社科院发”蓝皮书”预测:北京二手房价格仍难大降

中国社科院昨日发布报告称,全国房价今年将上涨15%,而且按照目前的房价收入比,将有85%的城镇刚性买不起房,并建言调控政策不能放松,谨防房价明年出现报复性反弹。  房价涨幅15%
仍跑过收入增速  年初出台“国十一条”、4月中旬推出“新国十条”、9月底再出“新国五条”,加上对闲置土地进行调控、加息、公积金新政……今年可谓是“史上最牛楼市调控”年。  然后在如此重拳组合出击之下,今年房价仍出现上涨,且涨幅不小:《蓝皮书》预计,今年全年住宅价格涨幅为15%左右,涨幅比2009年下降10个百分点。  与城乡居民收入的增长速度相比,今年房价显然“跑得太快”。《蓝皮书》显示,今年上半年,城镇居民人均可支配收入为9757元,相比去年增长10.2%,扣除价格因素,实际增长7.5%。  85%的家庭买不起房  当前城镇居民和农民工家庭的房价收入比分别为8.76、10.06,其中,城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46,相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。  蓝皮书认为,按照目前的房价收入的支付能力及家庭负债风险性考虑,中国85%需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。  记者注意到,2009年社科院发布《蓝皮书》同样预计,2010年85%的家庭买不起房。“楼市调控政策虽然出台的比较多,但对普通购房者来说并没有带来实质性好处,一年下来买不起房的始终还是买不起房。”北京我爱我家高级置业顾问杨华强说。  明年房价或报复性反弹  蓝皮书分析,房价能否从根本上步入良性运行,主要取决于三个深层次矛盾能否解决:实现居民买得起房的目标和猛烈推高房价的土地买卖制度之间的冲突;中央要求控制房价和中央与地方之间财政税收关系不顺的冲突;土地是用来吃饭,还是用来居住的矛盾。  蓝皮书认为,2011年房价走势主要取决于房屋需求者、开发商、地方政府和中央政府之间利益和目标的博弈———如果经济增长、开发商利益和地方财政压力大,调控放松,房价将会报复性反弹,价格可能上涨20%-25%,甚至更高;如果中央政府下决心解决住宅问题,加大城镇居住用土地供应,改革土地制度和地方政府财政税收渠道,出台房产税,严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为,那么,明年房价有可能略有下降,或涨幅不超过6%。(编辑
谢振轩)

把脉楼市新政 社科院发布“蓝皮书”预测——

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近日,中国人大财经委副主任贺铿在「第五届中国全面小康论坛」上表示,房产税应在明年出台。今年4月以来,中央进行了两轮楼市调控。中国指数研究院等房产研究机构近期公布的数据显示,国内房价再现上升势头。当日,在回答明年是否会出台第三轮房地产调控政策时,贺铿表中国社科院:85%家庭无力买房
近日,中国人大财经委副主任贺铿在「第五届中国全面小康论坛」上表示,房产税应在明年出台。今年4月以来,中央进行了两轮楼市调控。中国指数研究院等房产研究机构近期公布的数据显示,国内房价再现上升势头。当日,在回答明年是否会出台第三轮房地产调控政策时,贺铿表示,房产税应在明年推出。其指出,房产税虽然对增量房和存量房都要征税,但旨在控制房价和抑制炒房,「在制度安排上,要让中等以上收入者通过按揭等方式买得起基本住房,但是养不起多余的住房。」贺铿还指出,实行房产税要注意两个问题,一方面是不应当增加一般居民的负担,确定一个恰当的免税或者退税的标准;另一方面,税率不宜过低,应当达到有效遏制投机和引导居民合理消费的目的。
试点征房产税沪拟按人均面积在部分城市房价开始出现反弹之势时,备受争议的房产税终于有了进一步的进展。有媒体近日报道称,房产税将于2011年初试点,当前财政部和国家税务总局正在对《房地产税暂行条例》进行修订,以符合对居民自用房的征税。据悉,试点城市包括上海和重庆,而两座城市的试点方案也有很大差别。据介绍,从当前确定的思路,房产税将按人均面积为起征点。其中,重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收,存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产,而且按照人均面积做起征点考虑。消息称,设计中的房产税的税率为累进税率,房屋价值高、人均面积大的房屋其税率更高。按照早前披露的信息,在上海提交的房产税试点方案中,税率初定在0.3%─0.4%。照此计算,一套总价300万元的住宅,年缴房产税12000元左右。对于房产税,复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为至少有三大好处:可以抑制房价增势;税收可起到调节收入分配作用;政府多了财税来源,土地出让就会有所削落,开发商拿地热情也会受影响,「地王」频出现象有望缓解。
楼市现状楼市调控上演「拔河赛」经历数次调控,房地产市场已出现积极变化。但是,量跌价滞的局面并未根本改变,通胀和流动性过剩双重压力袭来,加剧调控难度。像是一场特殊的拔河比赛,绳子的一端是频频发力的楼市调控政策,另一端是多元的房地产市场。以时间为坐标,从1月到4月再到9月,从限贷、限购到限外,从信贷、税收、住房保障、土地等,政策出台之密集,动用的政策工具之多前所未有。房价涨幅从1月的9.5%到2月份的10.7%再到3月份的11.7%,一路上扬。自6月起持续3个月的环比涨幅为零,炒房和投机性购房等不合理住房需求得到初步抑制,但是进入9月,房价环比再度增长。
面对当前量低价平,甚至一些地方房价上涨有卷土重来危险的新形势,房地产市场调控仍需深化。每次调控政策出台,就会带来一段时期的观望,然而经过几个月的调整,房价依然在高位徘徊,购房者预期发生变化,再次涌向市场,房价随着成交量的上升而反弹。能否改变旧有的局面重演,关键在于对一些新老问题能否有突破性的解决:住房保障滞后,大量需求只能在商品房市场释放,调控腾挪余地小。过分依靠房地产业带动经济增长和地方财政增收,调控执行力打折扣。国内外多重因素交织,调控难扼房地产业「资金」咽喉。

家庭购买几套房认定细则今年出

中国房地产市场秩序仍较为混乱,调控手段不能切中要害,调控方式仍需创新——昨天,中国社科院发布《2010年房地产蓝皮书》,给沸热骤冷的楼市“拍砖”。针对刚刚出台的“新国十条”,专家透露今年一个很重要的任务就是制定区别同一家庭购买一套、二套、三套房的细则。

■蓝皮书·拍砖

去年房价暴涨25.1%

2009年房价涨得有多快?数据显示商品住宅的价格增长25.1%,远远超过了城镇居民人均可支配收入9.8%的增速。

蓝皮书介绍,2009年房地产开发建设指标中施工面积、新开工面积不同程度上涨,达到历史高点。房地产企业开发资金充裕,国内贷款增幅快速上升,个人按揭贷款超速增长。2009年的土地市场出现了年初流拍、下半年地王频现的戏剧性变化。

《蓝皮书》主编、中国社科院城市发展与管理研究所土地与房地产研究室主任李景国分析指出,其原因在于开发商捂盘惜售、土地闲置现象比较严重,再加上投资与投机性的需求增多,造成供需紧张,引发市场恐慌性抢购。相当部分自住需求被挤出市场,由此导致的民生问题备受各界关注。

蓝皮书认为,我国房地产调控政策伴随房地产市场的发展经历了几个年头,对房地产市场健康稳定发展起到了非常重要的作用。但是,房地产调控方式仍不尽成熟,一些政策不但不能起到应有作用,还会造成相反的效果,比如房地产交易环节的税收本来是为了增加成本抑制投机,但由于卖方将其转嫁到房价上,因而成为抬高房价的一大因素。而2009年之所以房价、地价大幅上涨,可以说与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。因此,调控方式和手段亟待创新。

■蓝皮书·建议

以“无房家庭户”为导向

《蓝皮书》建议改革房地产税费管理机制,把重点由交易环节转向持有环节。持有环节的监管更有利于对垄断和投机行为的制度性遏制——对开发企业超出规划周期的未售房产征收房地资源闲置持有调节税,对开发企业以外的房产持有按照面积或套数征收统一的房地产资产持有税。

另外,《蓝皮书》还建议扩大公积金支持的覆盖面,改革以“职工”为导向的住房公积金制度,建立以“无房家庭户”为导向的城市住房储蓄公积金制度,即逐步纳入全部城市常住人口。

■蓝皮书·新政

逾70%土地用于保障房

“市场不稳定,调控不会放松。我觉得这次国务院下了很大的决心。”住建部政策研究中心副主任王珏林昨天态度鲜明地表示,此次调控将有打持久战的准备,“调控效果不出来肯定不行。”

他分析今年房地产市场时定位于“在调整中发展”。根据现有政策“70%以上的土地用于保障性住房、棚户区改造和中小户型的商品房”,这些都是维护市场的基础性内容,虽然有暂时的停滞,不等于全年市场不发展。再加上“两年4万亿”政府投资的滚动效应、消费的长期效应不会改变,“房地产市场的发展大家要相信没有什么问题,就是要稳定、持续、健康。”

■蓝皮书·预测

“第几套房”认定细则是关键

面对刚刚出台的新政和尚处于观望期的市场,专家们也有点“摸不准脉”,《房地产蓝皮书》首次拿出了针对三种不同情形的三套预测:如果今年宏观经济政策以及房地产调控政策不变,那么中国的房地产价格将不会有较大变化,重点城市由于购房偏紧,房价大幅下调的可能性不大,“但这种情况随着政策的出台可能难以实现”;如果今年宏观经济政策发生变化,收紧货币、紧缩信贷,热点城市的房价下半年将出现下调的可能,二三类城市房价上涨的速度减慢;如果今年收紧货币,且加大房地产的调控力度,出台较猛烈的房地产措施,则全国房地产价格会受到遏制,热点城市房价在下半年并会下调,二三类城市房地产价格会出现减缓。

刚出台的“新国十条”给当下暴热的楼市一瓢止沸冷水,“蓝皮书”认为其效果和力度“将比2007年二套房贷新政力度大得多”。

李景国透露该政策执行起来最大的难度在于房地产市场的基础信息不健全,“怎么确认这个家庭购买的是第一套还是第二套房?今年一个很重要的任务是制定区别一套、二套、三套房的细则。”他强调,这一政策应长期执行,因为建设用地在我国国情之下是相对的稀缺性资源,“如果我们把它作为一个短期临时性措施,一旦停止,会有可能复制去年后半年市场的情形。”

■蓝皮书·本市落点

北京二手房价格仍难大降

《房地产蓝皮书》认为,今年北京二手房市场将延续去年火爆场面,价格可能仍将高位徘徊。

去年是京城二手楼市异常活跃的一年,接近20万套的交易量创下历史新高,但其中不乏“跟风”和“恐慌”心理透支了部分购房需求,因此预计今年的交易量将不及去年。

二手房价格方面,由于去年开发商资金充裕,楼盘价格坚挺,未来降价可能性不大,一、二手房的联动性促二手房价格上涨;另外,今年新建住宅量不足及位置偏远,也将促二手房价格仍将高位徘徊。

此外,年内大兴线、亦庄线、昌平线、房山线、顺义线等五条地铁通车,沿线周边的二手楼市也将随着地铁线路逐渐升级。晨报记者
姜葳

保障房规模今年将大幅增加

据新华社电 蓝皮书认为,2010年北京土地供应总量将略高于去年水平。

蓝皮书指出,2010年将继续加大住宅用地供应,计划供应住宅用地不低于2500公顷,规划建筑面积3000万平方米以上,远远超过2009年全年成交住宅用地10752万平方米的总规划建筑面积。鉴于2009年商品房售价日益攀升且居高不下的局面,为抑制房价上涨过快,达到满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的,2010年政府计划住宅用地供应中将要加大保障性住房供应,其供应面积按照市政府的要求将达到50%。

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