地方行政首长培训热身Reits

如何利用Reits为未来的住房保障及棚户区改造提供资金  中国地方政府的行政首长们,将陆续有机会开始学习,如何利用房地产信托投资(下称Reits)基金这一金融产品,为未来的住房保障以及棚户区改造提供资金。  新近成立不久的Reits筹备组将实施这一培训。这个目前由央行、住房和城乡建设部等政府部门以及中国房地产协会等市场中介组织共同组成的筹备组,将负责“Reits开禁”的下一步协调工作。而此前,天津市以廉租房为资产池对象的Reits已经得到相关部门的原则认可,有望在8月正式开始试点。  协调筹备  就在天津市焦急等待已获国务院原则同意的“廉租房Reits”落地之时,在近邻北京,有关Reits下一步协调推进的“筹备组”已经成立多时,其主要职能就是协调多部委之间在Reits上的工作进度。“筹备组不是一个正式的名字,这个组里既有央行、住房和城乡建设部这样的相关政府部门,也包括中国房地产协会这样的协会组织。”接近该筹备组的人士向《中国经营报》记者透露,而目前,该“筹备组”的主要工作指向,是使Reits短期尽快与廉租住房对接,远期如何高效与棚户区改造、煤矿采空区改造挂钩。  一位参与筹备组的权威人士向记者表示,由于与其他房地产政策不同,Reits不是一项简单的政策,而是涉及监管框架、金融创新、不动产价值评估、资产流通制度设计等多方面的问题,既牵涉政府监管部门,也涉及到房地产企业、地方政府以及相关金融机构,因此,设计一个有多方参与的平台是十分必要的。  “未来对地方行政首长的培训会逐步开始。”6月30日中午,前述接近筹备组的人士向记者表示。而根据记者从住房和城乡建设部、天津市政府方面得到的消息则表明,这一培训将在天津Reits方案正式获批进行试点之后陆续展开。  记者了解到,培训的主要对象是地方政府的行政首长,个别重点城市与地区,甚至将直接针对一把手或二把手的“行政长官”。培训的内容,则是“从零开始”,重点讲解Reits金融产品的属性如何与保障性住房,特别是日后如何与城市棚户区、煤矿采空区改造相关。  “保障性住房的任务压得很重,但是我们比不上一些东部地区,财政收入不高。”陕西省建设厅的一位官员向记者坦言,除去中央财政转移支付的资金,就完全依靠地方财政解决,“我们也希望有一些金融创新的手段能用,但是现在我们还是摸不到门。”  额外用意  只有舍,才有得。在地方政府的行政首长们有望学习如何使用Reits解决保障性住房、棚户区以及国有工矿采空区改造的资金来源之时,他们恐怕也得同时学会本级地方财政如何担保,甚至对Reits产品如何贴息。  记者了解到,在此之前,虽然内地Reits政策始终未有开禁,但亦有国内物业为资产池对象的Reits产品赴新加坡挂牌——新近在新加坡挂牌的TCT实际上就是以中国境内商业地产资产附加澳门赌王何鸿燊的部分资产为资产池对象的华瑞地产信托,其能受到当地资本市场的认可,亦与其不菲的租金收入相关。  然而,无论是目前最为接近“撞线”的廉租住房Reits,还是未来逐步被覆盖的国有工矿采空区、城市棚户区改造,都属于低租金水平的保障性住房项目,其回报水平能否达到投资者和机构市场的要求,是一大疑问,而在这其间,就涉及到地方政府需要扮演的角色问题。  “我们在拟议的培训中,会涉及到这方面的问题,因为在实际操作的过程中,肯定会涉及到这个环节的问题,这是绕不过去的。”前述参与筹备组工作的人士告诉记者,不过,他坦陈,财政贴息和担保的问题,恐怕将是未来这项工作中,利益最为纠结的结点所在,因此,必须提前“预热”,有所准备。  “现在地方政府还对这个金融产品不太熟悉,在中国,地方政府向来是市场的一个参与主体,如何能让它们在参与的情况下,各方的利益还都能达到最大化,财政贴息或者担保,将是各方博弈的一个焦点。”前述接近筹备组的人士告诉记者。

2014年,各级财政部门认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署,加大资金投入力度,完善落实各项财税政策,切实推进保障性安居工程建设,全年共支出4319.49亿元,支持全国开工…
2014年,各级财政部门认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署,加大资金投入力度,完善落实各项财税政策,切实推进保障性安居工程建设,全年共支出4319.49亿元,支持全国开工建设城镇保障性安居工程740万套。

2011年1000万套保障房能否顺利实现目标,可持续的资金来源是关键。1.3亿元建设资金,对于中央、地方政府,乃至商业银行都是不小的压力。

澳门新莆京娱乐app,一、加大财政资金投入

推荐阅读

统筹三本预算支持保障性安居工程建设。

默多克与邓文迪将离婚 分手费或达10亿美元

2014年,各级财政统筹一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算等三本预算,支持保障性安居工程建设,2014年实际用于保障性安居工程支出4319.49亿元,同比增长11.2%。其中包括中央财政从中央国有资本经营预算中调入到一般公共预算的184亿元。2014年,各级财政用于公共租赁租房支出1652.9亿元,占38.3%;用于各类棚户区改造支出1050.8亿元,占24.3%;用于农村危房改造支出372.34亿元,占8.6%;用于游牧民定居工程支出12.94亿元,占0.3%;用于保障性住房租金补贴支出53.02亿元,占1.2%;用于配套设施建设1177.49亿元,占27.3%。

94年女孩 曝与73年干爹故事炫富 孙静雅艳照 校园内激情亲热场景 裸体火辣游行
迷奸案女星不雅照 刘嘉玲钓遍富豪 明星爱就发裸照 富二代隐私生活
护士装撩人短裤 曝泰国红灯区人妖 新金瓶梅裸战

中央专项资金向棚户区改造和中西部地区倾斜。

尤其是,鉴于保障房的民生保障特性,各地建设保障房的模式中,政府和市场发挥的作用应如何匹配?对此,政协委员们纷纷献策。

2014年,中央财政安排用于保障性安居工程的专项资金2222.21亿元,同比增加219.21亿元,增长10.9%。其中,补助城镇保障性安居工程1984.1亿元,占89.3%;补助农村危房改造、游牧民定居工程等农村保障性安居工程238.11亿元,占10.7%。分项目情况看,中央专项资金重点向各类棚户区改造倾斜,补助各类棚户区改造及配套基础设施建设1037亿元,占46.7%。分地区情况看,中央专项资金重点向中西部地区倾斜,补助中西部地区资金1960.66亿元,占88.2%。

全国政协委员、中国银监会主席助理、党委委员阎庆民日前向两会提交提案《建议进一步提高保障性住房资金供给水平》,议案提出:应采取多种方式加大对保障性住房建设及其资金供给的支持力度,从设立财政专用账户、加大财政贴息的力度、允许保障性住房的市场化处置等几个方面入手,形成政策合力。

二、落实各项税费优惠政策

全国政协委员、国家开发银行原副行长刘克崮建议,保障性住房建设资金应“政府为主,市场为辅”,而具体比例的配置,应针对住房体系的细分差别化设置。此外,未解决地方政府建设资本金不足的问题,允许地方政府定向发债,以及发挥政策性银行的政府辅助功能。

一是免收各项收费基金。对建设经济适用住房、公共租赁住房以及各类棚户区改造等,免收各项行政事业性收费和政府性基金。二是免收土地出让收入。对原廉租住房、棚户区改造中的安置住房、经济适用住房以及面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房建设用地实行行政划拨方式供应,除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外,一律免缴土地出让收入。三是减免相关税收。对原廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房建设运营管理以及各类棚户区改造,减免城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税等相关税收。对企业按规定用于工矿、林区、垦区棚户区改造的支出,准予在企业计算所得税前扣除。

此外,全国政协委员、招商局集团原董事长秦晓建议,放开商品房,从出让土地、出售商品房的收益中提取一定比例建立专项基金,用来建设公租房、廉租房。

三、完善住房保障资金管理

政府主导

一是明确“两房”并轨财政政策。从2014年起,将原廉租住房与公共租赁住房归并为公共租赁住房,并对“两房”并轨后的地方政府资金渠道、盘活存量资金以及严格资金使用管理等方面做出明确规定。二是整合各级财政安排的专项资金。从2014年开始,将原中央补助廉租住房保障专项资金、中央补助公共租赁住房专项资金和中央补助城市棚户区改造专项资金,归并为中央财政城镇保障性安居工程专项资金,由地方统筹用于城镇低收入住房保障家庭租赁补贴、公共租赁住房建设和城市棚户区改造。同时,要求地方各级财政部门根据当地实际整合资金,将用于抗震安居、游牧民定居、自然灾害倒损农房恢复重建、贫困残疾人危房改造、扶贫安居等方面的资金,与农村危房改造资金实行有机结合。三是细化城镇保障性安居工程贴息政策。进一步明确城镇保障性安居工程贷款贴息范围、贴息率和贴息期限、贴息资金的申请和支付程序以及贴息资金的用途,细化贷款贴息政策,鼓励社会资本参与城镇保障性安居工程建设和运营。四是扩大财政资金绩效评价试点。制定城镇保障性安居工程绩效评价办法,进一步扩大城镇保障性安居工程绩效评价试点范围,督促各地财政部门开展农村危房改造绩效评价工作,进一步提高财政资金使用效益。

秦晓在两会期间指出,政府工作报告中提到的保障房,还存在几个问题,一是廉租房只提到每年何时开工,但未提何时竣工,目标和完成之间相差多少未说;二是廉租房和公租房的建设资金还差多少,如何解决,没有具体措施;三是现在已建成的廉租房、公租房,存在管理人员要花费很多管理费用的问题。

四、下一步工作重点

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。鉴于保障房的民生保障属性,不同于商品房的产业经济属性,其建设资金的筹集,政府应在其中承担主导作用。

2015年,各级财政部门将重点从以下几个方面支持保障性安居工程建设:一是进一步加大财政支持力度。2015年,全国财政一般公共预算安排保障性安居工程资金3602.28亿元,比上年增长7%。其中,中央一般公共预算安排2384.24亿元,比上年增加162.03亿元,增长7.3%。二是确保税费优惠政策进一步落实。积极督促各地将保障性安居工程涉及的税费优惠政策落到实处,切实降低保障性安居工程建设运营管理成本。三是落实城镇保障性安居工程相关政策。督促各地落实城镇保障性安居工程贷款贴息政策,鼓励社会资本参与城镇保障性安居工程建设运营管理。四是创新公共租赁住房建设运营管理机制。选择部分地方开展公共租赁住房建设运营管理实施政府购买服务、政府与社会资本合作试点。五是鼓励实施棚户区改造货币化安置。在棚户区改造安置中,对于商品住房库存量较大、房源充足的地方,鼓励采取货币安置方式,采取“补人头”与“补砖头”相结合,消化部分存量商品住房。六是研究制定相关管理办法。研究制定政府投资建设保障性安居工程资产管理办法、公共租赁住房租金管理办法、保障性安居工程产权收益管理办法等。七是部署全面推进绩效评价工作。总结城乡保障性安居工程绩效评价试点经验,在各地全面推开2015年城镇保障性安居工程和农村危房改造绩效评价工作。

显然,完全依靠政府,保障房建设任务难以实现,那么市场应发挥多大功能?金融支持又将如何兼顾政策性与商业性?

刘克崮委员认为,政府与市场的功能配置可以与住房的分类相结合。如将住房体系分为低保住房、廉租房、平租房、普通商品住房、中高档商品住房、高档商品住房六大类,其中前三大类为基本住房,覆盖45%左右的人口。

对应的,低保住房应由政府全资建设管理,产权归政府所有;廉租房收取一定租金,由政府负责建设管理,收取一定租金;平租房以收回成本为目标,以政府和有条件的单位为主进行建设和管理,社会资金适当参与,其产权由政府或单位所有,平租房销售后有限产权归购买者所有,且仅允许在本单位中流通,不能获利。

资金方面,低保住房和廉租住房以财政拨款为主,实行低税费政策;平租房可采取财政与信贷相结合的方式,实行低税费政策。这与商品房以信贷为主、实行正常或高税费政策区分开来。

信贷三大风险

政府主导的同时,还要充分发挥包括银行信贷在内的社会资金的作用。不过,保障性住房项目属政府主导项目,项目融资主体多为各地政府融资平台,商业银行必须考虑其中的信贷风险,避免新一轮“平台贷款”大跃进。

阎庆民指出,银行贷款资金支持保障性住房建设仍存在一些困难,三大风险不容忽视。

一是政策风险。保障性住房项目均属政府主导项目,项目实施过程中涉及拆迁、土地出让等环节,政策变动将直接影响项目的完工进度和收益。

二是信用风险。目前各地政府推动落实保障性住房的载体多为政府融资平台企业,贷款偿债第一来源实为地方财政,因此,贷款存续期间政府换届、体制改革以及行政干预等均有可能产生贷款风险。

三是担保风险。一方面,由于保障性住房以政府主导为主,银行难以争取优质担保尤其是抵押担保。另一方面,保障性住房实际操作过程中,大多数土地属于非正常出让,或免交土地出让金,或存在大量拆迁等,因此银行正常抵押难度较大。

目前地方融资平台贷款还处于调整压缩之中,银监会要求仅允许平台贷款在有偿还能力的保障房建设领域适度新增。阎庆民此前接受记者采访时曾提出,银行贷款跟进保障房项目的平台公司,必须有财政资金足额到位、追加优质资产、项目独立核算等前提条件,以落实稳定的还款保障,满足银行信贷的商业可持续性。

信贷资源普遍紧缺的2011年,保障房信贷支持仍是银监会差别化住房信贷政策下的重点导向之一。实际上,我国银行信贷支持保障房建设已有一定积累。截至2010年末,主要银行业金融机构发放保障性住房建设开发贷款余额2220亿元,共支持1127个保障性住房项目,总建筑面积3.6亿平方米。

适当市场化

“财政为主、信贷为辅”是保障房建设资金的来源结构。阎庆民建议,应采取多种方式加大对保障性住房建设及其资金供给的支持力度,从三个方面夯实基础,形成政策合力。

其一,设立财政专用账户。各类支持保障房建设的财政性资金应全部存入专用账户。他认为,一方面,可以从制度上防止财政性资金的挪用;另一方面,有利于银行全面评估当地政府的实际支持力度,并据此确定授信额度和实际贷款额。

其二,加大财政贴息的力度,形成地方政府和商业银行的风险分担机制。有关部门已对公租房贷款的贴息进行了明确的规定,即要求公共租赁住房贷款贴息幅度、年限等管理办法由省级财政部门会同发展改革、住房城乡建设部门制定,报财政部、国家发展改革委、住房和城乡建设部备案。

阎庆民建议,可在此基础上进一步加大力度,由省级财政部门直接对保障性住房贷款给予全额贴息,贴息年限为贷款年限,并对贴息资金的来源进行安排。对地方承担保障性住房的房地产公司要追加资本金和添加优质资产,以确保保障性住房资金的落实。

其三,允许保障性住房的市场化处置。阎表示,在保障性住房建设贷款不能偿还履约的情况下,允许债权人对保障性住房依法进行市场化处置,具体处置方式可由合同当事人商定,如直接卖给保障性住房居住家庭,直接向市场出售等。

“在市场化处置时,土地、税务等相关部门应减免相关收费,使债权人确信债权能得到有效偿还。”阎庆民建议。

此外,刘克崮表示,保障房建设资金,政策性银行可发挥重要作用。“大面积低保房的建设,是地方政府面临的财务压力,有两个方法解决,一是允许政府定向发债,筹集保障房建设资金,或者财政注入的项目资本金;二是发挥政策性银行的作用。”刘克崮8日接受本报记者专访时表示。

相关文章