乐观预期推高中国地产股 集资活动料持续

中央从4月中旬出招调控房地产市场至今,国内楼价仍然坚挺,这相当于中央政府与房地产商之间的一场“角力”。为何房地产商坚不降价?原因之一是,发展商2009年已赚得盘满钵满,有足够的弹药“抵抗”。  近期,看到中央出招后一直观望的买家,眼见楼价跌不下去,近日终于忍不住出手,这也给了房地产商挺下去的动力。国家统计局的数据显示,8月份内地楼市成交额比7月急升了15%。  虽然开发商卖楼成绩理想,但弹药消耗亦惊人。不少发展商之前竞投了大批价格昂贵的土地,更要按合同开工建楼,因此,日前上海出售一块浦东的好地,但内地地产商多作壁上观,最终变成了港资地产商之争,这透露出内地发展商手头很紧。  更要命的是,银行也对地产商收紧了水龙头,截至今年中,银行的房地产贷款总额有8.71万亿元人民币,比去年底仅增长了2.1%。此外,银行和信托公司合作,向发展商放水的渠道也被堵截。  A股上市房企的中期业绩显示,在112家房企中,有77家上半年现金流是负数,其中保利地产是负233亿元,万科则是负95亿元。如果发展商不想资金断流,可能需要减价加速出售。市场人士预期,今年末内地楼市可能进入供应高峰,楼价也可能在今年底或明年初掉头向下。

至于新地最近以217.7亿元人民币投得上海徐家汇商业用地,整个项目总投资料达400亿港元,为新地历来规模最大的投资项目。计及徐家汇项目,内地投资已占到新地总资产规模25%,较早年定下的20%占比为高。

“发行人民币债券或会有利公司作长远的财务计划,但这毕竟是债券,可能跟银行贷款差不多,只不过在条件或年期方面会较佳,…若公司现时股价未如理想的话,则可能会考虑发行可换股债券.”中银国际地产分析师何柱说.

同时,豪宅的主要对象–内地买家数量也大幅减少,根据中原地产数据,第二季内地个人买家占香港私人住宅市场宗数比例由去年底的10.9%降至6.3%。

香港7月3日电—上半年香港上市的内地房地产公司股价大幅上扬兼跑赢大市,它们通过种种方式在本地市场已集资近200亿港元.分析师相信,由于上市房企估值已升至较高水平,加上本身有补充土地的需要,料短期集资情况仍会持续.

不过,在目前政策主导的市况下,一方面土地供应方面不利豪宅“土壤”,另一方面豪宅销售对象被楼市辣招赶绝,大型发展商只得面对现实,随行就市。新地主席郭炳江和亚洲首富长江实业主席李嘉诚亦先后表示后市难测。

**集资方式各取所需**

香港政府长远房屋策略督导委员会会本月初发表的谘询文件建议,未来10年公私营房屋总供应量目标为47万个,公私营比例为6:4。要达至增加房屋供应的目标,意味着政府未来的土地供应更多以能供更多人居住的中小型单位土地为主。

而近期内地房地产商的集资渠道,仍以发行新股较为普遍,部分H股公司则以发行人民币债券方式进行.亦有港资及非H股公司通过发行港元可换股债券融资.

这些辣招令豪宅物业交投大受打击。政府数据显示,价值1,000万港元以上的大额成交物业宗数,由去年10月即政府“双辣招”推出前的逾1,000宗锐减至7月份的322宗。

分析师指出,房地产商采用哪种方式集资,取决于公司的背景、成本、集资金额及时机,而发行新股是最快集资的途径,但对H股公司则不然,因为它们要增发股份的话,须事先获得股东批准授权;而在内地发人民币债券暂时仍是外资止步.

不少本港主要发展商早年已涉足内地房地产市场,但近年他们更加把劲,而且回报可观。例如综合企业–九龙仓,除了本身在内地购地外,去年6月以“白武士”之姿入股当时陷于财困的绿城中国,认购了后者的新股和可换股证券,以周二收市价计算,其账面获利高达72亿港元。

中银的何柱估计,短期内地住宅成交量或会回落,因暑假一般为楼市淡季,且过去一两个月楼市的压抑需求亦已释放;但若以6-12个月中长线看来,相信一些龙头股如中国海外和华润置地,或具有较强地域性的公司如瑞安房地产、世茂房地产等会看好.

在3月业绩记者会上曾表示“除非有特别意外,否则楼市应该是平稳”的长实主席李嘉诚,昨天面对媒体时说,“今天哪个地产商敢说投资地产一定赚的,我就说他很棒,想听一下如何一定赚。”

该行报告显示,目前中国房地产股的股价较每股资产净值平均折让约7%,较25%的历史平均折让收窄;以账面值计,这些公司目前的账面值为2.1倍,亦高于历史平均的1.8倍水平.

然而,内地开发商近年也积极向西方取经,例如龙头房地产商–万科(000002.SZ)在香港、美国和新加坡与当地伙伴合作发展房地产;大连万达更准备每年可斥资50亿美元收购海外资产等,可以预期内地房地产商的软实力将渐强,而香港发展商在内地的优势不进则退,将面临愈来愈激烈的竞争。

事实上,内地发展商去年在土地市场几近”冬眠”,土地拍卖流标情况也相当普遍.但自今年初楼市元气逐渐恢复,地产商踊跃入市圈地,当中包括大型企业如世茂房地产、广州富力地产、SOHO中国等.

“发展商已经用钱投了票,告诉市场他们对后市的看法如何。”威格斯资产评估执行董事张宏业称。

投行花旗于6月下旬发表的报告预计,短期内将有更多的内地房地产公司趁机集资.据该行的分析,截至6月22日止,配股後公司的股价平均仍上升21%,反映市场反应正面,但假如未来有更多的集资行动出现,而市场的流动性被吸收,届时市场的反应可能会不同.

香港政府推出的楼市辣招,包括15%的买家印花税,双倍从价印花税,以及延长特别印花税年期和提高税率等措施,令楼市投资和投机者均却步。例如一名拥有本地永久居民身份的投资者想购买第二套房,如选择价值1,000万港元的住宅,需付五成首期和15%的双倍从价印花税,进场成本最少要650万港元。假如是非本地居民的话,其入场费更达800万港元。

**後市看好,但隐忧仍存**

**豪宅遇冷**

摩根大通分析师魏志鸿亦说,影响未来楼市表现的因素包括内地经济是否能真正复苏、股市表现、以及政府对房地产的政策会否改变.不过他相信,在政策方面政府未必会作调整,最多可能是”出口术”(即只是嘴巴说会怎样,但事实上不会有所行动),而由年初至今银行对银根相当放松,在未来即使不收紧,但亦有可能会恢复正常.

本月初公布招标结果的沙田九肚低密度豪宅土地,由“稀客”俊和发展击败长实、新地、信和、新世界发展等大地产商投得。其每平方尺楼面地价,较一个月前出售的毗邻土地低约8%。但同日开标的一幅元朗小型住宅用地,则由新地以市场预期上限成交。

近期宣布集资的内地房地产商,有规模较大的如华润置地、远洋地产、瑞安房地产,亦有中小型发展商如合景泰富、上置集团等.集资方式以发行新股方式较为普遍,资金主要用于买地或开发土地.另在内地开发豪宅项目的新加坡仁?置地,上月中亦通过发行新股及可换股债券集资.

新地近年投入大量资金于上海,兴建地标式甲级商厦,巨额投资下风险不容忽视。但主席郭炳江认为,中长线而言,中国一线城市的风险会较小,尽管增长相对没那么快,但仍较稳健。

“现时内地房地产公司已不再担心还债问题,因为它们能把物业销售出去,之後便想要增加土地储备,”苏格兰皇家银行亚太区地产研究部主管吴嘉俊称.

新地主席郭炳江上周在业绩布会上称,很难预测楼价走势,并首度表示未来将集中发展中小型住宅单位。

* 发行新股方式较普遍,亦有多家企业待发人民币债

至于已将重心移往内地恒隆地产,逾10年没有在香港买地,去年以来更出售了多项在港的非核心收租物业,将资金投向内地二、三线城市建立其商业房地产王国,其内地业务的租金收益贡献现已超越香港。

全新邮件产品服务——“每日财经荟萃”,让您在每日清晨收到全球财经资讯精华和最新投资动向。请点击此处开通此服务。

今年初中国的经济增长有所放缓,市场忧虑经济硬着陆,但近期的数据看到经济情况已见改善。上海作为全国的金融中心的地位无可替代,加上上海自由贸易试验区即将挂牌成立,市场憧憬稍后举行的三中全会为经济改革定调,未来上海的发展可望更上一层楼。

过去一个月,香港股市?生指数回落1.1%,内地房地产股的升幅亦跟随收窄,个别股份如合生创展更录得14%的跌幅,但龙头股如中国海外、华润置地、世茂房地产则仍有4-11.5%的升幅.若以过去半年计,大部分内地房地产股的累计升幅至少达约五成,远远跑赢?指的两成升幅.

记者 梁慧仪

去年中以来虽然有多家H股房地产商包括首创置业、复地集团获中国证监会批准发行境内公司债券,但至今尚未正式发行.而未有事先张扬发债的远洋地产,则于6月下旬宣布获国家发改委通过其全资附属公司发行总额26亿元人民币的公司债券後,随即于月底完成发行.

相对于香港市场诸多制肘,内地房地产市场虽然也在严厉调控,但对于财力雄厚的香港大型发展商仍算是“乐土”。

* 估值吸引,料集资活动陆续有来

**东方不亮西方亮**

–审校 张喜良

他指出,地产项目的发展周期长达四至五年,其间可能出现各种变化,故难以估计楼价,“看不懂”,是这名亚洲首富对香港楼市的新总结。

他指出,由于发展商不能向银行贷款购地,故此便有需要在市场集资,而一些集资作一般营运用途的公司,在项目开工後可向银行借项目贷款,後续资金不成问题.

中国周三公布的8月份70个大中城市房价显示涨势延续,其中北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品房价同比涨幅达18%-20%,与二、三线城市房价差距进一步拉阔。

分析师普遍预期,上半年楼市交投活跃的情况可望持续.据稍早所作调查,中国住宅市场的反弹将会持续,但经济情势不明朗意味着市场气氛仍会审慎,而目前至2010年底前全国的楼价料可望有10%的温和升幅.当中较富裕的大城市的楼价表现,将会跑赢二线城市.

图片 1

* 销情回暖,房地产商急于筹资购地

在市场环境畅旺下,市场参与者要生存不难;但若市况欠佳,自然就会汰弱留强。香港大型发展商无惧风雨飘摇在内地扬帆挺进,倚仗的是资金雄厚,庞大的投资物业组合提供稳定现金流,对大型项目管理经验丰富等优势,暂时是内地对手难以比拟的。

记者 梁慧仪

图为香港城市天际线。REUTERS/Bobby Yip

RBS的吴嘉俊表示,不少内地房地产申请在内地发人民币债,显示它们对该融资渠道很有兴趣,因为内地的资金来源稳定,而且亦免去汇兑的风险和手续.

全新邮件产品服务——“每日财经荟萃”,让您在每日清晨收到全球财经资讯精华和最新投资动向。请点击此处开通此服务。

至于大型国企中化集团旗下的方兴地产,日前更宣布以40.6亿元人民币购入北京东四环一幅”地王”,每平方米楼面地价高达1.45万元人民币.

一向被称为香港“豪宅专家”的新鸿基地产兴建过的顶级豪宅多不胜数,例如山顶的独立屋“倚峦”、跑马地“礼顿山”、九龙站“凯旋门”等都赫赫有名;新地亦具备将非传统豪宅地段成功塑造为豪宅区的看家本领。豪宅单价高,边际利润相对可观,且物以罕为贵,市场竞争也较少。

现时推动内地发展商配股集资的其中一个原因是估值吸引,虽然分析员认为现时市场流动性仍强,能够吸收这些公司的集资规模,但亦不排除集资情况持续的话,会影响市场气氛.

此外,政府这两个财年推出的土地中,大部份位于非市区的新界,且为中小型住宅土地,豪宅项目土地寥寥可数。

“豪宅是一个周期,我们买地不是看今天,而是看这个地方是否仍然吸引外资来做生意…,我们一定跟着市道去做,将来卖楼集中中小型单位,要跟着市场灵活去做。”他说。

“很难预测,因为外围因素不明朗…但今天中国经济的发展会维持7-7.5%的增长,强劲增长对香港是正面因素,所以暂时很难估计楼价升跌多少,非常之难。”郭炳江说。

这意味着未来豪宅土地供应势必减少。从近日的政府土地招标结果看到,发展商并没有高价抢豪宅土地。

香港9月18日 –
随着香港政府将土地供应“去豪宅化”,以重税辣招压抑购买力,香港本地大型发展商面对诸多制肘。在“政策市”下,这些大发展商对楼市前景连呼看不透。“随行就市”转战中小型住宅市场算得上是适者生存,而北望神州更是大势所趋。

相关文章