澳门新莆京娱乐网站k融资平台接盘筹资 地方省市新增保障房任务指标

澳门新莆京娱乐网站k,在与住房和城乡建设部(下称住建部)陆续签订“保障性住房工作责任书”后,日前,包括部分地方政府,又主动调增了2011年保障性住房的任务指标,其中山东、河北、陕西的任务目标都已经设定在40万套以上。  任务指标的“主动上调”与保障性住房的筹资渠道渐趋明确相关。国务院副总理李克强在福建视察保障性住房工作时明确表示,要规范融资平台运作,将社会资金引入保障性住房的开发建设当中。  曾经因过度负债并依赖土地经营而蕴含风险的地方融资平台,终于在保障性住房的大规模开发建设当中,迎来命运的转机。  指标“自主大跃进”  “陕西等省2011年的保障性住房工作任务目标,现在确实是超过了40万套。”5月19日,住建部一位官员向记者证实。他还告诉记者,任务目标超过40万套的还不止陕西一省,河北省目前也正在准备调增2011年保障性住房的开工建设,目标将达到40万套的水平。  记者了解到,“40万套”在保障性住房开工任务的考核中属于“敏感关口”,一旦跨过年开工40万套关口,其保障性住房开工量的排名就将列入全国三甲。  陕西省住房和城乡建设厅厅长李子青向记者证实了这一消息。陕西省政府办公厅的一位官员则告诉记者,经过省政府常务工作会议的讨论,陕西省2011年全年保障性住房开工建设工作任务目标,最终确定在47.73万套的水平。  “2010年陕西省的保障性住房开工建设量是12万套左右,这意味着2011年的目标相当于去年的4倍,陕西省全年开工的保障性安居工程建设规模将达到2989.2万平方米,与全年房地产开发面积相当,总投资达750亿元。初步测算,需各级财政投入的资金约为167亿元。”上述陕西省政府办公厅的官员向记者表示。  在目前全国各省的保障性住房工作任务的排名中,陕西省位列前三名。  河北省建设厅的一位官员告诉记者,此前,针对中央下达的38万套保障性住房的工作任务指标,河北省副省长宋恩华曾明确提出要求,“要争取超额完成任务,争取年内开工建设40万套保障性安居住房。”  除陕西、河北两省外,包括山东、河南、江苏等省政府都已经提出要求,要“超额完成”2011年保障性住房的建设任务指标。  融资平台“新用”  一直被地方政府视为巨大压力的保障性住房,何以悄然之间成为地方政府主动调增的目标?除了政治任务的压力之外,融资渠道政策环境的逐渐清晰,让地方政府有了足够的“利益冲动”。  2011年3月,审计署18个特派办和37家地方审计机关,开始对31个省(区、市)和5个计划单列市政府性债务的全面审查。在前几年兴盛的城投债平台被各方聚焦并“围剿”之后,地方政府转而将保障房视为新的机会,重新包装并推出了保障房融资平台,无论是资金还是土地,地方政府都发明了新的解决办法,还计算出为期不远的“保障房红利”释放期。  所谓保障房融资平台,即地方政府通过土地划拨,或以现有廉租房和公租房等政府资产先行注入成立一个融资平台公司,并以政府信用为担保吸引银行资金。目前,重庆市、河南省漯河市、湖北省黄石市都在探索实施这种保障房融资平台模式。  经济适用房项目仅需要政府投入前期的土地整理成本,资金压力并不大。而租赁式保障房对银行毫无吸引力,此即政府发明保障房融资平台的主要动因。  “保障房已经成为地方政府推动经济增长与强调民生的一个新的利益结合点。”华创证券在走访调研河南省多个县市的保障房后撰文指出。目前河南省及河南主要城市的保障房建设热情高于市场普遍预期,保障房“大跃进”已经启动,并展开了包括城市化、承接产业转移等与保障房相关的一连串故事。  在资金安排方面,河南省通过多元化的建设模式予以疏解,试图形成一个可持续的资金循环——商品房配建经济适用房和公租房、经济适用房小区配建廉租房、部分棚户区项目市场化运作、产业园区公租房项目企业自我运作。总体上看,大部分资金压力可通过市场化操作分解,政府主要承担的是廉租房项目,事实上的资金压力小于市场预期。  企业成杠杆  万科总裁郁亮曾公开表示做保障房很难赚钱,但近期,北京万科与河北省住建厅签订了大规模的保障性住房建设战略合作协议,北京万科将与廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六个城市合作开发公共租赁房、限价商品房、廉租房等保障性住房项目,规模预计为6000~8000套。  不少开发商也采用了类似万科的手法。在此前投资10亿元参与沈阳的一个保障房建设后,绿城于4月成功包揽了沈阳全运村12宗地块,其土地面积总计113.93万平方米,规划面积达18万平方米。  一位业内人士分析,参与保障房建设,打通和地方政府的关系,是帮助开发商今后在当地拿地扩张最好的办法;至于短期利益,却是可以“放一放”的。  除了拿地,现阶段参与保障房建设的开发商还有另一个目的,即寄望通过保障房打通融资渠道。渤海证券发布报告显示,如果乐观估算,即便各项资金落实到位,支持保障房建设的资金总量仅为8200亿元,离实际需求的1.3万亿元还有4800亿元的缺口,因此保障房建设资金需要寻求其他路径得以补充。  房企们已陆续参透了保障房的玄机。平安证券发布报告认为,开发商除可借助保障房项目从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠,还可从中获得商品房项目的机会。同时,保障房很有可能为上市房企打开融资渠道,无疑这是各大房企介入保障房建设的重要目的。

保障房资金求解  公租房钱荒
开发企业垫资不可避免  面对1000万套保障性住房所需耗费的1.3万亿元资金,从中央政府到地方政府能够找到的“杠杆”似乎就只有一个,那就是社会资本。  6月15日,国务院政策研究室的一位权威人士向《中国经营报》记者证实,从中央政府的角度已经开始研究一系列保障性住房融资体制的配套政策,而系列配套政策的核心,即是创造能够使社会资本也就是房地产开发企业大规模进入保障性住房开发领域的政策环境,以解决海量任务带来的天量资金需求。  资金难点何在  “银监会和各地银监局也只是进行了几次调研,但至今还没有成文的实施办法或者政策指引,我们也很难跟企业做保证,说可以拿到贷款。”6月15日晚,山东省建设厅的一位官员向记者表示,他所反映的情况,是当下山东省不少地区在公租房领域遇到的问题。  2011年4月,由住房和城乡建设部代表,国务院保障性安居工程领导小组与各省、自治区、直辖市、计划单列市政府签订了《保障性安居工程责任书》,将1000万套保障性安居工程任务指标进行了分解。但在签订的“责任书”中,仅对任务指标、工程进度、工程质量进行了明确,但对于融资渠道以及配套资金来源,未予统一说明。  记者了解到,2011年1000万套保障房计划中,有350万套左右是各类棚户区改造,这包括城市棚户区改造和矿区、林区、垦区棚户区改造;以及60万~70万套回迁房。真正属于保障房范围的增量主要是三部分:
220万套公租房、150万~160万套廉租房、100万套经济适用房。  山东、陕西、河北省住建厅的官员在接受记者采访时均表示,对于地方政府而言,公租房是真正的“增量任务”。而增量任务实际上是保障房资金筹集的难点所在。  “廉租房各级财政的预算都已有明确的安排,这部分资金主要靠财政投入。”陕西省建设厅一位官员表示,2011年通过预算安排的廉租住房省级财政配套为89亿元,再加上中央财政转移支付的约20亿元,已经足以满足完成开工任务目标。山东、河北的情况,也与之类似。  至于经济适用房,实际不需政府进行实际的资金投入,而是以土地无偿划拨的方式支付成本,由开发企业负责建设资金的支付。因此,目前最没有明确资金来源保障的,就是公共租赁房。  目前,公租房一般有三种运营模式:一是由政府出地、政府投资、政府管理;二是由政府划拨土地,企业出资建设,在满足自己企业职工需求的同时,向社会提供房源;三是探索由政府出地,吸引市场力量进行公租房建设,并拥有所有权的模式。  政企诉求鸿沟  在公租房的三种模式中,地方政府最为感兴趣的,实际上是第三种模式,即政府以土地支付,由房地产开发商建设,继而由政府分配,再由开发企业运营管理。这样,在至少220万套公共租赁房的投入上,政府就可以达到如经济适用房一般“只出土地,不出现金”的“境界”。

在与住房和城乡建设部(以下简称住建部)签订保障性住房的军令状之后一个月,全国各省、自治区、直辖市、计划单列市的保障性住房建设分项指标终于全部确定。  所谓“分项指标”,就是在地方政府认领的保障性住房建设指标中,廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房以及棚户区、煤矿采空区的改造安居工程——五类保障性住房形态的具体分配比例。在目前业已确定的各省分项指标中,建成后租赁而不销售的廉租房和公租房占到60%以上,个别省份比例更高。  由于这类保障性住房不能销售,如此高的比例意味着巨额资金长期持续的投入。于是,在今年10月31日全面开工的“政治底线”压力下,地方政府终于开始转向房地产开发企业,“以地换房”的模式,渐次开启。  租赁为主
财政配角  在如火如荼的保障性住房建设中,如果以资金投入的比例计算,地方财政或许只是一个戏份少得可怜的“配角”。  近日,河北省建设厅厅长朱正举在接受《中国经营报》记者采访时表示,经住建部审核,河北省2011年保障性住房建设的分项指标已经完成,而河北省总计认领了38万套保障性住房建设任务指标,按照规定,2011年10月31日前,这些保障性住房将全部开工。  “38万套保障性住房中,廉租房3.5万套、公共租赁房10.5万套、经济适用房3万套,剩余的是旧城改造和采空区改造的安居工程,这次保障性住房任务的结构,以租赁型的保障性住房为主。”  记者了解到,与河北省同期,其他全国各省、自治区、直辖市、计划单列市的“分项指标”均以完成进入实施阶段。其中山东、福建、辽宁、江苏、浙江等省,全省保障性住房的任务指标均超过35万套。与河北省相同,这其中60%以上为租赁型保障性住房。  记者了解到,截至4月12日,河北省政府已经初步匡算38万套保障性住房的投资总额约为240亿元人民币。这其中,政府财政直接投入约为40亿元,剩余将依靠信贷以及社会多元化的融资渠道解决。  山东、福建、辽宁、江苏、浙江等省的情况,也与河北省相近。只是由于山东、江苏、浙江等省财政收入家底较厚,其地方财政直接承担比例稍高于河北。但是依靠多元化融资解决保障性住房的资金问题,已是各地的必然选择。  住建部一位官员向记者表示,“按照此前各地方政府与中央政府签订的‘军令状’,10月31日前,按照经过审核的分项指标,所有保障性住房必须开工建设。”这意味着,地方政府最多还有6个月时间,解决保障性住房建设资金来源的问题。  企业介入
以地换房  在这样的背景下,地方政府又一次把目光投向了房地产开发企业。4月11日,认领了38万套保障性住房建设任务的河北省,与北京万科房地产开发有限公司(下称北京万科)签订协议,由万科完成8000套保障性住房的建设任务指标。  “这8000套保障性住房涉及涿州、唐山、秦皇岛、张家口、廊坊、香河等市县。”万科股份执行副总裁毛大庆告诉记者。朱正举则向记者强调,在这些城市中,条件成熟的城市率先落地,“租赁型保障性住房将占有相当大的比例”。

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