地产巨头争相涌入商业地产

中国房地产一个显著特点就是商住倒挂。刚刚新一轮调控,或许将会改变这一现象。  DTZ戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆对记者说:“购买商铺本身就是首付5成,现在新政对商业地产影响小多了。住宅市场遭到调控,大量资金急需寻找新的投资渠道时,正值复苏的商业地产引发机构投资者和开发商的关注,未来升值潜力值得期待。”  资金流入商业地产  商住倒挂在上海已经有多年历史。健康的房地产市场,相近地段商业地产项目售价应该比住宅项目高出30%左右。其原因正如望源集团董事长季宝红所说:“现在商住倒挂,是‘商住’转让税费制度设计缺陷所致。目前住宅转让的税赋相对较低,只有6%~10%;而转让商用住房的税赋则过高,投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5%,意味着投资获利的一半都缴纳税收。此外,房屋投资如用于出租,还涉及到诸多税种,如按照出租收入应缴营业税、城建税、教育费附加、房产税和个人所得税等。”  4月新政之后,住宅市场成交量呈现大幅回落,商业地产则乘此机会走出了独立行情,成为新政的最大受益者。在首付、利率、回报率等方面,目前投资商业地产明显优于住宅市场,在通胀预期影响下,更多投资者将投资眼光转向商业地产。房地产调控新政则让商业地产价值得以回归。根据DTZ戴德梁行2010年一季度物业报告显示,目前上海甲级写字楼平均租金仅为每天每平方米5~7元,虽然有所回升,但尚未恢复到2008年金融危机爆发前的租金水平。陆逢兆表示:“政府的楼市调控政策无意打压商业地产,因为商业地产租金尚处低位。”  事实上,苏南投资客近期明显加大了在上海投资商铺、写字楼的力度。和住宅不一样的是,商业地产投资更为专业,需要专家指导投资。原本做房地产投资的盛先生开始瞄准商业地产投资。盛先生告诉记者:“现在投资客越来越倾向投资商铺,一是现在住宅投资成本很高,和商业地产差不多,二是因为商业地产投机性本身并不强,市场也相对健康。如果按照当前住宅价格为基准,商业地产价格至少有30%的低估。”  上海世茂股份有限公司首席财务官陈汝侠也判断,很多资金在进入商业地产领域。他说:“当前,民间资本太多,但是投资渠道有限。很多资金从住宅市场出来,我们认为会流入商业地产。”  开发商借机转型  世茂集团在去年重组上市公司世茂股份(600823.SH),专注商业地产开发。自2009年5月重组完成后,世茂股份从资产规模到员工数量、经营业态都有全面改观。陈汝侠告诉记者说:“未来世茂将专注二三线城市商业地产开发。正是因为我们了解市场的需要和二三线城市的具体情况,我们做的商业才更符合当地需求,加上商业合作伙伴的支持,我们现在开发的两个项目——常熟商业项目和绍兴世茂广场项目都非常成功。”  除此之外,原来专注住宅的开发商也越来越多地转向商业地产开发。4月初,万科接手位于CBD核心区的赢嘉中心,半个月内万科连续接手了三个商业地产项目,加之万科在杭州持有的酒店,万科的商业地产资产越来越多。金地集团董事长凌克也公开表示,商业地产的开发和运作将成为未来金地一个重要战略规划,今年将把20%的资金投向商业项目。4月13日,保利房地产更是宣布:未来3澳门新莆京娱乐网站k,~5年,将持有性商用物业的投资比例增大到全部投资的30%。  “开发商建立商业地产运营部门是未来的发展方向,企业应投入一定资源用于优质资产的管理,规划长远的资产配置策略,帮助企业减少风险,达到持续稳定发展的目的。”陆逢兆说,“从宏观层面来说,其实土地永远是稀缺的,所以最优质的土地和物业也需要持有和用心经营,像恒隆广场、环球金融中心、国金中心等优质物业,也是吸引很多优秀公司进驻上海的原因之一,这对城市的经济发展也是有好处的。”
因此,这轮调控对很多开发商来说,是一次推动企业转变经营策略的机会。

楼市新政的调控,让商业地产突然转身成为地产商眼中的主角:万科、华润置地、保利、雅居乐等地产商纷纷示好商业地产。

今年,专注于住宅地产开发的合生创展将向以高级商业地产为代表的投资型物业发力;

业内专家认为,在楼市调控的背景下,开发商加大商业地产的投资力度,或可以“纠正”目前商住倒挂的情况,但目前要说商业地产迎来“春天”,还为时尚早。

“只做住宅”的万科也将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型;

地产商热捧商业地产

保利地产2009年年报中称,该公司在商业地产经营上实现较大突破……

近来,万科突然发力商业地产,在4月前半个月一举攻下三个商业地产项目,且宣布将商业地产资产比例提升至20%。

去年以来,在住宅领域比较知名的品牌开发商开始蜂拥般涌向商业地产。与此同时,不少业内专家表示,与住宅相比,商业地产的风险其实比较高,如果开发商盲目进驻商业领域,不排除会面临“搬起石头砸自己的脚”的窘境。信息时报记者
徐凤

保利也在2009年年报中透露,打算在未来3~5年内将商业地产投资额占其全部投资额的比例提升至30%。如果该目标顺利实施,未来3年内,该公司将向商业地产领域投入近300亿元。

现状 开发商争相涌向商业地产

眼见对手频频掘金商业地产,华润置地同样不甘人后,近日在香港举行的2009年业绩发布会上,该公司透露未来商业地产资产比例与利润贡献率将提高至40%。

近两年,在政府对广州的商业发展进行规划布局的同时,广州有实力的开发商也纷纷进军商业地产。尤其是去年年底以来,楼市紧缩型调控政策拉开大幕,银行收紧房贷政策的密集调控令住宅市场走势显得比较微妙。在这种情况下,很多在住宅领域知名的品牌开发商如万科、合生、富力、中海、保利、城建等都开始将目光齐齐对准商业地产。

近来商业地产的受宠是中国经济环境趋暖在商业地产上的体现。以北京为例,21世纪不动产的统计数据显示,2008年8月世界经济危机后,中外品牌商户在北京市场的开店计划全面收缩。2010年,中国经济形势好转,品牌开店数爆发,预计今年新增品牌开店数量达3953家。

素有“地产大哥”之称的万科一向以做住宅著称,但今年以来不断加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。今年3月,东莞市长安镇长青路地块就被万科以10.04亿元高价斩获,将建起一座约60层的超高商业建筑。

商业地产需求的增加推动商业地产价值回归。另外,本轮住宅地产调控,也加快了商业地产的价值回归。

越秀地产早在2005年就提出向商业地产转型的口号,该公司目前在天河中央商务区甲级商业物业圈中居主导地位。保利地产2009年年报中称,该公司在商业地产经营上实现较大突破。

以北京CBD甲级写字楼为例,如东三环的北京温特莱中心写字楼、富尔大厦等2004年时价格约在15000元/平方米,而当时周边的住宅均价约为6000元/平方米。写字楼均价是住宅均价的约2.5倍。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔介绍,按发达国家的惯例,这个价格比例是正常的。

目前,富力地产集团与城建集团在珠江新城分别有8个及6个商业项目,中海地产在珠江新城也有相当数量的商业项目。其中,富力地产集团在商业地产方面的表现尤为突出,继推出富力儿童世界后,又启动了位于珠江新城CBD区内的富力科讯国际大厦与富力盈隆广场两大商业项目,之后,更与全球酒店业两大巨头——万豪国际集团和凯悦国际酒店集团携手合作,兴建富力丽思卡尔顿酒店和富力君悦大酒店两大商业项目。

到今年楼市新政前,上述写字楼的价格约为35000元/平方米,而周边住宅价格约为45000元/平方米。商住倒挂现象严重。

在这股“商业潮”中,今年,专注于住宅地产开发的合生创展也将向以高级商业地产为代表的投资型物业发力。去年合生创展在京沪穗等地有11个商业地产项目启动开发,部分项目将在今年投入运营和招商。其中最大的动作是启动了投资70亿元、位于上海副中心五角场的合生国际广场。

本次的楼市新政将一定程度上纠正扭曲的倒挂现象。

中粮集团宣布以“大悦城”为品牌,在全国打造“全服务链城市综合体”,并以此作为公司商业地产的发展战略。而金地集团也表示,将不再单纯从事住宅开发,商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划,在今年的土地投入计划中,就有20%的资金会投向商业项目。

新政下,住宅按揭比例已与商业地产相近,且商业地产一般更便宜。比如北京望京区商品房价格一般为4万~5万元/平方米,而一层的商铺价格才3万多元/平方米,因此投资商业地产的现金流压力较小,更易吸引投资者。

信息时报记者 徐凤

另一方面,新政调控也在引导地产商转型。

析因 住宅赚钱快 商业地产赚钱多

以万达、凯德置地等为代表的专业商业地产开发商,在住宅地产调控背景下,主动放弃一些住宅开发项目,进一步增加商业地产的开发比重。以住宅开发为主的大型开发商,如万科、雅居乐等也在大手笔吃进商业用地。蔡宇翔认为,本次住宅地产调控,持续时间并不是二三个月,可能达一年以上之久。期间,以住宅开发为主的地产商以一些小型的商业地产项目作为市场试探,不失为一种好的选择。

那么,是什么原因让这些不差钱的地产巨头一窝蜂扎堆到一个投资领域呢?

业内人士不欢迎热钱

著名房地产专家谢逸枫认为,主要是因为楼市新政没有将商用房纳入其中,投资者仍可异地购买或一次购买多套商用房。因此,“空前严厉”的调控新政,成了商业地产“利好”的一面。随着住宅价格上涨态势稳定甚至回落,商铺将迎来新一轮的补涨行情,最终回归商铺与住宅的价格合理比例关系。所以,在住宅市场泡沫“一触即炸”的形势下,商业地产的稀缺性和收益率等种种利好便清晰显现。

楼市调控对资金的挤出效应,这些资金会不会流向商业地产?

香港开发商两者并重

许多业内人士认为,短期内部分游资可能会进入商业地产,但他们不会成为中国商业地产发展的主流。因为商业地产的增值需要通过商业的专业运营来提升地产的价值,从这个意义上说,商业地产没有散客投资者炒作的空间。换句话说,“商业地产是否是时下散客资金的避风港”一说是个伪命题,根本不成立。

地产专家喻海文也指出,商业地产的租金收益能带来稳定的现金流,“香港房地产商大多数就是商务地产和住宅地产并重。”

在接受《每日经济新闻》记者采访时,商业地产实战一线的天津万达广场总经理毛谱则更为冷静与直白:“从做实业的角度,我不欢迎短期投机热钱,因为热钱的浮躁与投机味与商业地产讲究的长期持有、务实运营的行业心态相违背,甚至会破坏行业从业者原有的健康心态,不利于行业健康发展。”

对于做住宅地产与商业地产的区别,万达董事长王健林深有感触。今年2月他在广州曾透露,万达做住宅地产起家,期间历经了几次大的调控,城市土地资源终究十分有限,这使他逐渐认识到做住宅地产不是长久之计。

“如果看前3年,住宅地产的赚钱速度可能更快;但如果以20年来做比较,商业地产一定赚得比住宅地产多。”王健林表示,如果投10亿元进去,做住宅可能有5亿元的利润,做商业可能每年只有1亿元的租金,“但10年累加起来就有10亿元的租金收入,而且到十年期的时候,物业还在我手里。”

商住倒挂投资空间显现

时下,国内房地产市场结构失衡严重,包括广州在内的上海、北京、成都等一线城市住宅价格超涨,反常地屡屡超过同地段的写字楼,这也成为地产商追捧商业地产的重要原因。

对于住宅和写字楼的投资回报率,一般来说,短期内住宅物业的增长率可能略高于商用物业,但商用物业增值后劲及租金涨幅力度较强,一般培养周期为5年。5年后租金、售价递增率一般可达每年10%或更高。而且住宅租赁对象一般为个人,而写字楼租户则一般为公司,相对保障性较好一点。另外,写字楼签约周期一般为2~3年,相对住宅1年或更短时间的租期,空置风险略小。信息时报记者
罗莎琳

探讨 有利于商圈升级 也会带来压力

城建兴业地产工商铺部总监朱辉表示,这种由住宅地产逐步过渡到商业地产领域的做法,是企业在房地产领域发展的一种趋势。“我们看到,无论是在香港,还是在国外,很多大的开发商,都随着企业的不断壮大发展,而从单一的住宅开发转向住宅、商业齐头并进的发展模式。”他表示,特别是对于上市公司而言,持有可持续经营的商用物业,对股价甚至有直观的帮助。

业内人士表示,市场对商用物业的需求在不断加大,开发商纷纷加大商业地产的开发份额,就是看中了这个庞大的需求。“特别是广州的商业市场,由于商圈较为分散,而且大多存在不够成熟、规模不大及档次有待上升等缺陷,更需要实力充足的大开发商参与。”朱辉表示,万达、太古汇及大批龙头开发商的进军,无疑对广州整体的商业氛围有极大的利好。

但也有专家担忧,由于很多大房地产商之前一直都是专注于住宅开发,在商业地产领域并没有太多的经验,这类开发商过多地涌入商业地产,容易出现“烂尾”现象。对此朱辉表示,住宅地产和商业地产确实是两个不同的领域,相应的对开发商也有着不同的要求。“商业地产的经营周期更长,对开发商的要求更高。”他表示,开发商必须有长远的眼光和足够的资金实力,同时更需要建立起经验丰富的管理团队和经营理念。同时,朱辉表示,未来一两年,广州有着多达上百万平方米的新增商业面积供应,开发商在进入这一领域的时候,需要考虑市场的消化能力,以及商圈周边的交通道路等基础建设的承受能力,“商业地产太过于集中,对项目未来的经营也有着较大的压力。”

信息时报记者 李东元

开发商涌向商业地产面面观

万科:“长安镇地标”或成进军商业信号

万科在住宅开发模式上的地位似乎无可撼动——上市18年来,复合增长率超过30%,万科在专业住宅开发商的道路上走到极致巅峰。

近期,“只做住宅”的万科开始不断加大持有型物业的储备。今年3月,万科以10.04亿元高价竞得东莞市长安镇长青路地块,将建起一座约60层的超高商业建筑,有望打造成长安镇第一地标,这也是迄今为止万科要建的最高建筑,市场人士将之视为万科真正进军商业地产的开端。

房企说法:3月18日,王石在万科股东大会上表示,万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变,但也需要顺应城市的发展趋势,提升在商业地产领域的竞争能力。总裁郁亮也曾透露,万科80%做住宅的定位不会改变,其余20%将开发持有型物业,预计未来3年内万科将建成220万平方米商业配套。另外,万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发,覆盖全面产品线。

专家点评:谢逸枫日前表示,长期以来万科专注于开发住宅项目,所涉及的商业项目大多为配套建设,“东莞60层高”的超高建筑,商业部分或将占相当一部分比例,可能宣告着万科吹响了进军商业地产的号角。但万科能否将住宅开发的成功模式移植到商业地产,仍要拭目以待。

信息时报记者 徐凤

保利:持有性商用物业投资将增至三成

随着4月10日佛山保利洲际酒店开业,加上保利水城购物中心的营运,标志着保利地产第一个城市综合体的全面正式运营,同时也标志着保利地产在商业地产领域已完成了写字楼、会展中心、购物中心、剧院、博物馆、商用公寓、高尔夫球场和五星级酒店的全业态开发经验。在未来的3~5年间,保利持有性商用物业的投资比例将逐渐增大到全部投资的30%。

房企说法:“纵观国际大型地产公司的发展,到后期都是持有一定的优质商业物业。”保利地产集团董事总经理宋广菊表示,这样住宅销售可加速资金的回笼,而商业物业的持有则是一种稳定的发展,对公司抗风险有一定的好处。

专家点评:谢逸枫认为,保利转战商业地产主要是考虑到未来开发方向和房地产市场开发利润的大小及经营策略的调整。也说明未来有实力的开发商都会向商业地产靠拢,尤其在政策调控针对住宅市场的情况下,保利投资商业地产的资金比例会逐年提高和增加,同时会在全国布局。

信息时报记者 罗莎琳

合生创展:去年11商业项目启动开发

去年合生创展实现营业额112.25亿港元,同比增长4.18%,稳中有升。2010年,合生创展还可能带来另一重惊喜——以高级商业地产为代表的投资型物业即将发力。其中最具战略意义的动作,就是启动了位于上海副中心五角场的合生国际广场。而集团目前在广州的商业项目珠江国际大厦即将进入全面招租阶段,作为越秀区唯一全新5A甲级写字楼,目前已有多家知名企业意向入驻。另外,位于海珠区的合生国际广场将成为广州大道南商业龙头旗舰,骏景北商业城也是天河东标志性商业建筑。

房企说法:合生创展集团新任行政总裁薛虎表示,2009年是合生创展在高级商业地产的起步之年,在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发,部分项目将在今年投入运营和招商,合生创展计划逐渐将商业物业对营业额的贡献率增加至20%。他表示,部分物业将出售套现以获得商业地产后续开发资金。

专家点评:龙斌表示,在国家宏观调控住宅的时候转而发展商业地产,是一个很好的时机。尤其对于合生创展集团这样的一个老牌的地产企业,在目前适当调整企业产品结构是必要的。

信息时报记者 罗莎琳

越秀城建:商业地产占较大比例

作为越秀城建地产近期在商用物业的代表作,广州新地标广州国际金融中心已顺利封顶并全面启动招商工作,项目计划于今年亚运前正式开业;而作为另一商业重点的财富天地,也已开始动工,并开始启动招商工作。除此之外,该集团在珠江新城还有几个写字楼项目正在规划建设中。

房企说法:过去的5年,越秀城建地产曾提出要使商业地产的贡献值达到整个集团综合效益的50%左右,并使之成为广州市商业地产开发和营运行业中的第一品牌。该集团商业部有关负责人对记者表示,目前越秀城建地产在商用物业的发展上已开始进行优化,未来可能会专注于如西塔、财富天地之类的大型商业项目。

专家点评:一直以来,商用物业的开发和经营在越秀城建地产的主营业务中,均占据着较大的比例,包括白马服饰批发市场、财富广场、城建大厦、越秀城市广场、维多利广场、宏城超市等,均出自越秀城建之手。可以说,越秀城建地产在商业地产领域中奠定的地位,对广州商业发展有着不可磨灭的贡献。

信息时报记者 李东元

富力:商业地产开发运营很有经验

在广州,富力地产率先拿下珠江新城逾10个地块、约140多万平方米建筑面积的商业楼宇,另外,富力地产还与全球著名连锁酒店管理集团——万豪国际集团、凯悦酒店集团、洲际酒店集团等合作,共同打造多家酒店。在北京,富力地产也增加了商业楼宇的开发力度。

房企说法:富力地产相关负责人表示,此次楼市新政打击的对象是中低端住宅投资客,对于高端住宅和商业地产来说影响不大。同时,受打击住宅投资的影响,越来越多人把投资目标由住宅转移向写字楼,所以近期商业地产的投资价值已经凸显。

专家点评:谢逸枫认为,在一手住宅利润减少的情况下,转战商业地产是未来的重要策略。同时,富力在商业地产开发和经营方面也有丰富的经验,目前在富力开发和销售的项目中,商业项目是最主要的。信息时报记者
罗莎琳

凯德置地:华南首个来福士项目落子

本月10日,凯德置地宣布集团旗下地标性综合商用品牌——“来福士”落子深圳市南山区,成为其在华南的首个综合商用项目。根据规划,凯德置地还将配套写字楼、住宅、SOHO、零售物业等。

房企说法:凯德置地总裁廖茸桐表示,深圳来福士是凯德置地在华南的首个来福士项目,也是在国内的第6个。至此,凯德置地在华来福士项目已占集团的3/4。未来,凯德置地将促进来福士落子中国的更多城市。

专家点评:韩世同表示,凯德置地开发的项目都是非常高端的,比如天河新作。如果凯德置地能在广州开发一些商业项目,那么对广州的商业地产会是一件好事情,也能提升商业地产的素质。信息时报记者
张金娜

专家观点

业内资深专家韩世同:开发商转战商业是出于需要

合生、保利、万科等集团转战商业地产,与商业地产专业户万达不一样,开发商是出于一些需要或是无奈。其一,有些开发商开发的住宅项目需要有一些商业物业配套,比如酒店、会所、商铺等。其二,开发商开发商业物业成本低,有些开发商的商业项目连着住宅一起拿地,地价成本不高,而且投资回报率高。其三,住宅销售总会受到诸多因素的影响,而商业物业受到的影响波动不大,收入也稳定,因此备受开发商的青睐。其四,政策调控主要针对住宅,纵观目前的政策因素,对商业地产影响有限。

著名房地产专家谢逸枫:新政调控未涉及滋润了商业地产

大集团都转战商业地产或加大投入,主要是因为楼市新政没有将商用房纳入其中,投资者仍可异地购买或一次购买多套商用房。目前新政策出台主要是针对住宅投资市场,而商铺基本上不受到遏制,这会致使一部分资金流入商业地产市场,在一定程度上“滋润”了商业地产市场。

合富置业首席市场分析师龙斌:并非所有开发商都能做商业

住宅和商业都有自己的发展前景,商业地产具有持续性强、受政策影响小、前景大的特征,这也是开发商转战商业地产的一个原因。中国城市发展快,商业也随着快速发展,而开发商的项目都处于城市的核心位置,投资回报率是比较高的。

但开发商业地产需要较强的实力、较高的运营方式、策略方针以及准确的把握市场能力,不是任何开发商都有这个能力。

信息时报记者 张金娜

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