北京甲级写字楼租金飙涨41% 今年或现真空期

7月12日,仲量联行发布2011年上半年北京房地产市场报告。报告指出,今年上半年,优质物业租赁需求旺盛,市场平均空置率显著下降,第二季度,北京甲级写字楼整体市场的空置率创20年来的新低,环比下降2.6个百分点至8.3%,而CBD区域市场空置率下降幅度最大。  今年上半年,北京甲级写字楼新增40余万平方米供应,整体市场存量达到580万平方米。其中,一季度有五个甲级写字楼入市,两个为自用写字楼,新增供应集中位于中关村和CBD区域,在二季度没有任何新增供应。  虽然上半年有五个甲级写字楼完工,但市场仍表现为供不应求。跨国企业的扩租和内资企业的整层租赁是推动甲级写字楼需求增长的主要原因。同时,内资企业以及越来越多的跨国企业对自用和租赁写字楼的需求保持强劲,其中自用型写字楼需求占上半年整体净吸纳量的近40%。强劲的租赁需求主要来自于制药、金融、IT和制造业,其中内资企业和外资企业的需求各占一半。在强劲需求的推动下,2011年上半年甲级写字楼的净吸纳量近60万平方米,与去年同期相比略降5.2%。CBD区域仍然位居各区域市场净吸纳量的首位,占上半年市场全部吸纳量的50%以上。  由于可租赁面积有限而需求持续强劲,北京甲级写字楼的租金已上涨接近历史最高点。二季度,甲级写字楼平均净有效租金环比增长11.7%,达到243元每平方米每月。至此,2011年上半年甲级写字楼整体租金已上涨了17.3%,各区域市场均实现了租金上涨。从整体市场来看,业主们不但提高了租金的成交价格还缩短了免租期。  仲量联行北京商业地产部负责人贺睿珂认为:“随着甲级写字楼租赁面积愈加有限,租户需要与更专业的代理公司合作,以确保在业主主导的市场下满足自己的租赁需求。”(华财网)  同时,仲量联行认为,2011年下半年,预计还有50万平方米的新增供应进入市场。虽然新增供应可能会对租金上涨带来一定压力,但压力及其微弱,并不足以抑制其上涨趋势。“未来四年内,北京甲级写字楼的整体租金将逐渐超过上海。而许多首次进入北京并有较大租赁需求的公司都在进行慎重的比选。”仲量联行北京公司董事总经理张莹表示。(华财网)  而伴随着中资公司的业务扩展以及北京优质写字楼市场租金的快速上升,众多有实力的国有企业将房地产投资策略转向整幢购买优质写字楼物业用于自用,或投资经营。有运营管理能力的外资机构投资者依然对北京未来零售消费充满信心,在大型居住区或轨道交通结点位置的大型社区型购物中心最具有吸引力。(华财网)  其中位于成熟商务区中写字楼项目是主要的投资目标,但基于目前写字楼市场的良好表现,业主方开始惜售。“虽然写字楼及购物中心的租金都在上涨,市场中物业资本值一直呈上涨趋势,造成市场中平均物业投资回报稳定,或有小幅下降。”
仲量联行中国区投资部主管翰德伟先生指出。(华财网)

核心提示:需求量快速上涨但供应量却十分有限是北京甲级写字楼租金上涨的主要原因。众多外资企业将把重心放在中国区扩张,而国内企业也将日益表现出更加旺盛的需求。

京华时报讯仲量联行近日发布的2015年第四季度北京房地产市场报告显示:受益于强劲的内资需求,2015年第四季度北京甲级写字楼净吸纳量录得2010年以来四季度的最高值。2015年第四季度的净吸纳量达到18万平方米,同比增长13.8%。

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报告称,得益于新入市项目逐步提高入驻,望京、中关村以及金融街成为净吸纳量的主要贡献者。“内资IT以及金融公司持续在望京区域承租。相较于可租赁面积紧缺的CBD和金融街,望京区域大面积供应较为充足。”仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯表示,“我们预计内资公司,特别是金融和IT产业,将在2016年持续保持强劲的需求。”

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2015年第四季度的强劲需求有效地促进了新入市项目的快速租赁进度,并继续压低市场空置率至2.7%,为全年最低水平。由于下半年没有新项目入市,2015年有限的供给也利于空置率保持低位。但是2016年的新增供给,包括两个位于望京区域的从2015年第四季度推迟至2016年入市的项目,会导致空置率在未来12个月内逐渐攀升,因为市场需要时间吸纳新增面积。强劲的需求以及供不应求的市场环境,使得业主方仍然在市场中保持优势并可提升租金环比增长0.7%。

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21世纪网讯 北京一跃成为中国所有城市中甲级写字楼租金最贵的城市。

本报记者综合高纬环球、第一太平戴维斯、仲量联行、高力国际近日发布的报告:到2011年第四季度,北京甲级写字楼空置率已经降到10年来的历史最低点。而从第三季度起,北京甲级写字楼租金超过上海,成为中国大陆租金最贵城市。

由于统计口径的差距,各大顾问行提供的数据有细微差别,但都反映了相同的趋势。第一太平戴维斯提供的报告显示,整整第四个季度,北京仅有一个甲级写字楼项目交付使用,为市场新增4.5万平方米可租赁面积。但需求却十分强劲,净吸纳量增至231,000平方米,比上季度净吸纳量几近翻倍。

需求量快速上涨但供应量却十分有限是北京甲级写字楼租金上涨的主要原因。众多外资企业将把重心放在中国区的扩张,而国内企业也将日益表现出更加旺盛的需求。

仲量联行指出,尽管2011年全年整体外部经济环境比较复杂,但北京甲级写字楼的整体市场需求依然保持强劲,全年甲级写字楼的净吸纳量达到86万平方米,成为继2010年的又一个活跃大年。前三个季度,在国内经济企稳并增长较快的大背景下,需求继续保持去年的强劲势头;第四季度,虽然全球金融市场动荡以及欧洲主权债务危机引发世界经济增长预期下调,但北京甲级写字楼市场需求依然保持稳步增长,没有出现市场迅速转向的情形,部分热点区域如金融街,仍出现客户排队等候出租面积的状况。

根据仲量联行提供的数据,2011年全年,北京甲级写字楼市场平均租金实现41%的增长幅度,成为北京写字楼市场租金增长最快的一年。2011年全年,北京市场整体累计新增供应达到75万平方米,与2010年基本持平。市场共计有11个甲级写楼项目竣工,其中有4个自用,占到新增供应量的42%。2011年全年,租赁型写字楼的新增供应仍比较紧缺。至此,北京甲级写字楼整体市场存量已达到620万平方米,同比增长13.9%。

从租赁需求的行业来看,金融机构、咨询公司、律师事务所、高新技术类公司以及生产制造型企业依然是市场需求的主力。尽管2011年全年有75万平方米的新增供应,但由于自用和租赁需求相当强劲,北京甲级写字楼整体市场的空置率位于近年来的历史新低,至2011年底,北京整体市场的空置率达到9.1%

第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼告诉本报记者,甲级写字楼租金的不断升高,已迫使一些企业搬家,调整租赁计划,或者减少租赁面积。这些租户转而去租乙级写字楼或者离开CBD、金融街等区域。

事实上,不仅仅是北京,过去的一年里,一二线城市的写字楼租金普遍上涨。高纬环球中国区企业服务业务执行董事王铮做出评价:“中国内地规模空前的城市化进程和持续的经济发展不仅为商业房地产市场提供了强劲的需求,基础设施的不断完善也为跨国公司在中国地区乃至亚太地区的产业布局和选址提供了更加多元化、更加灵活的策略选择。北京上海发展成熟,国际化程度高,供需两旺,毋庸置疑仍将是中国大陆写字楼市场的主战场。随着产业的升级和向内地的转移,成都重庆、深圳广州等城市的写字楼市场也正逐渐找到自己的定位,形成自己的特色,分别成为中国西部和华南地区的市场核心。

王铮预计2012年北京、上海将继续保持业主市场状态,但租金上涨速度将放缓。王琼也持相似观点,她认为,进入2012年,北京甲级写字楼的租金上涨趋势会放缓,但供小于求的趋势或在2015年有所改变,届时北京CBD中服地块将会集中上市,丽泽商务区等区域亦有供应。

仲量联行研究部主管覃晓梅指出,尽管整体外部经济环境依然不确定,经济增长出现下调,租金空前高涨,但预计2012年,北京甲级写字楼市场需求仍将保持平稳增长,年净吸纳量超过40万平方米,空置率将继续在9%左右的低位徘徊;市场平均租金仍将保持上涨。而展望2012年全年,预计北京共计有7个甲级写字楼竣工,总建筑面积约42万平方米。从使用性质看,如果剔除自用型写字楼物业,未来纯租赁型写字楼仅占新增供应一半左右。

高立国际的调研部董事谢靖宇则指出,即便租售价格一路飙升,北京仍有不少甲级写字楼在入市前就被整租或整售。2012年里,北京甲级写字楼的新增供应量将明显赶不上市场的迫切需求,预计今年写字楼市场会出现明显的真空期。无论是租用还是投资购买,拥有写字楼所需花费的成本都将进一步提高。

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