天津双料地王星耀五洲否认破产

2011年10月19日下午2点,一条名为“海川之宁”的微博宣称,“天津星耀投资有限公司于2011年10月19日向法院申请了破产保护,破产程序已经通过并正式启动。”星耀破产或许将不会是特例,随着第四季度信贷的持续收紧、信托的从严监管,无疑让房企绷紧的资金链再次雪上加霜。  高息信托融资  随着破产消息在网上迅速传播,星耀五洲被推到了舆论的风口浪尖。10月20日上午,星耀五洲在其销售现场举行了媒体新闻发布会,星耀集团副总裁杨文枝表示,“破产传闻子虚乌有,目前该事件正在调查中。同时,星耀五洲项目整体进展很正常。当下楼市正在经受深度调控,资金链问题是摆在所有地产企业面前的问题,星耀五洲确实面临一定的融资问题,但是在政府和信托伙伴的支持下不会出现资金链断裂的情况。”  11月1日,《中国经营报》记者拨通了天津星耀投资有限公司董事长颜语的电话,他对记者表示,“破产肯定是谣言!我们正在追查此事。目前不宜透露任何细节,但我可以告诉的是,对方已道歉,我们在进一步交涉之中。”  但为何星耀五洲会卷入破产的谣言中呢?  据记者调查了解,星耀五洲是星耀集团在天津的著名项目。作为昆明的地方龙头房地产企业,2007年10月,星耀五洲以62.9亿元人民币一举拿下天津市天嘉湖地块,成为当年的“地王”。而当时该地块最大的竞争对手是中信地产。“当年星耀是以高于起拍价格1倍多的价格拿下这块地的,而且是现金付账。”星耀五洲的工作人员安宁对记者说道。当时的土地出让合同规定:30天内缴清全部土地出让金;协议签订后3个月内开工建设,3年内住宅项目竣工80%;2年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工,5年内整个区域所有项目要全部竣工。  该项目总投资超过260亿元,资金的不足从一开始就显而易见。因此2007年12月,星耀携手中信集团旗下的中信信托,发行“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”,拟募集资金额高达30亿元。此后,在不到一年的时间内,星耀集团与中信信托提前终止了“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”,改由“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”替代,这也是当时中国最大规模的地产信托基金,发行规模高达68.9亿元。  虽然信托融资时间短、成本高,但对流动性渴求的房企还是先后选择加入信托高息举债融资的道路。根据华融国际信托截至6月30日对天津星耀作出的资产评估报告中显示,天津星耀共有非流动负债47.51亿元。而这些非流动负债应主要为长期借款。而在星耀五洲的借款中,多数都是来自信托贷款,其中中信信托的贷款为36亿元。  根据“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”的清算报告显示,截至2010年4月21日,星耀向中信信托共贷款36亿元人民币,而在推介期仅仅利息的支付就需要近98万元人民币。除此之外,加上八次收益分配的金额,星耀五洲将支付中信信托约44.1亿元人民币。相关资料显示,2009年,天津星耀的全年销售回款为18.8亿元,而在2010年,天津星耀全年的销售回款仅为9.85亿元,相比上一年减少了近一半。除此以外,据记者获悉,天津星耀在2009年仅支付利息一项就花去了13亿元,并且当年归还的借款本金高达33亿元,因此,可以判断,天津星耀仅靠经营性活动,根本无法到期偿付借款本息。  “信托门”
以新还旧  面对如此沉重的本息压力,天津星耀何以为继?  早在星耀五洲与中信信托合作还没结束时,星耀五洲便与华能国际集团下的华能贵城信托开始了合作的洽谈。2009年6月,双方携手成立了一只名为“星洲1号信托项目”的信托产品,周期为两年,募集资金规模达32.94亿元。  只是如今华能贵城也面临已到期的信托回款,随着信贷持续收紧、信托从严监管,星耀五洲的资金链冰山才浮出水面。  根据华融国际信托报告显示,在天津星耀的借款中,有一笔来自2010年6月24日华融国际信托的23.278亿元信托贷款,包括两年期贷款9.802亿元,该部分贷款及至2011年6月30日应计入流动负债。  但是,天津星耀2011年二季度的签约销售金额仅4900万元,取得销售回款只有3040万元,2011年一季度天津星耀的签约销售金额为1.32亿元,销售回款8860万元。相关业内人士表示,不难看出,星耀五洲一直是靠不断借新还旧的方式,来勉强维持公司运作。

近几年大量发行的房地产信托,随着兑付期的到来,会成为压垮开发商的最后一根稻草吗?

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答案还没有揭晓。不过种种迹象已经表明这一猜测并不是空穴来风,天津星耀五洲项目就是其中一个例子。尽管天津星耀投资有限公司已经否认了此前关于破产的传闻,但不间断地使用高成本融资、背负了四个大额信托计划的星耀五洲项目,正在成为此轮信托危机中的典型代表。

星耀五洲因破产传闻等问题,成为业界关注的焦点。

连环局

本报记者 明鹏 发自天津

据本报最新获得的消息,华融国际信托于2010年6月24日发行的华融-星耀项目集合资金信托计划,已经于今年11月9日提前中止。该信托为星耀五洲项目融资23.278亿元,期限2-4年,而现在据该信托成立只有一年半的时间,就提前中止。

地王的命运总是惹人关注,2007年天津双料地王项目星耀五洲因破产传闻、业主纠纷、连环信托漩涡、深陷停工疑云等问题,成为业界关注的焦点。

而该信托项目经理白先生表示,该信托已经结束,但如何中止的、星耀五洲是如何还款的,他并不清楚。

今年8月之后,星耀五洲陆续通知前期业主
收房,而业主却以延期交楼,赔偿方式不合理等理由多次集体抗议,甚至前往津南区政府上访。众多已购房业主向时代周报记者透露开发商在交房时,提供不了准入证以及相关房屋验收合格的相关证件,担心星耀五洲楼盘质量不过关。

这种情况很奇怪。一位信托业内人士表示,目前是地产商最缺钱的时候,星耀五洲提前中止这一信托,只有两种情况,一是其引进了新的股东,一是获得大量的销售回款偿还了信托。但是,以目前的市场形势来看,突然获得大量的销售回款并不现实。

星耀五洲策划部负责人否认房屋存在质量问题,但对于为何延期交楼则未予回应。

实际上,自2008年以来,星耀五洲项目已经历经4个信托。用一个新的信托融资所获得的资金,来偿还上一个信托,成为其惯用的做法。


纷背后,隐藏的是星耀五洲项目销售不畅的尴尬。时代周报记者了解到:自2009年5月1日开盘以来,星耀五洲销售接近50亿元,却不够支付当年购买土地的
款项。与此同时,星耀五洲陷入借新债还旧债的连环信托漩涡,甚至出现销售回款不够支付当期信托利息的尴尬状况,破产传闻也因此而甚嚣尘上。

澳门新莆京正在官网 ,2010年6月24日,华融国际信托发行华融星耀项目集合资金信托计划,募集资金23.278亿元。在资金用途上,其使用了18.3亿元,用于置换华能贵诚信托的天嘉湖信托贷款,余下仅剩3.716亿元、1.26亿元,用于支付星耀五洲项目的财务费用、工程款。

针对破产传闻,日前,星耀五洲在其销售现场举行了新闻发布会,星耀集团副总裁杨文枝表示:破产传闻子虚乌有。在信托支持下,不会出现资金链断裂的情况,目前,星耀五洲项目整体进展正常。

上述华能贵诚信托的天嘉湖信托项目,正是星耀五洲在2009年6月发行的第二个信托计划,当时供募集资金32.9378亿元。这笔资金的主要用途,也是用于偿还其于2008年9月发行的第一个信托计划,即中信信托的中信盛景星耀地产基金集合信托计划。

星耀五洲一位高管在接受时代周报记者采访时也表示:12月底,星耀五洲在融资上会有大动作,届时公司的资金压力将会大大缓解。

这种借新债还旧债的做法,正在不断将星耀五洲置于被动地位,每笔融资和借款的偿还,都要及时到位才行。有迹象显示,衔接已经出了问题。

2年半销售额不够支付地价

根据华融星耀项目集合资金信托计划今年二季度的财务管理报告,星耀五洲在该季度按约定应支付贷款利息8919万元,但其实际只支付了5983万元。

天津市津南区五洲大道,双向8车道,两侧栽种了多排绿色植物,极为壮观。但在光鲜背后,却也伴随着孤寂。3公里长的大道上,偶而会有一辆轿车飞驰而过。星耀五洲就坐落在这样寂静的大道旁。

这已经属于是信托贷款不良的信息。北京君投资本总裁彭俊明表示。

从五洲大道进入星耀五洲项目,迎面而来的是一人工湖,紧邻人工湖的是星耀五洲万人和平广场。环绕广场的是扭曲之枪、和平钟、主题浮雕等特色雕塑。

华融国际信托在发布该信托的二季度报告以后,至目前为止,没有再发布三季度报告,并且在其网站上,删除了所有关于该信托的披露信息。而现在确定的信息是,该信托已经中止。


耀五洲的售楼员向时代周报记者介绍,该楼盘之前是天津的天嘉湖水库用地,占地面积高达1.1万亩、水域面积就有7000亩,建筑面积近300万平方米。项
目分为欧亚大陆、北美洲、南美洲、大洋洲、非洲五大板块,布局、外形均仿照世界地理版图。而星耀五洲楼书上的广告语也毫不掩饰其中霸气世界是你的。

星耀五洲在今年6月没有按期支付华融国际信托的贷款利息,也许并不奇怪,据本报了解,实际上,今年6月对于星耀五洲发行的第二个信托计划,即华能贵诚信托的天嘉湖信托计划而言,也是一个关键节点。该信托计划成立于2009年6月26日,最长期限两年,应该在2011年6月26日到期。


气背后,却是每况愈下的销售业绩。星耀五洲的这位高管向时代周报记者透露:该楼盘于2009年5月1日首次开盘销售,当年实现销售回款26亿元,成为天津
当年的单盘销量冠军。2010年,星耀五洲的销售额降至10亿元左右。今年前10个月,该楼盘销量接近10亿元。粗略计算,自2009年5月1日至今年
10月31日,星耀五洲的销售金额接近50亿元。

据华能贵诚信托发布的今年一季度报告,截止到今年3月31日,星耀五洲在该信托中的贷款本金余额是8.31亿元。这意味着,星耀五洲在3月31日至6月26日,不到三个月时间之内,需要偿还8.31亿元的信托本金以及利息。

而2007年10月19日,云南星耀集团旗下的星耀投资拿下该楼盘所在地块的地价为62.9亿元。该楼盘目前合计实现的销售金额不够支付土地款,开发商面临的资金链压力不言自明。

这份报道还指出:天津星耀仅采用天嘉湖项目的销售回款偿还信托贷款存在一定压力,天津星耀正积极采取措施,引入新的融资,已与其他金融机构接洽后续融资事宜,为我公司6月到期的信托贷款清偿提供支持。

星耀五洲的这位高管称:针对目前的宏观环境,星耀五洲接下来会减少住宅部分的推盘量,转而加大商业配套部分的建设力度。

到目前为止,华能贵诚信托没有再发布该信托的清算报道,本报联系了华能贵诚信托公司,一位工作人员表示,该信托计划在今年6月全部兑付完毕,已经结束了。

实际上,当年星耀投资拿下这个地块时,就有许多业内人士质疑开发商的资金实力和开发商的运营能力问题。

至于华能贵诚信托报告中所指已与其他金融机构接洽后续融资事宜,没有明确所指,但很快,新的融资计划就浮出了水面。

拒不支付延期违约金

今年7月8日至9月30日,中信信托开始发行一款名为中信聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托计划1期的信托产品,募集资金10.24亿元,用于向天津星耀公司收购指定地块项目公司的股权。

不出业内人士所料的是,因运营资金不足,星耀五洲目前项目建设进展不顺畅,进而导致该交房的相关楼栋普陷延期交房泥潭。

本报联系了第一个信托计划即中信盛景星耀地产基金集合信托计划执行经理蔡智杰,他表示,当初的信托计划已经在2010年4月21日清算,而新的信托计划,他并不清楚。

星耀五洲北美板块一位业主向时代周报记者介绍,北美板块62-66号等5栋楼,不少房源的合同约定交房时间为去年10月份。后因项目建设不畅,不得已延期交房。直至今年8月前后,开发商才向一些业主发了催告书,要求相关业主前去收房。

这一新的信托计划,信托期限分2年、3年和4年,投资人获得收益的方式分两种,一种是现金分配,一种是如果限购取消或为非限购投资者,则可以优惠价格,优先认购项目公司指定房屋(高层住宅5500元/平方米,别墅7500元/平方米;目前在售类似房屋价格:高层住宅8000-9000元/平方米;别墅13000-14000元/平方米)。


如一位北美板块枫情阳光城业主说,自己购买了星耀五洲北美板块枫情阳光城的一套商品房,当初签约时合同约定的交房时间为2010年12月30日前,但后来
交房时间一再延期,直到2011年8月,开发商向自己发了一份《星耀五洲枫情阳光城交付通知书》,要求自己按照通知书相关内容要求到指定交房现场收房,可
是这时楼盘依然不具备交房条件。

中信信托一位工作人员表示,该信托确实已经发行成功,目前正在运行之中。不过,至于其实际募集资金金额多少以及其在偿还华能贵诚信托尾款中扮演了怎样的角色,外界不得而知。

这位北美板块业主对此解释:首先,按照《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》和《天津市商品房
买卖合同》等规定,交房时,开发商需向业主出示房屋《竣工验收备案表》和《准入证》;其次,还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关证明文
件。但开发商在交房时,提供不了准入证以及相关房屋验收合格的相关证件;其次,交房程序不合理。交房时,开发商竟然要求业主签署完各项收房手续后,才由物
业客服管家向业主点交物品并陪同验房,而不是正常的先验房后交费的交房程序。

危机所在

星耀五洲的这位高管向时代周报记者表示:星耀五洲已有其他证件,尚未取得《准入证》。拥有《准入证》才予以交楼,这是天津市才有的规定,实际上开发商并未严格执行这一规定,很多楼盘并未取得这一证件也就交楼了。

以华融星耀项目集合资金信托计划来看,星耀五洲已经在今年二季度出现了没有即时偿还的贷款利息的情况。

更令业主无法接受的是,因为资金紧张,延期交房,应该向业主赔偿违约金。可是开发商竟然不是按照合同约定的现金赔偿方式。

除继续融资以外,销售回款成为开发商最为可靠的还款来源。


业主向时代周报记者介绍:比如约定交房时间为去年10月,目前开发商计算的延期交房违约金的截止日期为今年8月,相当于少支付10个月的违约金。开发商自
己单方面作出的违约赔偿方式是:以未来10年的物业费来抵偿。当有业主质疑开发商此举违约,要求按照合同约定进行赔偿时,开发商给予的回复为:只有这一个
方案。

今年二季度,仅华融信托,星耀五洲需要偿还的利息为8919万元。而这一季度,星耀五洲销售签约总套数56套,签约金额4900万元,销售回款3040万元(以上数据根据华融国际信托报告计算得出)。仅一个信托的利息支出,就是销售回款的3倍。

据业主反映,对于不具备交房条件,开发商强制交房以及延期交房该付的赔偿金等问题,目前业主们正在集体维权。如9月15日,百余位业主集体前往津南区政府上访。一位业主介绍,当时政府的回复为:星耀五洲的问题属于重大事件,最长要3个月时间才能给业主答复。

今年一季度,华融信托的利息是8684万元,星耀五洲的销售回款是8860万元。销售回款也仅能支付这一信托的利息。

有业主向时代周报记者透露:延期交房的背后真相是,星耀五洲一些项目已几乎没有进展。比如北美板块的72号楼、73号楼,平时工地内只是象征性地有二三个工人在内施工。有业主甚至戏称:房子去年啥样,今年还是啥样。

据了解,2010年12月,星耀五洲还向其他金融机构融入资金10亿元,期限6年,贷款年利率15%;除此之外,星耀五洲还引入了天津分行、、天津市农村合作银行等的开发贷款。

上述业主同时反映:一些配套项目也基本停工,如号称亚洲最大的室内滑雪场项目,去年在现场看到工作人员在工地上竖起了四根柱子,被告知是在打地基。现在近一年过去了,现场还只是那四根柱子。

根据华融信托公布的星耀五洲财务状况,至今年二季度末,天津星耀公司资产总额121.58亿元,负债总额91.78亿元(其中流动负债44.27亿元,非流动负债47.51亿元),所有者权益29.79亿元,资产负债率为75.49%。

星耀五洲的高管向时代周报记者表示:整个项目的打桩工程需要在同一时间进行,地面部分建设进程有快有慢,滑雪场本身规划就是在后期建设。

在其90多亿元的负债中,预售房屋带来的预收账款金额是多少,现在无法得知,但是可以肯定的是所占比例不会高,因为自2008年开盘至今年6月,星耀五洲总的销售回款也只有32亿元。90亿的负债中,有很大一部分应该是信托和银行贷款。上述10亿元银行贷款年利息为15%,而信托贷款年化总成本一般在20%左右。考虑到预收预售账款部分无须支付利息,90亿元总负债年均利息若按11%计算,星耀五洲每年需要支付的贷款利息费用就高达10亿元左右。彭俊明说。星耀五洲目前的所有者权益约为30亿元,等到明年,这个权益可能就只剩下20亿元,接下来2-3年内,如果没有足够利润或新的股权融资,星耀五洲将面临清偿力危机。此外,还有一种风险,就是流动性危机,即销售回款无法支付贷款利息时,开发商可能会被信托进行破产清算。

第二季度回款不够还利息

而这种流动性危机,已经在今年二季度显现出来。虽然后来星耀五洲又发行了第四个信托,即中信?聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托计划1期,但根据其计划融资额,10.24亿元的规模,远不能偿还华融国际信托23.278亿元的本金和利息。在销售回款不太可能大增的今天,星耀五洲已引入新的股东,成为最大的可能。

更让其焦头烂额的是,为保证项目持续进行,星耀五洲不得不频繁通过高成本的信托来融资。实际上,自2008年以来,星耀五洲项目已经4次发行信托。用新的信托融到的资金来还旧债,成为其惯用的做法。

2010年6月24日,华融国际信托发行
华融?星耀项目集合资金信托计划,募集资金23.278亿元。这23.278亿元中,有18.3亿元用来置换华能贵诚信托的天嘉湖信托贷款,余下仅剩4.978亿元,用于支付星耀五洲项目的财务费用和工程款。

华能贵诚信托的天嘉湖信托项目,正是星耀五洲在2009年6月发行的第二个信托计划,当时共募集资金32.9378亿元。这笔资金的主要用途,也是用于偿还其于2008年9月发行的第一个信托计划,即中信信托的中信盛景星耀地产基金集合信托计划。

今年7月8日-9月30日,中信信托又发行一款名为中信?聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托计划1期的信托产品,募集资金10.24亿元,用于向天津星耀公司收购指定地块项目公司的股权。


一新的信托计划,信托期限分2年、3年和4年,投资人获得收益的方式分两种:一种是现金分配,一种是如果限购取消或为非限购投资者,则可以优惠价格,优先
认购项目公司指定房屋。目前,该信托募集金额尚未可知。

然而,借新债还旧债,出现衔接问题是早晚的事。华融?星耀项目集合资金信托计划今年二季度的财务管理报告显示:星耀五洲在该季度按约定应支付贷款利息8919万元,但实际只支付了5983万元。

2011
年,有相当一部分进入还款周期的信托出现还款问题,第三季度,房地产信托迅速降温,很多信托公司拒做房地产项目。盛世神州房地产投资基金管理公司首席投
资官张健向时代周报记者分析:一年前,信托公司预期商品房销售速度下降30%,可有的项目下降了70%,这直接影响到信托资金的回笼。

根据华融信托公布的星耀五洲财务状况:至今年二季度末,天津星耀公司资产总额121.58亿元,负债总额91.78亿元,所有者权益29.79亿元,资产负债率为75.49%。

有业内人士估算,即便按11%的低利息来计算,星耀五洲每年需偿还的利息就高达10亿元,而其所有者权益仅为29.79亿元。未来2-3年,若没有足够的利润或新的股权融资,星耀五洲将面临严重的财务危机,并很可能被信托进行破产清算。

然而,星耀五洲的高管向时代周报记者表示,星耀五洲的负债虽然有90亿元,但每年的利息没有10亿元那么高,资金链也没到断裂的程度。该项目有10万平方米已经建好的商业,开发商选择全部自持,如果资金链紧张,肯定会卖出去。

这位高管还称:在本月底,星耀五洲将展开一个新的融资计划,届时将缓解其资金压力。

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