谢逸枫:杭州卖地收入全国第一!

楼市调控必然导致今年各城市的土地收入缩水。在商品房销量大幅下降后,开发商拿地的热情明显降低。来自北京市土地整理储备中心的数据显示,截至目前,北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷,不足年度计划供应量(1225公顷)的一成。  谈及土地出让遇冷对未来楼市的影响时,北京市政协委员、首都经贸大学城市学院副院长洪亚敏认为,除了供应层面外,由于土地出让金是地方财政的主要来源之一,在土地出让遇冷后,地方的相关收入势必会受到影响。“越到这个时候,越是考验地方政府调控的决心。未来很长的一段时间里,这都是对调控的挑战。”  预计只要房地产调控政策不放松,今年全国土地出让金收入将明显下滑。这不仅将威胁到地方融资平台贷款的质量,也将显著影响地方政府的投资雄心。但在房价未明显下跌的情况下,调控政策的放松可能令调控成果毁于一旦,房地产泡沫更有继续膨胀的危险。可以说,中国房地产市场的深层次矛盾对中国经济的考验,即将开始。

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4月13日,在国务院常务会议上,温家宝总理再次强调,要巩固和扩大房地产市场调控成效。这也意味着,一些业内人士对政策松动的期望或许会落空。最新数据显示,在持续调控之后,全国20城市土地出让金总额并未出现同比大幅下滑。根据中国指数研究院最新的调查结果,2010年保障房建设需要的资金中,来自政府的比例并不高,未来是否会加大投入?另一方面,即使今年以来不少开发商拿地成本已经出现了下滑,但他们拿地的热情似乎依然不高,是否愿意更多地参与保障房建设,还有待观察。

文/谢逸枫

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土地出让金的历史要追溯到上世纪80年代末期。1987年12月1日,深圳进行了新中国成立后第一场土地拍卖会,为国有建设用地有偿出让开了先河,土地终于开始作为一种商品进入市场。而全国逐步推广则是始于1989年。当时政策规定,在进行必要扣除后,国家与地方以4:6分成。但由于无法核实土地的开发成本,国家所得很少。

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从1994年至今,土地出让金不再上缴国家财政,扣除相关税费外,基本全部留归地方。考虑到1994年我国开始推行分税制,地方财政与国家财政分成比例调整,当时地方财力实际上受到一定挤压,而支出压力开始加大,彼时将土地出让收入划归地方也应是权衡之计。随着近年来房地产市场的发展,土地出让收入也逐渐水涨船高,实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。

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澳门新莆京娱乐网站k ,自2010年至2019年大约十年间,全国土地出让总收入已超过41万亿元,年均超过4万亿元。近些年来,土地收入在地方财力中占了较大比例,一些城市甚至超过50%,如果加上其他相关收入,这个比例可能会更高。土地出让收入对于一些地方的重要性可见一斑。如果将全国土地出让收入与地方一般公共预算本级收入比较可发现,近十年来这一比例基本在40%~70%之间浮动,如最低的2015年是39.2%,2010年最高达71.68%。

近日,国务院房地产督察组陆续出发,奔赴多个省市对当地房地产政策落实情况和调控效果进行督察,中央调控似乎有加码的迹象。

1994年,分税制实施之后,1998年、2002年开始,地方财政收入的超50%以上、基金收入的超90%以上都是靠房地产收入来弥补支出不足。目的是来解决地方城市基础设施建设资金的缺口,到保障性住房、教育、水利等基建的资金缺口,最后是专项债的资金来源,房地产已经成为地方的主要收入来源。简单说,房地产市场的调控直接影响到地方财政,放松是大势所趋。

此前房地产专家普遍认为,调控的严厉程度取决于各地土地出让收入,如果地方土地出让金收入大幅下滑,会让楼市调控最终无果而终。

房地产是地方财政收入的最大来源。今年前11月全国土地出让金收入6万亿元与五项房产及土地相关税收1.7356万亿元。而全国财政收入17.8967万亿元,税收收入14.9699万亿元,地方财政收入才9.2852亿元,地方基金性收入6.4365万亿元。如11项房产与土地相关税费则3万亿元,加上卖地的6万亿元,二项合计9万亿元。

然而,《每日经济新闻》联合中国指数研究院对“卖地”收入达全国土地出让收入1/3以上的20个城市一季度土地出让数据进行调查却发现,多地土地出让收入基本和去年持平。一季度这些城市的土地出让收入总额超过2000亿元,达去年“卖地”总收入的22.96%。

不将房地产作为短期经济手段已经收回了,经济工作会议未提。没有房地产的支撑,地方活不下了。当前卖地与五项房地产税收占全国地方收入83.85%,而土地收入占到全国地方财政收入的65%,占到全国地方基金收入约94%。说明房地产依然是稳定经济的稳定器,保增长的手段,是地方收入的最主要来源。

五合国际智库总经理邹毅说,在各地土地出让金收入没有大幅度下滑的情况下,地方和中央都有着进一步调控的空间。

出乎意料,最严楼市调控之下,2019年全国卖地收入或将再创新高。据披露的《2019年10月财政收支情况》显示,2019年前10个月,全国土地出让收入同比增长6.9%。而2018年同期全国土地出让收入为47519亿元,意味着2019年前10个月,全国土地出让收入约为50797.7亿元。

城市土地财政“贫富”拉大

考虑到2019年11月、12月的数据尚未统计在内,若按照前10个月的增速计算,2019年全国土地出让收入有望逼近7万亿元,或将再度创下历史新高。自上世纪80年代末中国开始逐步有偿出让建设用地后,全国土地出让收入便呈现拾级而上的态势。1995年,全国卖地收入仅约400亿元,到2018年已涨至65096亿元,创下历史新高,累计涨幅高达16174%。

尽管上述20城市一季度的土地出让金收入总额达去年“卖地”总收入的22.96%,但各城市却是“贫富不均”。

而2018年的65000亿元卖地收入记录,或将在2019年再度被打破。与此同时,2019年10月份以来,多个地方开始松绑调控,房地产市场亦正在蠢蠢欲动。按照2019年11月财政收支数据显示,1-11月累计,地方性基金预算本级收入64365亿元,同比增长10%。这是地方政府性基金预算本级收入从1-6月以来,连续第六个月同比正增长。

20个城市中,五成的土地出让金收入达去年全年的20%。苏州一季度“卖地”收入228.72亿元,达去年土地出让收入的63%;去年总共只卖了331.43亿元的沈阳,今年一季度的土地出让收入已达去年全年的47.9%。考虑到一季度向来是土地出让的淡季,部分城市今年的土地出让收入还有可能超过去年。

这个轨迹与地方土地出让收入一致。今年前1-11月累计,地方土地出让收入同比增长8.1%。按照2018年1-11月地方土地出让收入53362亿元计,2019年1-11月,地方土地出让收入为6.0503万亿元。

然而,也有“卖地”收入大幅减少的城市。去年土地出让金收入最高的北京,今年一季度土地出让收入仅159.3亿元,为去年全年的9.7%。1~3月,北京共成交6宗住宅用地,成交面积37万平方米,较去年同期下降75%。去年收金307.05亿元的厦门,今年一季度的土地出让收入只有去年的零头,为8.91亿元。

另外时代周报的一组数据显示,2018年1-11月地方土地出让收入53362亿元计,2019年1-11月为57737.7亿元。数据显示,2019年1-11月,地方土地出让收入为57737.7亿元,对地方性基金预算本级收入的贡献率为89.7%,较2018年全年低0.5个百分点。对地方总财政收入贡献率为36.7%,较2018年全年低1.8个百分点。

另外,还有部分城市出现土地出让面积和出让收入不成比例的情况。如去年“卖地”收入增长较快的南京,一季度土地出让面积达去年全年的24.78%,但成交金额只占全年的12.9%;宁波一季度土地出让面积占去年全年的24.25%,但成交金额只有全年的13.4%。

从数据来看,1-11月房地产开发企业土地购置面积21720万平方米,同比下降14.2%,土地成交价款11960亿元,同比下降13.0%,但降幅都在收窄。从溢价率来看,中指研究院11月地市数据显示,2019年11月,中指研究院监测全国300个城市土地平均溢价率为8%,较上月降低0.3个百分点,较去年同期降低1个百分点。无论是直指增加地方财政收入,还是为了完成土地供应计划,临近年底,各地土地供应都开始明显加速,似乎不忍错过年底土地出让的“末班车”。

上述城市低迷的土地成交表现,让业内人士质疑城市土地出让收入会不会大幅度下滑,进而拖累地方经济发展。邹毅说,通过土地出让获取收入是国内城市获得财政收入的主要模式,在没有新的模式取代它之前,楼市调控将不得不受制于土地出让收入。

就偿债来源来看,目前专项债偿债来源比较单一,高度依赖土地出让收入。现在地方基金性资金收入中,和土地相关的收入就占到94%。2018年专项债余额7.39万亿就已经超过了地方性基金收入7.14万亿的规模。现在逆周期调节,分子要扩大,分母应该更快跟着扩大,项目风险才能控制住。现在分母受房地产市场调控政策影响,分母扩大的量很小。因此,地方基金性收入压力非常巨大。

事实上,一些城市土地出让金收入下滑,也有供应减少的原因。

2019年全国地方债务限额为240774.3亿元。其中一般债务限额133089.22亿元,专项债务限额107685.08亿元。截至今年3月末全国地方债务余额196194亿元,控制在批准的限额之内。其中一般债务115559亿元,专项债务80635亿元。债券193043亿元,非债券形式存量债务3151亿元。而2019年3.5383万亿元,2020年新增专项债额度达到3.3-3.35万亿,意味着地方债务破30万亿元。

以一季度土地出让收入下滑明显的北京为例,全市总共推出住宅用地5宗,共32万平方米,较去年同期减少77%;天津今年一季度推出和成交面积同比双双下跌,共推出住宅用地351万平方米,而去年第一季度推出面积将近1000万平方米。

继2018年创历史新高后,今年全国土地出让收入仍然有望成为增收之年,对地方而言,这将有助于缓解地方财政压力。从2019年4月开始,财政部每月公布的财政收支情况中,不再披露国有土地使用权出让收入的具体金额,但会发布同比变动情况。从过去数月数据看,土地出让收入在经历年初的下降后,在7月份实现同比增长,此后呈现加速增长态势。

土地市场拐点未现

自上世纪80年代末中国开始逐步有偿出让建设用地后,除了少数年份外,全国土地出让收入便呈现拾级而上的态势。1995年,全国卖地收入仅约400亿元,到2018年已涨至65096亿元,创下历史新高,累计涨幅高达16174%。而2018年的65000亿元卖地收入记录,或将在2019年再度被打破。与此同时,2019年10月份以来,多个地方政府开始松绑调控,中国房地产市场亦正在蠢蠢欲动。

中国指数研究院的统计数据显示,一季度,全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米,环比下跌15%,同比下跌14%。北京土地成交溢价率一路走低,成交的6宗住宅用地溢价率均低于50%,广州共成交5宗住宅用地,均以底价成交。

2019年全国卖地或逼近7万亿元,谁将是最大的赢家。据中原地产研究中心数据显示,截至11月底,2019年全国一、二线城市合计卖地金额高达3万亿元,2018年同期为2.498万亿元,同比上涨幅度达21%。其中出现了13个卖地收入超千亿元的城市,刷新同期纪录。由上图可以看出,2019年,一二线城市卖地火热,三四线城市趋冷。此前自然资源部数据显示,今年1~8月三线城市房地产用地供应同比减少9.0%,住宅用地供应同比减少13.6%。

上述土地低价成交的现象,似乎不代表土地成交价格的下滑。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军说,仅120个城市土地出让价格不能够代表全国的土地价格整体趋势,而且仅凭一季度数据难以预言土地价格整体趋势。

就具体城市而言,一些数据可以提供较为直观的感受。例如,郑州2018年一般公共预算收入为1152亿元,
2019年前11月土地出让收入已经多达1047亿元。再如南京,2018年一般公共预算收入为1470亿元,2019年前11个月土地出让收入约为1412亿元。正是由于土地财政问题的存在,一旦该项收入出现较大下滑,一些地方的财力也会受到较大影响。

上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍则认为,观察土地价格,还要看所供应的土地位置。一季度供应的土地大多位置不佳,周边或是工厂区,或是郊区,配套欠佳,地价很难卖高。

2018年,杭州的土地出让金便高达2442.9亿元,比一般公共预算收入多出520亿元,对土地财政依赖度居全国首位。由此可见,土地收入已经成为部分地方政府最大的财政收入之一,卖地对于地方的重要性可见一斑,尤其是在经济增长放缓以及大规模减税的情况下。

除此外,在各城市一季度成交的土地中,有不少是动迁安置类商品住宅用地,拉低了商品住宅用地成交均价。以上海为例,3月推出地块的楼面均价仅为2603元/平方米,成交楼面均价仅6079元/平方米。

2019年地方疯狂卖地的同时,史上最严的楼市调控,也逐渐嗅到松绑的信号。11月15号,四川天府新区印发了关于放松限购的规定。11月20号,自贸区临港新片区发布了支持人才发展的若干措施,其中包括了与人才购房相关的宽松政策。11月29号,佛山全范围内的限购政策放松,本科以上学历,在佛山买首套房不受户籍、社保、个税限制。

不过宋会雍承认,一季度的地价确实比较平稳,往年总会有价格达到周边新房价格80%~90%的地王出现,但今年一季度这类高价地已极为罕见,这说明土地市场开始趋于温和,但要说是土地市场的拐点,还为时过早。

12月11日,据《每日经济新闻》、《扬子晚报》报道,江苏苏州下辖的张家港市取消已经实施了两年多的限售政策。12月12日,深圳已经取消2018年出台的商务公寓“只租不售”政策。其实,楼市调控放松的信号并非从11月开始,早在10月15日一天内,南京、天津、三亚三大城市相继传出限购放松的消息。

部分城市土地财政依赖减轻

可见,2019年以来尝试松绑的地方,或多或少都存在对卖地收入的依赖,而2019年恰逢国家推行史上最大力度减税降费政策,地方政府的财政压力可想而知。为了缓解地方财政压力,国家主动给地方让利。2019年10月,国
院印发了一份《实施更大规模减税降费后调整国家与地方收入划分改革推进方案》,释放了央地关系有重大调整的信号。

与此同时,调查显示,部分一线城市对土地财政的依赖正在减轻。

春江水暖鸭先知,面对正在蠢蠢欲动房地产市场,房地产企业的嗅觉或许最为敏锐。据国家统计局数据显示,2019年1-10月份,房地产开发企业到位资金总额高达145151亿元,较2018年同期增长7%,也支撑起了房企们在一二线城市凶猛拿地的勇气,最终或将使得2019年的全国土地出让金额逼近7万亿元,或将再创历史记录。与此同时,面对2019年8月以来多个地方政府放松调控政策,资本市场亦有所察觉。

中国指数研究院的统计数据显示,土地出让收入并不计算在地方财政的一般预算收入内,而是属于政府性基金收入。在政府性基金收入中,来自土地出让金的份额并不算高。

据Wind数据显示,自2019年8月以来,截至到今日收盘,恒生中国内地地产指数的累计涨幅已超25%,明显跑赢同期大盘。同时,在港上市的房企龙头中国恒大、碧桂园、融创中国期间的累计涨幅均超过30%。这主要是因为房地产行业的市盈率已接近历史底部,且房地产调控政策有放松预期。

以上海为例,去年上海的政府性基金收入为2255亿元,其中土地出让收入只有579亿元。而在一季度土地出让收入下滑幅度较大的北京,去年的土地收入只有557.7亿元被列入政府性基金收入。

12月10日至12日,2019年度经济工作会议召开,相比于7月份召开的中政局会议,没有再提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。而近期公布的经济数据显示,当前经济下行压力进一步加大。因此,为保障2020年经济稳增长。2020年财政、房地产政策有望迎调整,财政政策将持续发力托底经济,地产调控或将迎来边际放松。目前经济和财政压力加大,房地产政策没有继续从严空间,预计2020年政策小幅放松可期、政策将筑底改善。

除此外,一线城市地方经济的增长,或许也在降低城市对土地出让金的依赖。写字楼的租赁数据,或许可以说明问题。仲量联行的统计数据显示,上海浦西甲级写字楼的租金价格环比上涨了8.8%,超甲级写字楼租金环比上涨了10.9%。

另外,值得一提的是,2019年度经济工作会议最大的亮点或许是“全面落实因城施策”。意味着,楼市调控不再一刀切,不同城市可以采取不同的调控策略,在房地产调控政策上,地方或许会拥有更多的自主决定权。这亦是诸如佛山、三亚、天津、南京……对房地产行业依赖度较高的地方政府,最想得到的政策定调。注:以内容综合来源于第一财经、全景财经、时代周报、21世纪经济报道等。

相比之下,土地财政对广州、杭州、宁波等城市的重要性仍显突出,中国指数研究院数据显示,土地出让收入往往占到当地政府性基金收入的90%左右。

楼市调控前景难料

尽管上述20个城市中只有一半土地出让收入较去年同期下滑,但国务院向多个省市派出楼市督察组,可以看出中央进一步调控楼市的决心。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为:“全国范围来看,部分工业发达城市的土地成交量下降,不会对地方政府财政造成严重影响,但是由于部分二三线城市土地收入占财政比例过高,一旦土地出让收入减少,会影响到财政收支平衡,从而给当地社会经济带来负面影响。”

“3月份各地房价调控目标出来,反映出中央调控和地方政府之间的博弈。”深圳都会城市研究院院长高海燕称,“中央在制定政策时,会考虑各地发展不平衡的现状,各地城市化水平不一样,对土地财政的依赖度也不一样。”

高海燕称,调控能否坚持,取决于政府对政策执行的态度和决心,但是,房价调控效果或许并不明显。最终,地方政府交出来的房价调控目标,“或许仅有降价结果的数据,而实际上没有降价效果。”

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