行政化限购效果值得商榷 楼市调控正途何在?

3月3日下午,人民大会堂东门外,全国政协委员许家印向《中国经营报》记者笑称,我的提案表明开发商身上也留着道德的血液。  许家印的职业身份是恒大地产的董事局主席,在今年的全国两会上提交了一份加快城中村改造的提案,他希望政府能够支持他用“增加供给”的方式,解决目前房价过快上涨的问题。  同样身为全国政协委员的星河湾地产董事长黄文仔向记者表示,在1000万套保障性住房压顶的时代,即便豪宅出身的星河湾,也愿意参与保障房的建设,只是在现在的广州,他还没有这样的资格。  限购与保障房抑或改革住房机制,哪个才是政府调控楼市的正途?  行政限购  来自广东的黄文仔国语并不好,但身为来自社会保障界的政协委员,他还是极力希望向记者表达自己对“轰轰烈烈”式的“限购住房”的担忧。尽管他在此前还向记者表示,作为社会保障界的委员,他不会提交有关房价方面问题提案。  “就拿广州来说吧,广州执行限购政策之后,今年的楼市总销售量,恐怕要减少60%以上。”黄文仔说。在他看来,这是对房价最有冲击的一项调控政策。在他之前,北京的开发商们已经详细而周密地计算了新限购令下北京一年可售房屋的总套数,不过8万套上下,相比2010年全年11万套的销量,3万套的削减量,让开发商胆战心惊。  从兔年春节长假过后开始,上海、北京等地相继落实国务院楼市调控政策,出台了严厉的限购措施。  但是,在全国政协委员秦晓看来,行政化限购政策的效果却值得商榷。他反问记者,在1997年房改之前,中国城镇居民的住房问题,都是依靠行政手段解决的,“效果如何?”他认为,正是因为住房制度的市场化改革,中国居民的住房条件才得到了巨大的改善。  “中国的房价问题,归根结底是两个原因,一是地方财权与事权不匹配,事权过多,财权过少,使地方政府为解决钱的问题,而导致土地市场的高溢价;二是流动性过剩。”秦晓说,在这样的背景下,限制居民以合法收入所得购买房产,是违背市场经济规律基本原则的。  秦晓坚信,即便行政性限购的手段能够在短期内起到效果,但是问题的关键在于行政性手段不可能长久使用,即便长久使用,最终造成的市场要素扭曲,也未必能够起到理想中的效果。  涨价归因  在全国两会召开前夕,国土资源部公布的一组数据显示,全国土地出让金总收入为2.7万亿元,同比增收70.4%。海南省委书记卫留成更是坦言,海南当年度财政收入的60%来自土地财政。  黄文仔则向记者讲述了他自己的经历。兔年春节之前,星河湾有意进军西安市场。黄文仔赴西安与当地政府官员接洽,地方政府表示欢迎星河湾到西安投资开发。当时,当地政府方面的人士告诉黄文仔,他看上的那块土地,大概每亩的价格在160万元左右,黄文仔觉得尚可接受。  然而接下来的过程却出乎他的意料。他告诉记者,最终这块土地经过拍卖,以504万元/亩的价格成交,尽管黄文仔一再强调,自己不想谈房价地价的敏感问题,但他还是表示,从160万/亩到540万/亩,这样的地价上涨无法让房价不上涨。  在秦晓看来,中国改革开放以来的“发展主义政府”模式,实际上也在一定程度上助长了目前的房价问题,而其核心就在于在这一模式下,政府作为经济发展的主导一方,掌控了大量的资源,这其中就包括大量的土地。  “在改革初期,中国认为资本是稀缺的,土地是不稀缺的,所以用廉价的土地换取资本,而一旦土地真正的价值反映出来,企业的赢利和价值就会发生变化”。秦晓说:“从某种程度上讲,中国城镇化伴生了地方政府过度依赖土地财政收入和开发商获取暴利的现象。问题的根子,还在政府主导经济的理念和模式上。”  许家印则相信,只有真正的增加市场供给,才能够得到稳定房地产价格的效果。正因如此,他告诉记者,他本次政协全会提交的提案内容,便是加速城市城中村改造的进程,通过改造城中村,盘活城市的存量土地,以增加房地产供应,而这一点思路的实现与推进,则需要政府的重视甚至是制度创新。  调控归途  让黄文仔感到多少有点欣慰的是,三年来一直坚持的有关保障房的提案,终于在2011年变成现实,“1000万套保障房,尽管来得有点晚,但是也还算及时。”黄文仔在商不言商,话语直白。  在两会召开前,国务院政策研究室副主任刘鹤在接受记者采访时表示,“十二五”规划中,需要特别注重准确界定政府和市场的分工,进一步完善干部政绩考核制度,力争在加快经济发展方式上取得新进展。  显然,1000万套保障性住房的庞大计划正是“准确界定政府和市场分工”的最佳注脚。“民政部和国家统计局的数字,中国目前的低收入家庭大致在1580万户左右,2010年开工建设了580万套保障性住房,加上2011年开工的1000万套保障性住房,总计1580套保障性住房,将对1580万户的低收入家庭实现完全的覆盖,此后再逐步通过一系列的方式,解决夹心层的住房问题。”全国政协委员、原建设部副部长刘志峰向记者表示。  为解决庞大的保障性住房计划的资金来源问题,全国政协委员、无党派人士李稻葵的提案将主要提出对保障性住房的融资解决方案。他认为,通过收取房租等,保障性住房可以形成地方政府的良性资产,因此资本市场包括银行都会感兴趣,但目前保障性住房融资制度尚未明确方向。  李稻葵建议建立一种制度,让地方政府公开透明地去融资,并借此通过外部力量监督保障性住房的运行。

许家印、许荣茂、黄文仔、郭广昌,均是地产界赫赫有名的人物,但在今年“两会”期间,这四人却没有提出一项有关房地产的提案或议案。

澳门新莆京娱乐app ,中国房地产市场是否走到拐点?楼市,依然是一些地产界政协委员提案主题或话题。

开发商低调行事并不意外,但提案或议案中显得不太关注本行业,却多少有些叫人看不懂。对此业内人士分析,从近期高层的表态及芜湖、上海楼市“新政”被叫停,可以看出“政策从紧”的大环境仍无悬念。

不会崩盘但面临“洗牌”

《每日经济新闻》记者还发现,政府工作报告将今年GDP增长目标定在8%以下,也让地产界意识到政府推动转变经济发展方式的决心。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森昨日接受《第一财经日报》等媒体采访时称,杭州楼盘价格做一些调整,有利于整个楼市的健康发展,但所谓的“房地产崩盘”危言耸听。

地产业代表避谈地产

“一些城市都”过剩”了,就无需调控,市场这只手还是在起作用。有个别降价,没必要过分解读。”黄其森的观点与万达集团董事长王健林类似,后者近日在接受本报等媒体采访时炮轰“崩盘说”。

全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印这位曾一度成为内地首富的房地产开发商,今年的“两会”提案却并未涉及房地产,而提出了《关于中国足球改革的若干建议》。在接受记者采访时,许家印谈的也多是恒大足球,这让财经记者们颇为失望。值得注意的是,在去年的全国“两会”上,许家印曾提出提案称,应从构成房价的几大要素根源入手解决问题,“控制地价、控制税费、控制利润”,使房价下降到稳定合理的价位。

在黄其森看来,房价达到某些高位,如去年大幅上涨,未来可能会出现分化,一二线与三四线城市之间,一二线城市各个区域之间,都会分化,这是正常现象,无需夸大个别现象,房地产总体仍处于比较健康的局面。

与许家印相似,全国政协委员、世茂集团董事局主席许荣茂今年的提案也未涉及楼市,分别提出了《发展文化旅游产业建设社会主义文化强国》及《加强西部农村基础教育促进西部全面发展》。同样,全国政协委员、广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔也对媒体透露,今年“两会”提案基本未涉及房地产。

“全民都做房地产,经过一轮洗牌之后,还是数量太多。似乎大家都认为,房地产只要有钱不需要专业,做鞋的企业也来做房地产,门槛太低,鱼龙混杂。”他说,中国房地产行业专业化不够,未来的市场洗牌,将有益于行业良性发展。“大家感觉黄金十年过去,进入下半场了。但我恰恰认为,黄金时代才刚刚开始。”

旗下拥有多个房地产项目的全国人大代表、复星集团董事长郭广昌,今年已披露的7份议案中,也未见有和房地产相关的内容。

黄其森认为,一些房企专注三四线城市,也获得了成功,认真研究发现,很多是政府便宜卖地。“面积动辄上千亩。”个别中小城市土地供给秩序欠佳,将来被规范后,押宝三四线城市大型楼盘的企业将会受到很大影响。

在知名房地产大佬中,据《每日经济新闻》记者观察,全国人大代表、河南建业集团董事长兼总裁胡葆森将目标对准了限购政策,建议国家对限购政策、住房按揭政策以及保障房的配建规模采取区域差异化的应对方式。全国政协常委、万达集团董事长王健林则关注差别化信贷政策。

关于一线城市保障房问题,黄其森的观点是,尽管房企开发自住型商品房利润有限,但北京推出自住房、解决民生问题,是好政策。他建议,允许开发商自主定价,对高端盘放宽限价政策。

地产大佬像今年这样大规模“转移目标”的情况并不多见。有分析认为,地产业处于舆论的风口浪尖,让当事人不得不三缄其口。更重要的是,今年的楼市政策大局已定,开发商多说无益。

“高端盘价格高了,带来的土地收入可能来补给自住房等保障房建设,而自住房供应多了,商品房价格也能下来。”黄其森说。

开发商集体看空今年楼市

控制房价只用金融调控?

今年楼市政策的走向似乎早成定局。“两会期间传递出的信号表明,尽管房地产调控政策有局部微调的可能,但总体口径不会改变。”伟业我爱我家副总裁胡景晖表示。

去年两会,星河湾集团董事长黄文仔提交了名为《关于如何缓解房价又趋上涨》的提案。

看空今年楼市的观点早已成为业界主流。近日在“第十二届中国房地产发展年会”上,包括首创集团董事长刘晓光、万科集团副总裁毛大庆、海尔地产董事长卢铿在内的大佬集体看空今年楼市,认为楼市将在今年触底,房企将进入艰难的转型期。

黄文仔透露,今年提案的主题主要还是,希望尽快将房地产纳入市场轨道,首先是“限购令”要尽快退出。

“两会”期间,富力地产董事长张力在接受《每日经济新闻》记者采访时,认为尽管现有政策过于严厉,但热点城市的房价应该比之前有所回落。

黄文仔认为,控制房价不需要限购,只要用金融调控就可以。“开发商拿地的钱很大一部分都是从银行来的,开发商从银行拿到大把钱就拼命拿地,追高地价,必然导致房价上涨。所以,只需要严控银行资金流向开发商。开发商最注重现金流,没有现金流,肯定很便宜就把房子卖出去了。”

真正让开发商最后一丝希望破灭的被认为是今年的GDP增长目标。今年我国GDP增长目标为7.5%,近8年来首次降到8%以下。这被认为凸显了国家推动转变经济发展方式的决心。在这种背景下,房地产业作为支柱产业的作用无疑受到弱化,楼市调控政策也难有反转的可能。

对于今年杭州等城市的楼市波动,黄文仔对媒体称,有楼盘打折降价很正常,市场经济下,价格本来就是有起有落。“未来房价不太可能出现过去那么猛的上涨势头,房价会回归到比较理性的状态,会有波动,但波动的幅度不会特别大。”

代表、委员专注制度建设

“这么多房地产项目,有一两个地方出现问题,放慢速度,很自然。出现波动主要是市场原因,不一定是调控原因。”在黄文仔看来,中国的房地产出问题并不在价格,而在数量,如一些三四线城市供应量过大,房屋空置率比较高,才造成一定的风险。

即便大佬们“兴致”不高,但“两会”期间关于房地产调控的提案、议案并非乏善可陈。

全国工商联一份名为《关于改革土地出让制度,适时出台房产税》的提案认为,高地价是造成当前高房价的主要原因,并建议改革现有的土地出让制度,加快房产税的推进,以弥补地方政府的财政损失。

全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康向《每日经济新闻》记者表示,房产税未来无疑会推广,其中发达区域可能跟进较快。

全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海也在提案中建议,完善土地招挂拍的制度,要从体制上解决地方政府“土地财政依赖症”问题。此外有不少代表和委员建议,由政府部门制定普通商品住房中长期规划和年度计划,通过市场竞争择优选择企业进行开发建设。同时以立法形式规范保障房建设、分配、准入和退出等各环节。

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