澳门新莆京正在官网上市房企数据显示一季度房价上涨动力强于调控压力

虽然今年新的房地产调控政策力度相当大,但各地房价上涨的动力似乎更强。已公布一季度业绩的万科、保利、复地、富力等十大开发商今年首季卖楼超过千亿元,而且有接近六成企业均价涨幅“闯过”调控红线15%。其中,万科一季度销售金额355.1亿元,同比暴增135%,保利与金地则分别大幅增长72.39%和82.4%。  香港上市的中国海外发展一季度销售额同比增幅超过四成,碧桂园、雅居乐、复地等也都在20%以上。开发商企业销售收入逆势走强主要有三大原因:一是部分开发商把去年第四季度的部分销售业绩顺延到今年一季度;二是受政策影响较小的二、三线城市和商业项目成就了房企的辉煌。三是市场需求旺盛。  目前,有超过600个城市公布了当地房价调控目标,10%-15%成为多数地方房价涨幅上限。而上述十大开发商当中,剔除无可比数据外,仅有两家销售均价同比下降,而约八成开发商销售均价逆势上涨,而且如按约10%-15%的房价调控目标,均价上涨的7家开发商中,有5家成交均价涨幅超过这个“红线”,占比达到71.43%。其中富力地产和保利涨幅超过30%。

农历新年过后,各大房企2016年首月的销售业绩陆续出炉,包括万科、保利、恒大在内的房企销售业绩同比均出现大幅上涨。

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克而瑞监测数据显示,监测重点企业销售金额环比明显下降,但整体好于去年同期,合计同比增长21%,其中更是有13家房企同比增长超过100%。

2月房企业绩集中向好,很大一部分原因来自于政策的持续宽松。

房企销售情况分化严重

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万科公布的1月销售业绩显示,该公司1月实现销售面积186.4万平方米,较上年同期196万平方米同比下降4.9%,销售金额达到255.9亿元,较上年同期的232.1亿元同比增长10.3%。

部分房企2月销售数据对比(数据来源:新京报记者根据公开数据及公告整理,具体以企业发布为准)

2016年1月恒大地产集团合约销售额达212.3亿元,同比大涨83%,合约销售面积约为245.2万平方米,同比上升62.3%,销售均价8660元/平方米,亦同比涨12.8%。

持续宽松的政策红利,让大部分房企在刚刚过去的2月份,即使受春节假期影响也依然收获“淡季不淡”的硕果。截至目前,有超过30家房企相继发布2月份销售业绩,无论是销售金额还是销售价格,均出现了大幅度增长。

据保利地产公告,1月份,该公司实现签约面积102.89万平方米,同比增长79.96%;实现签约金额139.78亿元,同比增长91.39%。

18家标杆房企销售额同比上涨超五成

中原地产研究部统计数据显示公布1月销售业绩的房企合计21家,21家房企1月销售额高达1212.92亿元,相比这21家房企2015年1月的销售额787.9亿元,涨幅高达53.9%。

继1月收获了业绩的“开门红”之后,各大房企乘胜追击,在传统淡季的2月份创造了新的纪录。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷表示,1月房企销售数据分化还是比较严重,龙头企业销售额增长较快。中小企业,特别是在三四线项目较多的房企,业绩增速并不理想。这种情况相信全年都会延续。

截至3月16日,包括万科、恒大、保利、融创中国、碧桂园等在内的33家企业公布了2月销售业绩,合计销售额达到1148.78亿元,与2015年2月的577.59亿元相比,涨幅接近100%;合计销售面积为1023.1万平方米,同比增长83%。

欧阳捷还表示,2016年全年形势应该好于2015年,因为今年的政策刺激启动得较早,2月初,央行出台政策降低了非限购城市的首付比例,另有消息显示,两会后也将迎来政策的窗口期。在这些政策刺激下,房地产全年的销售额预计会高于2015年达10%左右。

其中,标杆房企的业绩涨幅更加明显。据记者统计,销售金额同比上涨超50%的达到18家。另据上市房企公布的销售数据显示,恒大地产表现较为抢眼,2月合约销售金额达到152.3亿元,同比上涨191.2%。万科、碧桂园、保利等房企也均出现了不同程度的同比上涨。如万科2月份实现销售金额160.3亿元,同比上涨91%。

“房价易涨难跌”

在业内人士看来,2月房企业绩集中向好,很大一部分原因来自于政策的持续宽松。“尤其是层出不穷的去库存政策引发的后续影响还在不断发酵,预计这一趋势将延续至上半年。”某市场分析人士指出。

事实上,今年初,包括万科、恒大企业都纷纷上调了全年销售业绩。

销售均价齐“抬头”

日前在出席活动时,万科总裁郁亮表
示,2016年万科的理想目标是销售额3000亿元,利润300亿元。根据万科此前的披露,万科2015年完成销售额2614亿元,2016年要实现
15%的增长才可完成3000亿元的目标。恒大地产将集团2016年全年的合约销售目标定为2000亿元,相比其2015年度1800亿元的销售目标增加11.1%。

不仅是业绩,房企2月的销售均价也在上升。万科、华润、龙湖、世茂、金地等多家标杆房企的销售均价同比均出现了不同程度的上浮。

值得指出的是,1月不仅房企销售额同比上涨明显,销售均价也出现全面上扬。

根据已公布的销售金额和面积测算,中国金茂2月的销售均价达到29110元/平方米,与去年同期的15190元/平方米相比,涨幅达91.6%;绿城中国、万科2月销售均价同比则分别上升29.7%和20.8%。不过,融创中国2月的销售均价同比下降了16%,出现下降的还有雅居乐、保利地产。对此,业内分析人士认为,部分企业价格下降的原因,可能与产品结构及区域分布发生变化有关系,比如战略扩张至二三线城市,拉低平均价格等。

中原统计数据显示,公布业绩的21家房企合计2015年销售均价为1.07万元/平方米。而在2016年1月销售均价高达1.18万元/平方
米,同比涨幅达到了10.2%。在21家房企中,均价上涨的企业达到了15家,除个别企业因为战略扩张到二三线城市,降低均价外,大部分企业在2016年
1月均实现了量价上涨。

尽管并非房企销售均价在2月获得全面上涨,但据记者粗略测算,已公布业绩的33家企业在2月平均销售均价为11229元/平方米,同比去年的10327元/平方米,整体上浮了8.7%,接近一成。

欧阳捷表示,均价上涨主要也是由分化造成的。开发商投资全面回归一二线城市,导致一线城市地价上涨明显,也势必传导至房价。2016年,这个趋势依然不会改变。

去库存助推房企去化

中原地产研究部统计数据显示:在1月份20大标杆房企合计拿地金额突破了441亿元,继续维持高位,房企拿地主要集中在一二线城市

经历了2015年连续的降准降息后,今年各地除了进一步下调非限购城市对首套房最低首付比例外,监管部门还全面降低了二手房交易契税税率,这些政策已经大大刺激了房地产市场。据国家统计局最新公布的1月至2月全国房地产开发和销售数据显示,商品房销售面积为11235万平方米,同比增长28.2%,增速比去年全年提高21.7个百分点;商品房销售额8577亿元,增长43.6%,增速提高29.2个百分点。商品房销售加快,房地产开发投资增速正在稳步回升。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:融创在杭州等城市均大规模补仓,证明了房企对一二线城市持续追捧,同时三四线城市天量库存积压。一二线城市聚集了过多的资源,需求集中,而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下,一二线城市房价易涨难跌。

与此同时,房企的库存也正在快速去化。公开资料显示,今年1月至2月,万科累计实现销售面积305.9万平方米,同比增长12.63%,销售金额416.2亿元,同比增长31.71%,按照去年全年达成2614亿元计算,仅前两个月已经实现16%;恒大地产在前两个月的合约销售金额约为364.7亿元,销售面积422.2万平方米,同比分别增长116.6%和89.9%。按照全年2000亿元目标计算,恒大地产前两月也已完成全年目标的18.2%。此外,1-2月份,保利地产的签约面积、签约金额同比分别增长88.52%和90.46%。

张大伟称,即使如此,对于企业来说,2016年的压力依然非常大,其中三四线库存积压、销售困难。而一二线城市高价地块频繁出现,导致利润率持续下调。随着房地产利润率降低到个位数,房企转型、分化的速度将加速。2016年,房企的压力将更大。

■ 趋势

二线城市成房企拿地主战场

多数标杆房企在2月收获良好业绩的同时,也积极在土地市场寻找机会。据中原地产统计,包括万科、保利、碧桂园、恒大等20家标杆房企,继1月拿地突破441亿元的纪录后,2月份拿地金额也突破200亿元大关。值得一提的是,受到一线城市土地供应持续紧张、价格直线上涨的影响,二线城市已经成为各家房企的主流战场。

融创在杭州等城市的大规模补仓,鲁能、龙湖、中国金茂进入天津市场,碧桂园一日内拿下南京仙林8宗地块,万科也在西安高新区摘得了总体量36万平方米的商住地块等,这些都显示出房企对二线城市的追捧热度在不停提升。

中原地产研究部数据显示,进入2016年以来,20大标杆房企合计拿地金额为974.33亿,同比2015年同期的812.3亿增加了20%;但从成交结构看,2016年以来,在二线城市拿地的金额占比高达48%,而在2015年,这一比例则为41.2%,二线城市已经成为标杆房企拿地的主要目标城市。

“房地产刺激政策频繁出现,利好一二线城市。这种情况下,房企拿地积极性明显提高。”某业内人士指出,一线城市因为房价上涨迅速,预计出现调控政策的可能性越来越大,这种情况下,拿高价地的压力越来越大。

优质土地占比少已经成为一线城市的共同痛点。以北京为例,截至目前,2016年只出让了3宗住宅用地,楼面价全部超过了4万元/平方米,这种情况下,标杆房企在一线城市拿高价地的压力越来越大,因此也将更加谨慎。

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