上海楼市调控从严掌握 房产税或从增量房起征

“上海肯定不会第一个出台房地产税。”知情人士告诉记者,“上海最多是第一批出台房地产税的地方政府,但是肯定不会是第一个出台城市,上海方案已经上报上去了,最终方案要等中央批准,出台是肯定的,只是可能不是预期的那么快。”有消息称,上海准备了4套方案房地产调控方案上报了中央。  上海是全国主要大城市中唯一尚未出台调控细则的城市。5月28日上海市政府新闻发言人陈启伟说:“上海目前正在抓紧制定房地产调控政策,按照中央政府调控原则,上海细则将更加严格,打击投机性炒房。”在此之前,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生也公开表示:“上海的楼市调控细则对投资投机性购房需求会从严抑制,肯定会有一些措施,以遏制房价过快上涨的势头。”上海房地产税的呼声似乎越来越高。  在媒体报道出来之中,上海的房地产税的方案,基本上是存量房暂不征,从锌开征,税率有千分之六和千分之八两种说法,还有按照面积,一是人均30平方米,还有人均70平方米两种说法。  相关税收方面人员告诉记者:“税的问题涉及各方利益,政府出台税收政策势必非常慎重,尤其是房地产税这种几乎和每个人相关的税收。无论是媒体报道出来的哪种方案,千分之六,或者千分之八,也无论是人均70平方米以上,还是按照套数算,都是动辄万元的税款。”  据记者了解,上海确定是从锌开始征收,并不会立刻征收存量房。相关人士也表示:“从锌征收,对抑制市场的投资需求也是有效的,也更符合现实,触动的利益方也更小。”  此外,如何在维持公平前提下界定征税范围,是一个巨大的有挑战性的工作。这方面工作稍有不妥,会引起强烈反弹,甚至会危害社会稳定。除此之外,评估问题的工作量也很巨大。上海存量房是一个巨大的数字,尽管尚无官方统计的存量房数据,但是,如果根据官方公布的数据推算,按照上海市统计局的数据,城镇人均住房面积34平方米,而上海人口总数为1625万,上海城市化率为88.7%,这样上海城镇人口为1441.4万,按照人均住房面积34平方米计算,上海存量住房为4.9亿平方米。具体到住宅套数,仅仅从评估角度看,就是一个极为庞大的工程。

同样在上海购买一套300万元的房产,未来入市的买家很可能增加一项支出,即每年2.4万元左右的房产税。

树欲静而风不止。对上海楼市来说,即将过去的2010年,房产税之风频吹,而靴子落地,似已越来越近。

由于上海版楼市调控细则迟迟未出,近日市场中风传的有关房产税的消息尚无定论。昨日,《第一财经日报》记者从知情人士处获悉,上海版房产税或先从增量房起征。

日前,住建部相关负责人透露,明年将推行房产税试点。联系韩正市长在上海市经济工作会议上做好房产税改革试点准备的表态,以及重庆市人民政府公开表示积极做好征收高档住房房产税的准备工作,可以预见,上海与重庆两地,极有可能被列入首批试点城市名单。

澳门新莆京娱乐网站k,上海市住房保障和房屋管理局相关负责人昨日向新华社记者表示,目前上海的调控细则还在制订过程中,上海将坚决落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的一系列措施,在调控中“从严掌握”。不过,对住房持有环节的房产税如何征收、如何具有可操作性等目前还在研究,具体方案还没有正式确定。

有消息称,上海和重庆上报的房产税试点方案,很有可能不一样。重庆是从高档房开始征收,上海可能先从新购住房征收。

这位负责人说,总体而言,对自住性购房需求将予以鼓励,确保其不受影响;而对投资投机性购房需求则会从严抑制,“肯定会有一些措施”,以遏制房价过快上涨势头。

人均面积或成要素

房产税似渐行渐近

过去数月,上海市房管局的一个机构,颇引人注目。这就是被认为为征收房产税铺路的上海房屋状况信息中心,该中心目前正逐步完善。这可被视为一个搜索系统,通过它可以掌握上海目前所有的房屋状况的信息。这一中心的成立,既能摸清家底,为房产税何时出台、如何征收、怎样调整税率,提供决策参考,又能为房产税实施落地,提供一定的保障。

5月4日,国务院法制办财政金融司副司长季怀银通过媒体透露,“开征住房保有环节的税收,是保证住房市场健康发展的治本之策,也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策,早开征比晚开征好,但需分步实施而非一蹴而就”。

专家们认为,上海房屋状况信息中心的成立,弥补了此前房屋信息统计的短板。更重要的是,通过这个中心,可以比较精确地计算出不同情况下的人均面积,而这被视为征收房产税的一大要素。

一周后,上海有关部门委托了部分专家座谈调研有关住房保有环节征税的问题。参与了这一座谈会的上海易居房地产研究院院长办公室副主任周建成博士告诉记者,与会专家们普遍认为,在房屋保有环节征税,对于稳定需求,缓和市场供需矛盾都有积极意义。但是物业税这一征收形式,却被多数专家否定。

如果房产税先从新购住房征收,那么除了人均面积,还有一些要素也是关键。比如,如何定义家庭,又如何确定新购房产的截止日期。对此,目前尚无官方说法。不过按此前沪十二条调控细则,家庭主要是指夫妻双方和未成年子女,如果成年子女买房算两个家庭;而网上签约日期,即为判断是否新购房产的截止日期。

对此,上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军昨日也在接受《第一财经日报》记者采访时指出,从物业税、保有税和房产税三种税的对比来看,物业税和保有税我国均没有相关行政法规,也没有人大立法,是还没有建立处在研究过程中的税种。通过全国人大立法程序繁琐,时间较长。并且,有关部门在物业税的拟征过程中发现,作为物业税的征收标的,房价中大部分是地价,“作为地价承载物之一的土地实际是归国家所有,所以让老百姓承担这部分税收在法理上说不通。”李战军表示,房产税则与其他两个税种有所区别,房产税是反映在房屋流通环节上的税收,并且在24年前就已出现,是现成的税种,不存在试点情况。

存量房未必高枕无忧

据悉,房产税1986年10月即在城市、县城等按年征收,其中,对个人所有非营业用的房产免征。“只需将原有征税范围等标准略作修改,经国务院修订后,即可执行。”李战军指出,房产税可能成为目前政府在房产保有环节征税的最终选择。

目前,上海房产税方案中央并未批复,沪十二条的调控效果,还需时间验证。因此,沪版房产税具体条款仍可能出现变化。专家透露,即便上海房产税先从新购住房征税,也不意味着存量房产可以高枕无忧。如果初步调控效果不佳,存量房也可能被征税。

“多数专家认为,房产税在上海实行可行性较大,因为上海楼市交易频繁,市场较为成熟,房产税开征条件较其他二三线城市都完善。”周建成表示,从其所获得的多方消息来看,修订后的房产税将在近期重新面世这一消息的准确率已相当高。

房产税试点主要是为了遏制房价快速上涨,使楼市健康稳定发展。从调控手段来看,房产税出台不是一成不变的,政府可根据市场情况,通过税率调节等持续调控。如果仅对新购房产征收房产税,不会起到积极效果。是否能像重庆那样,拟对存量高档房征收房产税,或许能调节房价。

或从增量房中开征

当然,这其中存在评估力量不足的问题。一般而言,存量房征税是以评估价为计税基础,如果一套房精准评估需3个工作日计算,则精准评估出上海所有存量房的价格,需要数年甚至十几年。而高达总房价0.5%的评估费用,也是一大困扰。针对此,也有专家提出模糊评估,即以地段、房屋类型等为标准,按不同档次征税。

日前有媒体称,上海版楼市调控细则最快将在本月公布,上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动。而已经形成的房产税初步草案中,家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件,需按年支付相当于房产值千分之八的房产税。

避免误伤自住消费者

此消息一出,市场一片哗然,征收对象的划分标准一度成为市场中最热门的话题。

在上海试点房产税,还有一些细节,值得关注。

昨日,一位不愿透露姓名的人士向记者透露,就其从有关部门听到的消息,房产税或先从新增成交量中起征,存量房暂时不征。但对于如何从购买面积和套数上细化增量房,目前尚不得而知。

近年来,上海完善住房保障体系与房地产市场体系建设,坚持的原则是三个为主,即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主。因此,历来一系列房地产调控政策,都避免误伤普通老百姓。如果试点房产税,可以肯定的是将遏制投机性需求,普通市民不会受到太大影响。

“其实,和千分之八的税率一样,房产税‘增量起征’应该都属于待批的细则中的内容,最终能否被批下来,都还是未知数。”该人士补充强调,具体执行细节,还是要以最终面世的上海版楼市调控细则为准。

而房产税税率,也有可能根据不同状况,累进变化。有消息称,根据拥有房屋套数的不同,年税率可从0.8%至20%征收。拥有房产越多,税率越高,以遏制投机性需求。

而面对迟迟没有露面的上海版楼市调控细则和市场中纷纷扰扰的传言,一些开发商已表现出担忧。静安区豪宅楼盘泰府名邸的开发商相关负责人表示,若关于房产税的上述传言均属实,尤其是针对增量房开征这一消息,将在很大程度上进一步打击本已萧条的上海楼市成交量。他认为,这一税收政策对豪宅的影响应比较大。“如果是真的,就要看最终人均面积划分的界限是多少。现在只能静待细则出台。”

上海易居房地产研究院的报告显示,从国家层面来看,今年我国已经将房产税改革纳入发改委的年度工作计划,并明确表示要加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。目前中央在选择出台时机,若明年春季房地产市场出现过热趋势,房产税出台的可能性较大。

保障房比房产税靠谱

12月26日,中共中央政治局常委、国务院总理温家宝走进中央人民广播电台直播间。在回答房价总理说了不算,总经理说了算的说法时,温总理明确表示总理应该管的主要是保障性住房,解决的主要是中低收入者的问题。

由此可见,落实保障性需求,才是调控楼市的根本之道。限购、限贷只是治标,只有着力推进保障房建设,才是楼市健康平稳发展的长久之道。从这点来看,保障房比房产税更靠谱。

上海这几年,也正在全力建设保障性住房。上海的保障性住房体系是四位一体,分别是廉租房、经济适用房、动迁安置房和公共租赁房。按照发展思路,保障性住房之间还将设置旁通道,相互转化。上海今年将有200万平方米经济适用住房竣工、403万平方米经济适用住房和806万平方米动迁安置房开工,明年将建设和筹措1500万平方米的保障性住房。

出于种种限制,可能试点的房产税方案,或许相对宽松,只是代表一种方向,未必会成为开发商们的噩梦。但可以肯定的是,如果上海能够完整建立保障性住房体系,那么房价调控的局面将彻底改观。

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