银监会主席称银行业能承受房价下跌5成

澳门新莆京正在官网 ,【中国经营网综合报道】银监会主席刘明康近日在接受采访中称根据压力测试的结果,即使房价下跌5成,银行业也能够承受。  据央视报道,为了防范房地产贷款的风险,银监会今年2季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试,在专访中刘明康首次透露了,房贷压力测试的结果,即使房价下跌五成,银行业也可以承受,也就是说银行业不会被房地产裹挟。  刘明康称,压力测试的结果表明,即使最坏的情况,房价下跌50%、30%,不良贷款都可以承受,银行业不存在着被房地产商挟裹这一说。  国家统计局的数据显示,今天上半年全国房地产开发投资26250亿元,同比增长32.9%,而央行刚刚公布的数据显示,上半年主要金融
机构及农村合作金融机构,外资银行等,人民币房地产贷款累计新增额是7912亿元,同比少增了5985亿元,也就是说来自银行的贷款,在房地产开发投资中的比例在下降,目前占比是30%。  刘明康还表示,到去年底,我国商业银行整体加权平均资本充足率12.2%,资本充足率的提高正在不断提高银行抗风险的能力,对房贷进行下跌压力测试,不代表银监会对房地产走势的判断,但是测试的结果,将加强各家银行落实房地产调控政策的信心。  刘明康表示拨备已经有1万3千亿,足以抵挡房地产市场上面因为调控使得房价理性回归所带来的近期和中短期当中的风险,从长远来讲,对房地产市场的科学调控,对银行是个福音。

银监会主席刘明康近日在接受采访中称,根据压力测试的结果,即使房价下跌五成,银行业也能够承受,不存在被房地产商挟裹一说。测试的结果,将加强各家银行落实房地产调控政策的信心。

摘要:
叶檀,知名财经评论家、财经专栏作家。《每日经济新闻》主笔、央视财经频道特约评论员。在中国《南方都市报》、《财经国家周刊》、FT中文网等多家媒体开辟财评论专栏。获中国证券市场20年回顾与展望论坛20年最具影响力财经传媒人奖等奖项中国房价“大跌”风险急需重视
中国前任银监会主席刘明康在卸任后,继续为自己的房价下跌但银行风险可控论辩护。
10月19日,刘明康在CEO组织峰会上讲话时表示,中国银行业可以承受抵押品下跌40%;11月11日,刘明康表示,房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能收回,但本金没有问题。
刘明康在金融风险管制上的执着,不能掩盖他在资本与货币整体关联性上的盲点。
看一下刘明康所说的理由:第一次他表示,从房地产贷款具体结构看,目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%,按揭贷款平均“偿债收入比”为33%,超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的,开发贷款的平均押品比例也达到
189%,即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%,覆盖率仍高于国际通行的110%标准。
第二次的理由主要着重在放贷时机:中国银行业能够支撑50%的房价下跌。因为其中60%的贷款,是在2009年7月之前发放的,时间上在房价迅猛增长之前。银监会对于首套房和二套房的区分,以及据此对首付成数的区别要求,会起到防范按揭贷款风险的作用。在房地产开发贷方面,开发商目前贷款时要按照在建工程来抵押,而不是用地皮来抵押,对于土地贬值可能造成的贷款风险,银行压力测试已将这种因素考虑进去。
任何一个投资市场,当市场同比均价下降50%,等于崩盘,等于实体经济崩溃与信用彻底冻结,等于资产负债表的彻底衰退。
1991年以后,日本房价狂跌
60%左右,而1998年东南亚金融危机后,香港地区房价连续下跌6年,幅度在65%左右。标普全美房地产价格报告的数据显示,2009年3月全美房地产价格报告显示,美国20大城市中有17个城市的房价出现下滑,对比2006年第二季度的最高峰水平,当时美国房价暴跌百分之32.2%,平均住房价格与2002年底基本持平,其中拉斯维加斯和凤凰城两个城市的房价较其最高水平缩水了一半以上。房屋均价三年下挫32.2%,已经引发次贷危机,造成全球金融海啸,何况下跌50%。
也许有人会说,美国的房贷过于激进,而中国的房贷要保守得多——没有重复抵押,首套房贷在最激进时只能按揭七八成,并且在按揭或者抵押时银行已经打了六折或者七折,所以,房价下跌50%根本不可能给银行造成冲击。
中国的抵押贷款市场一直充斥着市场初级阶段的信用不彰等问题——
数据存在疑问,所谓的个人按揭贷款“贷款房价比低于80%”,但在房价大幅飙升的2009年,贷款通过各种渠道进入房地产渠道的层出不穷,贷款房价比的真实性要打个大大的问号。据媒体披露,2008年年末,在货币刺激政策大环境下,银行青睐有抵押的贷款客户,并且可以根据抵押物的评估值,给予80%~120%的贷款额度,最高甚至可达150%。偿债收入比为33%,更是搞笑的空中楼阁数据,按照该数据,中国购房者的收入恐怕就得翻番,在个人按揭中的收入证明基本属于送给员工的数字福利,目的就是方便员工按揭买房。相信这样的数据,或者是不接触市场因此发出“何不食肉糜”之论,或者是居心不良。笔者宁愿相信是前者。
房价下跌,与房地产相关行业的风险将浮出水面,首先暴露的是地方投融资平台的风险,由于土地流标,一些地方投融资平台失去了资金运转的润滑剂,已经难以为继。而其它与房地产、基建相关行业如钢铁、水泥、家电等行业的贷款,也将逐渐成为银行的坏帐。
其它的风险先不提,就以房地产信托而论,目前就处于岌岌可危的地步。银监会授权中国信托业协会发布的数据显示,截至2011年6月末,信托业管理的资金信托规模为35787.98亿元,其中投向房地产行业的为6051.91亿元,占比为16.91%。但16.91%的数据根本没有反映出房价大跌的兑付风险。截至2011年6月末,信托业管理的资产规模(包括资金信托和财产信托)总计为37420.15亿元,其中集合资金信托余额为9887.64亿元,占比26.42%,单一资金信托余额为25900.34亿元,占比69.21%。单一资金信托中,绝大部分为银信合作,6月末余额为16113.56亿元,风险由银行承担,而信托公司真正要承担风险的主要是9887.64亿元集合资金信托,按最保守的估计,投向房地产行业的集合信托规模也在6000亿至7000亿元左右。随着房地产销量下降、价格下挫,银行与信托成为绑在房地产一根线上的蚂蚱,难以挣脱。
刘明康屡次重复下跌40%或者50%而银行业风险仍然可控的论调,说明他既不懂投资品市场,也不懂金融行业的真实生态,而在自己建造的安全堡垒中稳坐钓鱼台。
笔者支持中国政府调控房地产市场,无论是从房价收入比、租售比还是房地产市场占GDP总量分析,中国的房地产泡沫都是经济不能承受之重。但调控的前提是尊重事实,实现软着陆。过于乐观的估计将使政府进行激进调控,最后不得不大幅转向,让中国的经济与信用一齐成为笑柄。

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去年的银行压力测试结果,是房价下跌三成银行业足可以承受。银监会的表态,似乎证明今年银行业抗房价下跌风险能力在持续增强。可以佐证的数据是:到去年底,商业银行整体加权平均资本充足率12.2%,超过巴塞尔协议Ⅲ标准;不良贷款拨备现在有1.3万亿,对贷款损失的弥补能力和贷款风险的防范能力都有提高。与此同时,银行业的贷款结构与楼市调控方向越来越趋于一致。按照央行公布的数据,上半年房地产贷款累计新增额是7912亿元,同比少增了5985亿元,银行贷款在房地产开发投资中的比例目前下降到了30%。上半年红极一时的房地产信托业务在国有商业银行也纷纷叫停。

但是,且不说银行压力测试的分析模型是否能够全面对应银行业的系统风险,仅仅从商品房价的角度分析银行业压力本身就是不精准的。银行业的抗压性并非通过金融创新增强赢利能力,优化贷款结构而得以提高,只是选择性放贷的结果。换句话说,是政策给予的,而不是市场给予的。这就注定了是一种脆弱的高抗压性。脆弱表现在很多方面。比如,一旦经济基本面发生变化,因为经济增长的需要,房产业的支柱产业地位重获认证,银行业房贷的“口子”在某一时期重新放宽,导致房贷风险突然增加。

还要看到,假若地方政府在严厉的政策督导下,实施过于偏离市场规律的楼市调控政策强行下压房价,那么银行房贷的压力会瞬间加大。本周上海出台的“沪四条”中规定,“对于定价过高的,可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核,也可以联合价格主管等部门进行会审”。这意味着,今后上海新盘的定价将是政府和开发商都认可的价格,上海楼市将正式告别房价“开发商说了算”的时代。尽管“沪四条”的主要意图,是杜绝楼市调控存在漏洞,防止“一房一价”政策走样,但别忘了,市场运行的主要原则之一,是利润预期的自主性。这是产品供应商决定是否进入市场和加大投资的主要驱动力。假如定价权被事实管制,开发商不能按照自己的利润预期行事,其结果只能是有条件的供应商选择退出市场。久而久之,必然导致市场萎缩。而市场萎缩折射到银行,就是还贷能力的大幅下降。如果银行业与房地产商“松绑”,需要以市场萎缩和贷款风险上升为代价,那么“被房地产商挟裹”的说法就不成立——无非是换了马甲的另类挟裹。

更重要的是,即使银行业的安危真的与商品房脱了干系,也不代表真的就高枕无忧。实践证明,商品房开发企业和购房者从来不是主要的风险来源。这两类贷款客户中“欠债不还”的少而又少。真正的系统风险,来自地方政府融资平台。今年6月底,审计署首次公布了地方债务情况。截至2010年底,全国地方政府性债务余额超过十万亿元。而地方政府敢于巨额举债的底气,相当一部分来自土地财政。审计公告披露,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元。试想一下,假如房价真的下降50%,假如“上海式”的价格管制导致市场萎缩,会发生什么?土地流拍将成为常见现象,商品房的建成量和成交量均大幅萎缩,地方政府在土地出让金和商品房各类税收环节的获利能力均将下降。在这种情况下,如何偿债?如此庞大的债务违约情况一旦发生,银行真的能承担吗?

这种迹象已经显现。今年,许多地方政府土地出让金收入下降了40%左右,其中还要提取30%以上的保障房建设、水利和教育等专项资金。另一方面,土地流拍已非新闻。

房价与收入比趋于合理,是正当的调控方向。但这不仅是银行业一家的事,更涉及到土地转让、财税制度、住房多层次建设等一系列政策的协调配套。如果这些深层次建设跟不上,行政调控再强硬,压力测试再严格,金融体系的风险降低也不是结构性的,可持续的。

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