澳门新莆京娱乐网站k房企业绩“黑色7月” 保利地产业绩下滑50%

作为富力地产北方区的负责人,张辉亲自讲解富力10号的产品设计。原因不言而喻,这个脱胎于昔日地王的住宅项目对富力地产意义非常。  而不到一周,两块昔日的北京地王(另一块为万科房山长阳地块)相继入市。尽管地段相去甚远,但是在放低市场预期的前提下“抢先出货”,万科与富力的思路不谋而合,45000元/平方米的均价,相比于北京CBD核心区的区位,定价看来已经不算太高。  当万科、富力相继在“房山地王”、“广渠路10号地”上“放低身段”后,定价的难题留给了包括中化方兴在内的“地王炮制者”。但房地产企业对后市预期的“谨慎看低”已经表现得十分明显。  销售至上  “反正整个富力10号项目的房子也不是太多,位置又好,我们希望能快速地把房子卖完。”富力地产内部人士在向记者解释如是定价策略时表示。  富力地产北方区负责人张辉向《中国经营报》记者证实,富力10号的定价约在均价45000元/平方米的水平,其中板楼部分从40000元/平方米起售,而该项目中的“别墅”定价则在60000元/平方米上下的水平。  “富力10号的货值相比之下比较高,如果能提高销售速度,对增加销售收入是有比较大的意义和作用的。”香港京华山一证券公司地产分析师尤浩然认为,富力10号作为备受关注的地王项目,
富力地产方面肯定希望其销售能够成为顺利的典型。  2010年年初,富力地产将整体销售任务定在300亿元的水平,比2009年的销售任务增长30%左右。根据记者获得的富力地产1~6月全国销售数据,截至6月止,富力地产全国销售额约为125亿元人民币,而一般房地产企业下半年的可售房源均要多于上半年,也正因如此,在7月将货值较高的地王项目投入市场,对最终完成300亿元的销售任务至关重要。  对于抢先入市的说法,富力地产方面表示,在获得广渠路10号地块后,一直按照相关程序进行前期规划和设计工作,而选择在这一市场时机下面市销售,属于“水到渠成”的选择,并不是刻意为之。  此前,昔日由万科“炮制”的房山地王,已经正式以均价13500元/平方米的价格对外销售,并且在楼市弱势之下,创造了800余套可售房源开盘当日售罄的销售业绩。而当下,万科对于地方公司的任务指标考核项目中,利润率已经不在考核范围之内,销售速度和回款速度成为了主要的考核指标。  预期渐变  地王的命运所在,恰好显现了房地产企业对于后市的预期正在改变。  在日前金地集团召开的投资者交流会上,公司预计,一线城市今年楼市成交量将同比下滑40%~50%,价格也将下降。  金地集团表示,房地产调控政策出台以来,在公司监测的城市中,除长沙、东莞外,其余各城市楼市销量均出现不同程度下滑,其中杭州、深圳、上海和无锡下滑幅度超过60%。总体上看,二线城市销量下滑幅度要小于一线城市。  根据该公司模型预测,一线城市今年楼市销量同比将下滑40%~50%,其中,北京、上海、深圳下滑幅度预计在52%、42%和56%;杭州等准一线城市预计下滑10%左右;武汉等二线城市预计下滑17%左右。此次政策调控的严厉程度为历次之最,尽管成交均价目前暂无太明显反应,但未来价格调整将难以避免。金地预计,房价将在今年四季度出现下降,北京、上海、深圳、杭州房价同比降幅将为4%、4%、21%、6%。  “房地产市场尚未见底,公司将灵活应对。根据不同区域、不同项目、不同产品的具体情况,制定不同的经营策略,重点保证公司项目的销售率和现金流状况。”金地集团的一位高管向记者表示。  另一房企龙头招商地产也持类似观点。在日前举行的投资者交流会上,招商地产表示,此次楼市调控并非一次短期行为,而是中央政府在充分考虑民生等问题的大背景下进行的一次长期调控,这也是此次调控和历次调控最大的不同点。

  多个城市限购政策的放松,并未在7月当月上市房地产企业的销售业绩中体现,这似乎表明房地产市场的调整仍在持续。

  将近40个城市调整或放松限购的政策松动,并没有及时在房地产开发企业的业绩领域反映出来。中国房地产信息系统、亿瀚机构、赢商网等第三方市场研究机构的数据显示,包括万科、恒大在内的一线房地产开发企业,7月销售额均呈现出环比下滑趋势。

  A股房企上市公司的四大龙头股“招保万金”,近期发布的7月销售数据显示,环比皆出现了下滑的趋势。

  在经过6月房地产市场的销售旺季之后,即便是一线房地产开发企业,也未能延续6月显现出的销售额回暖势头。一线房企7月销售业绩的表现,似乎在表明中国的房地产市场的整体调整,仍在持续当中。

  一线房企7月销售业绩下滑

澳门新莆京娱乐网站k ,  在此背景下,房地产企业纷纷采用顺应市场的策略,在2014年余下的4个月时间中加快市场销售进度。而率先应变的房地产企业,有望在下半年楼市销售的反击战中,占得先机。

  本月初,上市房企陆续交出7月份成绩单,四大龙头股“招保万金”最受关注。

  “全线”负增长

  保利地产7月销售简报显示,2014年7月,保利地产销售面积54.9万平方米,环比降54%,同比降12%;实现签约金额66.16亿元,环比降60%、同比降4%。

  “很多房地产上市公司的7月业绩还没有正式公布,但是从我们进行的统计监测来看,销售情况不容乐观,可以说,没有延续2014年6月的回暖势头。”一位CRIC不愿具名的分析师向《中国经营报》记者表示,该机构所监测的14家房地产上市公司中,7月销售业绩同比6月全面下滑。

  此前,万科公告7月份销售面积137万平方米,同比升15.7%,环比降21.4%,销售金额133.2亿元,同比降4.7%,环比降31.3%。

  8月7日,保利地产公布2014年7月销售简报,2014年7月,公司实现签约面积54.91万平方米,同比减少12.36%;实现签约金额66.16亿元,同比减少4.20%。

  “招保万金”的另两家招商地产和金地集团7月业绩也不如意,金地集团最新公告称,7月金地集团实现签约面积21.3万平方米,签约金额26.1亿元;而金地集团6月销售业绩为43亿元人民币,7月业绩较6月环比下滑。

  CRIC的市场监测数据显示,万科2014年7月全月业绩为110亿元人民币,而其6月销售业绩为194亿元人民币,以此口径统计,7月较6月环比下降43%,同比下降21%。根据赢商网综合企业业绩简报、亿瀚机构等机构数据的统计显示,2014年6月保利地产完成销售金额165亿元人民币,而其7月仅有75亿元人民币,7月销售业绩环比下降约50%。

  同样,招商地产7月份实现签约销售面积13.02万平方米,签约销售金额20.34亿元,而6月份招商地产实现签约销售面积是20.73万平方米,签约销售金额35.74亿元。

  保利地产的业绩状况并非个案,总部设在深圳的招商地产6月销售业绩就已经出现严重下滑。招商地产业绩简报显示,6月份招商地产实现签约销售面积20.73万平方米,同比减少16.48%;签约销售金额35.74亿元,同比减少34.69%。2014年1~6月,招商地产累计实现签约销售面积121.82万平方米,同比减少10.47%;签约销售金额179.00亿元,同比减少10.35%。

  市场人士认为,在6月房地产市场的销售旺季之后,即便是一线房地产开发企业,也未能延续6月的销售额回暖势头。一线房企7月销售业绩的环比下滑,似乎在表明楼市调整仍在持续中。

  赢商网的第三方市场监测数据显示,招商地产7月销售预估金额约为25亿元人民币,较6月销售业绩,将减少约10亿元人民币。

  房价下跌或持续至年末

  房地产行业指标股金地集团的业绩也不乐观。赢商网预估,2014年7月,金地集团7月销售业绩约为21亿元人民币,而该公司6月销售业绩为43亿元人民币,如果金地集团的7月销售业绩与预估水平相当,那么金地集团7月业绩较6月将环比下降超过50%。

  多城市调整限购令并没有引发楼市价格反弹,方正证券最近发布了一份《量跌价升,风继续吹》的报告,称7月百城房价环比跌幅扩大至-0.81%,预计房价环比持续下跌至年末。

  调整在继续

  方正证券在报告中认为,百城住宅价格指数7月份环比下跌0.81%,跌幅较6月扩大0.31个百分点。同时同比涨幅继续回落1.76个百分点,至4.72%。之前的价格涨跌是由一线城市逐级向下传导,而本次价格环比下跌由三线城市开始,比一线城市和二线城市分别早5个月和4个月,7月份三线城市同比涨幅也转负,可见三线城市库存压力巨大。按照前两轮房价下跌周期持续时间推断,百城房价环比下跌将持续至年末。

  数据显示,多城市调整限购令并没有引发楼市价格反弹,新建住宅和二手房平均价格以跌为主,而多城市限购政策的调整,并未在7月当月的市场业绩中体现出来。

  根据历史经验,房价环比下跌的前半程销量快速触底并维持震荡,至房价下跌后半程,销量环比持续回升。而方正证券统计的有价格数据的31个重点城市7月份日均成交套数环比上涨7.4%,同比跌幅由上月的-18.7%缩减至-7.4%。一线城市环比上涨19%。其中杭州表现抢眼,环比同比分别上涨47%和17%,在数月降价促销刺激下销量开始回升。方正证券预计未来在调控趋松,购房支持力度加大的背景下,销量有望提前回升。

  数据显示,7月全国100个城市住宅平均价格为10835元/平方米,环比上月下跌0.81%,为连续第3个月下跌,跌幅扩大0.31个百分点。从涨跌城市个数看,76个城市环比下跌,24个城市环比上涨。其中,泉州上涨1.66%,涨幅居百城之首;秦皇岛、石家庄分别上涨1.52%和1.47%,位列其后;跌幅最大的三个城市分别是吉林、菏泽、三亚。上海样本新建住宅的平均价格为32322元/平方米,环比上月下跌0.45%。

  房企“以价换量”应对

  在二手房方面,根据对北京、上海等十大城市主城区二手住宅的活跃样本调查显示,7月二手住宅样本平均价格为26532元/平方米,环比下跌0.83%,同比上涨7.23%。其中上海主城区二手房样本的平均价格为38732元/平方米,环比上月下跌0.55%,同比上涨8.93%。

  房企显然正在“以价换量”应对楼市的调整,7月万科销售均价9744元/平方米,大幅低于今年前几个月的销售均价,同比降17.6%,环比降12.6%。保利地产售价1.2万/平方米,环比降13%,同比升9%。

  地产资深分析师刘小田认为,就目前市场而言,放开限购对市场成交的影响并不明显,仅个别明文调整限购城市成交量回升。虽然限购放开,但限贷政策依然严格,银行出于当前房地产市场风险和资金收益的考虑,对于个人住房贷款业务仍较谨慎。在这种情况下,消费者的购买力并没有实质性改善。世茂领跑反击战。

  国泰君安称,上次万科月度成交均价低于1万元是在2012年4月(9700元/平方米)。

  房企酝酿反击战

  不过券商依然看好“招保万金”中的万科和保利地产,国泰君安研报认为,万科定价策略上积极顺应市场变化,及时调整,7、8月份为传统淡季,预计万科8月份新推货量基本与7月份持平,9月份起开始进入全年推盘高峰,成交量有望随流动性改善和购房预期变化逐步见底回升。

  记者了解到,面对市场形势的急剧变化,包括富力、世茂、龙湖等在内的房地产开发企业,对产品结构等进行了调整,这些策略的调整,在7月中已经开始初见成效,这些房地产开发企业的负责人表示,这些策略的调整将在7~12月的5个月中陆续产生作用。

  广发证券对保利地产维持买入评级,认为保利地产七月销售情况受到推盘情况影响表现较弱,根据公司推盘计划,将在金九银十传统旺季充足供应,结合自身强大的销售能力,公司去化水平如果能够得到保障,全年销售表现值得期待。

  富力房地产有关负责人表示,这种调整的成效将在未来几个月中继续发挥。富力地产公布的业绩显示,累计至7月底,公司今年的总合约销售金额(按照已经签署的销售协议)约292.19亿元,合约销售总面积约208.89万平方米,与去年同期相比分别上升36%及13%。

  “一季度大概是100亿到110亿元左右,剩下600亿元左右平均分在后面三个季度,每个季度200亿元左右,上半年大概300亿元,下半年大概是400亿元。”富力地产有关负责人告诉记者。

  龙湖地产则采用调整经营性物业和销售型物业的比例,来应对当前房地产市场面临的严峻形势。营业额增长4.7%至人民币159.4亿元。其中,物业发展业务营业额为人民币151.9亿元,较去年同期增长3.6%;投资物业租金收入为人民币4.0亿元,扣除营业税后的租金收入为人民币3.8亿元,较去年同期增长24.1%,同时,龙湖的投资物业评估增值人民币26.9亿元。

  世茂房地产则主要依靠在新兴经济城市的市场占有来实现销售业绩的“反击”。世茂位于江阴的御龙湾项目开盘销售,该项目的蓄客周期仅有30天左右,但在7月27日开盘销售当日,即完成超过5亿元的销售额。

  “做市场不能‘挑客’,好的时候要做,坏的时候还是要做。市场好的时候,连保安都能走后门卖房子,那不能说明本事。做企业就是一种常态,要坚持平常心,稳中求进,顺势而为。”世茂御龙湾负责人表示。

  记者了解到,位于石狮的世茂摩天城项目商业,在开盘销售7天之后,已经完成销售业绩5亿元人民币,项目当期90%的可售房源已经售罄。在此之前,世茂摩天城项目已经在当地上半年成为销售冠军。

  “从世茂销售业绩构成的结构来看,福建、江苏等地区的贡献值非常大,所以,这些项目的销售回暖,对于世茂在2014年剩余4个月中的销售业绩,有足够的积极作用。”前述分析师表示。

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