澳门新莆京娱乐app中国或全面推广抑制土地高价拍卖的政策

《21世纪经济报道》日前从国土部获悉,《深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案》将报国务院审批实施。据接近国土资源部的人士表示,《方案》将是改变地方土地财政的开始。其中包括改革和完善“招拍挂”出让制度、规范和完善征地制度、建立城乡统一的建设用地市场等内容。  该人士表示,深化国有建设用地有偿使用制度改革,核心内容仍然是界定国有建设用地划拨范围,继续扩大有偿使用范围。土地专家邹晓云表示,在当前“招拍挂”制度执行当中,存在挂牌和拍卖的比例过高,招标的比例较低的情况。由于土地拍卖的操作比较简单,同时也有利于推高地价,地方政府积极性一直较高。  《方案》改革的方向之一就是,在继续坚持“招拍挂”制度方向的前提下,调整土地出让方式的结构,主要内容就包括改革“招拍挂”制度,解决当前土地出让当中,“价高者得”的情况比较多的问题。北京市在2010年试水的土地出让“综合评标法”备受国土资源部关注,也被作为《方案》的借鉴。  北京市2010年推出了土地出让“综合评标法”,即尽量多使用招标的方式出让土地,而且在招标的评标当中,土地出让价格的分数占比下降,取得了较好的执行效果:2010年4月份以来,平均楼面土地成交价由13976元降至5958元每平方米,土地成交的溢价率由119%降至27%。

国土资源部部长徐绍史表示,招拍
挂作为土地出让的基本制度将不会改变,但招拍挂制度还要不断完善,不一定完全是价高者得。

旨在进一步完善土地使用权出让制度,严格控制划拨用地和协议出让土地范围的两条新规——《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》将于8月1日起施行。国土资源部某内部人土表示,新规核心为扩大招拍挂范围到六类土地,同时做到充分披露出让信息,给更多市场竞争主体以平等机会。

每经记者 张敏 发自北京

招拍挂出让土地比例已逾35%

在地价高企、“地王”频出的情况下,招拍挂制度可能会面临调整。

据了解,自1999年我国建立土地招拍挂制度以来,先后出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、和《协议出让国有土地使用权规定》等一系列部门规章,明确了经营性用地必须通过招拍挂方式出让。至2005年,我国招拍挂出让土地已经占全部出让土地的35%以上。

《每日经济新闻》记者近日获悉,国土资源部于3月29日召集市场人士进行座谈,讨论“国土部39号令”——即
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》实施后的评估。这是继北京市住建委、北京市国土局和住建部之后,近期又一个政府部门向市场人士问计。每经记者昨日还了解到,北京市国土局正在研究新的土地出让方案,并将于近期出台。

但是,土地招拍挂过程中仍出现了一些问题,比如一些开发项目是通过协议出让方式低价取得非经营性用地,再转为经营性用地,以规避高额土地出让金;有竞争需求的工业用地仍以协议方式出让;土地出让信息披露不充分,开发投资者对市场土地供应缺乏预期准备等。

有业内人士认为,根据建议,可能更多采用招标方式出让土地,限制拍卖出让。

在此背景下,2005年12月开始,国土资源部酝酿出台新的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》,以完善新形势下的土地招拍挂制度。

任志强应邀参与讨论

此前,北京等地方国土管理部门已经下发新规,扩大招拍挂土地出让方式的适用范围。比如北京市要求以下类型的用地适用招拍挂出让:除房改带危改项目外,利用划拨土地进行经营性开发建设的;改变用地使用性质,进行经营性开发建设的;基建项目转为开发项目的;项目主体发生变化的。

据了解,此次座谈的主题是讨论“国土部39号令”实施后的评估。一些开发商参与了讨论,并提出意见,其中便包括华远地产总裁任志强。

六类情形必须纳入招拍挂

但该座谈仅是国土部征求市场人士的意见,并未形成具体的制度。有业内人士分析,在高房价和高地价已经受到高层关注的情况下,此举意味着土地招拍挂制度很可能面临调整。

而此次由国土地资源部制定的新规正式明确,六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。除常规的经营性用地外,有竞争要求的工业用地、其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的、划拨及出让土地使用权改变用途,相关法律规定应当收回土地使用权等均须执行招拍挂制度。

“国土部39号令”于2007年9月由国土资源部颁布,自2007年11月1日起施行。其中明确规定,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有2个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

对不能准确确定是否符合规定条件的具体宗地,可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。同时设置用地预申请环节,单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的,可以提出用地预申请,并承诺愿意支付的土地价格。

但招拍挂制度已经成为“地王”诞生的温床。本月15日,北京拍卖得出的总价和单价两个“地王”,分别经过了64轮和58轮竞价。而一度陷入改规划漩涡的老“地王”广渠路15号地,在拍卖中则经历了97轮竞价。

另外,随着土地使用制度改革进一步深化,经营性基础设施也将逐步实行有偿使用,例如油田等矿业开采用地等。对于这类具有独占性和排他性的用地,产生价格争议的,需通过协议出让价格争议裁决机制。

对此,国土资源部部长徐绍史在接受《每日经济新闻》记者专访时表示,招拍挂作为土地出让的基本制度将不会改变,“招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作,以及由此导致的腐败和国有资产流失。”

“这些机制无疑将进一步完善我国的土地招拍挂制度,扩大适用范围,规范市场操作。”上述国土资源部研究人士称。

但他同时表示,招拍挂制度还要不断完善,不一定完全是价高者得。他还透露,国土部正在和一些地方政府做探索,采取更多的评价方式。

建议多采取招标出让

本月22日,国土部副部长贠小苏表示,将完善土地招拍挂制度,并选择房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市作为试点。

按照国土部“34号文”的规定,房价过高、上涨过快的城市,可选择部分地块,按照限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地。

文件规定,在确定土地出让最低价的基础上,将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等因素作为评标条件。即采用“综合评标”的招标方式。

据了解,地方政府在进行土地出让时,多采用“价高者得”的拍卖出让方式,甚少采用招标出让。根据“39号令”的规定,招标出让的中标人要满足招标文件中的
“综合评价标准”或“实质性要求”。

一位接近国土部的人士向
《每日经济新闻》记者表示,拍卖出让的方式相对简单,地方政府容易操作。同时,“土地财政”也是地方政府青睐拍卖出让的重要因素。

该人士建议,限制拍卖出让的土地类型,商业用地、别墅用地、高档住宅用地等,可进行拍卖出让。同时,普通商品房用地应采取招标出让。

他还表示,招标出让中,应该最大限度地公开投标人、评标人信息,避免走“暗箱操作”的回头路。同时引入利益相关方、社会人士等作为评标人。

北京正酝酿新政“组合拳”

作为国土部的试点城市,北京正在酝酿相关制度。《每日经济新闻》记者昨日从北京市国土局获悉,市国土局正在研究完善土地出让制度,新制度近期可能就会出台。

市国土局相关负责人表示,招拍挂制度的基本规则不会改变,将增加更多的限制条件,来抑制土地市场过热。她还表示,总的原则是实现土地的市场化调控。

一位曾在上周参与北京市住建委“座谈”的业内人士向《每日经济新闻》记者表示,不少业内人士提议,多采用招标出让的方式,也有人建议将保障房和商品房地块捆绑出让。

据了解,按照国土部的规定,在4月10日之前,北京国土局已经暂停了住宅用地的出让,恢复市场交易后,将采用新的出让制度。

上述人士还透露,在北京市建委、市国土局先后问计市场人士之后,北京正在酝酿一系列楼市新政,其中还包括加大公租房、两限房、普通商品房的供应力度,对户籍和非户籍人口的住房需求进行分类管理等。

该人士表示,新政极可能在近一个月内出台。

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