一线城市商品房库存处历史低位 土地供应量减少

仅仅一周时间,北京楼市商品住房的库存就增加了4744套。在这样的增速下,北京楼市的库存总量,在2011年中首次超过10万套。  库存的快速增加来自于新增预售房源的批量入市以及成交量的全面低迷。中原地产、亚豪地产等市场研究机构根据北京市住建委数据统计的分析表明,当下北京新批商品房的平均销售率,不足47%。部分新批可售项目的销售率,不及20%。  在这样的背景下,北京的一线房地产开发企业首次在楼市的传统旺季6月考虑“更加合理的定价策略”。降价这一曾始终被开发商群体回避的概念,终于浮出水面。  最低“销售率”  “不管蓄客的情况多乐观,我都从来没觉得乐观。”6月21日,万科北京公司副总经理肖劲告诉《中国经营报》记者。尽管6月18日开盘的住总万科回龙观住宅项目,销售率超过60%,但肖劲始终提醒自己的下属,要“跑赢大势”,首先要“读懂大势”。  需要读懂“大势”的恐怕不止肖劲的属下。截至6月19日,北京新开商品房销售率以47%的平均水平,创下2009年以来的新低。北京中原地产的历史统计数据显示,上一次新开商品房销售率低于50%的情况,还要追溯到爆发金融危机的2008年。  记者了解到,中原地产、亚豪地产等房地产专业市场研究机构依据北京市住建委的统计数据进行的分析,部分郊区项目的销售率,甚至不及20%。  亚豪地产的统计数据显示,存量商品房主要位于五环至六环之间,占到了总存量的45.6%,其次是六环以外区域,占比为21.8%,两者累加可以看出,五环以外地处近郊的存量商品房占到了总量三分之二的比重。亚豪机构统计显示,今年前5个月,北京累计供应了24765套商品房,其中五环以外区域供应为19790套,占供应总量的79.9%。  亚豪地产副总经理高姗认为,近几年土地供给向外扩张,五环以外成为土地成交的主体,造成了新盘供应也以远端供给为主。而当成交量不足以消化供应量,令五环以外区域的库存压力加大,这将加剧这些区域未来的价格竞争,推动房价的回落。同时,库存量的增加也挤占了开发商大量的流动资金,未来有可能导致拿地量、开工面积的减少,资金的周转率下降也会增加成本,降低利润。  最大新增量  北京房地产交易管理网统计显示,6月第三周包括万科·金域华府、领秀慧谷、天竺新新家园等8个项目取得了预售证,主要分布在房山、顺义、昌平等热点区域。据悉,这8个新取得预售证的项目共3281套房源入市,这是今年以来单周新批预售证最多的一周。  与2011年5月17个新项目入市相比,截止到6月19日,6月份已取得预售许可证的项目合计为18个,提供的商品房期房住宅为6536套,相比5月份同期的10个项目共计3029套商品房期房住宅,供应量激增115.8%。  新盘加速入市并没有换来成交回暖。来自房地产交易管理网的数据显示,第三周北京楼市新房住宅共成交1658套,环比下降26.5%。  由于目前楼市供应主体以远郊新城的中低价位楼盘为主,供应集中导致了各项目间激烈的竞争,记者走访了一些6月开盘的项目发现,由于最近项目开盘较为密集,此前采取低价策略而出现的“日光盘”现象已难再现。  价格缝隙  在库存增长的压力之下,尽管房地产开发企业尚未就大规模的降价形成趋势与共识,但价格坚冰的缝隙已经出现。  记者获得的住建委相关统计数据显示,2月16日后,北京商品住房总签约面积为847936平方米,平均每平方米的签约均价为19693元,2010年上半年签约的均价超过23000元。以此预售均价计算,总货值为446亿元人民币。截至6月7日,已签约的总货值为167亿元,库存总货值约在280亿元的水平。  从这一点看,开始促使房地产开发企业在销售的过程中,已经开始考虑价格杠杆的效用。记者了解到,金融控股开发的金色麦香林项目,开始采用对购买该项目两居室的客户,通过各种方式实施打折优惠的办法,其减价额度,最高已经达到每套20万~30万元的水平。不过,目前这样的幅度,在北京还属于个案。

本报记者 李乐
北京报道  尽管还没有到达2008年库存12万套的峰值,但在政府的严厉调控之下,作为全国房价标杆城市的北京,房地产库存已经开始迅速增加。  北京市住建委的统计数据显示,截至6月7日,北京期房、现房库存总量为101912套。北京中原地产、亚豪经纪等第三方市场机构的监测则显示,3月以来,北京市期房销售签约率仅有47%,依据5月北京房地产平均价格计算,库存货值约在280亿元人民币。  为缓解未来可能出现的资金压力,北京楼市的房地产开发企业开始增加供应,以期通过增加销售回笼资金的额度。而开发企业大规模降价的趋势尚未出现,但已经有部分房地产开发企业开始加大销售过程中的折扣幅度。作为曾经房价最为坚挺的“堡垒之一”,北京楼市正处在变革的前夜。  库存增加  “4个月的库存就多出了超过9000套,即便在楼市波动最大的2008年,也不过是这个水平。”6月9日上午,北京市住建委的一位官员向《中国经营报》记者表示。所谓库存,即是获得了预售行政许可但未签约销售的期房以及已经封顶但未签约销售的现房。  在北京市住建委的统计中,到6月7日,这两项科目的总量相加,已经达到了101912套。而在2011年2月,也就是第三轮严厉限购政策开始执行的当月,北京是商品期房、现房“批而未售”的库存总量,还只有92932套。  中原地产首席分析师张大伟告诉记者,由于1~5月新申领预售许可证的楼盘较去年同期偏低50%以上,因此,在6月之前,入市销售的各类房源较少。“但就是在这样的情况下,库存还是上升的了10000多套,可以初步分析出,很多新批可售房源,刚刚入市,就变成了库存。”他说。  北京市住建委的数据统计证实了上述说法。2月16日~6月7日,北京市总计对48个商品住房项目授予了预售、销售许可,总计房源套数为16631套,截至6月7日,完成网络签约并报北京市住建委备案的成交记录为7859套。简单计算,2月16日后发放预售、销售许可证项目的平均销售率,约为47.3%。  另外53.7%的新增可售房源,在刚刚可售的情况下,迅疾变成了库存房源,调控力度对房地产市场的影响,由此可窥见一斑。  前述北京市住建委官员告诉记者,从未出售房源的绝对数值上,目前北京还距离2008年的峰值有一定的距离。彼时,受到国际金融危机以及先前调控的双重影响,北京楼市的库存总量一度超过12万套。  “但是,我们的感觉是从2月以后库存的增加速度甚至要超过2008年。”张大伟表示,达到2008年时的峰值,“不需要太长”的时间。  房企推货  一边是迅速增加的库存,另一边却是房地产开发企业开始在6月开始加大推货力度,由于预见到下半年的贷款政策继续收紧以及其他融资渠道的阻断,房企希望通过加大销售房源的力度,来增加资金回笼的额度,以备不时之需。  中原地产进行的监测显示,6月第一周,北京新增批准预售新建商品住房面积总量,比上一周环比上升了129%。而按照通常情况,进入6月之后,房地产开发企业的推货量都会显著上升,因此中原地产认为,这一数据在接下来几周中,仍然会快速上升。

北京商品房库存持续减少已经成为不可逆的重要特征之一。

澳门新莆京娱乐网站k,统计数据显示,剔除保障房,目前北京市商品房住宅库存为62144套,这一库存为最近7年的第二低点,刷新了最近三年的最低记录。整体看,如果以2014年1月1日后供应的项目计算为有效库存看,北京商品房住宅实际可售只有39288套。也就是说最近三年供应的项目,待售的库存不足4万套。按照2015年全年签约的5.4万套计算,去化时间只有8.5个月。

亚豪市场总监郭毅梳理北京在售楼盘时发现,总价在100万以下的楼盘,目前北京仅有20个。而这些楼盘悉数为商住项目。

某地产分析师表示,“五环内预售价格普遍在10万元/平方米以上,2015年是北京豪宅元年,而2016年将迎接豪宅大战最血腥的一年。”虽然年初签约成交在高位,但未来将有60个项目单价超过10万元/平方米。而从目前的市场签约看,按照过去几年的平均成交,五环内北京每年签约在5000套左右,目前市场库存去化不足1年,整体市场的供需结构依然紧张。从2015年1月1日开始供应的五环内商品房可售库存只有3000套。

一线城市库存减少的另外一个现象是,土地供应量也在减少。中原地产研究部统计数据显示:2016年一季度,一线城市合计供应土地只有70宗,这一数据创造了历史最低。同比2015年一季度供应的1032万平方米,供应量锐减33%。从成交的土地情况看,更是只有57宗,619万平方米,单季度供应刷新最低记录,虽然有春节因素影响,但同比依然跌幅高达45.8%。其中住宅类地块只有17宗。

他认为,从目前市场看,一线城市库存明显锐减,而土地供应的减少又影响了市场预期,目前一线城市的库存去化周期基本都在10个月以内,这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。整体看,一线城市已经进入城市化末期。

在这种情况下,开发商面临“无米下炊”的局面。

据亚豪君岳会统计数据显示,3月第三周(3月14日-3月20日)北京商品住宅共有5个项目入市,其中包括紫御长安、新华联YOYO悦城两个商住项目,以及京投银泰·万科西华府、首开龙湖·天璞等3个普宅项目。共新增住宅产品594套,预售许可面积5.5万平方米,环比分别下滑44%、52%。

郭毅认为,原本“两会”后,一年的调控政策方向得以明确,本就是项目加快入市的阶段,今年更受到近期需求旺盛的拉动,因此,自3月份开始大量项目推盘入市。而近期调控政策恐将紧缩的阴霾更促使开发商抢收业绩,从而集中供应。因此当前进入了市场供给的活跃期。

不过郭毅同时认为,当前楼市的供需两旺不可持续。一方面受土地资源稀缺的影响,2015年北京出让的纯商品住宅用地面积仅300万平方米,而当年商品住宅成交量高达700万平方米,需求上升,但受制于土地供给萎缩,开发商在“无米下炊”的情况下自然会控制供应节奏;另一方面,“地少价高”带来的高价项目不断增多,以及整体市场豪宅化,也将使整体销售节奏放缓。

21世纪经济报道记者发现,上周5个项目的总供量不过594套,平均每个项目仅供应了119套,由此可以看出开发商面临的市场窘境。而这种“化整为零”的饥饿疗法也加速了入市项目的去化速度,上周入市的5个项目中有4个入市当天即告售罄。

整体上,一线城市库存也处于历史低点。

某研究院数据显示,2016年2月份,一线城市新建商品住宅库存量为3119万平方米,环比减少4.4%,同比减少16.0%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算,一线城市2月份新建商品住宅存销比为8.7个月,处在历史低位。

2016年2月份,京沪穗深4个城市新建商品住宅库存量分别为910、937、878和394万平方米。环比增幅分别为-5%、-6%、-2%和-5%,同比增幅分别为-12%、-27%、-11%和-3%,4个城市新建商品住宅库存量环比和同比均出现下滑。上海表现最突出,回到2013年楼市繁荣期水平。2016年2月份,京沪穗深4个城市新建商品住宅存销比分别为10.2、7.1、10.6和7.0个月,相比2016年1月份9.8、7.3、10.0和7.4个月,上海和深圳新建商品住宅存销比下降,北京和广州存销比略有上升。

上海某房地产研究院研究员称,从存销比历史走势来看,上海存销比一直在加速下滑,且降到历史低位,未来房价仍将稳中有升;深圳存销比在去年8月份降到历史最低点,现处于盘整阶段;北京和广州表现相对滞后,未来会跟随深圳和上海走势,存销比将逐步走低,房价上涨仍然可期。

他认为,从当前一线楼市出现“恐慌性”购房背后动因来看,其实主要是各项政策出台不断刺激楼市需求的结果,持续的货币宽松和信贷宽松政策,刺激了过去积压需求的集中释放,资金和资源不断涌向一线城市。待本轮市场需求集中释放完毕之时,楼市热度会逐步退去,下半年楼市或将进入盘整阶段。

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