7万亿资金涌向开发商 土地市场成吸金池

自4月份地产调控开始后,楼市各项政策持续收紧。在个人房地产贷款紧缩的同时,房地产开发贷款也成为调控楼市“银根”的手段之一。但大半年过去了,房地产市场依然是“高高在上”:不仅价格坚挺,在资金上也并没有想象般的捉襟见肘,日子还是相当不错的。  据任志强透露,今年10月份房地产开发商完成的投资不到4万亿,目前已经有5.69万亿的到位资金,手里还有1.8万多亿现金,总体现金流巨大,熬到明年6月份应该没有任何问题。更重要的是,国家统计局近日的数据佐证了他的消息。  数据显示,今年1-10月,房地产开发企业本年资金来源56923亿元,同比增长32.0%。其中,国内贷款10443亿元,同比增长26.3%。同时,一位国有大型银行省分行的信贷人员表示,该行今年对公贷款计划量约350亿元,其中房地产贷款是主要投向。目前已经完成全年计划的95%,房地产开发贷款较年初还新增了29亿元的规模。而某房地产业内人士则直言,“虽然新增房地产贷款的增速在政策影响下出现下滑,不过从总量上看,今年房地产的资金量仍较去年有了较大提高。行业内的流动性或将弱化调控政策的实施效果”。  如果上述数据准确,从资金量上看,相当于今年商业银行的新增信贷差不多全部给了房地产一个行业!在我们看来,这些最近披露的房地产商现状宽松的信息和数据,将对下一步的房地产调控政策产生影响,这可能导致政策部门继续执行严厉的房地产调控政策,收紧对房地产企业的资金供给。

今年1-10月,全国房地产开发企业资金来源为5.69万亿元,已经接近去年5.71万亿元的水平,业内人士预测,今年全年房地产企业资金来源总量有望接近7万亿元。与此同时,上海、北京的土地出让金收入已经提前跨入千亿元门槛,大连和天津也有望在年底加入千亿土地财政俱乐部。  业内人士指出,当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍维持在较高水平,楼市整体流动性依然保持充裕,如果有效引导资金流入房地产开发领域,势必增加楼市供给,进而改善供求关系紧张的局面。  流动性总量不减  自4月份地产调控开始后,楼市各项政策持续收紧。在个人房地产贷款紧缩的同时,房地产开发贷款也成为调控楼市“银根”的手段之一。尽管各大银行纷纷表示严控开发贷款,但是今年前10月的楼市流动性总量却并未呈现明显紧缩趋势。  国家统计局数据显示,今年1-10月,房地产开发企业本年资金来源56923亿元,同比增长32.0%。其中,国内贷款10443亿元,同比增长26.3%。  细看统计局数据,今年前10月的房地产开发资金来源中,新增国内贷款数额一直保持同比增长的态势。5月份房地产开发资金中的新增国内贷款同比增速达到63.17%。尽管随着调控深入,6月份新增国内贷款同比仅增长0.34%,但这一增速自下半年开始又有所回升。  “9·29”新政出台后,楼市调控再掀波澜,不过10月的楼市“银根”却未明显收紧。10月房地产开发资金中新增国内贷款1044.72亿元,环比9月上涨了11.34%,较去年同期增长了18.83%。房地产新增国内贷款在7、8、9月后重新跃回千亿元以上。  海通证券研究员涂力磊指出,1-10月全国房地产资金来源总量达到56923亿元,较去年同期增长32%。他乐观预计,根据前10月的增速,全年资金总量有望达到7万亿元以上,较2009年的5.7万亿元明显扩大。目前开发商资金面依旧处于可控状态。  尽管统计口径有所不同,但是央行每季度发布的货币政策执行报告也从另一个侧面反映了楼市“银根”的变化情况。  数据显示,截至9月末,房产开发贷款余额2.3万亿元,同比增长21.5%,增速比6月末高1.2个百分点;房地产贷款余额占各项贷款余额的20.5%,比上年末高1.3个百分点。  尽管商业银行加大了对各项房贷的控制力度。不过,银行对于房地产开发贷款并没有完全说“不”。一位国有大型银行省分行的信贷人员告诉中国证券报记者,该行今年对公贷款计划量约350亿元,其中房地产贷款是主要投向。“目前已经完成全年计划的95%,房地产开发贷款较年初还新增了29亿元的规模。”该人士透露。  “虽然新增房地产贷款的增速在政策影响下出现下滑,不过从总量上看,今年房地产的资金量仍较去年有了较大提高。行业内的流动性或将弱化调控政策的实施效果。”某房地产业内人士直言。  千亿土地财政俱乐部扩容  一方面是楼市流动性充裕、地产商整体资金面无大碍,另一方面是不断扩容的土地财政千亿俱乐部。显然,土地市场已经成为房地产业资金链中重要的流出渠道和吸金池。  根据北京市土地整理储备中心的数据,今年前11个月,北京市共出让214宗土地,土地成交总价达到1068.49亿元。而2009年全年,北京市共出让243宗土地,土地成交价总计928.05亿元;2008年全年共出让土地148宗,成交总价仅为502.69亿元。显然,今年前11月的土地出让金就已经突破千亿元,一举超过2009年和2008年全年数额。

央广网北京2月12日消息据中国之声《新闻纵横》报道,以往每年的年初都是银行放贷比较宽松的时候,而今年部分城市从一月份就开始感受到个人购房贷款审批的速度明显放缓了。一些售楼处提醒看房者:银行放贷不会再像去年那么松,今年要收紧了,买房要赶快。

安信国际预计,得益于去年销售行情大好和土地市场过热两个因素的影响,不少大中型房企手持现金,货币政策收紧将主要对小型房企产生影响,从而使行业进一步分化。张大伟也认为,今年下半年,是对房企融资能力的重大考验,“从长期看,特别是2017年下半年随着销售的降温,有可能问题会集中的爆发,总体而言,房产市场不可能再现16年的爆发,回归和平稳是2017年的主要特征,从信贷角度来说过去2016年是支撑楼市爆发的一个最主要的因素,所以到了2017年收紧应该也是影响和干扰房产市场的最关键的因素,总体而言偏稳健偏中性的信贷政策应该说是决定2017年楼市会比较平稳的一个关键的变量,总体而言,房产市场不可能再现16年的爆发,回归和平稳是17年的主要特征,而信贷,包括各个企业融资难的压力也会逐渐在今年的下半年体现,如果有些企业过去的一年多拿了很多地,做了过多的杠杆,后期可能就会面临比较大的资金压力。”

回顾2016,最低两成首付等一系列政策刺激之下,全国楼市复苏加快,而房贷政策的宽松就是房地产市场2016年成交走旺的重要支撑。央行数据显示,2016年新增房地产贷款5.7万亿元,同比大幅增长57.9%,占新增人民币贷款比重高达45%。

而今年,在央行要求控制一季度新增住房贷款总量和增速的背景下,银行在执行层面收紧个人购房按揭贷款和房企的开发贷。北京、广州、青岛等地近期相应减少了个人首套住房按揭贷款利率的折扣力度。而对很多房企而言,2017年,融资或将成为其首要难题。

分析人士指出,一旦收紧信贷波及一手房,将会影响开发商的销售回款速度,从而限制公司现金流。而在开发商层面,据业内人士透露,房地产开发贷审核日益严格。

在中原地产首席分析张大伟看来,从去年四季度开始,部分房企确实出现了融资压力明显加大的情况,但目前并未对企业的经营状况产生直接影响,“目前,从企业直接观感说,融资难度的确在增加,但是2016年前三季度的融资难度历史最低,包括融资价格,很多企业已经做了腾笼换鸟,把很多过去长期的高成本的资金已经做了替换,这样说,从最近三四个月数据看,大部分企业的确出现了融资压力,但是量变还没有转变到质变。从企业销售经营情况看,因为2016年全年创造了历史记录,所以现在大部分企业资金的宽裕程度比较好,对于融资压力加大,这个还没有反映到经营上来。”

早在去年10月,监管层即对房地产各类融资行为严格要求,多项涉及房地产的融资产品受影响。2016年4季度,房地产债权融资规模明显下降,2017年1月份,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅为133亿元,同比去年下降了92%。

有券商人士分析,资金收紧,房企为保证现金流会降价加速售房。北上广深一线城市整体相对乐观,南京、合肥等地虽有人口流入,但高房价并不可持续。对此,财经评论员马光远认为,房企融资难将是今年房产市场的遇冷因素之一,“更重要的是预期的改变,去年9·30到现在为止,政策的调控改变了市场的预期,目前大家认为房价像去年一样上涨已经没有可能,而且认为去年的热点城市房价出现调整也是大概率,所以今年房产市场是多重力量作用,一个是政策,一个是地产商的资金链,一个是市场预期,因素是多元的。”

从公开的个人购房按揭贷款来看,农业银行、建设银行等多家银行的北京分行从2月8日开始,二套房贷款期限最长不超过25年。此外包括广州,上海等地按揭贷款也有不同程度收紧。

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