房企加快开工 拆招调控周期

“看到5暂惨淡的成交数据,我们这样做在外界看来或许有点冒险。”说这话的时候,杨斌手中正拿着一张几家房企的项目开工时间表,身为一家全国知名房企的营销总监,杨斌并没有对6暂楼市的销售乐观,他想到的市场虽然冷却,但有了2008年的教训,大多数全国性房企并没有减少开工量的计划。“6暂开始,开工量将明显放大,大家都在未雨绸缪。”  “走一步,看三步”,在这轮的楼市调控风暴中,开发商和政府似两个棋手,一个在楼市冰冻期坚守房价,试图保证开工量以赶下一个销售周期;而在地方新政逐渐淡去的时候,纷纷喊出房产税等调控“利剑”的地方政府,想的却是为楼市长期稳定多擂点鼓。  放量供应  酝酿保证开工量,放开供应大门的不在少数。  在5月最后一周,成都市主城区商品住宅成交量比前一周环比下降2.1%,成交面积仅约11万平方米,但在有关机构的数据中,这一周成都商品房供应面积超过29万平方米,环比之前增加302.2%。  而被称为调控受影响最重区域的上海楼市,中国房产指数研究院数据显示,今年1月至5月,上海商品住宅的新增供应数量只有350万平方米,达2006年以来的最低。虽受宏观调控政策打压,上海今年前5月的商品住宅销售量依然达到305万平方米,“新增的存量半个月即可消化。”。  城市供销比的变化正反映着房企对楼市预期变化的微妙心态。  “5暂成交数据的低迷并未对存量比产生多大影响,换言之大多数房企手中的压货并不严重。”杨斌告诉《中国经营报》记者,直线下滑的成交量在各城市、各房企、各区域的表现不一,“既要适度控制投资防范风险又要把握机遇确保发展,但是公司的销售策略暂时未发生改变,也没有必要调低今年的销售目标和开工目标”。  “上半年保利并没有太多的货量,为保证全年甚至明年的销售业绩,必然会加大开工力度,六七暂将有超过10个新盘项目陆续入市。”保利地产一位营销经理向记者表示,随着新政的逐渐消化,未来几个月的成交量很可能出现触底反弹,“现在不种粮,到时候拿什么熬粥呢?”  而中海地产则直言现在并不是减少开工的时候,而是增加开工的时候,按照该公司计划,新开工和在建规模将达到1600万平方米,“只有这样,公司在市场回暖时,才有足够的房源可供销售”。  “我们不是卖炭翁,在楼市冰冻的时候‘心忧炭贱愿天寒’,恰恰是因为2008年楼市调控,各大房地产公司纷纷减少开工量和延缓施工进度,导致在2009年楼市销售火爆的时候,公司却没房可卖。”一家全国知名房企研究部总监陈旭表示,按照目前项目开发9个月左右上市销售的进度,以及市场6到9个月后完成调整的预期,现在报批建设锌正好赶上明年市场的销售旺季。  择招避险  尽管放言心态良好的开发商把棋局看到了三步之后,但楼市预期仍不明朗的情况下,如何下好当前一步棋,仍是大多开发商须直面的话题。  “5暂的统计数据显示大部分开发商的销售数据下降了约4成,如果持续半年下来,全年的业绩将大受影响。”中原地产分析师徐卫平表示,在各地方政府仍未放松调控,且还有房产税和加息这两项调控“利剑”威逼的情况下,要出现2009年式的急剧反弹并不乐观,“所以开发商在为预期做好准备的情况下,还应立足当下如何寻找维持业绩的救命稻草。”  “降价促销是一招险棋,用不好反而伤了自己。”尽管新盘售价比周边同类楼盘每平方米下调了约100元,但身为这家楼盘的项目负责人,张鑫锐并不认同大面积的新增供应会带来一波降价潮。“我们会采取类似万科一样分项目、分区域调价,而不是简单降价的方式。”  在上述保利地产人士看来,各地楼市对调控影响的反应不一,反而成为了全国性房企调节开发策略的根据。“北京、上海的压力更大,而二三线城市则是缓冲区。”他表示保利下半年超过10个新盘入市,但主要集中在诸如南京、青岛、成都、重庆以及包头等二三线城市,其中成都和重庆的新开发项目盘分别达到三个,“产品不仅涉及受调控影响较大的普通住宅,也包括逆势热销的别墅”。  与保利同样押筹于二三线城市的还有龙湖地产。来自龙湖的信息显示,龙湖新增的开工量主要集中在沈阳、青岛、成都、重庆、常州、杭州等地,而5月30日开盘的龙湖无锡滟澜山项目首期推出70套独栋别墅及40套叠拼别墅,在当天就被认购了105套,认购率达95.5%,实现销售金额4.2亿。“发达地区二线城市仍然是房企投资的热土。”  “2007年和2009年都是拿地高峰期,从目前的市场情况来看这些集中入市的供应量并不会造成大型房企的价格明显波动,只是考验着这些开发商的开发策略和市场策略,未来的几个月在不同的城市,不同的产品业态中,开发商的博弈将真正开始。”陈旭相信,供应量按照预期的增加,各大房企肯定将会与调控政策出现一个“见招拆招”的过程。  “只要不在一棵树上吊死,就可以等到下一个周期的到来。”杨斌表示。

虽然市场已冷却,但有了2008年的教训,多家大型房企并当下并没有减少开工量的计划。他们认为,当下应该未雨绸缪。

保利地产:下半年超10个新盘入市

面对摇摆不定的楼市,保利地产相关负责人表示,由于上半年保利没有太多货量,为了保证全年的销售业绩,必然会加大开工力度。下半年公司将有超过10个新盘项目在六七月份陆续推入市场。

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据悉,在新政出台不久,保利地产董事长李彬海对外表示,预计此次政策调控将会持续很长一段时间,企业已经积极采取措施,顺应形势主动应对。他表示,既要适度控制投资防范风险又要把握机遇确保发展,但是公司的销售策略暂时未发生改变,也没有调低今年的销售目标和开工目标。

据保利地产人士透露,今年六七月份陆续入市的新盘主要分布在广州、北京、南京、青岛、成都、重庆以及包头等城市,其中成都和重庆的新开发项目盘分别达到三个,这些地方的项目盘开发均为2009年拿下的地。而在产品业态上,不仅涉及普通住宅,同时也涉及了别墅群体。

雅居乐:开工按年初计划进行

正值楼市调控政策多变之时,各家地产商或扬起降价大旗,或收紧战略静观其变。但记者25日却从雅居乐获悉,今年公司各地大大地提高了开工速度,新开售的项目达15个之多。

雅居乐4月月度通讯显示,5月雅居乐在广州新盘项目亮相,合约销售达1亿元,该项目其毛坯均价已达7000元/平方米。今年4月份,雅居乐实现合约销售金额仅为17亿元,相比前3个月19亿元的平均合约额下滑了10%。

雅居乐人士介绍,目前公司各地开工等都按照年初预定计划进行,如果要变动,只有等6月中期业绩出来后,再根据市场的情况调整。

富力:转向商用物业避险

在新政的连环出击下,富力地产亦未能幸免。今年4月,富力地产销售收入约为24.5亿元,销售总面积为18.3万平方米,环比下滑两成左右。

政策频调,投资性强的区域成为此次政策影响的重灾区。有数据显示,广州珠江新城住宅类物业抛盘量短时间内上涨2~3成,商用物业成了富力地产拉升业绩的“救命草”。

富力地产商铺联展中心负责人告诉记者,新政出台后,前来了解商铺的客户数量不减反増,投资客对商铺的关注程度有所上升,近期富力地产商铺成交也呈现明显升幅。

今年5月开始,富力地产就强势入市,仅广州区域,就有超过5个新项目盘进入市场。近期富力更是对旗下商业项目进行联展推广。2010年,富力地产在全国12个城市有超过40多个项目在售。

据悉,去年富力地产拿下北京广渠门外10号地,早在今年2月的时候,就已取得施工许可证,具备预售许可证申领条件,但目前该项目仍未有动工。“在新政的影响下,开发商开工速度可能会比之前要慢一些。”一家房企资深工程部人士对记者表示,但是在广州,因亚运会的召开将会有84天的停工期,相信公司不会大规模调整调整工期。

中海、龙湖:现在不是减少开工量的时候

“我们没有调整开工量”。这是中海地产针对新政给《每日经济新闻》所做的回复。根据该公司的年报披露,2010年公司预计新开工面积约为900万平方米,在建规模将达到1600万平方米。一位接近中海地产的人士认为,对大房地产商来说,现在应该是增加开工,而不是减少开工的时候。因为只有这样,公司在市场回暖时,才有足够的房源可供销售,才能掌握房屋的定价权。

和他的回复相似一样,龙湖地产公共事务部经理许桐珲也表示,龙湖正在按年初制订的计划,去年新开辟的沈阳、青岛、成都、重庆、常州、杭州等市场正在抓紧施工建设。在他看来,吸取了2008年的教训,今年大部分开发商会按照原定计划继续施工。

中原地产分析师许萌说,新政实施后,不同的区域情况不同。大部分的开发商目前在上海、北京、广州、深圳一线城市的库存并不多,很多开发商在库存销售完后,可能无房可卖,这使得他们在市场成交量大幅度下跌的情况下依然增加开工量。但是在成都、天津等新房库存量比较集中的城市,上述开发商应该不会采用类似的策略,会适当延缓施工进度,等待市场回暖。

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