澳门新莆京娱乐网站k地下钱庄输血房企融资 民间利率猛蹿五成

澳门新莆京娱乐网站k,10月19日晚央行加息的重型炸弹让许多人都措手不及,风口浪尖上的地产商似乎更是雪上加霜。“开发商融资成本增加2%”潘石屹早早地公布了测评结果,但在许多开发商的口中,加息并非针对楼市,而2%的融资成本也影响有限。  事实果真如此吗?从今年4月以来,开发商的融资渠道已经越来越窄。一方面开发商不得不用高息募集信托产品;另一方面销售回款在开发商资金链中的作用也越来越大。加息不仅直接影响开发商融资成本,对于消费者的购房需求也有直接冲击。这是否是传说中的“最后一根稻草”?  调控叠加  “央行加息主要是防止通胀,至于对楼市当然也有影响。但是现在这种加息幅度不至于产生太大的冲击。”星河湾董事长黄文仔的看法与大部分开发商的观点基本一致。在记者采访中,大多数开发商均表示影响有限。任志强甚至在其博客上表示,加息同样无法平衡供求关系,房价仍会上升。  但资本市场的反应却比开发商强烈许多,央行宣布加息后的第二天,房地产板块普遍下跌,四大地产商“招保万金”的股价均大幅下挫。  投资者担心的是,从今年4月开始的各种调控措施,叠加加息之后的威力究竟会如何。其实就在央行宣布加息前几天,证监会10月15日发布通知称:“为贯彻国家对房地产行业的调控政策精神,已经暂缓受理房地产开发企业重组申请”,并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。有分析师认为,这是监管层在缩紧开发商的资金链,继续暂缓开发商的融资及再融资需求。  其实这已经不是什么新鲜事了,广发证券的房地产行业研究员沈爱卿认为,暂停房产上市公司并购重组一直存在,证监会15日的发文只是强调政策的进一步落实和到位。Wind资讯的统计显示,2010年以来共有27家房地产类上市公司拟通过资本市场进行再融资,涉及的资金高达600多亿元。除了主动取消以及未获股东大会通过的4家外,3家已获得证监会审核通过但尚未实施。最新的消息是,10月21日,香江控股(600162.SH)发布公告宣布其18亿元定向增发的计划暂时搁置。  有开发商明确向记者表示,无论有无通过审核,当前通过A股市场融资的可能性几乎没有。  其他的融资渠道也逐渐向开发商收紧,就在国庆假期前,银监会向全国银监系统、银行系统、金融资产管理公司、企业集团财务公司、金融租赁公司下发了一份《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》。该通知明确指出房企规避监管的四种方式,要求金融系统“切实做好房地产信贷管理、严控房地产开发贷款风险”。  有业内人士表示,虽然开发商依旧有其他应对措施,但开发商获取开发贷的难度也是越来越大。  早前发表的《中国银行家调查报告(2010年)》(以下简称《报告》)显示,有88%的银行家认为,2010年房地产业风险最主要在于信贷政策收紧给房地产业的资金链带来的压力,一旦房地产开发贷款风险链条断裂,对上端的土地储备贷款、下游的住房按揭贷款都会产生影响。《报告》显示,
71%的银行家认为未来可能出现不良贷款额集中上升的情形。银行家的压力主要来自于贷款中房地产贷款及相关贷款风险。  重重压力下,现在银行考虑的已经不是维持房地产行业的狂热行情,而是如何转嫁风险。  信托融资、民间融资成本放大  “最近两周我们的大额信贷年利率也已经回到30%了,还可能会加。”李涛告诉《中国经营报》记者。李涛是东莞一家地下钱庄的控制人,该地下钱庄主要客户就是珠三角的房地产企业。李涛表示,今年五六月楼市调控初期,是地下钱庄利率飙升的第一个高峰。  当时大额贷款(即千万元以上的贷款)年利率一度达到35%。其后由于销售回暖,开发商的融资渠道增多,七八月该额度的民间贷款利率最低曾回调到20%左右。但到了9月底,“利率开始快速上涨”,李涛表示,加息只能是原因之一,更重要的是最近股市向好,民间借款炒股非常活跃。

股市再融资了如春梦,银行开发贷越收越紧,往年救命稻草般的信托融资也被戴上了种种枷锁。对于“没有钱万万不能”的开发商而言,这个夏天似乎只剩下降价回笼资金一条路可走。但市场总不乏柳暗花明的故事,种种压力之下,开发商开始瞄准庞大的社会游离资金,还有等待人民币升值的境外资金。于是,各种模式的地产“基金”正在形成。地下钱庄变身地产PE  “我们这几个月的资金主要都是投放在房地产上。”李涛告诉记者,他原本是东莞一家地下钱庄的抄盘手,最近他又多了一个身份,成为一家民间地产基金的合伙人。该公司的主要业务就是为房地产企业融资。  “现在找我们的地产项目太多了,长期融资、短期过桥,各种需求都有。”李涛表示,让他决定投入地产项目就是一个需要短期过桥的项目。这是一个位于中山的开发商,3个月前拿下了一个总地价近5000万元的项目,但由于国家加大调控力度,开发商无法像以往般挪用其他银行贷款支付地价。与此同时,如果不缴纳土地款,开发商就拿不到“四证”,更不要说向银行申请开发贷。时间拖得过久,面对的将是地方政府高额的土地罚金,甚至直接收回土地。  于是开发商求助于李涛,4月初李涛向他们借出了2500万元。“现在这笔钱我们已经收回,外加500万元利息。”6月底李涛告诉记者。开发商在缴清土地款后,第一时间向银行融得开发贷,并且同时向李涛表示提前归还这笔年利率高达100%的借款。  “这种情况下,开发商哪来资金开发项目呢?”面对记者的疑问,李涛透露“还是我们的钱”。原来李涛看到开发商缴清土地款并且从银行取得开发贷,认为该项目的风险已经降到可承受范围,于是将2500万元的短期借款延展为2000万元的长期借款,只收取前期500万元利息。而新一期借款利率降为18%。  正是这一次业务合作,让李涛看到了房地产业务的巨大前景;而向李涛借钱的开发商也看上了民间庞大的“钱袋子”。于是两者一拍即合,开发商与李涛合伙成立一家投资公司,李涛负责寻找投资人,募集的资金主要投入此开发商在珠三角的四个项目,直接投资于项目股权,开发完毕后以分红的形式退出。  “现在投资的项目,至少要到一年半后再进入市场销售。”而在李涛看来,政府严控房地产市场的几率微乎其微,所以风险并没有想象的大。“2008年的经验显示,只要中国经济不出现全面的危机,一年半后的回报惊人。”李涛告诉《中国经营报》记者,最近像他一样准备“赌一把”的民间资本大有人在。“现在地下金融的利率非常高,珠三角一带的年利率差不多上涨了50%。去年年  底,上千万元的借贷年利率大部分在20%左右,现在起码要30%。”李涛表示,其中很大部分原因就是被地产商的短期借款托起来的。地产商3000亿元资金缺口  仅仅是一场房地产调控,就可以把中国的地下金融利率大幅托高?究竟地产商需要多少资金。  据国家统计局1~5月全国房地产市场运行情况显示,5月全国70个大中城市商品房销售额为3335亿元,比上月减少1113亿元,降幅为25%。  资金回笼少了1000多亿元,但开发商的投资还在不断增长,5月房地产开发完成的投资达到3985亿元,环比上涨了近20%,增加了648亿元;与此同时,5月的土地购置费用也达到了1019亿元,环比增加了709亿元,同比增长了1.59倍。  仅仅是这两项,开发商就必须比上月多投入1357亿元。去年房地产市场供求两旺,开发商的资金准备充分。这2000多亿元的差额也许并不可怕,“可怕的是政府的调控措施还在继续推行”。某上市房企的财务副经理表示。最近的一项调控措施是国税总局下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,如果这一清算严格执行,房地产行业仅仅是去年的土地增值税,就要再面对1000多亿元的支出。  该通知要求各地政府,6月底前上报当地清算计划,并选择3~5个定价过高、涨幅过快的房地产项目作为典型清算对象。事实上土地增值税早在1993年已经颁布,该税种采取累进税率计算,原则是毛利越高,课税越重。但一直以来各地的土地增值税征收不力,通常是按销售金额1%预征,又极少进行清算。世联地产有报告指出,按2009年全国商品住宅销售额3.8万亿元计算,以现行的预征率,开发商最多一共预付了763亿元土地增值税,而如果国家严格累进税率计算,2009年开发商应缴土地增值税额最少也达到2641亿元。  中央此番对各地的清算,并未要求严格按照四级累进利率进行征收,只是规定核定征收率原则上不得低于5%,换言之,这意味着,开发商2009年至少要交1907.5亿的土地增值税,开发商还要补  1144.5亿税。这仅仅是去年的税款,如果还要清算往年的税额,这将是另一笔天文数字。  伴随着可能的支出增大,开发商的融资渠道却一再被压缩。“公司面临着较大资金压力等风险挑战”,6月中旬,深深房A(000029.SZ)发布预告称,这也成为调控以来首家坦承资金风险的开发商。据WIND资讯统计,2009年至今,申万行业分类下共有49家A股房地产公司公布增发预案,拟合计募资金额超过1100亿元。但截止到六月,超过30家公司的股价跌破增发价,占比超过六成。以往行之有效的“圈地—圈钱—圈地”模式变成可望不可及的酸梅,以至于招商地产(000024.SZ)、世贸股份(600823.SH)等行业巨头不得不宣布撤销增发议案。  另一方面,开发商的主要资金来源——银行融资也越收越紧。6月15日银监会罕见地发文警示,今年部分信贷资金形成的实质性风险增大。与之相对应,有开发商表示开发贷越来越难申请,特别是土地抵押形式的贷款。“银行告诉我们,下半年这类土地使用权抵押贷会全部终止。”一上市公司的财务负责人向记者表示,而在建工程抵押贷也只能拿到评估值的50%。房地产基金成融资新宠

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