地产商遇10年最大危机 降价是大概率事件?

楼市调控风声不断加紧,房价未来走势如何?房地产是否还能成为财富增值的护身符?房地产投资商、资深地产评论人士、北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋是个坚定的看空者。  《中国经营报》:房价在5月中下旬出现反弹的迹象,你怎么看?  杨少锋:房价似乎不会降,或者说,降了一定还会涨,开发商们几乎已经形成共识。因此,对于政府的调控手段,多数开发商并不理睬,关键在于他们手中有钱,“钱多人胆大”。但是,房地产行业的命运已经牢牢地与通胀捆绑在一起。在“战通胀”的政策思路下,房企唯一的出路是:“莫要死扛,顺应政策降价,以换取政策宽容。”  《中国经营报》:开发商“钱多”,是否说明房价不太可能下跌?  杨少锋:房地产之所以暴利,关键在于资金杠杆的撬动。用自己的资金拿地,施工和供货商的资金盖房,银行贷款维持公司运营,而商品房的预收款则提前把利润套现,使开发商可以用购房者的资金来扩张。  但在信贷提高、开发贷从严、通过银信合作获得新增贷款的渠道受阻、上市房企融资需审批、各种资金被严格控制流入房地产行业后,商品房预售款已经是开发商唯一一笔可以自由支配的款项。但这也正受到政策的监管。如北京规定的预售资金监管使用,将立刻抽走一个房企将近40%的资金,房企面临巨大的资金压力。  可以预见,至少未来一年内,中国房地产调控的政策将会越来越紧,调控措施将围绕两个中心环节。一是改善供求矛盾,通过限购封杀投资和投机需求,通过加大保障性住宅以增加未来竞争和供应。二是收紧房地产行业的资金链条,在限制银行向房地产输血的同时,针对房地产第二融资平台的股市和信托,也将采取前所未有的从紧政策。  《中国经营报》:房地产是否还有投资价值?  杨少锋:开发商从来不会因为房子卖不动而降价,只会因为缺钱而降价。2008年,恒大、碧桂园在广东推出6~7折楼盘时,他们共同面临的问题是资金链濒临断裂。2011年的调控,政府下了前所未有的决心,必须在短期内让房价回落。降价,第一次成为中央政府调控房地产的目标,而所有政策的核心,正是让开发商“缺钱”。  预计从2011年第三季度开始,中国大量的房企将因为资金链危机而濒临困境。这一轮调控,不仅是中小开发商可能被淘汰,一些大中型的房企甚至于上市房企,如果不能看清形势,秉持“现金为王”的经营理念,也将陷入极度危险的境地。

摘要:核心提示:在今年4月北京出台限购令之后,9月29日限购令全国推行,房地产市场一下子降到冰点,如果说限购令只是令销售低迷,而预收款监管一旦全国推广,则整个房地产行业将面临10年来最大的危机,没有做好准备的房企,资金链断裂将在所难免。房价大幅下跌、…

摘要:
限购+加息的叠加效应已经显现,北京预售资金监管新政又一记重拳砸下,业内测算,仅此一项,地产商40%的资金来源将受阻。  从今年二季度起,开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已是既成事实,从开发贷、个贷、资本市场融资、信托等各个地产商遇10年最大危机
降价是大概率事件?
限购+加息的叠加效应已经显现,北京预售资金监管新政又一记重拳砸下,业内测算,仅此一项,地产商40%的资金来源将受阻。  从今年二季度起,开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已是既成事实,从开发贷、个贷、资本市场融资、信托等各个环节均被封死,全行业资金链前所未有受压。  本报记者获悉,加息之后,包括万科、招商等在内的龙头房企进行了资金影响分析,结论是短期影响有限,但对全行业来说,资金链危机或许才刚刚显现。持续的限购和资金成本上升,将会使部分房企面临资金链断裂的风险。  资金杠杆率剧降  北京最新出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》规定,商品房预售资金应当全部存入监管专用账户,保证优先用于工程建设,严禁房企直接收存商品房预售资金。  北京联达四方总经理杨少锋介绍,在房企资金的构成中,商品房预售款项通常可以在资金链条中达到40%的使用率,而房企通常自有资金只占一个项目的20%-30%。如果项目净利润达到20%,自有资金投资回报就可以达到
100%,而如果在开发节奏和资本市场上运作更为巧妙,房企就可以实现跳跃式扩张。  21世纪不动产集团市场总监林蕾认为,预售款监管将对开发商的资金链的影响是前所未有的。根据北京市统计局的最新数据,在北京,定金和预售款资金约占开发商开发资金的1/4左右,总金额超千亿元,数量巨大。而据中原地产研究中心8月份发布的数据显示,2006-2009年,预售款占房地产开发资金来源比重达四成。  不过,由于此《办法》将于12月1日起实行,SOHO中国董事长潘石屹认为,该办法的影响要在半年后才会体现。他进而表示,如果土地供应不足,同时开发商又缺少资金,市场上供应量会大大减少,《办法》的主要作用是防范金融风险,但对抑制房价来说并不是好事。  相较而言,此前的加息直接影响已经显现。国泰君安著名地产分析师孙建平称,对开发商而言,加息后增加的利息支出对其影响甚微,而销量下滑对其资金链的影响更大。上周,各家机构监测的主要城市成交量,均出现3成以上的下滑。  开发商的财务压力日渐增长。除房地产销售更加低迷(加息的直接后果)所导致的现金流更加匮乏外,开发商的融资成本也将增加。瑞银证券所做的利率敏感性分析表明,加息25个基点对绿城/合景泰富/龙湖地产的影响最大,其2011年预期净利润将分别下降4.5%、2.5%、2.1%。  降价是大概率事件  招商地产(000024)证券事务代表曾凡跃对本报表示,本次加息将直接增加企业资金成本,但由于公司在可能的加息周期到来之前,已提前调整债务结构,增加中长期借款的比例,将借款期限锁定为2-5年,利率锁定为固定利率,且下浮10%,因此对公司的资金成本影响有限。  但即使如招商一样稳健的公司,从三季报来看,全年150亿销售目标仍存不确定性,接下来销售仍有压力;中投证券分析师李少明认为,四季度公司将以走量为策略。“对于普通商品房项目,我们也是快速销售为主。”曾凡跃说。  其余如万科、恒大、保利等一线公司,年底前调整价格冲业绩的动力也很大。  国泰君安孙建平认为,从行业来看,挤出投机、投资和保值需求之后,仅靠自住需求行业无法维持现有销量,也难以维持目前价格。未来销量萎缩和房价下降将是大概率事件。  高盛高华则预计,政府、开发商和购房者之间的博弈可能还会持续一段时间。随着地方政府纷纷出台调控政策、购房者情绪逐步理性化,开发商财务状况将越发薄弱,而库存的上升最终将对房价产生影响。  “未来12个月房价将较现水平下跌20%。”高盛高华证券分析师王逸认为,现在,资产周转率在推动盈利增长和股票估值方面,将比价格更为重要。
10年来最大危机?  10月25日,万科洽购深圳建设集团的消息引发强烈关注。万科内部人士对本报记者表示,该事件目前仅在询价阶段,万科只是有意向收购的一方。除此之外,万科透露,有不少项目和公司前来寻求合作。  上周,招商地产与保利地产(600048)首次合作拿地,曾凡跃对记者表示,合作拿地也是公司迅速扩张的一个重要方式,合并到报表中,可以扩大公司资产。  王逸认为,在行业增长放缓的形势下,一些开发商将会扩大市场份额,包括迅速拓展中西部业务、注重改善产品,以及财务状况稳健、资金来源充裕和执行能力较强的上市开发商,更有望成为未来的行业整合者,如万科、恒大,其比较看好。  孙建平也称,在行业调整期,更看好高周转的大公司,包括万科、保利等龙头股。原因在于其销售锁定性高,愿意降价,可在市场调整期扩大市场份额,有实力抄底土地市场。  对于负债率较高而周转较慢的房企,分析师们都态度谨慎。高盛高华本周维持对绿城房产、华侨城、中国国贸(600007)和IFM投资的卖出评级,IFM是其首选卖出股(位于强力卖出名单)。  杨少锋认为,从市场层面看,在今年4月北京出台限购令之后,9月29日限购令全国推行,房地产市场一下子降到冰点,如果说限购令只是令销售低迷,而预收款监管一旦全国推广,则整个房地产行业将面临10年来最大的危机,没有做好准备的房企,资金链断裂将在所难免。房价大幅下跌、烂尾楼频现或许将再次大规模出现。  暴利远去  从1998年至2009年,被认为是地产业的黄金10年;同时也被贴上了暴利的标签。  但万科、保利公司人士不断对记者强调,从历年业绩来看,其毛利率并没有多大改变,因为土地的价格在不断上涨,而公司又是快速开发模式,不可能囤地以待房价上涨。更多的钱,是被地方政府和投资客赚取。  但不可否认,地产产业链中的利润丰厚。而今年以来,针对产业链上可以带来利润的各个环节,如土地增值税、提高个贷成本、资本市场融资、预售资金监管等均被封上,大大影响地产商资金成本和盈利水平。  “从未有过如此严厉的调整。”一家大型地产商高层对本报表示,楼市一系列措施背后,是宏观经济结构的调整思路显现,高层试图将房地产行业拖出“绑架中国经济”的泥潭,其作为支柱产业的重要性逐渐降低。  在资本市场看来,预售款监管对短期的市场情绪有一定影响,但尚需看实际执行效力。兴业证券(601377)分析师王晓冬认为,未来行业的关键因素是成交情况,而房产税仍然是最大的不确定性因素。  除房产税牵动的土地财政和税制改革外,中国内地住宅市场最大的结构性调整莫过于保障房的上位,“目前的商品房价格即使下跌50%,也仍然有很多人买不起。”10月25日,万科董事局主席王石在《王石和他的朋友们》新闻发布会上表示,这部分的需求要由政府来解决,而新加坡、香港等地的经验可资借鉴。  但不可否认,地产产业链中的利润丰厚。而今年以来,针对产业链上可以带来利润的各个环节,如土地增值税、提高个贷成本、资本市场融资、预售资金监管等均被封上,大大影响地产商资金成本和盈利水平。  “从未有过如此严厉的调整。”一家大型地产商高层对本报表示,楼市一系列措施背后,是宏观经济结构的调整思路显现,高层试图将房地产行业拖出“绑架中国经济”的泥潭,其作为支柱产业的重要性逐渐降低。  在资本市场看来,预售款监管对短期的市场情绪有一定影响,但尚需看实际执行效力。兴业证券分析师王晓冬认为,未来行业的关键因素是成交情况,而房产税仍然是最大的不确定性因素。  除房产税牵动的土地财政和税制改革外,中国内地住宅市场最大的结构性调整莫过于保障房的上位,“目前的商品房价格即使下跌50%,也仍然有很多人买不起。”10月25日,万科董事局主席王石在《王石和他的朋友们》新闻发布会上表示,这部分的需求要由政府来解决,而新加坡、香港等地的经验可资借鉴。

  核心提示:在今年4月北京出台限购令之后,9月29日限购令全国推行,房地产市场一下子降到冰点,如果说限购令只是令销售低迷,而预收款监管一旦全国推广,则整个房地产行业将面临10年来最大的危机,没有做好准备的房企,资金链断裂将在所难免。房价大幅下跌、烂尾楼频现
或许将再次大规模出现。

  限购+加息的叠加效应已经显现,北京预售资金监管新政又一记重拳砸下,业内测算,仅此一项,地产商40%的资金来源将受阻。

  从今年二季度起,开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已是既成事实,从开发贷、个贷、资本市场融资、信托等各个环节均被封死,全行业资金链前所未有受压。

  本报记者获悉,加息之后,包括万科、招商等在内的龙头房企进行了资金影响分析,结论是短期影响有限,但对全行业来说,资金链危机或许才刚刚显现。持续的限购和资金成本上升,将会使部分房企面临资金链断裂的风险。

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  北京最新出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》规定,商品房预售资金应当全部存入监管专用账户,保证优先用于工程建设,严禁房企直接收存商品房预售资金。

  北京联达四方总经理杨少锋介绍,在房企资金的构成中,商品房预售款项通常可以在资金链条中达到40%的使用率,而房企通常自有资金只占一个项目的20%-30%。如果项目净利润达到20%,自有资金投资回报就可以达到
100%,而如果在开发节奏和资本市场上运作更为巧妙,房企就可以实现跳跃式扩张。

  21世纪不动产集团市场总监林蕾认为,预售款监管将对开发商的资金链的影响是前所未有的。根据北京市统计局的最新数据,在北京,定金和预售款资金约占开发商开发资金的1/4左右,总金额超千亿元,数量巨大。而据中原地产研究中心8月份发布的数据显示,2006-2009年,预售款占房地产开发资金来源比重达四成。

  不过,由于此《办法》将于12月1日起实行,SOHO中国董事长潘石屹认为,该办法的影响要在半年后才会体现。他进而表示,如果土地供应不足,同时开发商又缺少资金,市场上供应量会大大减少,《办法》的主要作用是防范金融风险,但对抑制房价来说并不是好事。

  相较而言,此前的加息直接影响已经显现。国泰君安著名地产分析师孙建平称,对开发商而言,加息后增加的利息支出对其影响甚微,而销量下滑对其资金链的影响更大。上周,各家机构监测的主要城市成交量,均出现3成以上的下滑。

  开发商的财务压力日渐增长。除房地产销售更加低迷(加息的直接后果)所导致的现金流更加匮乏外,开发商的融资成本也将增加。瑞银证券所做的利率敏感性分析表明,加息25个基点对绿城/合景泰富/龙湖地产的影响最大,其2011年预期净利润将分别下降4.5%、2.5%、2.1%。

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  招商地产证券事务代表曾凡跃对本报表示,本次加息将直接增加企业资金成本,但由于公司在可能的加息周期到来之前,已提前调整债务结构,增加中长期借款的比例,将借款期限锁定为2-5年,利率锁定为固定利率,且下浮10%,因此对公司的资金成本影响有限。

  但即使如招商一样稳健的公司,从三季报来看,全年150亿销售目标仍存不确定性,接下来销售仍有压力;中投证券分析师李少明认为,四季度公司将以走量为策略。“对于普通商品房项目,我们也是快速销售为主。”曾凡跃说。

  其余如万科、恒大、保利等一线公司,年底前调整价格冲业绩的动力也很大。

  国泰君安孙建平认为,从行业来看,挤出投机、投资和保值需求之后,仅靠自住需求行业无法维持现有销量,也难以维持目前价格。未来销量萎缩和房价下降将是大概率事件。

  高盛高华则预计,政府、开发商和购房者之间的博弈可能还会持续一段时间。随着地方政府纷纷出台调控政策、购房者情绪逐步理性化,开发商财务状况将越发薄弱,而库存的上升最终将对房价产生影响。

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