“小资”变“贫民” 调控下房产经纪人素描

从东北老家过节回来的石龙,刚刚上班就被迎头泼了一盆凉水:2月19日,“京十五条”开始执行的第三天,公司老板在节后第一次会议上宣布,因为实行了更加严格的调控政策,房子越来越难卖,赚不到多少钱,决定解散公司。  风光不再  石龙是北京某房产经纪公司奥林匹克花园地区一家分店的经理。很快,他曾经在里面打拼了一年多的分店就变得空空如也,玻璃门被锁上,只贴上两张标着“出租”字样的单子。在天气乍暖还寒的二月,这家店面瞬间变得好似从来没有人气一样。  石龙受雇的房产中介是一家小公司,在解散之前总共只剩下6家分店。楼市新政的出台,使得众多小型房产中介公司面临业务量迅速减少、无钱可赚的境地。  即使是大型中介公司的业务员,也感受到了近几年来楼市调控政策的冲击。  2月22日,张军在电话里对客户说:“那好,那你再想想吧,我也帮你再看看其他的房子。”他的表情很失望。他本来希望这位买房的客户昨天签单,但是到今天还没有谈成这笔生意,看来他这个月又只能拿比底薪2300元多一点儿的工资了。  张军在我爱我家的珠江帝景分店工作,2300多元的工资也不是全能拿到手。这点儿薪水公司还要再扣掉400元的“端口费”,即他们在各个房产网站发帖的费用,再扣除社保、吃饭、租房,每个月所剩无几;而他还要再给远在河北老家的妻子和孩子寄钱。  给客户打完电话已经是晚上7点了,快到下班时间,但是在这家分店里,员工们还大多在忙着发布出租和出售房屋的帖子,或是寻找租户和买家。  张军不禁回想起自己当初入行时的风光。那是2009年年初,恰逢中央为了应对席卷全球的金融危机,投资4万亿元用于兴建基础设施建设,全力保障GDP增长速度达到8%以上。房市正是兴旺的时候。那时候从武警部队复员没多久的张军听说北京房市好赚钱,便想从这个巨大的市场淘点金。  张军加入了链家房产中介。第一年张军只做售房业务,赚钱最多的两个月每个月都有1万多元,其他时候一个月也有7000~8000元。那时他甚至梦想自己借点钱凑个首付,也在北京买房投资。  然而好景不长,因为房价涨得太快太高,一年后的2010年4月,中央调控房市的“国十条”出台,紧接着北京的“京十二条”也出台,张军明显感到买房客户的减少,而租房客户多了起来,房租平均上涨了20%。于是,他也开始同时做租房业务。不过,他却发现自己能赚到的收入降到了每月4000~6000元。带租户看房让他跑腿跑得更累,一个租客通常看了快10套房子还不签约。虽然2010年一年中,底薪从1000多元涨到了2000元,自己的收入却比以前少了。  2010年年底,张军从链家跳槽到了我爱我家。在新的一年里,中央出台了更为严苛的调控政策。2月,“京十五条”出台,规定非京籍人士须缴纳社保满五年才可购房,能够有资格买房的人少了,可供选择的房子多了,客户更要慢慢挑。

今年全国“两会”期间,委员和代表们对“房地产”的关注度可谓是创历史新高,有媒体甚至报道“一半提案与房地产业相关”。不过,根据3月8日的全国政协提案总目录,在已有的1442件提案中,粗略计算有近100件提案与房地产行业相关,占7%之多。这些提案多数涉及到不断上涨的高房价问题,希望政府控制房价过快上涨趋势,让人人有房住。在全国“两会”上,总理、住房建设部长、部分代表也都竞相呼喊要加强现行的房价调控力度。

图片 1

房地产未来市场走向如何?在一线城市深圳,尤其是外来移民集聚的宝安,楼市态势又如何?

在北京一家大型连锁中介公司担任置业顾问的小武,最近的底薪翻了一番,可这还是让他难以高兴起来。

记者调查发现,一场全面的楼市博弈战正在拉开,购房者、中介机构、开发商似乎都在暗中较劲,谁能最后胜出需待时间来检验。

至于原因,小武直言:“现在一个月卖的房还不到一年前的三分之一,不涨工资的话大家在北京生存都很困难。公司涨工资更多是要在这段困难时期留住我们这些有经验的员工。”他在总结最近市场的情况时只用了一个字,就是“淡”,无论是卖房还是租房。

“两会”期间,房地产调控的呼声高涨,在政策尚未见实效、局面尚未明晰之时,想买房的老百姓、想捞金的投资客、靠卖房租房为生的中介人员等等,都陷入了短暂的困惑期……

推荐阅读[热点] 经济危机中保护金钱才重要 黄金才是金钱买房杀价秘笈
居民理财需求很饥渴稳字当头 时刻提防黑天鹅出现
巴菲特索罗斯理财秘诀银行理财产品 收益稳健一枝独秀另类理财辟蹊径
实物保本有风险白领支招年底香港血拼购物

◎购房者

生意不及去年一半

“我想有个家”的诱惑

始于去年4月的楼市调控马上就要将满一年,而随着调控的逐步深入,中介公司的日子也是一天比一天难过。

“打死也不做房奴。”刘俊杰在两年前就称宁愿“蜗居”民房,也不做房奴。刘俊杰的一个同事在房市高点时进入楼市,背负百余万元银行债务,生活压力重重,连眼睛里都缺乏光亮,这个教训刘俊杰一直铭刻在心。

小武表示,在去年调控开始前,他们门店的每个销售小组一个月至少可以卖出3-4套房屋,虽然在4月份第一轮调控开始后,出现了一段销售低谷,但到6月份马上就恢复成调控前的状态。

狠下心决定做房奴

而去年9月底的第二轮调控更是没有影响他们的生意,甚至在11月和12月还出现了一段销售的小高潮。

但在最近,刘俊杰还是狠下心来决定买房。在去年房价不断创出新高的情况下,刘俊杰身边的同学和同事不敢再继续等待,在父母等资助下陆续进入楼市。买房后,这些同事、同学都会盛情邀请刘俊杰去新房小聚,闲谈中刘俊杰感到当房奴也有幸福之处,至少没有了漂泊流浪的感觉了,户口也能落下来了,一切似乎都稳定下来,开始拥有一个真正的家。

不过,这一切随着2011年年初的第三轮调控戛然而止。尤其是在各地方出台限购令后,他们门店每个销售小组一个月最多也就能卖出1-2套房屋,甚至出现一个月卖不出一套房子的情况。

特别是女朋友毕业来到他身边后,“我想有个家”的愿望更加强烈了。两年前不愿做房奴的刘俊杰,开始盘算起如今做“房奴”的成本和代价。

由于中介行业的置业顾问普遍底薪较低,甚至部分中小中介的工作人员是零底薪,所以卖房后的销售提成就成了他们收入的最主要来源。

刘俊杰在宝安中心区的一家公司工作,工作两年多,积蓄不足10万元,加上父母的支持以及部分借贷,首付最高的承受能力是20万元。考虑到最近两三年内可能会结婚并把父母接到身边,刘俊杰希望买个两房的套间。

而在近期由于第三轮调控造成的二手房成交量大幅的下降,使得一年前还拿着过万月薪的置业顾问们一下子收入锐减。小武就表示,如果不是底薪翻番,他们现在一个月也就只有2000多元的收入。

目前,市面上的两房多在60—80平方米。如果总价是80万元,首付两成,刘俊杰需贷款64万元,如果贷款20年,刘俊杰要支付贷款利息52万元左右,月供4800元。但刘俊杰现在每月收入不超过7000元,这就意味着他每月的大部分收入都要交给银行。而即使按照30年的还款期限,需支付银行利息84万元左右,几乎超过了购房的总价,月供为4200元左右。

而如今的收入也让小武的生活状态发生了很大的变化,以前出门都是打车代步,和朋友吃饭也是抢着买单结账。

“纠结啊,房价如此之高,房奴也不是想当就能当的啊。可是,有不当的理由吗?总得有套房子,才能结婚,才能把千里之外的父母接过来。父母一天天老了,没子女在身边照顾怎么行?”刘俊杰感慨地说。

但在多轮调控后,如今小武自己出门时,已经全部改为乘坐公交及地铁,只有带客户去距离店面较远的房子看房时才考虑打车,并且减少了和朋友们吃饭聚会的次数,每次也不再抢着结账了。

在深圳,特别是宝安,有太多像刘俊杰这样刚毕业两三年的大学生想要进入楼市,成为深圳购房者中的刚性需求者。根据深圳中联地产的成交数据,3月上旬,深圳二手房成交量主要以自住需求为主。中联对100个分行的抽样调查显示,目前的成交量中自住需求达到81%,投资需求达到19%,其中自住需求中首次置业的占比42%,婚房需求的占比29%,改善性需求的占比29%。

小武称,中介行业的流动性本来就很大,但此前置业顾问离职的原因更多是另一家中介公司给出了更好的条件。而在今年第三轮调控开始后,已经有不少中介的工作人员选择离开这个行业。毕竟,在底薪很低的情况下,二手房成交量的下降让许多置业顾问在北京的生活入不敷出。

买还是不买:

而小武所在中介公司在给员工加薪时也明确表示,加薪是希望自己的员工更有尊严的去为顾客服务,这样也有利于提升公司的服务质量。

CPI上涨超预期 负利率时代我们还要不要买房?

房客续租多中介生意淡

一家三代五口家庭月入4300元 如何买房理财

在中介公司的另一大业务租房方面,情况同样不容乐观。

四五十岁再买房的前提:租房能否保证生活正常

小武称,其实今年房租涨的并不多,但是媒体还是天天报道房租大涨的消息,这使得不少打算换租的房客忧心忡忡,宁愿接受以前房东几百元的涨价,也不来中介公司看房。

投基三年攒够结婚钱 “85后”如何理财买房

而一般情况下,中介公司每成功介绍一单租房生意,都会收取房客一个月的租金当做中介费用。

80后结婚用房成买房主力

小武就表示,租房生意有时候比卖房子更赚钱。但现在房客更多的选择续租,让他们的租房生意锐减。

“蚁族们”:人大代表让你“回老家买房”

此外,小武还表示,他们的一些同行已经在卖房子的同时干起了第二“副业”。

五年买车又买房 “前台妹妹”理财经[图]

据他了解,由于清明节临近,一些中介的置业顾问已经开始偷偷倒卖墓地发财。他们白天在中介公司的店面里销售楼盘房地产,晚上则会瞒着公司偷偷代理倒卖墓地。而一旦交易成功,中介一般会收取中介费。还有部分中介甚至直接从卖家手里买下墓地,再以高价转手,从中赚取差价。

出手买房还是继续蜗居? 房价发飙白领如何接招

此外,自4月1日起,《房地产经纪管理办法》将开始正式实施,房产中介也将会接受更为规范化的管理。

准新娘嫁异地男 如何理财筹措婚后买房买车钱

这意味着,在“京十五条”的重压下,已经举步维艰的小型私营中介,或将因行业准入门槛的提高而关门歇业。

买了怕跌,不买又怕涨

国内知名地产评论人,北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋就认为,预计今年中国二手房市场将从2010年的沸点迅速降至冰点,而中介公司能做的只有“深耕楼盘,深耕业务,修炼内功”。

刘俊杰发现,宝安中心区的新楼盘单价低于1.5万元的几乎没有。即使有,配套环境也比较差,而且还是期房,最近一两年内无法入住。

此外,一些大型地产中介在面对二手房市场全面疲软的情况下,由于自身店面较多,其运营压力将越来越大,而那些实力不济、资格不够的小规模的中介,更将面临倒闭的危险。

“可以考虑买个二手房,宝安老城区也是不错的选择,楼龄选择在10年以内的,价格相对来说还算合理,生活等各方面都比较便利。”一个对楼市颇有研究的同事向刘俊杰建议。

上周,刘俊杰又连续看了城区的不少二手楼盘。他发现,宝安大道与107国道之间的翻身路片区,以老住宅楼为主,其中也夹杂些近几年新开的楼盘。老住宅楼房价相比新盘便宜三四千元,离区政府近,周围有体育馆、游泳馆等配套设施,但社区相对较小,绿化空间和公共休闲空间不多。“房龄10年左右的二手房单价还是1万元上下,而且两房的面积普遍较大,总价仍然差不多要超过80万元,没法承受。”刘俊杰说。

随后,刘俊杰又看了宝安老城区的二手房,发现建安新村、天骄世家、宝安新村等片区还算合适。以建安新村为例,该小区是公务员住宅,带学位,周围环境比较安静,均价在9000元左右,总价在80万元以内,且选择余地还比较大。

就在刘俊杰动心的时候,他想起去年一个同行也在这个花园买了一套房子,于是打电话咨询了一下,发现现在的房价已经比同行买房时高出了2000元。他在网上查看了该片区去年二手房交易的历史记录,发现当时报价多在7000—8000元左右,但现在价格已经标在了9000元以上。“一下子被泼了一头冷水,才半年不到,相同片区的房贵了差不多20万元,等于首期都赔进去了。”刘俊杰想,如果建安新村的房价降到去年低点的位置,他就会毫不犹豫地下手。但是现在,刘俊杰犹豫了,特别是注意到一些专家预测楼市将在下半年进入拐点、房价有进一步下跌的可能。

房价真的会跌吗?

虽然刘俊杰内心也这样希望,但看房的过程却让他很是困惑,“看房的人依旧很多,稍微有套房子低于市场价格,立刻就被买走。你看看现在的楼市交易价格,几乎天天在往上走。我真是很纠结。买房吧,担心以后房价如专家预言那样会下跌;不买吧,又担心二手房成交升温的趋势促使房价继续上涨”。

记者注意到,虽然2月份深圳新房仅成交住宅1078套、9.12万平方米,环比1月份分别减少72.38%和74.55%,当月成交量是2008年3月份以来最低,也是2004年以来次低。但3月的第一周,深圳二手房成交量迅速上涨,较前一周增长42.5%。数据显示,3月1日到5日,深圳二手房成交1512套,日均成交302套,环比上升明显。新房和二手房的“冰火两重天”成交情况,让购房者无法准确判断楼市的未来走向。

买还是不买:

CPI上涨超预期 负利率时代我们还要不要买房?

一家三代五口家庭月入4300元 如何买房理财

四五十岁再买房的前提:租房能否保证生活正常

投基三年攒够结婚钱 “85后”如何理财买房

80后结婚用房成买房主力

“蚁族们”:人大代表让你“回老家买房”

五年买车又买房 “前台妹妹”理财经[图]

出手买房还是继续蜗居? 房价发飙白领如何接招

准新娘嫁异地男 如何理财筹措婚后买房买车钱

◎房产中介

提升业绩的困惑

购房者在困惑,卖房的中介人员也在困惑。

一个月没成交一套房子

关科是深圳家家顺房产交易有限公司天骄世家分行的房地产经纪人,毕业两年来一直待在这个行业内。房产中介公司的基本待遇都差不多,以拿业务提成为主,而家家顺吸引关科的地方是,这家房产中介没有底薪,提成较高,最低有36%的提成,最高达到60%。

“行情好的时候,一个业务员一个月成交一两套房是常事。”关科的一个同事一天就接了6个单,日子非常好过。

关科每天早上8时左右上班,晚上常常9时才下班,周末时关科更没有休息时间。“有付出才有收获,吃得苦中苦方为人上人。”关科常这样勉励自己。

从业两年来,关科也有自己的一套房产理论。他认为,无论国家怎么出台调控措施,总会有交易存在,只要有交易产生,就有他们的生存空间。尽管去年自住房者因价格较贵不买房,但投资客只要看到有一定的利润,哪怕几万元,也会出手。

“投资客都是在楼市摸爬滚打多年的老油条,非常敏感,一有风吹草动就立马有动作。媒体上露面的专家大多是看交易数据来说话的,但这些数据出来时已过期一两个星期了,分析滞后信息的参考价值不是很大。”关科说。

尽管对楼市看好,但关科也有烦恼。去年行情好的时候,他所在的分行一个月至少有5套房子的交易量,几乎每名员工都有业绩。现在行情不太好,过完年快一个月了,关科一套房子也没有成交。

关科觉得,交易量减少主要是因为投资客退出了交易市场,现在的咨询者大多是第一次买房或换房者,以居住为主,“这样的情况下要想做出理想的成绩来,必须多付出努力。居住型购房者往往比较慎重,也比较挑剔,一定要细心服务才行”。

上周,一个张姓客户来看房,先在门口端详贴出来的楼盘信息许久,还不停地记着一些数字。关科走上前问他有什么样的要求,“一次谈话,我几乎了解了他的全部底细,做什么的,有多少钱,能挣多少钱,向往什么样的房子,等等。知道他真心买房,也就推荐了几套。”一下午时间,关科带着张姓客户看了三四套房,最后想客户留个联系方式,但客户称来时自会联系他。“一下午耗下来,陪笑脸,嘴都磨起泡了,但几乎没有任何结果。客户对中介有戒心,怕留电话会受到骚扰。而且对中介的报价也持怀疑态度,担心中介吃差价。有时谈成了中介费也不愿给。”关科苦笑着说。

买还是不买:

CPI上涨超预期 负利率时代我们还要不要买房?

一家三代五口家庭月入4300元 如何买房理财

四五十岁再买房的前提:租房能否保证生活正常

投基三年攒够结婚钱 “85后”如何理财买房

80后结婚用房成买房主力

“蚁族们”:人大代表让你“回老家买房”

五年买车又买房 “前台妹妹”理财经[图]

出手买房还是继续蜗居? 房价发飙白领如何接招

准新娘嫁异地男 如何理财筹措婚后买房买车钱

去还是留的纠结

“楼市和股市差不多,一遇熊市,可能持续一年,交易非常困难。我们这些没有底薪的中介人员,坚持不下去就只能离开。每个月必须做出5000元的业绩,否则很难生存下来。”关科说,中介人员一个月必须完成至少一套房的交易,或出租两三套房的交易才行。

“我们实行季度考核,一个月没达标没人赶你走,但连续几个月都没达标,即使公司不赶你走,自己都想离开。就算做了5000元的业绩,提成也就两三千元,怎么坚持?”这个月,关科只出租了一套房子。

关科喜欢那些在房市快进快出的投资客,慎重的刚性需求者的佣金不好挣。但现在投资者持观望态度,关科和同事们的日子并不是很好过。

关科也曾离开这个行业一段时间。那是2007年楼市进入下跌阶段时,关科去了一家工厂做流水线管理工作。一年多之后,楼市好转了,2009年关科又回到了这个行业。“做房产中介自由一些,碰到牛市还有机会赚到大钱。听说海南的一个女同行去年售楼的佣金收入达到了60万元。在工厂打工一年哪有可能这么多啊?”关科说。

关科只是房产中介的一个缩影。从事房产中介的人员,就像候鸟一样,随着行情进进出出。今年是否又如此呢?

记者调查发现,在深圳宝安最大的社区桃源居,就有房产中介30多家,如果每家中介配备10名房产顾问,这个社区的房产中介人员就达到300多人。但桃源居每月实际成交房源不足100套。以此推算,楼市进入调控阶段后,不少房产中介人员只能选择离开。

买还是不买:

CPI上涨超预期 负利率时代我们还要不要买房?

一家三代五口家庭月入4300元 如何买房理财

四五十岁再买房的前提:租房能否保证生活正常

投基三年攒够结婚钱 “85后”如何理财买房

80后结婚用房成买房主力

“蚁族们”:人大代表让你“回老家买房”

五年买车又买房 “前台妹妹”理财经[图]

出手买房还是继续蜗居? 房价发飙白领如何接招

准新娘嫁异地男 如何理财筹措婚后买房买车钱

◎房市调控

唱涨和看跌的“分野”

刘俊杰和关科的疑惑,皆因楼市目前处于僵持阶段:买房的希望房价降下来;卖房的说服客户接受现在的房价。

而在这个阶段,房市调控的声音更让他们迷惘,就在全国“两会”上,关于楼市的各种观点相互冲撞,鲜明地分出了挺房价派和压房价派。

在决策层面,温家宝总理在政府工作报告中强调,要坚决遏止部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。为促进房地产市场平稳健康发展,温家宝提出四大措施:继续大规模实施保障性安居工程;继续支持居民自主性住房消费;抑制投机性购房;大力整顿和规范房地产市场秩序。

中国住房和城乡建设部部长姜伟新在“两会”上也表示:房价必须要稳定,不行也得行。

随后,国家相继出台“国四条”、“国十一条”等调控文件。

国土资源部又出台《关于加强房地产供应和监管有关问题的通知》等,要求开发商拿地须先交20%的保证金,比之前提高一倍。

在讨论层面,全国政协委员、央视主持人崔永元对房价也“实话实说”,剑指地方政府,“假如80%的房子都是保障性住房,一样可以拉动经济,解决住房问题的关键在于政府是不是真的将老百姓的事情放在心上”。他呼吁将地方政府的土地出让金专款专用,制订用于廉租房和经济适用房等保障性住房建设。

全国人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后今年一共提出了14个建议、2个议案,其中一个议案是《加快住房保障法立法》,一个建议是《进行二次房改》,认为“高房价问题到了必须要解决的时候”。

对于上述的压房价派,挺房价派也发出了自己的声音。

全国人大代表、广东省化州市第二建筑工程公司宝安分公司经理陈华伟说:“房价不是我们开发商决定,是由市场来定的。现在说房价高,但没有人叫你去广州买,也没有人叫你去深圳买,你回老家买就可以啊,为什么还要到广州、深圳买?”

全国政协委员、地产500强百步亭集团董事局主席茅永红更是表示:“老百姓没有买房能力,就不要来埋怨政府、社会和开发商。房价不能打压,而且也打不下去。”

这些“雷人”语言引起了网友们的痛批。

面对挺房价派和压房价派,楼市专家们也出现了唱涨和看跌的分化。一些专家预测,随着国家调控政策的落实,全国房价出现整体性下跌最晚不会超过第三季度,即秋季可能迎来房价下跌。深圳市房地产研究中心副主任王锋更是断言,深圳房价下降的趋势已定。

但也有专家认为,国家出台政策调控楼市,没有说就是降价,只是控制楼市健康稳定发展,目前楼市价格上涨空间依旧存在,“政策打击力度相对2007年仍是比较温和,市场上资金仍很充裕,深圳的刚性需求依然庞大,随着3月份更多楼盘推出,成交量预计会增加”。

“楼市专家,谁说的对?我不知道,只能等待时间来检验。”刘俊杰和关科对记者说。

买还是不买:

CPI上涨超预期 负利率时代我们还要不要买房?

一家三代五口家庭月入4300元 如何买房理财

四五十岁再买房的前提:租房能否保证生活正常

投基三年攒够结婚钱 “85后”如何理财买房

80后结婚用房成买房主力

“蚁族们”:人大代表让你“回老家买房”

五年买车又买房 “前台妹妹”理财经[图]

出手买房还是继续蜗居? 房价发飙白领如何接招

准新娘嫁异地男 如何理财筹措婚后买房买车钱

相关文章