旧兑付涉险新项目断炊 信托四少“大跃进”遭当头棒

在银监会于去年开始全面叫停银信合作等一系列政策下,房地产企业的融资渠道已经日渐狭窄,信托融资渠道更是被完全封死,而伴随着楼市调控的持续,房企的资金链也正在变得岌岌可危。然而,据发改委一位官员近日透露,虽然没有发文放开房地产信托贷款,但2月份以来,银监会已不强行制止近期信托公司发放房地产业的放贷行为。  该官员表示,房地产信托贷款业务实际上已经重启,这将保证地产公司资金链不致断裂。据他介绍,今年2月以来银监会已放松监管,一些去年主动停止房地产信托业务的信托公司,从2月份已经开始积极筹措新的房地产信托业务,房地产信托基本上全面重启。但据了解,目前重启后的房地产信托项目利率高达15%以上。  据悉,平安信托、中融国际信托前一阵叫停的相关信托业务也正在重新开展。一位大型券商分析师表示,信托贷款放开对地产业是重大利好。房企2010年资金来源中36.7%来自自筹资金,其中主要为信托贷款,这些信托贷款主要是2010年上半年所发,“中央调控地产业是为了防止房价过快上涨,但也不会让开发商大面积倒闭”。  据公开信息显示,2010年,信托业共发行了1921亿元的房地产信托项目,同比增长328%,房地产信托的发行规模占集合类信托规模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。

旧兑付涉险新项目断炊
信托彪悍四少“大跃进”遭当头一棒 一度以10.86%的平均预期年化收益惊艳理财市场的房地产信托已入寒冬。从6月初监管层要求信托公司审慎对待地产业务后,陆续传来银行暂停代销的消息。近来,房地产信托公司更是“风声”不断。  “四家信托公司被银监会叫停3个月的地产业务”话音未落,其中三家就紧急发表澄清公告,声称此事子虚乌有;继绿城事件之后,房地产信托已经进入多事之秋。  尽管四家信托公司都表示业务正常运行,但是某第三方理财负责人向《中国经营报》记者透露,“叫停”之际,“其中一家信托公司的项目正在评估,但是信托项目经理突然告知说项目出事,不发了”。  而对于“事件”频发的房地产信托,多数投资者已经选择了“用脚投票”。  饥不择食?  除五矿信托之外,四川信托、方正东亚信托和渤海信托均发表了澄清公告,声称并没有受到银监会的叫停通知或者相关窗口指导,并表示产品风险可控,兑付无问题。五矿信托综合管理部工作人员在接受记者采访时表示,“并未收到银监会任何正式通知和窗口指导,目前一切项目仍然正常开展。”  据悉,四家信托公司都在2010年前后成立,注册资本金分别为12亿元(五矿信托)、13亿元(四川信托)、3亿元(方正东亚信托)、7.96元(渤海信托)。  “这些公司由于刚刚成立,资金比较充沛,拿项目比较激进,尤其是对于高收益的房地产项目。”某信托业内人士评价。  据好买基金研究中心统计,今年以来,四川信托、五矿信托发行房地产信托数量分别为54只、41只,分别募集资金量达104.74亿元、107亿元,其房地产信托业务在整个固定收益类信托的占比分别达到了75%和80.39%;相比之下,渤海信托和方正东亚信托的房地产项目从数量上来看并不是很大,分别成立14只、6只总规模为52.33亿元、23.98亿元,但规模占比也达到53.85%和66.67%。  不过,其狂飙猛进的背景却是整个房地产信托市场的噤若寒蝉。“地产商的融资成本日益增加,资金链日益绷紧,一些大的信托公司已经在银监会的窗口指导下主动退出发行战线,而随着调控政策的持续加码,房地产市场的风险也在加剧;选择项目时应对区域和融资方的资质要求更为严格。”格上理财副总经理石端义表示。  但是,根据好买基金研究中心的统计,上述四家信托公司的项目中有大量是二三线城市小开发商的信托融资项目,从融资规模上来看都比较小,比如渤海信托的14个房地产项目中,募集资金在1亿元以下的项目有3个,规模在2亿元以下的项目有5个;方正东亚信托的6个房地产项目中,有4个项目的融资规模在2亿元以下。  其中,许多让业内觉得“莫名其妙”的项目都来者不拒。  以四川信托为例,用益信托的数据显示,截至6月30日,该公司累计成立房地产集合信托产品已达到23款,总额70亿元;成立半年有余就已经跻身信托公司发行规模的前五强。而其近日推出的“川信·青岛凯悦”项目更让业内觉得“有失水准”。  据悉,该项目是以新补旧:募集资金用于归还融资方所欠中融信托和建设银行即将到期的款项。在“否认银监会叫停”之说的同一份声明中,四川信托同时表示该项目“经公司前期尽职调查及反复论证后,公司目前已决定不成立该项目信托计划”。  “业内有发行新产品、覆盖自己此前到期无法兑付产品的做法,但是接手其他公司的‘烫手山芋’并不多见,很可能是信托公司没有进行充分的尽职调查,或者是太急于发产品。”某信托设计经理表示。

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10月8日在上海拍到的一处建筑工地。REUTERS/Aly Song

* 监管聚光灯照向房地产融资”暗流”

* 中融、平安等信托已主动暂停房地产业务

* 主要地产股下跌

* 开发商预期明年资金会更紧

作者 张胜男/赵红梅

北京11月23日电—中国房地产开发商们看来真的要勒紧腰带过年了.今年以来其融资空间已被越压越小:先是信贷融资渠道被严密调控,接着是证券市场融资亦被暂停,好不容易开辟了房地产信托这一融资新通道,而这道”暗流”也快被堵住.展望明年,若各方压力仍不见松绑,开发商”钱”景恐更黯淡.

在叫停银信合作产品三个月後,中国银监会再度对信托业的房地产业务亮预警信号,并于上周五召开行业内会议”窗口指导”,”领会精神”的大型信托公司–中融、平安信托周末已暂停该项业务.不排除未来全行业陆续暂停的可能.

“银行信贷额度基本没了,证监会也不批再融资了,信托融资渠道也停了,…我们融资需求怎麽办呢?”杭州一家房地产开发企业主称.半年前,这家公司才通过中投信托融了近1.8亿元人民币.

他并认为,大型国资和上市的私企开发商,明年资金链不会有太大问题,因通常都会有战略合作银行或合作机构;但中小私企开发商,明年日子会比较难过.

瑞士信贷报告亦指出,由于中国监管层对地产发展商的信托融资进行了控制,预计地产发展商的资产负债状况未来几个月将进一步恶化.

上市房企三季报及多家机构数据统计显示,目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平,甚至超过全行业最艰难的2008年.个别公司如绿城负债率高达158.8%、富力地产负债率超过100%;保利地产(600048.SS)负债率为78.91%,万科(000002.SZ)负债率亦升至73.75%.

不过中信证券房地产分析师陈聪表示,目前还不能说房地产开发商的资金链很紧张,而且到年底开发商的融资需求本身就很低.在持续调控下,到底其资金情况如何,还要到明年初才能见分晓.

而中国股市地产板块今日则维持近期颓势,上海地产类指数收挫1.72%,地产股龙头万科A跌幅达2.1%,保利地产下跌2.61%,招商地产000024.SZ挫2.29%,金地集团(600383.SS)亦跌1.85%.

**高成本融资,只因担忧前景更糟**

通过信托公司融资,早已不再是小房企的专利,国有大型房地产企业也因银行信贷对高危行业的持续收紧而被迫加入到这个行列.还有一个争抢信托融资的原因则是:今年不攒点儿,明年更难过.

近几个月房地产信托业务增长迅猛,因宏观调控下银行纷纷收紧房地产开发贷款,于是一些房地产商退而求其次,转向信托融资.房地产信托发行数量同比暴增近三倍,引起银监会对这部分业务风险的警惕,银监会上周发文要求信托公司自查房地产信托业务.[ID:nCN1446743]

北京一位上市国企开发商高层表示,”下半年以来(房地产的信托融资成本)至少10%,这钱烫手啊!”

该公司目前有一款信托产品正在发行,当得知已经开始发行的产品不受影响时,上述高层长舒一口气,”我们对未来的预期是,资金只能越来越紧,所以现在能借到钱的途径,不妨都多试试.明年恐怕会更难.”

用益信托研究室最新数据显示,截至到11月19日止,不完全统计全国信托公司共发行房地产信托497个,规模1,601亿元人民币,平均收益8.88%,远高于同期一年期贷款基准利率的5.56%.

而房地产企业为此支付的成本,相当于8.88%的投资者回报+2-3%的信托公司管理及发行费用.而亦有个别房地产企业的资金成本已经高过20%.

“银行借贷现在已经是专款专用,等销售回款太慢,我们最缺的是拿地的钱.”上述高层称.

央行数据显示,1-9月房地产开发类贷款新增5,600亿元,其中第三季度新增1,170亿元.随着银行发放房地产贷款的减少,信托公司的房地产融资正在成为有力补充.

**他途难觅,唯待松绑**

监管层三令五申提示风险,要求金融机构远离房地产;同时房地产调控不断加码导致销量萎缩.业内人士称,目前销售成为房企回笼资金的唯一渠道,融资渠道如若持续收紧,一向财大气粗的房地产企业恐面临无米下炊.

有基金分析师表示,房企融资目前已全面收紧,房企回笼资金的唯一渠道便是销售,假若销售不畅,房企财务状况将持续恶化.

国家统计局此前数据显示,10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%,环比上涨0.2%,分别较9月9.1%及0.5%的涨幅放缓;同期商品房销售额环比下降7.7%,销售面积环比亦降11.2%.

瑞士信贷亚洲区首席经济分析员陶冬日前表示,在去年投地游戏中过度进取的开发商,今年年底到明年初将会感到资金的压力,那些没有国有母公司在资金上暗中接济的开发商,资金链断裂的威胁愈来愈大.

来自信托和房地产业的人士仍在寄望政策出现转机–如果只是不让做房地产债券融资,就可以变相利用收益权质押,应收款质押等方式创新融资.

“房地产业务对我们来说是块肥肉,开发商愿意支付的成本基本都在15%,但现在公司也只能停了这项业务.”中融信托一位信托经理称.

一位信托业内人士称,信托是最灵活的行业,业务创新就是他们的主营业务,”只要监管有松动,还是有办法的.毕竟谁能比开发商更愿意借高利贷呢?”

–审校 张喜良

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