北京住建委担忧CBD招标再现“地王”

虽然北京CBD东扩正在热火朝天的掀起新一轮拆迁,但该地块开发商上交两个月有余的招标方案却至今还没有结果。近日,有开发商表示:“最近一两周就会有结果,估计10月下旬就会开始第二轮投标。”这对苦等多日的开发商来说,无疑是个好消息。但是,对于第一轮招标结果的姗姗来迟,有接近北京市规委的人士表示,近期“加强版”房地产调控政策的出台,是评标放缓的一个重要原因,“现在是调控的敏感时期,像这种热点地块的推出时机,需要尤其谨慎才行。”  事实上,对于该地块的招标,一旦第一轮结果公布,第二阶段的综合投标就要启动,一场关于价格的厮杀便要开场,那个时候的局势如何发展也许无法掌控。因此,被称为“CBD最后宝地”的这12幅地块一旦进行涉及实质价格的招标,“高价”甚至是“天价”地块势必将重现市场,再次造就一批地王。  而很显然,政策敏感时期拍出高价地,将会向市场传递与本轮房地产调控精神相反的信号,这显然是决策层担心之处。尤其是在9月中下旬全国楼市“回暖”声音此起彼伏的背景之下。北京市住建委一位负责人表示,“现在政策调控正严,从某些方面来说,政府层面确实不希望短期内再出现地王地块,就现在来说,市场稳定是第一位的。”

7月10日,备受关注的万柳地块竞拍终于尘埃落定。中赫力压群雄以26.3亿元将其收入囊中,成为地王。  值得注意的是,2009年以来,全国19个入市地王的总销售业绩并未收回土地出让金,“如果剔除其中销售比较好的金茂府等项目,地王项目的销售业绩非常惨淡。”中原地产分析师张大伟表示。作为新贵地王的万柳地块,其后市销售价格又会对市场产生的影响,在政策尚未放松的前提下,其保障房项目的配建指标能否突破地王项目销售惨淡的怪圈。  催高区域房价  “和以前地王有央企创造不同的是,目前市场正处于政策敏感期,前段时间多部委集体辟谣及温总理的讲话都表明政府对于楼市调控的决心。此时央企拿地王或并不合时宜。”链家地产市场部陈雪告诉记者,而自2010年央企连拿3个地王后,政府对于央企的控制也更加严格。  根据北京最新的普通住宅认定标准计算(四环内北部地区达到38880元/平方米)万柳区域商品房的售价是明显超过这一标准的。也就是说,万柳区域的绝大部分在售或将售物业都是非普通住宅。  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,万柳地块位置稀缺,区域高端社区氛围成熟,周边普通二手房均价已达5~6万元/平方米,中高档社区均价已高达8~9万元/平方米,所以,如果没有政府干预,完全按照市场化流程运作,即使每平方米5~6万的楼面地价,7澳门新莆京娱乐网站k ,~10万的最终售价,也不离谱,开发商不仅不愁卖不出去,而且仍有较可观的利润空间。  但是,胡景晖表示,在目前房地产调控的敏感时期,高价地王的出现无疑让人们联想到2010年3月15日几块地王接连出现后所引发的房价50%~80%的大幅反弹,以及市场的失控。  所以,在万柳地块挂牌出让期间,政府采取谨慎态度,比如央企退出地块竞夺,限价竞回购面积等,是政府吸取2010年的教训,对万柳地块及时干预,有效避免了因高价地王诞生而引发的对市场的误导。  “新地王的价格确实有些高。”中国房地产学会副会长陈国强告诉记者,这个地块的成交价格高出了很多人的预期,但还不足以说明整个土地市场出现了根本性的变化。  在陈国强看来,众多企业参与竞拍,说明部分房地产企业对市场依然有信心,但从整体市场来看,依然不能说明市场接下来会反弹。  地王销售惨淡  虽然地王再现,却难改土地市场冷清局面。  数据显示,截至7月10日,北京年内土地总出让76块,合计土地出让金为171.85亿元,同比去年同期的526.35亿元减少67.4%,年内完成的171.85亿元也仅完成去年全年的1055.4亿元的16.3%。  “而且从目前土地出让计划看,下半年土地市场依然难以明显升温。目前成交复苏的地块属性基本都为商业类地块,此类地块在最近几年并未冷清。而住宅类地块目前来看依然未有明显变化,虽有部分溢价率比较高,但都为一些小地块,住宅类地王目前来看并未出现。”张大伟表示。  事实上,今年以来,北京市场的优质地块,特别是优质住宅类地块仅出让了9块,其中除个别位置较好外,其他都为远郊区地块,热点成交区域的地块少,“土地市场的冷清主要是供应地块结构变化而导致。  虽然3月开始成交有所复苏,但是大部分开发商的库存积压严重,而且在没有优质地块的情况下,入市的积极性不高,整体市场的资金面虽然有所好转,但土地价格未明显下调的情况下,开发商对未来的房价预期不高,所以拿地的积极性不大。”张大伟分析。  此外,中原地产数据显示,2009年以来19个入市地王的总销售业绩都没有收回土地出让金。19个项目中,截止到目前的销售额为446.46亿元,合计总土地出让金则达到了468.76亿元。也就是说,因为楼市调控导致的销售市场萧条,“19个地王项目合计的销售额还未将土地出让金回本,而如果剔除其中销售比较好的金茂府等项目,地王项目的销售业绩非常惨淡”。  目前来看,土地市场的高溢价率仍属于个别现象,而且都是一些非住宅类的小地块,这种情况下,对北京来说,万柳地块高价竞拍似乎也合乎常理。从以往的数据来看,北京市每年用于土地开发的资金大约为1000亿元,这笔资金都是三至五年的银行短期贷款,如果不能尽快卖出,政府的资金压力就会很大。

“地王”遭遇国土部围堵。

3月22日,国土资源部副部长贠小苏在“进一步加强房地产用地供应和监管电视电话会议”上表示,为抑制部分房价上涨过快城市地价过快上涨,国土资源部准备在一线城市和部分二三线城市推行土地“招拍挂”制度的完善性改革工作。

贠小苏说,试点城市将采取“综合评标”、“一限多竞”等办法实现对高价地的抑制。省级政府负总责,制定试点城市名单和试点方案,报国土资源部审批。“各地试点要防止出现高价地,防止地价波动向二三线城市蔓延。”

土地问题专家邹晓云表示,国土部门动作将会对房地产市场调控起到积极作用。但如果房屋投资投机性购房需求不能控制下来,由房屋需求带动开发商热情拿地,进而带动地价上涨的链条就不会改变。

围堵高价地

全国两会刚结束,3月15日北京土地市场就一天涌现三个新“地王”。

3月22日,国土资源部首次对外界公布,将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市作为试点,进行土地“招拍挂”制度的改革。

贠小苏说,在试点的选择上,由各省级政府按实际房价自行确定,试点地块选择则原则要求是自住性、普通低价商品房。

对于试点方案,国土资源部允许省级政府安排地市政府自主制定。

据国土资源部土地利用司一位负责人介绍,当前有的地方实行“限房价、竞地价”的出让方式,对于出让地块,限定房价,在这个基础上,任由开发商竞争地价。

此外,还有一种方式叫“一限多竞”,除了限房价外,将竞争的条件放宽。除了竞地价外,还竞争设计方案、绿化等多项工作指标。

还有一种招标方式,也被贠小苏提及,那就是地价竞争到一定程度以后,设定一个封顶价格。不再竞争地价,改为竞争地块中配建的保障房面积、公共设施面积等方法来招标。

今年第一季度,全国土地挂牌出让的约占80%,招标出让的仅占7%左右。而上述多种试点方式,也都是在招标的方式下,进行竞标条件完善。

多年跟踪土地规划的北京大岳咨询公司总监李伟表示,土地出让招拍挂制度改革并不是推翻原有的制度,而是重点对招标制度进行完善。预计今后一段时间内,招标出让土地的规模会大大提高。

为增加政策协动性和联动性,国土部强调试点改革一事会加强与证监会、建设部等其他部委的配合。贠小苏说,国土部门将进一步研究制定囤地、闲置土地房地产企业的认定标准,以配合金融监管部门加大对囤地房地产企业的处罚力度,策应上述土地招拍挂制度的改革。

贠小苏说,推进土地招拍挂制度改革完善试点,需要协调好市场和行政干预的问题。地方政府尽量少用行政干预的手段。

此外,贠小苏还要求地方国土部门加强跟踪研究,采取多种措施控制地价,防止一味强调控地价,而忽视了房价对地价的拉动作用。

国土资源部特别要求:地方政府要按照中央和国土部的相关文件,清理地方房地产的调控政策,尤其是救市的政策,保障政策的一致性。此外,各地要加强对房地产市场的监测,对每一宗住房用地的户型面积、竣工时间进行实时监测,每季度公布一次。

3月底,国土资源部将针对房地产用地供应和监管开展专项整治,以监察地方是否完成了保障房供应、是否制订了保障房供应计划、是否对当地房地产的闲置用地进行了清理。

“以地控房”试水

此次国土资源部提出“招拍挂”制度的改革,并非出乎预料。

就在3月19日,北京市国土资源局宣布一系列土地供应政策新措施,其中即包括改进土地交易方式,不止“价高者得”。在具体的竞价方式上,提出同一竞拍场上限制举牌次数。

北京市国土局上述举动也是在国土资源部的压力下所作出的。北京土地市场上连续出了三块“地王”。国土资源部为此专门对北京市土地市场进行监督,北京市也为此迅速做出了反应,调整了土地出让政策。

继北京之后,上海、天津等继续出现房价和地价过快上涨,尤其是出现“地王”的城市,不排除再受到国土资源部的“窗口指导”。

房地产市场问题受到国务院领导高度关注。各中央部门积极行动参与房地产调控。

近日,国资委宣布78家房地产非主业的央企要制定时间表退出房地产;证监会表示严格加强囤地房地产企业融资监管;住房和城乡建设部也积极开展了房地产市场秩序整顿工作;甚至纪检、审计部门都积极开展了围绕房地产市场的容积率检查。

效果有待观察

而国土资源部推出的控制高价地,进而实现以控制房价过快上涨的做法,能否奏效,还有待观察。

中国指数研究院数据信息中心监测显示,2月,全国70个城市住宅用地平均楼面地价2343元/平方米,环比下跌12%。就具体城市而言,北京、杭州、重庆成交均价出现阶段性回落,上海、天津等地住宅用地成交价格和溢价水平却创新高。3月首周,20个重点城市住宅用地成交均价1885元/平方米,环比下跌59%。

对于主要城市土地均价出现阶段性回落的现象,李伟认为,2010年前后出台的土地调控政策逐渐发挥作用。

不过,对于部分城市地价下降能否带动房价下降,尤其是一线城市的房价停止上涨步伐的问题,邹晓云却不持乐观态度。

邹晓云认为,投资性购房需求太高,传导到土地上,带动了地价上涨。采取限地价竞争配建保障房多少的作法,无非也是增加开发商成本。如果房屋需求不下降,开发商就会接受这种成本增加,进而转嫁到房价成本当中。

一位刚刚参加了国土部“百人下基层调研”活动的人士说,现在土地市场,尤其是住房用地供应量并不少。现在土地市场的问题是地价太高。

贠小苏也表示,2009年各地政策性住房用地供应增加了38.5%,比土地供应规模较大的2007年同比增加了76.8%。各地政府2010年制定并公布保障性住房供地计划之前,不得出让商品房住宅用地。

邹晓云表示,国土部门行动需要金融部门和建设部门配合。多部门需要借此机会,将房地产投资投机性需求一举抑制下来,否则会失去调控房地产市场的最佳机会。

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