非一线城市购买二套房受益明显

2月28日时市场有传言说,3月1日起房产契税将上调。对此,上海市财税部门称,目前暂未接到契税调整的通知。据了解,有关“从明天起上调房产交易契税”的传言2月28日出现在搜房网等论坛。传言称,3月1日起实施的所谓“契税调整方案”,拟将契税税率由目前的1%-3%,调整为公寓房按照总价的4%征、别墅房按总价的6%征收。  事实上,随着去年楼市调控力度骤然加大,作为房产交易中税额较大的税种,契税税率酝酿上调的传闻不绝于耳。按照上海现行的契税政策,普通住宅契税为总房款的1.5%,非普通住宅契税为总房款的3%。而对个人首次购买90平方米及以下的普通住房,还可享受1%的优惠契税。对契税频频上演“狼来了”,业内观点存在比较明显分歧。  有分析认为,作为地方税种,契税调整税率一般由国家主管部委先给出允许调整的标准,地方再出台具体的落实细则。“短期内上调契税税率的可能性不大。”但也有业内人士指出,“新国八条”和房产税两只重靴落地,虽对楼市成交量造成重大打击,但房价却未出现实质松动,“如果房价持续高烧,不排除政策继续加码的可能,而契税无疑是非常给力的杀手锏”。

房地产相关税费对全国税收总收入的贡献颇大,但该方面税费名目繁多,甚至有人认为这是给解读高房价提供了另外一个视角,引起社会热议。

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近日,财政部部长谢旭人称,下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并,并研究逐步在全国推开房产税等。专家分析称,财政部此番表态意味着未来我国房产交易环节税负有可能下降。

新京报讯
楼市出台降税新政,但北上广深一线城市只能“有限”享受。财政部2月19日发布通知,对个人购买家庭一套房和二套房降低契税,购买2年及2年以上的住房对外销售的,免征营业税。北上广深不享受二套房契税优惠和营业税优惠。分析称,房地产市场有望迎来一轮密集政策宽松。

如若相关交易税费大幅缩减,将在一定程度上缓解了购房者压力。对此,中新网房产频道整理了一个涉房税费相关明细,供网友参考。

按照财政部的规定,对个人购买家庭第一套住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

房地产开发环节的税费

另外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上的住房对外销售的,免征营业税。上述规定自2016年2月22日起执行。

据不完全统计,在我国,一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节,涉及缴纳的税费多达60余项。针对房地产开发企业主要涉及的有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等。

不过,北京、上海、广州和深圳不享受上述二套房契税优惠政策和住房对外出售营业税优惠政策。只享受首套房契税优惠政策。

据媒体报道,以房企销售额100万元为基数,按销售额的5%征收营业税5万元,按营业税的7%征收城建税3500元,按营业税的5%征收教育附加税2500元,按利润25%征收的所得税,按土地款3%征收的契税,利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目,房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。有分析者认为,这些税费负担由开发商部分转嫁到购房者身上,很多都直接或间接地转化为房价的一部分,最终推高了房价。

业内表示,房地产政策继续宽松,有利于非一线城市去库存;营业税政策此次针对大户型、高价、别墅等物业,对改善性需求有明显利好;这些政策对二手房影响比新房大,因为二手房实时交税。

新房交易涉及的税费

张大伟预计,两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策,整体来看,房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

购房之后产生的税费问题常被购房者所忽视,其实税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重,在购房前适当了解购房税费常识,不仅利于合理规划财产、做好购房预算,还可避免还因税费问题和开发商产生摩擦。因各地政策或买方付款方式不同等原因,不同性质的房屋出售时在税费上有很大的区别,以下仅提供基本税项介绍。

■ 热点解读

根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-4%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。

首套144平米以上房源契税减半

印花税,是针对合同或者具有合同性质的凭证,产权转移书据,营业账簿,权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。对于购房者而言,印花税的税率是万分之五,即购房者应纳税额为房价款乘以万分之五的数值,印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。

政策:对个人购买家庭第一套住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

房屋维修基金,包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。商品房销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定,购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。

“和之前政策相比,新政不再提及普通住宅和非普通住宅的区别,直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。对于第一套住房,90平方米成为划定购房契税缴纳比例的标准。该条政策是此次新政中适用于北京市场的。

登记费,其收费标准分为住房与非住房。住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。

之前在行的房屋交易契税政策则规定,首套房房屋面积在90平方米及以下的,契税为总房款的1%;90-144平方米的,按1.5%收取;144平方米以上的,按3%收取。

此外,还有《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费等。如果购房时需要按揭,还要发生以下费用:评估费,评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。保险费,缴纳方式为分为财险:保险费=贷款额*年费率*年限系数,综合险:保险费=贷款人年限对应系数*贷款额。如果购房需要办理公证,则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为200元至400元,或按公证处收费标准收取。

对比前后政策不难发现,在交易过程中真正降低了契税缴纳比例的,是面积在144平方米以上的房源,以及原本被划为“非普通住宅”的144平方米以下的房源。

二手房交易涉及的税费

举例,如在2月22日之前购买一套150平方米的大户型,该户型均价3万元/平方米,总价为450万元,该房子为家庭第一套住房。此时该家庭应缴纳的契税为3%,共计13.5万元。而在本次契税优惠之后,应缴纳的契税标准降低为1.5%,实际缴纳为6.75万元,共计优惠了6.75万元。

在二手房交易环节,二手房交易涉及的营业税、契税等,与房屋是否为普通住宅直接相关,通常来说非普通住宅交易税费高于普通住宅,而且各地的征收标准并不十分一致。但大体上主要分为以下几种:

另外,由于北京近年来房价的上涨势头,大量项目已突破“普通住房”的标准。按此前认定标准,五环内单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元的房屋,即可认定为“普通住宅”。

正常过户的情况下,首先卖方需要缴纳营业税,税率为5.55%。转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类,如商铺、写字间或厂房等,则不论是否过5年都需要全额征收营业税。

“如果这些此前被划为‘非普通住房’为家庭第一套住房的话,购房者按新政将由此前需缴纳总房款3%的契税,降至可能低1%的契税。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

其次卖方还要缴纳个人所得税,税率交易总额1%或两次交易差的20%。如果是家庭唯一住宅且购买时间超过5年,可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

比如500万元购置家庭第一套一套住房,新政前被划为“非普通住宅”,需缴纳15万元契税;新政后只看面积大小,如90平米以内的契税为5万元,如90平米以上的契税为7.5万元。
新京报记者 方王洋

买方需要缴纳契税,基准税率3%,优惠税率1.5%和1%,征收方法是按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅,缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平方米的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

非一线城市购买二套房受益明显

赠与过户,免征营业税和个人所得税,不论房产什么情况都需要征收全额契税。继承房产交易过户和析产都不需缴税。

政策:对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)

此次新政策受益较大的是非一线市场的二套房购买者。根据此前政策,二套房的契税征收比例为3%。

“新政不再提及‘满五唯一’、‘满二唯一’的说法,重新界定了首套房与二套房的概念,直接将家庭第二套改善性住房定义为已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。”张宏伟表示。

以二线城市一套90平方米,总价100万元的房源来说,2月22日以后购买,将少缴纳2万元契税。一套120平方米的二套房,总价200万元,在新政执行后将少缴纳2万元契税。

张宏伟认为,从二手房市场角度来看,二套房契税征收比例的下降,叠加营业税减免新政,直接降低了购房流通领域的交易成本。从本次契税新政与“3·30”新政两个政策的叠加市场效果来看,总体上有助于非一线城市第一次改善或置换型改善需求者积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低,这对于置换改善型需求来讲,可能会抓紧这个窗口期积极入市。
新京报记者 方王洋

营业税免征放宽加速次新房流通

政策:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上的住房对外销售的,免征营业税。(“北上广深”暂不实施)

这条新政对比此前大的变化在于,调整了2年以上非普通住房销售的税率。过去购买两年以上的非普通住房,需要将销售收入减去房屋价款或成本后计算营业税。新政执行后,对于购买此类非普通住房,也进行了营业税减免。

“这意味着,只要是购买两年以上的住房,不论面积大小,都可以进行营业税的减免。这相当于鼓励部分次新房重新进入房地产流通领域。”研究院研究员严跃进表示,对于购买不足两年的住房进行销售,还是会进行征收营业税,这也能够有效遏制炒房或投资因素。
新京报记者 李捷

■ 市场预测

高端楼房将升温

尽管此次新政仍然绕开北上广深等一线楼市,但在2016年伊始,北京楼市依然“开门红”。

截至2月16日北京纯商品住宅签约套数为4299套,价格继续高位运行,达到32157元/平方米。与此同时,售价超过10万元/平方米的项目表现更加抢眼,1月共实现21套成交量,同比增加320%,这一数据也创了历年同期新高。

高端市场的继续攀升或将进一步持续。业内人士认为,对于一线城市的豪宅来说,过去1000万元的豪宅需要交纳30万元的契税,而现在只需要交纳15万元的契税,其成本节约还是非常明显的。

而在新政的刺激下,改善性项目的入市积极性进一步提高。记者了解到,在3月份预计开盘的项目中,包括东四环的首开·熙悦尚郡、南四环的首开保利·熙悦诚郡、北四环的八斗以及西四环的大苑·海淀名著等项目在内的多个项目,均是主打改善型住宅。“新契税征收范围的调整将覆盖这几个项目,多则2%,少则1.5%的税费减免,对于中端消费群体的吸引力也较大。”郭毅说。

但也有业内人士认为,本次新政对北京楼市的影响甚微。中原地产分析师张大伟就指出,对于三四线积极去库存的城市将起到降成本,活跃市场的作用,但对于一线城市而言,不存在库存问题,预计后续的宽松政策也很难覆盖,因此对于北京市场的心理影响大过实际。

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