五一前瞻:量跌价稳,市场低位平衡

新一轮房地产调控政策在4月份推出后,目前已经运行到各地披露本地政策的阶段。关于政策执行时间长度,有人根据以往政策调控经验推测为一年左右;也有人认为此次会持续两三年。还有人认定,欧洲债务危机形成新的全球经济威胁使得国内房地产宏观调控不得不释以缓手或放松。进入5月份以来,新房和二手房的成交量出现非常低迷的状况,这一切似乎都在普遍的预期之中。但市场对未来房地产市场预期其实并没有达到一致,只不过从行为再次呈现出短期观望态势。  关于房地产价格涨跌所表现出来市场信息则是极其混乱的。近期一些房地产企业也在所谓优惠价格问题上出尔反尔,儿戏般地作秀,让这个市场更加扑朔迷离。另外,一些激愤的网络房地产意见领袖们,不断地预测房地产价格一年内可能有30%~50%下跌状况出现。他们认为目前政策力度已经足够让房地产价格下去,如果再把物业税或房地产税加上去,那么房地产价格高昂的头必然会低下去。  但是很难想像,当利率处于历史低位时,房地产价格出现趋势性大幅下跌。我们认为如果利率不能调动,如果没有进入利率上升周期,仅仅依靠抑制需求,提高投资或投机房地产交易成本,不可能实现房地产价格出现趋势性的调整。从我国房地产价格与利率关系历史数据(见图1),以及其他国家的房地产价格与利率的关系数据(见图2和图3)来看,利率水平与房地产价格之间存在着很大的相关性,当利率处于历史低位区间,房地产价格很难出现趋势性大幅下跌的现象。我们目前的现实情况是:经济仍然处于通货膨胀环境,银行存款利率又处于非常低的情况,民间和企业资金活期化倾向明显,资金投资和投机存在着非常大的潜在冲动。  资本市场目前已经处于阶段性熊市情况,没有任何财富效应,资金在不断抽逃之中。如果未来一段时间,金融主管部门仍然不能加息,尤其是当房地产市场处于历史性低库存背景下,社会资金有可能再次进入房地产市场使得价格进一步上升,形成更大泡沫风险。  从政府已经公布的房地产调控政策来看,以抑制需求为主导,供给承诺目前还处于未知状态。在房地产库存处于非常低情况,如果不做需求限制,将使得房地产价格容易被彻底操纵。特别是在货币宽松、通货膨胀背景下更是容易让房地产价格失控。令人遗憾的是,作为市场相关主体:消费者、开发商和政府,涉及前两者政策都出台了。但是由于地方政府普遍土地财政导向,使得政府应该让利的土地价格处于刚性的状态,最近土地拍卖市场上政府底价仍然偏高就是最明显的例子。在房地产税收政策方面,政府依然处于整装待发的状态,负利率情形仍然被漠视。因此下一阶段,如果希望实现房地产价格的合理回归,政府让利是关键所在。  作者系北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员

北京6月20日 –
华融证券首席经济学家伍戈等撰写报告称,基于现阶段房企资金仍相对充裕且实际利率处于低位,地根或继续成为决定房地产投资走势的短边。未来房地产投资将延续回落态势,宏观经济动能下行趋势较为平缓,在此背景下,金融去杠杆、货币市场紧平衡或仍将持续一段时间。

史上最严调控政策下,今年五一楼市将整体呈现量跌价稳的大趋势

他们报告指出,相对需求而言,供给因素是决定房地产市场及投资变化的“短边”。进一步地,在供给方面,土地与资金是影响房地产商供给行为的两大因素,但实践中两者经常出现背离。本轮房地产调控以来,房地产投资与地根更为同步,地根是影响房地产投资变化的“短边”。

从供应来看,库存低位运行,广州不足5个月,佛山仅3个月,珠三角其他城市住宅库存均在低位运行,市场仍旧无货可售;

以下为华融证券报告的全文:

另外,新增供应不足,限售、限价、限签等政策在多数城市执行,还有广州禁售公寓,种种政策都在变相延缓或减少了市场供应;

随着去年下半年以来调控趋严,我国房地产的销售与房价同比增速先后回落,但其投资却呈现“逆势上扬”。尽管今年5月份投资数据开始回落,但与历史规律相比,其调整已明显滞后。通过全国房地产销售及价格同比增速来预判房地产投资走势的传统做法,似乎越来越不精准。值得一提的是,我国房地产市场发展及其调控具有鲜明的中国特色。从过去几轮调控来看,供给和需求经常同时发力调控,且有时政策方向甚至是矛盾的,这使得房地产投资走势变得更加扑朔迷离。

加上大城市土地供应长期不足,后续供应更加稀少

在此背景下,我们难以完全按照市场化出清的思维来研判中国房地产市场的均衡。当供给和需求同时受到调控或抑制时,往往是两者的“短边“最终决定房地产市场的均衡演进。即在有管制条件下,我们有必要探寻谁是影响房地产市场及其投资的主要矛盾或矛盾的主要方面,从而更加科学地研判宏观大势和市场方向。

从需求来看,宽松货币政策、投资渠道缺乏、资金境外流出受限等情况没有显著变化。

一、谁是影响房地产市场的短边:供给还是需求?

本来在此大环境下,市场对房地产的需求仍旧旺盛;但是,在各种政策轮番轰炸之下,各种投资、投机资金越来越难进入,甚至连合理的改善型需求也受到了抑制,所以实际上市场整体需求偏低。

在过去的三轮调控中,限贷限购已成为了房地产政策的常态,决策者们同时运用价格和数量等多种管制手段进行调控。但从实际效果来看,房价似乎都在短期抑制后呈现报复性反弹。从经济学规律来看,行政性的调控措施难以彻底熨平市场的供需矛盾。当供给和需求同时受到调控时,两者的“短边”将决定房地产市场的均衡演进。

供应不足,需求又被压制,市场整体呈现出一种相对的“低位平衡状态”,从而将造成五一小长假楼市成交量萎缩,成交价格稳定的态势。

在目前的量价管制下,如何判断谁是影响房地产市场的“短边”呢?由于房地产库存是供需均衡的外化表现,所以可借助其来判断市场供需的相对强弱的动态变化。关于库存的测算,通常可采用新开工面积减销售面积的典型方法,即新开工面积代表房地产商的供给,销售代表购房者的需求。如果库存走低,可近似说明供给相对弱于需求的变化。随着我国“三去一降一补”的推进,房地产库存从去年年初开始无论是从绝对数量还是相对增速来看,都呈现整体下降趋势。我们判断,相对需求而言,供给是决定目前我国房地产市场及其投资变化的“短边”因素。

成交萎缩,实际是供应和需求齐跌,体现在既没什么货可卖,符合资格购买的人也大量减少。

二、谁是影响房地产商供给的“短边”:地根还是银根?

而成交价格稳定,是因为市场供不应求,未来也看不到供应增加,地价依旧处于高位,所以价格并不会下跌,而是维持稳定。

在供给方面,土地与资金往往是影响房地产商供给行为的两大因素(俗称“地根”与“银根”),过去研究房地产投资大家容易忽略地根的因素。我们发现,自从2002年5月土地市场开展“招拍挂”制度以来,地根与房地产投资的相关性越来越强。下文我们选用土地购置面积增速来度量地根,其反映的是房地产商通过各种方式获得土地使用权的土地面积,且其购置费用直接以近乎1/5的比例反映在房地产投资中(值得一提的是,除了土地购置面积外,还有土地供应面积、土地成交面积两个指标与土地供应有关,但它们与投资的相关关系较弱)。此外,我们用房地产开发资金来源的累计同比增速衡量房地产商资金的充裕度,即银根的松紧。

而且,受政策调控的影响,资金将被进一步推向政策宽松区域。这轮调控过后,而且多数城市都已经加码,但市场资金仍然十分偏爱房地产,所以不限购或者进入门槛相对宽松的周边区域,将持续吸纳市场游资。这些区域包括增城、从化、三水、高明、惠州等,这些区域在五一小长假期间会保持一定热度,量稳价涨趋势也会得到延续。

观察历史数据可见,尽管过去房地产投资走势与地根、银根大致同步,但在调控实践中也经常出现背离的情形。房地产投资时而与银根更同步,时而又与地根更同步,地根与银根的“一扬一抑”往往使得房地产投资走势更加扑朔迷离。例如,本轮房地产调控以来,政府一方面严控资金流入房地产市场,另一方面却又增加了部分土地供应,这两者对房地产投资的影响显然是方向相反的。从2016年以来的走势来看,房地产投资与地根更为同步,可见地根是影响房地产投资变化的“短边”。

既然市场告别了暴涨,那么买家入场久无需像此前那样恐慌、匆忙地出手了,可以货比三家。也就是说,刚需买家宜择优出手。但是要记住,房价下跌几乎是不可能的。

三、决定未来房地产投资的“短边”:地根与银根的演进

而从长线来看,广、深、佛、莞及广深周边地区的房价仍在上升通道当中,高位盘整也是阶段性的,所以有需要的买家也可以出手,万万不要奢望房价会下跌。

展望未来,影响房地产投资的上述两大因素中,地根依然是“短边”吗?这取决于未来地根与银根的相对变化:若银根收缩较缓,那么地根可能继续成为“短边”;若银根收缩剧烈,那么银根将取代地根而成为决定投资下行的“短边”。值得一提的是,我们排除了棚改因素的影响。事实上,今年的棚改任务由去年的606万套变成600万套,规模变化不大。尽管其货币化安置比率有望上升,但对今年的地根、银根走势并不会造成太大的直接扰动。

另外,需要提醒大家一下,投资不可贪便宜。调控政策宽松区域的价格是比较低,吸纳了大量游资,但这些“远郊”板块不是每个都有“钱景”的,没利好,没规划,没产业,没人口,没刚需的情况处处可见,淘金前要先避坑。

未来银根收缩对房地产投资的影响相对有限。从当前的宏观货币环境来看,实际利率(人民币加权平均贷款利率经过PPI调整)处于历史低位,今年1-3月份甚至为负;从微观企业盈利能力来看,今年房企净利润增长率处于历史偏高位,这无疑对房地产投资形成了有利的支撑。

总体上来说,兑现中的比规划上的利好靠谱,有刚需进入的比纯投资的市场安全。

更具体地,从房地产开发资金来源来看,与上轮调控不同的是,此次自筹资金、银行贷款有效对冲了其他资金的下滑。具体地,自筹资金方面,由于今年1季度上市房企仍有33%的净利润增长(远高于上轮调控时期),自筹资金较为充裕的状况仍将持续一段时间;银行贷款方面,目前房地产信贷政策因城施策,相对其它融资方式,其受监管影响较小,贷款仍较充裕;当前金融去杠杆对房企的影响主要集中于非银金融机构贷款部分,但其在房地产整体资金来源中占比不到3%;利用外资方面,尽管发改委已基本停止给房企海外发债发放批文,但其占比不到0.2%。综上我们预计,房地产开发资金增速年内将逐步降至2%-6%左右。

掌握了市场,调整好心态,相信你也可以做出漂亮的投资动作。

未来地根收缩对房地产投资有较大负面影响。从土地购置面积来看,三四线城市占比高达72%,因此对三四线城市的判断就变得十分关键。从土地供应来看,今年年初中央政府首次用库存去化周期指标调控供地节奏,要求“对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地”。在此背景下,三线城市土地供应面积增速已呈现快速下滑趋势,未来市场土地购置活跃度也并不乐观。综上我们预计,全国土地购置面积增速年内或下降至-2%到-10%。

整体上,未来银根收缩对房地产投资的影响相对缓和些,地根依然是“短边”。据此,我们对于未来房地产投资趋势做出不同情境下悲观、中性和乐观的模拟预测,预计全年房地产投资增速为4%-7%的区间。需要强调的是,上述判断是基于当前的市场环境和信息。如果未来金融监管等超预期将对资金面造成更大冲击,届时银根可能取代地根而成为制约房地产投资变化的“短边”因素。

四、基本总结

一是我国房地产市场发展及其调控具有鲜明的中国特色,供给和需求经常同时发力调控,且有时政策调控的方向甚至是矛盾的。在此背景下,我们难以完全按照市场化出清的思维框架来研判房地产市场的均衡演进,借助管制条件下的“短边原则”或能更好地分析和预判房地产投资的趋势。

二是鉴于房地产库存趋势性下滑,我们判断,相对需求而言,供给因素是决定房地产市场及投资变化的“短边”。进一步地,在供给方面,土地与资金是影响房地产商供给行为的两大因素,但实践中两者经常出现背离。本轮房地产调控以来,房地产投资与地根更为同步,地根是影响房地产投资变化的“短边”。

三是展望未来,基于房企资金仍相对充裕且实际利率处于低位,未来银根收缩对其投资影响有限。在政府调控供地节奏的情形下,土地供应增速仍将显着下滑,地根将继续成为影响房地产投资变化的“短边”。预计年内房地产投资及宏观经济动能将延续回落态势,但趋势较为平缓。在此背景下,金融去杠杆、货币市场紧平衡或仍将持续一段时间。

整理 宿泱韫; 审校 乔艳红

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