上半年均价下滑至50360元/㎡,与1月相比,下降了641元/㎡。

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区域在售新盘排行榜

石景山区域内在售新盘不多,头部新盘远洋天着春秋是位于八大处公园的别墅产品,中海寰宇天下是去年的北京销冠,作为普通商品房,位于地铁站金安桥旁,受到了很多置业者的青睐。

值得注意的是今年上半年,古城南街拍出了一块不限价地块,楼面价价格达到了5.5万/㎡,距离中海寰宇天下不远。

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丰台区 二手均价5.86万/㎡

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丰台区二手房在今年上半年前四月微跌之后,4月至5月有个快速上浮,直接上涨了458元/㎡。

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区域在售新盘排行榜

丰台区在售新盘较多,其中四环内的新盘,在城六区里,数量当属首位,超过10万/㎡的楼盘有7个。在这个统计里,还没有算是北京地王盘“葛洲坝中国府”,在房天下上,该楼盘目前均价在11.3万/㎡。

丰台区四环内的楼盘在售均价都处于高位,单价位列榜单第十的佑安府作为限竞房,也是热销楼盘,处于二环至三环之间,目前在售是叠拼户型。

丰台区在售楼盘业态丰富,可供选择性强。日前,位于丰台区造甲村的一地块,已经在北京“招拍挂”开启竞价,是今年推出的第一块四环内地块,值得注意。

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通州区 二手均价4.71万/㎡

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通州二手房在前4月整体微幅上涨,从4月开始直线下滑。截止6月,与1月份相比,二手均价下跌了110元/㎡,上半年的整体价格浮动在407元/㎡。

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区域在售新盘排行榜

通州区新盘大都位于通州新城,新城内头部新盘单价有3个楼盘突破了7万/㎡。今年年初,北京市政府已经逐步搬迁至通州新城,预计将有50万人口进住通州。

值得注意的是,今年年初通州迎来了首个限竞房,位于紧邻亦庄经济开发区的台湖镇,在土拍中,也受到了开发商的青睐,是今年上半年土拍中鲜有突破40%溢价的地块。

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顺义区 二手均价4.1万/㎡

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顺义二手房在今年上半年整体处于下降趋势,自2月均价42207元/㎡起,整体均价一路下跌至41039元/㎡,跌幅达到了1168元/㎡。

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区域在售新盘排行榜

顺义头部新盘大多以别墅为主,区域内有北京最早建设的中央别墅区,宜居楼盘居多。在头部楼盘中的恒大丽宫,属于独栋别墅盘,今年5月集中签约22套,达到了1.4653亿/套。

值得注意的是,自92年起开始修建的顺义温榆河北岸别墅,已经建设了27年,目前区域周边配套已经非常成熟,新盘会逐渐从有到无。而且现在新推出的别墅盘,容积率均在1.01以上,像顺义还有早期拿地低于0.5容积率新房尾盘在售已非常稀少。

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昌平区 二手均价3.99万/㎡

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昌平区二手房整体趋势上涨,自1月以来,截止6月,区域内二手房价上涨了310元/㎡。

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区域在售新盘排行榜

昌平区头部新盘有4个在6万/㎡,在前十榜单中,前九位都位于回龙观和未来科学城。回龙观作为北京大型人口聚集区,与天通苑一起组成了北京超级社区,这两年来一直处于不断改善和升级当中,目前回龙观至上地路段,也建成了北京第一条自行专用车道,便于上班族出行。

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门头沟区 二手均价3.65万/㎡

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门头沟区二手房均价整体处于下滑趋势,从今年上半年最高的37503元/㎡,下跌至6月份的36516元/㎡。与1月份相比,下跌了738元/㎡。

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区域在售新盘排行榜

门头沟背山面水,改善房居多,新房整体均价突破了5万/㎡。未来西长安街延长至门头沟新城,还有中关村人工智能科技园也将落脚于此,对于该区域来讲,宜居、产业和交通利好,都对新房成交有拉升作用。

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房山区 二手均价2.6万/㎡

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房山二手房均价整体走势下滑,从1月份的26200元/㎡,下跌至26049元/㎡,微跌了151元/㎡。

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区域在售新盘排行榜

房山新盘集中于房山新城,在轨道线两侧,从普通住宅到别墅,各种业态丰富,头部价格突破5万/㎡的有4个,在外六区,房山新房整体价格排行末位,新房整体均价3.64万/㎡。

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大兴区 二手均价4.29万/㎡

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大兴区二手房均价整体趋势下滑,截止6月,从1月份的43215元/㎡下跌至42993元/㎡,下跌了222元/㎡。

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区域在售新盘排行榜

大兴区整体新房价格在5.39万/㎡,位于外六区首位,前十位占榜楼盘均处于大兴新城地铁沿线或是亦庄经济开发区,头部前两位楼盘位于四环旁,整体业态丰富,可选择性强。

大兴国际机场机场将开始运营,旧宫划分到亦庄经济开发区,整体区域实现多种利好。区域内还有众多限竞房和共有产权房,可供挑选。

整体来看,北京新房上半年成交表现卓越,并且价格处于高位,尤其是核心区域楼盘,东西城区新盘均价在10万/㎡以上,虽然东西城区楼盘单价高去化慢,但是因为缺乏新盘进入,价格依旧保持稳健。

2019年上半年北京新房成交表现抢眼,但二手房成交其实有所下滑。今年上半年二手房成交了7.2万套,与去年上半年的7.6万套、2017年上半年的8.76万套、2016年上半年的13.5万套相比,自2016年以来,北京上半年二手房成交量都处于不断下降趋势。这也体现在北京十二大区中有六区二手房价格都是处于下跌情形。

在二手房价格走势中,城六区仅有石景山区整体处于下降趋势。西城和东城分别上涨了2683元/㎡和1442元/㎡,位列增长前两位,海淀区以1084元/㎡的增长,排列第三。

从外六区二手房价格走势来看,仅有昌平区整体趋势处于上涨,增长了310元/㎡。其余五大区均处于下滑态势,顺义区以下跌1168元/㎡,处于首位。

备注:二手房数据来源房天下,新房数据来源中国房价行情

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