国土部清缴闲置用地 在建“地王”渔翁得利

几乎就在所有“拿而未建”的“地王”承受着前所未有的来自国土资源部的压力时,已经开建的“老牌地王”们,挨过了难熬的日子,终于开始渔翁得利了。  如果将昔日的地王置身于更长的历史纬度中,当年的天价在如今已是“稀松平常”。在北京昔日地王的“密集之地”——大兴、昌平,基准地价早已翻番。由于这些“老地王”面积巨大故而开发周期甚久,通过坐享自己“后辈”们推高的地价所带来的巨大利润,也引发社会各界的关注与议论。不过,按照标准法条,这些在建地王却并不在闲置土地之列。  “拿而未建”的“地王”正在给他的前辈们“缝制嫁衣”,当历经了历史上最长的一个调整周期后,“在建地王”的开发商们,理解最深的一句话或许就是,时间就是金钱。  不涉清查  “其实我们一直对已经出让但闲置未开发土地进行监控,达到处罚标准的,我们会根据法律和规章进行处罚。”2009年8月27日,北京市国土局的一位官员告诉记者,由此向前倒推3天,国土资源部刚刚表示,对于“拿而不建”的“囤地”行为,将加大打击力度。  然而,若干“昔日地王”,却可以确定不在本次清缴的范围内。上述官员告诉记者,衡量“闲置”的标准主要有两个:一是工程进度,即出让合同签署后一年未动工开发,则可定性为闲置,收取土地闲置费,达到两年标准时,可以按土地管理法有关规定收回;二是投资到位情况,这实际上与第一项标准互相关联,如果出让半年到一年内,项目投资未能到位,也可视做闲置。  显然,如果按照这个标准,不少昔日“地王”,都不会被列入清理监管的范围内。记者了解到,在北京昔日“盛产”地王的大兴、昌平,大部分创纪录价格成交的土地,都一直处在“正常开发”的状态。  “2003~2005年的土地出让,由于是在刚刚实行招拍挂前后,土地整理速度最快的还是这些原来的郊区,所以那时候的土地供给多是在郊区,而由于当时的土地价格还不是太高,之所以能形成地王,很大原因是由于地块面积大造成的总价高,所以,这些土地开发周期长,也是正常的。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者。  如李文杰所言,2003年的“地王”大兴1号地和2005年的“地王”清河毛纺厂地块土地面积均超过20万平方米,规划建筑面积亦都接近90万平方米。  前述北京市国土局官员告诉记者,虽然上述几块地王的开发周期相对较长,但并没有出现像广州、深圳等地的“拿而不建”的现象,从目前的情况看,政府着重清理的仍然是闲置土地,而闲置土地是有着硬性指标的。  言外之意,这些著名的昔日“地王”,尽管开发周期甚久,但仍不在清理的范围之内。  坐享其成  从北京南三环的玉泉营驱车向南30分钟,便可以到达北京第一块“地王”的诞生地——大兴黄村,时近6年前,地产骇客顺驰创始人孙宏斌以9亿元的价格拍得大兴1号地,随后一个名叫顺驰领海的住宅项目在这块土地上开发,如今,他已经易手香港上市公司路劲基建,而这个项目也随之更名为路劲领海。

“地王”遭遇国土部围堵。

在楼市新政频出、楼市不断调控的情况下,广州又刮起了一阵房地产调控“旋风”。  广州市国土房管局近日宣布,注销三幅土地出让合同,并罚没5.5亿元土地出让金。这三幅土地正是广州在2007年和2008年房价暴涨时期高价卖出的“地王”,分别归属恒大、鸿荣源及合生创展的子公司。  广州清查闲置地块  据南方都市报报道,去年广州“地王”晒太阳的现象引起了各界高度关注。在2007年土地市场最疯狂的时候,广州曾创造了5宗区域“地王”。然而直到去年上半年,这5宗“地王”都没有按时缴交土地出让金。  而去年8月就开始盛传,广州要处理闲置土地。特别是新“国十条”甫一出来,就要求各地“要依法加快处置闲置房地产用地”。  而广州早在3月开始,就一直在开展闲置土地的清查行动,大幅度提高土地闲置费的收取标准,只要认定闲置的,一律按地价的20%一次性收取土地闲置费,土地有增值的,还要调增土地出让价款。  广州市国土房管局相关负责人指出,在此次清查行动中,广州发现了200宗左右的土地涉嫌闲置,不过还需要最终认定具体原因,再作处罚。  据统计,广州至今已累计收回闲置土地近27平方公里,其中居住类闲置土地近11平方公里,是全国处置闲置土地最严厉、收回闲置土地最多的城市之一。  “闲置地王”被收回  上述3个
“地王”都诞生在房价疯涨时期。2007年9月11日,来自深圳的鸿荣源和保利激烈角逐,最终以21亿元的成交价拿下金沙洲“地王”,楼面地价高达约7935/平方米;2008年1月,天河绢麻厂地块被恒大地产以41亿元、13016元/平方米楼面地价的天价竞得,一举成为新“地王”;番禺中心城区南区地块由广州艺景文化艺术发展有限公司在2007年以15.9亿元拍得。  广州市国土房管局相关负责人表示,这三幅地块均未缴齐土地出让金,按照土地出让合同的规定,天河绢麻厂“地王”被没收土地出让金1.3亿元,金沙洲“地王”更是没收土地出让金4亿元,而番禺中心城区南区一幅地块也被罚2170万元。  至此,广州两年前出让的“地王”大部分不得“善终”,或被收回重拍,或转作他用,一轮地产盛宴惨淡收场。  短期内“地王”难现  今年广州住宅用地出让的“蛋糕”有多大早已敲定:将开闸供应5平方公里商品住宅用地,中心六区住宅用地供应量更是超过2平方公里,几乎相当于在市区再建一个亚运城。然而,具体的土地出让计划却迟迟未公布。  业内人士指出,由于现在正值房地产调控声势正劲之时,加之广州政府大力处理闲置地块,短期内广州可能难以再现地王。  被查处的地块  1、天河绢麻厂“地王”  2008年初出让,开发商以41亿元拍下,楼面地价高达13016元/平方米;没收出让金1.3亿元。  2、金沙洲“地王”  2007年出让,开发商以21亿元拿下,楼面地价高达7935元/平方米;没收出让金4亿元。  3、番禺中心城区南区一地块  2007年出让;被罚2170万元。  相关阅读  昔日“大龙”地王巨亏  2009年11月20日,大龙地产以50.5亿元拍得北京顺义一住宅用地,楼面地价接近3万元/平方米,成为北京当年总价和楼面地价“双料地王”。  2010年2月北京市国土局以欠缴地价款为由取消大龙公司的土地竞得资格,同时大龙地产已缴纳的2亿元竞买保证金被没收。  近日,大龙地产发布季报,由于“地王事件”造成其2亿元竞买保证金被北京市政府没收,一季度业绩因此亏损超过6800万元,折合每股亏损0.16元,同比下降500%。
编辑 王孖

3月22日,国土资源部副部长贠小苏在“进一步加强房地产用地供应和监管电视电话会议”上表示,为抑制部分房价上涨过快城市地价过快上涨,国土资源部准备在一线城市和部分二三线城市推行土地“招拍挂”制度的完善性改革工作。

贠小苏说,试点城市将采取“综合评标”、“一限多竞”等办法实现对高价地的抑制。省级政府负总责,制定试点城市名单和试点方案,报国土资源部审批。“各地试点要防止出现高价地,防止地价波动向二三线城市蔓延。”

土地问题专家邹晓云表示,国土部门动作将会对房地产市场调控起到积极作用。但如果房屋投资投机性购房需求不能控制下来,由房屋需求带动开发商热情拿地,进而带动地价上涨的链条就不会改变。

围堵高价地

全国两会刚结束,3月15日北京土地市场就一天涌现三个新“地王”。

3月22日,国土资源部首次对外界公布,将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市作为试点,进行土地“招拍挂”制度的改革。

贠小苏说,在试点的选择上,由各省级政府按实际房价自行确定,试点地块选择则原则要求是自住性、普通低价商品房。

对于试点方案,国土资源部允许省级政府安排地市政府自主制定。

据国土资源部土地利用司一位负责人介绍,当前有的地方实行“限房价、竞地价”的出让方式,对于出让地块,限定房价,在这个基础上,任由开发商竞争地价。

此外,还有一种方式叫“一限多竞”,除了限房价外,将竞争的条件放宽。除了竞地价外,还竞争设计方案、绿化等多项工作指标。

还有一种招标方式,也被贠小苏提及,那就是地价竞争到一定程度以后,设定一个封顶价格。不再竞争地价,改为竞争地块中配建的保障房面积、公共设施面积等方法来招标。

今年第一季度,全国土地挂牌出让的约占80%,招标出让的仅占7%左右。而上述多种试点方式,也都是在招标的方式下,进行竞标条件完善。

多年跟踪土地规划的北京大岳咨询公司总监李伟表示,土地出让招拍挂制度改革并不是推翻原有的制度,而是重点对招标制度进行完善。预计今后一段时间内,招标出让土地的规模会大大提高。

为增加政策协动性和联动性,国土部强调试点改革一事会加强与证监会、建设部等其他部委的配合。贠小苏说,国土部门将进一步研究制定囤地、闲置土地房地产企业的认定标准,以配合金融监管部门加大对囤地房地产企业的处罚力度,策应上述土地招拍挂制度的改革。

贠小苏说,推进土地招拍挂制度改革完善试点,需要协调好市场和行政干预的问题。地方政府尽量少用行政干预的手段。

此外,贠小苏还要求地方国土部门加强跟踪研究,采取多种措施控制地价,防止一味强调控地价,而忽视了房价对地价的拉动作用。

国土资源部特别要求:地方政府要按照中央和国土部的相关文件,清理地方房地产的调控政策,尤其是救市的政策,保障政策的一致性。此外,各地要加强对房地产市场的监测,对每一宗住房用地的户型面积、竣工时间进行实时监测,每季度公布一次。

3月底,国土资源部将针对房地产用地供应和监管开展专项整治,以监察地方是否完成了保障房供应、是否制订了保障房供应计划、是否对当地房地产的闲置用地进行了清理。

“以地控房”试水

此次国土资源部提出“招拍挂”制度的改革,并非出乎预料。

就在3月19日,北京市国土资源局宣布一系列土地供应政策新措施,其中即包括改进土地交易方式,不止“价高者得”。在具体的竞价方式上,提出同一竞拍场上限制举牌次数。

北京市国土局上述举动也是在国土资源部的压力下所作出的。北京土地市场上连续出了三块“地王”。国土资源部为此专门对北京市土地市场进行监督,北京市也为此迅速做出了反应,调整了土地出让政策。

继北京之后,上海、天津等继续出现房价和地价过快上涨,尤其是出现“地王”的城市,不排除再受到国土资源部的“窗口指导”。

房地产市场问题受到国务院领导高度关注。各中央部门积极行动参与房地产调控。

近日,国资委宣布78家房地产非主业的央企要制定时间表退出房地产;证监会表示严格加强囤地房地产企业融资监管;住房和城乡建设部也积极开展了房地产市场秩序整顿工作;甚至纪检、审计部门都积极开展了围绕房地产市场的容积率检查。

效果有待观察

而国土资源部推出的控制高价地,进而实现以控制房价过快上涨的做法,能否奏效,还有待观察。

中国指数研究院数据信息中心监测显示,2月,全国70个城市住宅用地平均楼面地价2343元/平方米,环比下跌12%。就具体城市而言,北京、杭州、重庆成交均价出现阶段性回落,上海、天津等地住宅用地成交价格和溢价水平却创新高。3月首周,20个重点城市住宅用地成交均价1885元/平方米,环比下跌59%。

对于主要城市土地均价出现阶段性回落的现象,李伟认为,2010年前后出台的土地调控政策逐渐发挥作用。

不过,对于部分城市地价下降能否带动房价下降,尤其是一线城市的房价停止上涨步伐的问题,邹晓云却不持乐观态度。

邹晓云认为,投资性购房需求太高,传导到土地上,带动了地价上涨。采取限地价竞争配建保障房多少的作法,无非也是增加开发商成本。如果房屋需求不下降,开发商就会接受这种成本增加,进而转嫁到房价成本当中。

一位刚刚参加了国土部“百人下基层调研”活动的人士说,现在土地市场,尤其是住房用地供应量并不少。现在土地市场的问题是地价太高。

贠小苏也表示,2009年各地政策性住房用地供应增加了38.5%,比土地供应规模较大的2007年同比增加了76.8%。各地政府2010年制定并公布保障性住房供地计划之前,不得出让商品房住宅用地。

邹晓云表示,国土部门行动需要金融部门和建设部门配合。多部门需要借此机会,将房地产投资投机性需求一举抑制下来,否则会失去调控房地产市场的最佳机会。

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