民间借贷集结三线城市房地产业

房地产商刘新(化名)已经在江苏一座三线城市开发了20栋楼。  虽然楼市调控不断,银根持续收紧,但是这些并没有影响他的地产项目的建设和销售。恰恰相反,现在不仅仅是购买者托着各种关系找到他,想低价买到房子,一些进行民间借贷的小额贷款公司也在找他。  民间借贷一直与房地产行业相伴成长,每一次银根收紧,都伴随着民间借贷者的欢呼。虽然国家屡次出台政策打压房地产行业,但是热钱并没有走远,相反,民间借贷正在追随着万科、金地等房地产商,大量投入三线四线城市的房地产业。  民资新宠  “我每周都要接到五六个朋友的电话,问我最近缺不缺钱,他们可以借给我一些。”刘新现在被民间借贷公司热捧,“除了我这里,他们也很难找到更合适的项目了。”  刘新这样的三四线城市的房地产商最近成为了民间借贷公司最优质的“客户”。记者了解到,这些民间借贷公司通常是以投资公司的名义进行注册的。而这些公司给刘新提供的借贷利息非常低,“月息一分八到两分左右。”  相比之下,他们贷给其他加工行业的月息甚至高达六分。  “最多一个月也就还了。”刘新最近一次借贷发生在春节期间,“因为,年关要有很多结账的项目,所以借了一些钱。当时的利息还比较高,但也只有月息3分左右。”  与刘新经历相反的是,一位在义乌起家的房地产商在某省会城市投资地产,“现在这家地产商秘密回到义乌,想向民间借贷的人借一些钱,利息给的还可以,但我们都觉得风险大。”一家在江浙一带开展民间借贷业务的投资公司高管程非向《中国经营报》记者透露。  程非分析这其中的原因,“现在,一线二线城市都已经出台‘限购’政策。而且,现在银行银根收紧,房地产商缺钱是必然的,但是,限购政策不是短期政策,一线二线城市房地产销售不会有太大起色,所以把钱借给限购城市的房地产开发商风险还是很大。”  此外,程非还向记者分析了之所以看好房地产行业的原因,“我们搞民间借贷不会像银行一样,多数没有实物抵押或者相互之间的担保,这样风险非常大。房地产商,他们是有房子作为实物的,他们可以抵押一些未销售的房子,这样大大降低了风险。”  在程非看来,没受到限购政策影响的三线、四线城市的地产商目前是他最优质的客户。  2010年,银监会便下发了《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》,要求金融机构做好房地产信贷管理,严控房地产开发贷款风险。  此外国家统计局数据显示,今年前五个月,房地产企业自筹资金已经达到了12486亿元,与去年同期相比提高了30.9%。  联姻地产  专门从事房地产信贷的江苏中正信贷公司人士向记者表示,“虽然房地产商的日子很好过,但是,我们的生意并不好做。”

编者按:民间高息借贷自古有之,即便是金融监管日趋完善的今天,这种因逐利而催生的借贷方式仍然在民间很有市场。正是由于其暴利以及高风险,从业者将其形容为“是最好的生意,也是最坏的生意”。然而,不可否认的是,如今民间高息借贷的风险不再像古代时一样主要存在于街坊邻里,而是能传导到实体经济,成为实业风险的放大器。

摘要:
重庆地产商资金告急,涉及民间高利贷高达百亿元,重庆市工商联房地产商会紧急向市政府求援
来自重庆市工商联房地产商会的一份调查显示,重庆主要房地产企业正深陷高利贷危机,相关高利贷金额在100亿至120亿元之间,其中,北京、上海、广东、浙江等发达地区流入的资金占6重庆地产商深陷高利贷危机
高达百亿元!重庆地产商资金告急,涉及民间高利贷高达百亿元,重庆市工商联房地产商会紧急向市政府求援
来自重庆市工商联房地产商会的一份调查显示,重庆主要房地产企业正深陷高利贷危机,相关高利贷金额在100亿至120亿元之间,其中,北京、上海、广东、浙江等发达地区流入的资金占60%左右。  由于房地产市场持续低迷,在巨大的资金压力下,重庆多家房地产开发商为了维持运营,借用民间高利贷,很多已严重逾期,难以偿还。
  12月3日,商会向重庆市政府提交了《重庆房地产开发企业民间高利贷问题的紧急报告》,希望当地政府部门组成专门机构,就重庆房地产企业民间高利借贷问题进行联合调查,并提出针对性的解决办法。  报告建议政府协调银行系统充分利用日渐宽松的货币政策,加大对房地产企业的融资支持,并对部分到期和逾期的贷款给与最大限度的宽限,缓解其资金压力。  对于已借的高利贷,商会建议对违反规定超出人民银行规定利息4倍以上的均不支持。
  针对商会报告,重庆市长王鸿举批示,要求重庆市金融办尽快提出缓解企业困难,维护健康平稳、安全发展的办法。  商会一位内部人士告诉记者,从初步统计结果看,重庆地产商借高利贷的数量令人惊讶,而所借高利贷的利息更是高得离谱。据调查,高利贷月息低的在5%左右,更多的月息在10%至13%,有的甚至更高。
  重庆一家知名地产企业高层告诉记者,最高的月息实际上已超过了20%,甚至有部分国有企业和政府文化机构也参与了放贷。
  据商会测算,高利贷平均每年要从重庆地产企业抽走约80亿元利息,其中约有50亿元流向外地。
  更严重的是,2008年夏季以来,重庆市房地产市场受大势影响持续低迷,出现销售不畅,开发商的投资难以按计划回收,很多企业所借高利贷已严重逾期,出现难以偿还的情况。
  根据商会调查,重庆本地上规模的代表性房地产公司,都程度不同地卷入高利贷借款中。部分借有高利贷的地产商已遭逼债,企业生产经营受到严重影响。报告称:“很多高利贷出借者甚至采取非法拘禁行为,直接威胁企业主及其家人的人身安全,如不采取措施,将引发系列的治安刑事案件,危及社会安定……如果难以及时妥善解决,将直接影响到重庆地产行业整体的持续发展。”
  在民间高利贷之外,重庆房地产企业同时背负巨额的银行债务。在高利贷的威胁下,这些银行债务也面临很大风险。
  重庆市城市建设综合开发管理办公室主任张新益12月27日在重庆地产商会年会上表示,目前因为在建工程推迟竣工和拖欠民工工资问题引发的纠纷越来越多,最近的主要精力都在处理这些纠纷。
(编辑:英臻)

从元旦到春节再到喜庆的“二月二”龙抬头,投资者李元几乎没有任何心情感受节日的喜庆,他所能做的就是每天去衡水“银信投资担保有限公司”的门店转一转,期盼着能赎回一年多前留在该公司的“存款”。然而时至今日,他的愿望依旧没有达成。

如果时间能够倒流,李元肯定不会重蹈之前轻信的覆辙:2014年10月份,李元在银信投资“存”了50万元,期限一年,约定月息1.5%;2015年10月份,所谓的“存款”到期后,销售人员告诉李元,该公司资金周转不开,2015年年底以前不能兑付,具体的兑付时间另行通知,得知这个消息,李元仿佛被雷电劈中般愣在了银信投资的大厅中。

据《证券日报》记者了解,陷入类似民间借贷收不回来困境的投资者不止李元一个人。在衡水这个隶属于河北省的小城,仅银信投资一家公司的投资者就超过百人。据李元介绍,像银信投资这样类型的公司,仅他知道的就有20余家。从2014年下半年开始,陆续有多家投资担保公司出现资金困难,“存款”到期不能赎回,也有部分投资担保公司老板直接跑路,令众多投资者血本无归。

高息做诱饵

屡屡“揽存”得手

据《证券日报》记者了解,近年来衡水涌现出许多小额贷款公司、民间投资管理公司、融资性担保公司等各类所谓的投资公司。这些公司大多开设在一些繁华的街道,以至于,有时仅一条数十米长的街道就能聚集四、五家投资担保公司。而从2014年下半年开始,则陆续出现担保公司资金周转困难的情况,部分公司甚至倒闭或者跑路。

投资者王先生告诉本报记者,“我几年前把钱借给一个朋友,他说可以高额返息,他把几个朋友的钱凑在一起存到投资公司,按照月息2%每月支付给我们,一年后还给我本金。由于他一直都按期还钱,我也就跟着相信了这些投资公司。一年前,我自己也挑选了一家公司”存款”,结果”存款”到期钱却取不出来了。我只好先报警,等候警方通知。”

当地办案民警柳絮对《证券日报》记者表示介绍,“以前民间借贷之间的纠纷案件,多数是发生在熟人之间,但近几年随着大家对投资担保公司的接受度提高,民间贷款已经从”熟人交易”向”以钱炒钱”的方向发展。现在已经形成了”职业放贷人”或”销售经理”一类人群,他们受雇于各家投资公司,有时还赚取其中的利息差额。”

据本报记者了解,在这座经济并不发达的小城,有大大小小的贷款公司、投资担保公司近百家,此外,还有百余家带有“投资咨询”字样和从事借贷业务的公司。投资者来到这些公司,迎接他们的是一份份格式化合同,投资者只需要填写姓名、投资金额和选择期限,投资公司一般承诺按月支付利息,到期偿还本金,并约定好利息和本金的收款账号和姓名。而且对违约责任,甚至对引发诉讼所需的诉讼费、律师费等,这些格式合同都做了详尽规定。

“这些合同看起来十分正规”,我们也就更加相信了投资公司会履行承诺”,王先生表示。

当然,“看起来正规的合同”并不是这些投资公司违规吸纳资金屡屡得手的最主要原因,事实上,高利率才是民间借贷最有利的推手。据本报记者了解,在衡水,民间借贷的利率一般为月息1.5%-2%之间。按照月息1.5%计算,存入50万元,每月可收到利息7500元,一年就是9万元。在这些投资公司,一般存款金额超过100万元,月息就可以达到2%甚至更高。即便按照月息2%、存款100万元计算,每月可收到利息2万元,一年就是24万元。

面对如此高的利息,投资者确实很难说不。要知道,在河北衡水,普通上班族的月薪多在3000元左右。24万元的年息,相当于一个普通员工80个月的工资。

据柳絮介绍,近年来由于民间借贷纠纷引发的报警越来越多,从当事投资者的基本情况来看,最开始是有闲钱的中老年人居多,近两年不少在银行等金融机构工作的员工也开始把钱存到民间借贷公司并最终引发纠纷。当然,也确实有部分投资公司审批、监管、投资标的等非常严格,运营得也还不错,并没有拖欠投资人,“要是都以非法集资一竿子打死好像也不合适”。

柳絮表示,“高息的诱惑实在太大了,我们一直都在提醒群众,擦亮双眼,谨慎、理性投资,切勿被一夜暴富的思想所蒙蔽。一般来说,民间借贷如果有15%以上的年化收益率,其背后的风险就已经很大,但有很多市民选择20%左右收益率的投资公司。有部分投资者只考虑收益率,不考虑风险,让一些非法公司有机可趁,最火爆的时候,一些投资公司或者个人承诺投资者30%以上的年化收益率。”

据本报记者了解,投资担保公司不属于受金融监管部门或地方政府监管的金融机构或准金融机构,而是普通工商类企业,处于监管的空白地带,常常处于“人人能管、人人不管”的局面。而公安部门只有在投资担保公司涉嫌非法集资罪、非法吸收或变相吸收公众存款罪或集资诈骗罪时才能实施立案侦查。因此,一些投资公司便利用监管上的空白,通过超范围经营,非法高息揽储,无法兑现时则干脆跑路了事。

投资者“负债投资”

却难获兑付

在李元的带领下,《证券日报》记者采访到一些无法获得兑付的投资人。

60多岁的张明,以前一直把钱存在银行里,在广场遛弯时收到散发的传单知道了“银信投资担保公司”。“刚开始我心里也没底,但是来到他们的营业部,公司装修豪华,业务员一个劲地跟我讲公司经省工商管理局核准成立,注册资金超过5000万元,不会差我这点钱。另外业务员还介绍,投资公司的老板不止这一家公司,旁边即将开盘的一个楼盘也是他的产业,他是”**房地产开发有限公司”的法人。业务员还告诉我,就算最后投资公司经营不下去了,至少还会有房子抵押给我。于是我就存了30万元,合同签了1年,月息1.5%,每月1号打给我4500元利息。但是在2015年1月初的兑付期,业务员告诉我公司资金周转出现困难,建议我续签一年合同,还是按月支付利息,2016年1月份再还给我本金。”

张明还告诉本报记者:“当时我并不急着用钱,没有跟周围的人交流,警惕性也不高,就续签了一年合同。谁想到等到2015年5月份,利息也没有按时打到我的银行卡。我给业务员打电话询问时,业务员劝我再等等,同时也表示如果我不想等,可以获得一套房子。他告诉我,公司老板的一个楼盘有部分户型还没有销售完,可以让我优先挑选。如果30万元的金额有剩余则继续按照原来的合同存着,如果30万元不够,我需要自己补齐余款。我去楼盘转了转,能挑选的户型都不太合心意,也就不了了之,继续把钱存着了。”

张明随后解释说:“从那以后,又过了两个月我心里不踏实,怕最后钱也没了,房子也没了,又去找了业务员。在业务员的带领下,再次去那个楼盘时才发现,只剩下大户型和商铺可以挑选,每套房子都接近百万元。也就是说如果我选择要房子,自己还要付出大概50万元才可以,可是这个房子以后能不能卖出去还是个问题,另外我自己也拿不出50万元。”

另一位市民王华与张明一样陷入了暂时收不回投资款的困境。通过朋友介绍,她把50万元存到“伸财担保有限公司”,月息1.5%。在得知存款超过100万元,月息可以达到2%时,她向朋友借了50万元,并承诺到期后支付朋友一定利息。然而,合同到期后,本金却没有打到她的卡里。当她去投资公司的门面房询问时,才发现伸财担保有限公司早已经是人去楼空。

王华随后选择报案,但是被警方告知:“已接到了跟这家公司相关的几起报案,虽然已经开始立案侦查,但是能否追回损失并不好说。”如今王华不止损失了自己的50万元本息,还背负了50余万元的债务。

当然,也有极少数投资者由于抽身早而显得比较“幸运”,市民周先生就是其中一位。他告诉本报记者:“我七八年前就开始在这类投资公司存钱,陆续换过几家,开始的资金只有10万元,当年的利率更高,可以达到月息3%。每年到期后我都不取出来,再添上几万元再存一年,虽然后来月息降到了2%左右,经过这几年居然攒够了100多万元。去年孩子准备出国留学,我取出了绝大部分,还剩20万元接着存了一年。虽然现在很多公司出现资金困难,我的20万元到期可能也很难获得兑付,但是总的来说至少没有蚀本。”

房企停工推倒“多米诺骨牌”

“前几年房地产市场火爆的时候,连拿地的钱都凑不齐就敢开发项目的地产商大有人在”,一位在河北从事开发房地产业务的有关人士告诉《证券日报》记者,“以前现场举牌后可能连土地出让金都不交,先交一部分就算”买地”了,然后去找投资,或者联合开发或者直接加价就转手了。可能一个项目还未清盘,开发商的成本已经回笼甚至收益都达到预期,下一个类似的项目就可以继续开始了。”

而随着近两年三、四线城市房地产行业不景气,各个项目销售回款的周期越来越长,各方面的监管加强,很多银行、信托公司等金融机构也开始对地产商说“不”。

某信托公司的工作人员告诉《证券日报》记者:“房企是大客户,需要的资金规模都以”亿元”为单位,同时房企的利润率相对一些传统行业较高,能承受高一些的利率。以往房地产类项目一直是我们关注的重点。但是近两年我们公司已经停止对小型房地产企业放款,房地产企业的融资业务也比以往审查严格。”

在这样的背景下,一些房企因融资难无奈将视线转向民间借贷。从上千名甚至更多的民众手中高息吸储运作地产项目的模式也就应运而生,不同规模的投资担保公司、小额贷款公司也是越开越多。

本报记者来到衡水一处繁华地段进行实地走访。据附近商业网点的商家介绍,“在这个地段,上下两层共120平方米的店铺租金约为每月2万元,装修花费10万,购买电脑、办公桌椅等设备不到5万元,印一些宣传彩页,招揽10多个能说会道的业务员,底薪每人每月约1500元,总投入40余万元左右。而每个月每个业务员通常都能揽储100万元,前期40万元的投入根本不算什么,一个投资担保公司就这样开始经营了。”

据《证券日报》记者了解,在河北衡水,不少房企老板为了融资方便,也注册了投资公司自己经营,省去了不少中间环节。

这些投资公司一般都是把招揽来的资金贷给房地产企业以及一些相关的行业。由于前两年三、四线城市房地产行业低迷,建筑、水泥、钢材等多个领域也涉及其中。地产商资金断裂,导致投资担保公司回款困难,最终受伤的还是把毕生积蓄都搭进去的投资者。

房企面临高负债率和低回款率双重压力,出现资金问题而停工,多米诺骨牌效应已经产生。

据“银信投资担保有限公司”的一位业务员表示,“我们公司的老板也有自己的地产公司。目前有一些在建项目正在申请办理预售许可证,证件办齐、项目销售后现阶段的资金问题就会解决。我们老板没有、也不会跑路,只是希望大家能给几个月的时间解决资金问题。”

随后,《证券日报》记者询问该业务员,所谓的预售许可证什么时候能够办理成功,这位业务员回答道:“具体的时间不好估计,按规定,除了土地使用权证书、建设工程规划许可证等证书齐全外,还需要主体结构封顶才可办理预售。但是现在还差一层封顶就出现了资金困难,项目已经停工,老板如今只能先筹钱,但问题一定会有办法解决的。”

本报记者对这位业务员的说法提出质疑:“房地产项目是不是一直就存在资金缺口,打算用下一家投资者的资金还上一家到期的钱?”

上述业务员回应称,“肯定不是,由于以前很多项目还未打地基就已经开始销售,开发的资金很快能够回笼,所以没有出现过资金紧张,以前很多的开发商都是这样做的。”

这位工作人员还解释说:“由于有个别投资公司老板跑路,近期出现了挤兑潮,没有到期的投资者也开始前来问询,要求提前终止合同,加剧了公司资金周转的困难。希望大家能稍安勿躁,给我们几个月的时间解决问题。”

据《证券日报》记者粗略估计,在衡水热衷于民间借贷的企业名单中,房地产开发商或其关联企业占到半数以上。此外,房地产行业的困难也直接影响到下游产业,产生连锁反应。一些建筑公司、水泥公司、搅拌站、钢材公司,甚至门窗加工等小企业也受到了直接冲击。而部分房地产项目的停工以及工程款的拖欠又直接影响到许多农民工的就业,同时引发了部分购房者的恐慌,大家开始担心自己购买的房子成为烂尾楼。

一位房地产行业从业人士告诉本报记者:“近年来,从民间吸收资金成为多家房企快速融资的重要渠道。房产市场行情好的时候,这些高息的贷款还能支撑公司的健康发展甚至扩张,但是随着三、四线城市房地产市场遇冷,高额的利息很快压垮了开发商。”

银行揽储困难

开发贷收紧

过去,在季末、年末时点,河北省多地的银行出现过不同程度的违规揽储行为——存款返现或存款送礼等。这与民间高息借贷的盛行其实也不无关系。

由于大量的民间资金涌入了高息揽储的投资公司,银行也不得不发布各类方式的“惠民”政策吸引储户。这些方式包括提高利率、有奖储蓄、赠送实物或现金等,但即便是这样的活动也只是吸引到部分相对保守的投资者。

一些投资者虽然担心在投资担保公司的存款会“竹篮打水一场空”,但还是放不下曾经得到过的高收益。一位市民就对《证券日报》记者坦言,“现在我周围几乎没有人把钱存在银行,就连银行的工作人员也不例外。”

坊间还有传言称,有个别银行的工作人员,虚构贷款协议从银行套现,存入投资担保公司,赚取高额利息。如今,合同到期,投资公司不能返回本金,造成东窗事发。

在这种背景下,银行自然要顾及房地产业的贷款风险。据一位银行的工作人员介绍:“我们银行的内部分类中,已经将房地产业列入信贷”黑名单”。一些运营较好的房企,现在拥有的信用额度主要来自于以往尚未用完的部分,而非新增部分。房企的贷款我们虽然不会明确表明无法获批,但是审核趋严以及审核时间较长也令很多房企主动另寻其他方法。”

据本报记者了解,部分银行已经发出了内部通知,要求全体员工进行“员工参与民间借贷案件风险”专项排查工作。一方面统计有多少员工或员工家属参与民间借贷以及统计是否已经出现损失的情况;另一方面则是要求所有员工都不得违规向不符合信贷审批条件的投资公司或房企批准贷款。

投资者比开发商期待

房地产业的春天

由于越来越多的投资担保公司出现资金周转困难,河北衡水的部分投资者出现了挤兑恐慌,一些合同已经到期的投资者干脆选择了向法院起诉。不过,由于不少投资者签订的合同对年利率的约定已经超过24%,引发了不少争议。

2015年9月1日开始实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中有这样的说明“借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限。”在出现资金困难或者跑路的几家投资公司中,有不少公司约定的年利率都在30%左右,法院一般也先采取调解的方式解决。

一些投资者担心担保公司根本无力偿还,最后诉讼费以及申请强制执行等费用都打了水漂,也不愿意轻易起诉。

据《证券日报》记者了解,在大批投资担保公司出现资金困难的情况下,其中有房地产或者其他实业背景的公司的法人纷纷出面表态,“会尽快解决资金问题,不会让投资者利益受损”。

但是,中国有句古语是“落袋为安”,只要投资款还没有回到手中,投资者的心就很难真正安定下来。在无奈的等待中,很多的投资者甚至比开发商还要期待房地产业的春天。

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