保障房成为央企进军房地产业的最好借口

距离国资委勒令78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务已经超过一年,但根据报道,227家央企所属三级以上房地产子公司中,转让出去的央企地产项目还不到30家。与此同时,获批从事房地产开发业务的央企却增添了5家新成员:鲁能、中航、神华、中煤以及新兴集团。对于上述获批保留地产业务的五家央企,有消息称国资委相关人士表示要引导他们更多地承担保障房建设的任务。  实际上,与民营房企宣称保障房无法盈利相比,央企的“觉悟”还是很高,纷纷表态保障房利润可观。继中国中冶声称保障房毛利率可达到12.5%后,金隅股份就在4月11日的业绩发布会上透露其保障房收益率可达20%以上。土地是他们最大的优势所在。以中国中冶为例:公开资料显示,中国中冶通过出让、国家作价出资以及划拨等方式拥有的土地使用权共计501宗,总面积为2069.77万平米。其中,以出让方式获得的土地面积总计1487.57万平米;而以国家作价出资方式取得的土地使用权总面积为436.38万平米,其中已换发了《国有土地使用证》的共有164宗,其余26宗正在办理《国有土地使用证》换发手续中。  另外,金隅股份高利润的原因之一正是在于将工业用地转为保障性住房用地,一方面能够享有一级开发的利润,一方面还能降低资金成本。既然,享有土地优势的央企能够比其他房企获得更高的保障房利润,同时央企承担保障房建设任务的呼声甚嚣尘上,未来,央企若想留在房地产行业中,恐怕将求助于保障房建设以获得合法资格。

(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;

、土地使用权抵押。是指债务人或者第三人不转移对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。土地使用权抵押应注意:土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物应随之抵押。抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。应当办理抵押登记。

(二)土地使用权作价出资与转让关系

、土地使用权的行使。土地使用者可以自己使用土地,以出让方式取得国有土地使用权的土地使用者也可以把土地使用权转让、作价出资、出租或抵押。

综合上面所说的,土地使用权出资价款是改变一种土地的处置方式,这样也可以更有效的提高城市的经济水平发展,但是出资价款只是针对土地的使用权而不是土地的所有权,所以,不管是企业还是个人,在取得土地使用证的时候,只有土地的使用权而已,也是不能没有经过批准而自行买卖的。

澳门新莆京娱乐app,、按约定或规定用途使用土地。建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

土地使用权转让时交纳的税费有哪些

、土地使用权转让。是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。土地使用权转让应注意:转让方必须按土地出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。例如,转让房地产,属于房屋建设工程的,需完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,应形成工业用地或者其他建设用地条件。转让方和受让方之间应当签订转让合同。土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。办理过户登记。土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应依法办理相关手续。受让方使用土地的年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

土地使用权年限是多久?

.国有土地使用权的收回。为公共利益需要使用土地的;为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨国有土地的;公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的;经有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权,对因公共利益需要、实施城市规划进行旧城区改建等原因而收回土地使用权的,应当对土地使用权人给予适当补偿。

土地使用权作价出资与转让的关系

.土地使用权期限届满。使用年限届满,土地使用者可以申请续期,但应依法重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。否则,土地使用者应当交还土地使用证,并依法办理注销登记,国家无偿取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权。

(一)关于土地使用权作价出资与转让关系的法律法规:

土地证作用就是拥有该地块的合法使用权,受法律的保护。土地证上会注明该土地的地理位置、用地性质、用地面积、使用者等相关信息。土地使用者可以自己使用土地,以出让方式取得国有土地使用权的土地使用者也可以把土地使用权转让、作价出资、出租或抵押。

1、《房地产管理法》第28条仅规定了土地使用权可以作价出资,但对土地使用权作价出资与转让的关系并未给出明确答案。

下面是土地证的具体作用,在什么时候可以发挥它的作用:

集体土地使用权转让合同2018

.禁止闲置土地。闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。为依法处理和充分利用闲置土地,切实保护土地,国土资源部于1999年4月28日发布了《闲置土地处置办法》,该办法对闲置土地的情形、处置方案、土地闲置费、收回闲置的国有土地使用权程序及对闲置土地的利用等作了详细规定,这里不再赘述。

3、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称“解答”)第18条却规定:“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续”。

.禁止自行将土地使用权转让、出租、抵押。以划拨方式取得的土地使用权,其转让、出让、抵押必须符合法定条件并经有权机关批准,对未经批准擅自转让、出让、抵押的,由市、县人民政府土地管理部门没收非法收入,并根据情节处以罚款。以出让方式取得的土地使用权,可以转让、出租、抵押,但是也要符合一定的条件,即转让方、出租方必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发利用土地,转让合同、出租合同、抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定,并且办理土地登记手续。

(3)国有土地使用权作价出资或者入股”。

.土地灭失。《房地产管理法》规定,土地使用权因土地灭失而终止。土地灭失是指因地震、火山爆发、洪水等不可抗力导致土地实际使用价值的消失,致使土地使用者无法按照合同约定或批准文件规定的用途利用土地,从而终止土地使用权。对于划拨土地,国家可以另行划拨一块土地给原土地使用权人使用。对于出让土地,土地使用权人可请求退还土地灭失部分剩余年限的出让金。

由于以上法律法律及部门规章之间的冲突,造成了实践中对于土地使用权作价出资与转让的关系存在两种截然不同的观点:

、土地使用权出租。是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁应注意:出租人必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。出租人应将地上建筑物、其他附着物随同土地使用权同时租赁。出租人和承租人应当签订土地使用权租赁合同。承租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。出租人应当办理登记。

(1)国有土地使用权出让;

内容摘要:什么是农村土地证呢?
农村土地证,是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。那么农村土地证有啥作用呢?
什么是农村土地证呢?
农村土地证,是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。那么农村土地证有啥作用呢?

我们都知道在我国土地都是属于国家的,没有买卖的权力,只有使用的使用,那么土地使用权出资价款是怎么样的?就是指,国家把土地使用权给单位或者是个人,但是单位或者是个人就是向国家按时缴纳土地的出让金,这样才能办理土地使用证,那下面就来听听小编的看法。

、土地使用权作价出资。是指土地使用者依法将土地使用权评估作价后,作为资本出资或入股,用于合资、合作、联营等,并按出资数额行使相应权利,履行相应义务的行为。如我国《公司法》规定,股东/发起人可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。《合伙企业法》规定,合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或其他财产权利出资。《城市房地产管理法》规定,依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。以土地使用权作价出资应注意:依法对土地使用权评估作价。根据《公司法》的规定,对作为出资的土地使用权,必须依据法律、行政法规的规定进行评估作价。但是,根据《合伙企业法》的规定,合伙人以土地使用权作价出资的,可以由全体合伙人协商确定,或者由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。办理土地变更登记手续。如果土地使用者仅以土地使用权作为合作条件与他人合作、联营的,土地使用权没有发生转让,不用办理变更登记手续。如果土地使用者以土地使用权作价向公司、企业法人投资或者与他方成立公司、企业法人等,则发生土地使用权转让,应办理变更登记手续。

企业可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权。土地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资主体委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

根据有关法律规定,除符合下列条件的以外,划拨土地使用权不得转让、出租、抵押:土地使用权人为公司、企业、其他经济组织或个人;领有国有土地使用证;具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;依法签订了土地使用权出让合同,并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金;经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。

延伸阅读:

另外,对于违反《土地管理法》、《房地产管理法》等的规定,国家可以强制收回土地使用权,如依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地、临时使用土地期满拒不归还的,或者不按照批准的用途使用国有土地的,由县级以上人民政府土地部门责令交还土地;已办理审批手续的非农业建设占用耕地,连续两年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。

1、最高人民法院《解答》只是适用于房地产管理法颁布以前的合建合同,且在合作建房中如果土地使用者将土地使用权作为项目设立公司时的出资,就不是一般意义上的转让而是作价出资;

、土地使用权的限制。是指土地使用者必须严格按照出让合同约定或划拨批准文件规定的条件、方式、用途等使用土地,违反了这些规定要承担相应的法律责任。

第一种观点:土地使用权作价出资属于土地使用权转让的特殊形式。该观点依据为最高人民法院《解答》及《房地产转让管理规定》,该观点认为土地作价出资需要原土地使用权人将通过出让方式取得的土地使用权变更到新的公司名下,既然存在主体变更,自然就是一种转让行为,且虽《房地产转让管理规定》属部委规章,但其属于具体指导工作的方向性规定。

.禁止擅自改变土地用途。根据《全国土地分类》,建设用地分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等8大类32小类。土地使用权人应当严格按照出让合同约定或批准文件规定的用途使用土地,确需改变土地用途的,应当经有权机关批准,对未经批准擅自改变土地用途的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款、无偿收回土地使用权等处罚。

土地出让价款采取预收的方式,土地使用者只有支付了出让价款,土地管理部门才交付土地给土地使用者,办理登记手续,核发土地使用证。

、土地使用权的终止。土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回或土地灭失等原因而终止。

(2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的……”。

、所谓土地使用,是指按照土地的自然属性、法定用途或约定方式,对土地进行的利用。根据物权理论,土地使用权是对国家或集体所有的土地的占有、使用、收益的权利,属于用益物权,包括国有土地使用权和农民集体土地使用权,但是根据国家法律规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业生产,因此,以下所指的土地使用,主要指国有土地使用权的使用。

4、《房地产转让管理规定》第3条“本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:

2、《房地产转让管理规定》属于部颁规章,是下位法,而房地产管理法是上位法,下位法不能违背上位法。

土地使用权出资价款是国有企业改革中特有的一种土地处置方式,是指国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有。

2、《土地管理法实施条例》第29条规定“国有土地使用权有偿使用的方式包括:

第二种观点:土地使用权作价出资出资并非土地使用权转让的特殊形式。该观点主要依据为《房地产管理法》及《土地管理法实施条例》,该观点认为:

(2)国有土地租赁;

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