澳门新莆京正在官网千亿险资觊觎京沪保障房

一项高达百亿元的保险资金保障房项目正在北京酝酿,接近该项目人士告诉《财经》,“此项目从去年开始筹备,名字暂定为蓝德计划。”由于担心一家保险公司运作有风险,按保监会要求,各家均摊。根据蓝德计划内容,各家保险资产管理公司将把保险资金借贷给北京市土地储备中心,由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应,包括拆迁、管线铺设和道路建设等准备,但不涉及二级市场。  最初蓝德计划进展并不顺利,利润率是一个重要的分歧。最终敲定的收益率比银行存款利率下浮11%,这让业内人士大跌眼镜,“这个利率对保险公司来说利润空间很小,和它承担的风险并不相符。”有资产管理公司人士表示,“以土地储备为抵押,未来出让土地的收入偿还借债,这其中隐含着不确定风险,用未来出让土地的收入还款并不符合现有相关规定。”  中国人寿总裁杨超在“两会”期间曾表示,“投资回报率仍必须要高于国债及银行利率。”但是最终下浮11%的利润率还是被各家保险资产管理公司所接受,“保险资金参与政府公益方面的投资,利润就不是主要的目标了。以商业利润来要求有些不现实。”上述人士称,“太平洋(资产管理公司)刚刚做的上海公租房项目,收益率也相较银行利率打了9折。”

在政府大力开发保障房之际,京沪保障房率先成为险企的必争之地。  在刚刚落幕的2011陆家嘴论坛上,保监会相关负责人透露,由中国太保牵头、联合中国人寿等6家保险资产管理公司参与、筹资规模达700亿元至800亿元的北京保障房建设项目已获保监会备案通过。此前,已有近70亿元的两单保障房债券计划落户上海。  在险企试水保障房项目之际,保监会保险资金运用监管部主任孙建勇更在陆家嘴论坛上透露,年内将会出台保险资金投资保障房建设的相关细则。  一位接近监管层的人士告诉记者,即将出台的保险资金投资保障房建设细则并不影响保险公司已有的操作,而是着眼于解决实际操作中的技术性细节问题。  上海:太保、平安债权计划先行  投资保障房建设是保险资金运用的一个创新,上海保障房项目在吸引保险资金方面已经抢先。  “目前保险资金参与保障房建设都是以发起债权计划的形式设立。”上述接近监管层的人士告诉记者。  今年3月,中国太保宣布旗下太平洋资产管理公司发起设立“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”,募集金额为40亿元人民币,目前该项目已经完成资金募集。  5月12日,上海城投与中国平安推出7年期“平安—城投控股保障房项目债权投资计划”,募集不超过30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设。  记者了解到,平安与上海城投旗下上市公司城投控股(600649.SZ)的债券计划所募集资金将用于支持城投控股名下的松江新凯、青浦诸光路等保障性住房项目。  该债权计划的利率方式与之前太保上海的公租房项目采用浮动利率不同:债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息;另外50%按照人民银行公布的同期贷款基准利率下浮5.1%,浮动利率计息部分的年债权收益率不低于5.44%且不高于8.16%。债权投资计划的担保方是城投总公司,采用信用担保形式,目前城投总公司在银行的信用级别为AAA级。  上海城投方面人士介绍,采用固定利率和浮动利率结合主要是考虑收益稳定和市场波动,一方面偿债主体希望能稳定利息支出成本,另一方面也希望能够根据市场利率变化进行相应调整。对平安来说,一半固定利率一半浮动利率,也是资产配置的需要。  “资金安全无疑是保险资金参与保障房建设的最大吸引力。资金收益率将是关注的另一面。”一位券商分析人士指出。债权计划中的利率设定肯定是双方的博弈过程,体现了保险公司的议价能力。  上海城投在上海市保障房建设中占据重要角色,其总开发量达到250万平方米,占上海目前总体建设计划的25%。根据城投控股3月25日发布的2010年年报,2010年保障性住房共完成销售面积59.47万平方米,合同金额46.729亿元,回笼资金25.1亿元。  在刚落幕2011陆家嘴论坛上,保监会主席吴定富表示,保监会将在政策允许范围内,本着把上海建成保险资金运用试验区的考虑,在上海地区开展基础设施、股权和不动产等投资活动。  北京:百亿险资入场  北京保障房项目也在大力吸引保险资金入场,“大手笔”的“蓝德计划”即是佐证。  去年年底,北京启动“蓝德计划”——北京市土地储备整理中心与七家保险资产管理公司签订了总金额为700亿~800亿元的债权投资计划,期限为7年。由7家保险公司通过发行债权计划,筹集到的保险资金借贷给北京市土地储备整理中心使用,为保障房建设提供前期土地供应,主要指保障房建造前的拆迁、管线铺设和道路建设等准备,不参与后期二级市场开发。与目前所有保险资金参与保障房建设的模式一样,保险资金将不参与后期二级市场的开发。  该项目由太平洋资产管理公司牵头,参与者包括国寿资产、平安资产、人保资产、太平资产、华泰资产、泰康资产。这目前也是保险资金投入保障房建设的最大一单。  据了解,该项目以北京市的土地储备作为抵押,风险可控。该项目收益率是在五年期贷款利率的基础上下浮11%,按季结息付息。另外,首先将按各家资产管理公司规模逐家分配额度,再按照保险资金债权计划的额度分配,每发起一个债权计划,发起公司最多只能认购这个计划的60%,其余40%必须分配给同业机构。因此,理论上讲,业内很多保险公司的资金都将参与其中。  前述接近监管层人士称,目前保险公司“有意向的项目还有很多,不过还需向保监会报备。目前已正式在保监会报备的是太保上海公租房项目与太保牵头的北京保障房计划”。  虽然保障房建设有资金安全、长期回收的特点与保险资金特性匹配,但据记者了解,也有一些保险公司对参与保障房建设并不是特别有兴趣。“利润率不高,6%~8%对一些保险公司来讲并不吸引人。”一位中小型保险公司资产管理部门人士认为。  韬睿惠悦风险与金融业咨询总经理冼懿敏认为,保险资金投资保障房领域风险可控。“目前计划投入保障房领域的保险资金量相对于每年快速增长的保险总资产而言仍然有限可控。保障房也是一种投资标的,不应把它孤立地评估,而应该置于整体组合之内看待保障房对投资组合的回报和风险影响。这要根据保险公司的风险偏好框架建立风险防范体系,对房地产项目、保障房项目进行充分的尽职调查,还要注意人才的培养。”

被称作“蓝德计划”的保险资金参与北京土地储备融资计划迈出实质步伐。《21世纪经济报道》称,涉及290亿元的债权投资计划已在6月正式获得保监会批复,该计划由北京市土地储备整理中心与太保、国寿、平安、人保等国内七家保险资产管理公司签订。  据了解,该期计划为7年期,借债方可从第五年开始提前还款。与此前媒体报道的一样,该计划并不用于保障房建设,筹集到的保险资金借贷给北京市土地储备整理中心,作为保障房建设前期土地供应资金,要用于土地前期征用、拆迁、整理等。土地出让金则是其主要还款来源。该计划具体利率还未最终确定。一位保险投资人士表示,目前的说法是最终收益可能围绕6%上下波动。  一位资产管理公司固定收益部投资负责人认为,此类债权计划有政府背景支持,而且北京市政府信用还算良好,还款风险应不大。但他认为,如果收益率低于6%,吸引力则不大。在一些保险公司看来,这样的收益率比起大额协议存款来,优势不算太大,现在银行存款普遍已经达到5.5%左右,有的甚至高达6%。此前,有消息称,“蓝德计划”的整体融资规模在500亿元左右。

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