多家信托公司遭遇窗口指导 房企融资渠道再上“紧箍咒”

在这轮楼市调控中,手中现金不充裕的房企开始四处融资。在银行信贷收紧,一些上市房企因股市低迷而被迫撤销定向增发预案的情况下,近期投向房地产领域的信托产品却以每月百亿量级的规模发行。  据统计,今年1-6月共计发行了667亿元房地产类信托产品,单月平均发行规模超百亿;6月当月的发行规模更是达到了170多亿元的新高,截至7月份前两周,市场共发行20多只主要投向房地产领域的信托产品,总规模达到了86亿元。而去年全年,房地产类信托产品的发行规模仅400多亿元。与此同时,6月以来上市房地产企业也频频发布借道信托融资的公告,其中,上实发展联袂中诚信托拟发行大约10亿元信托资金,为6月份以来上市房企信托拟融资项目的规模之最。  房地产类信托产品发行市场的这种狂热现象,正引起越来越多观察人士的注意。早在今年4月下旬,监管层在“2010年全国信托公司监管工作专题会议”上特别强调了对房地产信托融资的监管。部分信托公司内部人士也有同样的担忧。据悉,去年与某房企合作发行了数十亿元房地产信托产品的东部某大型信托公司内部已经统一口径,暂停了房地产类信托产品的发行。该公司内部人士表示,公司决策层认为下半年对房地产的监管政策很有可能波及信托领域。

“对于正常经营的信托公司,今年是个好年头。即使从7月开始房地产信托受限,但不少信托公司已经在上半年完成了全年任务,主要得益于房地产业务。”信托行业资深人士告诉中证君。

摘要
据悉,近日至少有十家信托公司陆续收到“窗口指导”,要求加强房地产信托领域风险防控,控制房地产信托规模。对于面临偿债高峰期的房地产行业来说,这是个坏消息。

与信托公司的“淡定”不同,房企或许要“犯愁”了。从今年房企面临的融资环境看,压力正在不断积聚。一方面是“补血”渠道缩窄,银行、债券、信托等融资渠道全面收紧。另一方面,房企还须应对下半年的偿债高峰。尤其是中小型房企将面临更加严峻的融资环境。

澳门新莆京娱乐app,据悉,近日至少有十家信托公司陆续收到“窗口指导”,要求加强房地产信托领域风险防控,控制房地产信托规模。对于面临偿债高峰期的房地产行业来说,这是个坏消息。

联讯证券首席经济学家李奇霖认为,在监管全面“封堵”房企融资的当下,后续房地产投资增速大概率会出现下行,而且趋势可能会持续到明年年中。

业内人士表示,狂飙突进的房地产信托业务收到监管层收紧信号,压力自然迅速传导至被管制对象——高杠杆、高周转的房企。它们或国内发债、出海发债,或卖股权、卖项目多方筹集资金,以平安渡过偿债高峰期。

“出招”在前

多家信托公司遭遇窗口指导

半年完成全年任务

近年来的“吸金”大户,房地产信托领域正经历新一轮的监管调控。记者从多家信托公司内部获悉,部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司收到监管层窗口指导,要求提高项目风险管控水平,控制地产信托业务发展速度和规模。

普益标准数据显示,2019年上半年,投向房地产领域信托产品共计发行2954款,占比39.43%,募集规模达到4531.94亿元。

“至少有十家信托公司陆续收到窗口指导,被‘约谈’、‘警示’。”某信托公司管理人士透露。

用益数据显示,月度来看,上半年房地产类信托成立规模在3月达到顶峰后开始趋于下降。6月集合信托成立规模为1402.17亿元,环比下降12.75%,同比下降25.68%。从投资领域来看,房地产类集合信托成立规模仍占比最高,为622.80亿元,环比下降10.73%,同比下降12.71%。

上述人士表示,各家公司收到的监管要求不尽相同,有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季度末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

从今年7月开始,房地产信托开始收紧,有些信托公司甚至暂停了房地产业务。不过,熟悉了“监管套路”的信托公司已经“出招”在前。

银保监会对上述十家信托公司主要提出五点要求。一是,这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。二是,提高风险管控水平,确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。三是,提高合规意识,加强合规建设,确保房地产信托业务稳健发展。四是,控制业务增速,将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。五是,提升受托管理能力,积极优化房地产信托服务方式,为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

从年初开始,信托公司就开始大量发行房地产信托产品。“房地产信托收益高,投资者也认可。抓紧时间,多卖受欢迎的产品,这样就能做到‘未雨绸缪’。”

据悉,在“窗口指导”后,某涉房信托较多的信托公司紧急召开电话会议,要求三季度房地产信托规模较二季度“零新增”。其中,未备案项目、符合432的通道类业务、地产并购类项目全部暂停。

“我这边没有具体的数据,只能说上半年确实得益于房地产信托,提振了公司业绩。”某中型信托公司的相关人士称。

“公司要求未来只能在旧项目结束后释放的规模做文章。”一位相关人士透露,公司将设立战略客户名单,未来释放出的规模将优先对战略客户供给。

今年7月,信托公司迎来了预期中的监管。这次“窗口指导”整体的情况为:今年剩余时间,房地产信托规模不超过2019年6月30日的规模;已备案项目不影响发行及成立,未备案项目一律暂停;符合432的通道类业务也算房地产项目,也受窗口指导影响,全部暂停;地产公司并购类也算房地产项目,也受窗口指导影响,全部暂停;城市更新类旧改项目及房地产企业的供应链金融和购房尾款类项目暂时不受影响。

点面结合重在降房地产杠杆

据华经产业研究院数据,2019年上半年行业经营业绩明显回暖,信托业务收入和固有业务收入均较上年同期出现不同幅度的增长。

北京某信托资深人士表示,目前来看,稳定房地产市场是政策主基调,房地产融资端,尤其是前融等阶段融资是重点收紧对象。

2019年上半年,59家信托公司实现营收499.40亿元,同比增长14.25%,平均每家公司实现营收8.61亿元;净利润279.55亿元,同比增长13.96%,平均每家公司实现净利润4.82亿元。而中国信托业协会公布的2018年底的数据显示,2018年全年信托业营收下降9.38%,净利润下降13.68%。

上述人士也指出,此次监管约谈针对的是高风险、高杠杆等房企融资乱象问题。其目的是引导房地产信托健康发展,并不是“一刀切”地给房企“断供”,更不希望引起恐慌。

多种资金渠道同步缩窄

用益信托研究员帅国让也表示,此次指导将对房地产信托规模占比较大的信托公司影响明显,将有效推动行业转型,避免过度依赖房地产信托业务,对行业的未来健康发展也是有利的。

房企融资更难了

2019年以来,虽然涉房融资政策整体偏紧,但需求井喷下,作为较高成本融资渠道的房地产信托再次成为香饽饽。用益信托最新数据显示,截至6月30日,今年来68家信托公司共发行了3238只房地产集合信托产品,为房企“输血”5063.8亿元。其中所发产品的平均期限1.53年,平均年收益率为8.32%。而银保监会数据显示,截至5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额14.00%;较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。

克而瑞研究中心的数据显示,2019年7月,95家典型房企的融资总额为1534.46亿元,环比上升55.3%,同比上升63.2%。其中,7月企业境内外发债总量835.3亿元,环比上升104.2%,仅低于2019年1月及3月的发债水平。发债融资成本为6.86%,环比下降0.57个百分点;其中境外债券融资成本为7.55%,较于6月下降0.70个百分点,主要由于7月有多家房企发行数额较大的债券,结构性拉低了融资成本。

房地产信托之所以“逆势”增长,一方面,房企迫切需要大量资金来补血,另一方面,房地产对于投资者和机构来说,依然是优质项目。“房地产信托产品一般表现稳定,收益也高,基本都能给到8%左右的收益,不能兑付的情况极少。同时,信托公司对于涉房项目收费也远高于其他业务,相对于通道业务0.2%的手续费,房地产业务高达1.5%。”北京某信托公司财富管理人士说。

今年以来房企面临的融资压力正在不断积聚。一方面是“补血”渠道的缩窄,银行、债券、信托等融资渠道全面收紧。另一方面,房企还须应对下半年的偿债高峰。

正是涉房项目的高收益,促使部分信托公司房地产信托业务增长较快,并存在一定合规问题和风险隐患。银保监会相关负责人表示,今后银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作,根据房地产市场发展变化情况,及时开展政策吹风,推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。

有市场人士分析称,近期房地产行业融资收紧,整体上反映了监管层“房住不炒”的调控思路。上半年,资金很多流向了房地产,房地产企业加杠杆,居民也在快速加杠杆,风险问题不容忽视。

发债、卖股权房企多方补血

今年监管层面多次下发文件,规范房地产信托业务,同时也加大了对违规信托公司的处罚力度。据公开资料统计,今年已有近十家信托公司违法违规被罚,其中不少涉及房地产信托业务,累计罚金已逾1200万元,接近去年全年的总额。

在信托渠道被收紧的同时,发债、卖股现象明显增多。仅10日一天,太湖新城实业拟发行公司债券20亿元;招商蛇口拟发行270天期限、10亿元超短期融资券;云南城投集团拟发行3年期10亿元中期票据用于还债;渝开发公告称,拟向合格投资者公开发行公司债券(第一期),3.79亿元等。同时,合富辉煌3.58亿港元出售物业管理公司;首开股份拟出让明泰置业50%股权,募集不低于1.225亿元;中国金茂拟1.099亿元转让天津北方泽茂100%股权。

今年5月,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果
促进合规建设”工作的通知》,重申对房地产信托融资乱象的整治。针对房地产信托业务,明确提出将重点治理通过“股权投资%2B股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等行为。

除了国内发债、卖项目外,房企海外发债更是刷新纪录。中原地产研究中心数据显示,7月上旬,在国内融资收紧有所预期的情况下,房地产企业海外融资计划井喷,仅前10日,已有超过18家房地产企业发布超过百亿美元的融资计划。

除了前述的7月“窗口指导”,8月初,银保监会向各银保监局信托监管处室下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》,传达下半年监管重点。其指出,按月监测房地产信托业务变化情况,及时釆取监管约谈、现场检査,暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施,坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

7月10日,时代中国控股公告称,发行于2023年到期的4亿美元6.75%优先票据,公司拟将票据发行所得款项净额用作其若干现有债务再融资及一般企业用途。龙光地产控股有限公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。7月9日,中海发行20亿港元及4.5亿美元双币种固息债券;世茂房地产拟发行10亿美元于2026年到期的优先票据;利福国际拟发行于2024年到期的3亿美元有担保债券;旭辉控股集团有限公司拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元。

中期业绩分化明显

中原地产首席分析师张大伟表示,在信托等融资渠道收紧预期下,房企在7月初加快境外融资,额度、次数都刷新历史同期纪录。

一只信托股已“成仙”

作为房企融资链条中的重要环节,各融资渠道的变化,对房企融资结构影响一直都在进行。数据显示,6月份同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计611.6亿元,环比上涨66.2%。债权融资额为535.9亿元,占房企融资总量的87.63%,环比上涨64.06%。其中发行公司债176.55亿元,占比28.87%;信托贷款107.32亿元,占比17.55%;境内银行贷款87.98亿元,占比14.39%;中期票据34.36亿元,占比5.62%;其他债权融资129.71亿元,占比21.21%。另外,截至目前,7月股权融资金额为75.7亿元,占总融资金额比重为12.37%,环比上涨83.17%。

我国信托行业仅有三家上市公司,包括A股上市公司陕国投A和安信信托以及港股上市公司山东国信。

山东国信最早发布了“不太好看”的半年报:上半年实现营业收入8.58亿元,净利润3.28亿元,分别同比下降9.78%和23%。

2017年12月,山东国信在港交所上市。当时其成功上市,一度被市场视为信托界IPO时隔逾20年的突破。上市首日,山东信托收报4.42港元,随后股价一路下行。截至9月2日收盘,其股价仅为0.93港元,成为仙股。

澳门新莆京娱乐app 1

A股两家信托公司业绩分化明显。财报显示,陕国投A上半年实现营收8.32亿元,同比增长63.42%;净利润3.48亿元,同比增长70.45%;安信信托上半年实现营收1.34亿元,同比下降91.68%;净利润1157.57万元,同比下降98.93%。

信托网分析师郭彦菊指出,就市场来看,下半年以来,由于房地产信托融资项目收紧,资金投向基础设施的项目增多,收益率呈明显下降趋势。

郭彦菊认为,上半年多数信托公司业绩增长,一方面是资本市场回暖,另一方面主动管理业务增长明显。下半年,信托公司可能还是要紧随市场政策,发挥主动管理能力,服务实体经济;房地产信托业务收紧的情况下,“防风险”依然是主调,业务可能向基础设施项目及消费金融等方向发展。

关键词阅读:信托 融资 房企

相关文章